“十二五”城镇化发展战略规划高层论坛于2011年3月26日在上海举行。上图为上置集团董事局主席施建。(图片来源：新浪财经 梁斌 摄)

　　新浪财经讯 “十二五”城镇化发展战略规划高层论坛于2011年3月26日在上海举行。上图为上置集团董事局主席施建。

　　以下为演讲实录：

　　施建：各位领导、各位朋友，非常高兴应邀出席“十二五”城镇化发展高层论坛。今天上午我们非常有幸地听到了国家发改委邀请到我们发改委秘书长杨伟民(专栏)先生，听到了中农办主任陈锡文(专栏)先生的主旨演讲，听到了众多的专家、领导、学者的宏观的见解，我想从一个企业的角度来向各位领导和同事们汇报一下，我们自己城镇化建设过程中间的一些实践和体会。

　　城镇化是中国未来发展的一个关键战略，已被视为未来扩大内需、推动经济增长的内生动力。众所周知城镇化的真正标志是进城农民有充分地就业和完全的市民权益。但是据权威研究显示，我国城镇化进程中，却出现了土地城镇化快于人的城镇化的现象。我也注意到中央农村工作领导小组副组长，中农办主任陈锡文先生的观点。他认为中国城镇化率被严重高估了。目前统计的6亿多城镇人口当中，至少有接近2亿人口并没有充分享受到市民的权利。

　　各级政府历来是城镇化规划的主体、建设的主体、基础设施投资的主体、GDP主要的创造者。城镇化的基础是土地，由于城乡二元结构的长期存在，政府利用规划权不断扩张城市规模，将农村的集体土地转变为国有土地。招商引资、发展工业园区，政府获得的税收收入，但是失去农地的农民没有真正享受到作为市民应该得到的权益和福祉。当然，这种模式正日益受到一些矛盾的发展，当拥堵的交通让城市人愁眉不展的时候，我们也可以换位思考一个问题，如何避免城镇化建设中的不健康的因素？

　　我认为快速城镇化之中，目前这种单一的、政府为主体的城镇开发模式，从机制、体制上来说，不相适应，应该通过改革的办法来寻求新的出路和突破。推进城镇化关键是要让农民从农村之中走得出去，在城市之中住得下来。除了户籍制度改革以外还需要通过土地制度改革和城镇的投融资体制的改革等一系列制度创新加以实现。

　　今天，我在这里向各位领导、专家学者主要汇报的是上置集团与政府合作参与城镇化建设过程中的一些体会和展望。我汇报的第一个观点是大型企业集团与政府携手合作，是一种双赢的模式。上置集团有限公司于2002年成立，拥有自己独特的商业模式，即通过与地方政府相关的企业组建合资公司，整体开发城镇项目，在项目发展过程当中，我们与地方政府携手合作中，拥有了土地一级开发的规划权益和管理权益。除了从事城镇整体规划、土地整理、城镇基础设施，还透过高标准的城镇化配套设施，引入优质品牌和领先房地产开发商，大型商贸企业和企业总部等等来提升城镇化的长远价值。目前，我们中国新城镇发展有限公司拥有上海罗店新镇的开发项目，以及辽宁沈阳的李湘新镇的开发项目，总的规划面积超过30万平方公里。我们基本的开发模式是与当地的政府合作成立股份制企业，大家按照实际投资完成公司的前期注册，在政府指导下实行统一的规划，即便拥有了城镇化和某一个区域的土地的规划和开发，但是这种开发没有土地的产权，我们在政府总体的概念性规划下进行设计，对当地的原住民进行动迁和原地安置，公司开始投入市政基础设施实现七通一平等基本指标。最后，按照当地政府规定将土地进行招牌挂，实现土地增值，扣除各项成本款项以后，增值部分与当地政府按投资比例享有土地的增值效应。事实上在现行的美国、法国、英国、马来西亚等诸多国家，开发商与政府合作开发新城镇的模式，已经相当成熟，政府拥有自己权益的房地产项目，同时合作的范围涉及到新城镇的整体开发和经营的全过程，期间包括公建项目如医院。我们国家在新城镇的开发中间，尚处于探讨的阶段。目前范围也仅仅停留在一级的土地开发及招拍挂之前阶段。传统的城镇化开发模式，是政府将手中的土地改造成为熟地之后拍卖，价高者得，政府回收土地增值效应，实现了土地价值的最大化。但是这样的思路是政府需要建立很好的投融资的平台，并且要投入巨额的资金。而且滚动开发的周期过长，规模无法做到很大。我们的实践证明，城镇化大面积的土地开发，更适用政府引进并委托大企业集团来实施开发的模式。对整个而言，大企业集团的资金优势和经验以及资源整合的能力都能有效地降低项目运营成本和提高经济效益。对参与开发的企业而言，借助了政府的行政资源，不但节约了土地开发的成本，还减少了项目执行中的不确定性风险，最为重要的是政府参与其中，能够保证整体规划的合理性、当地农民动迁以后都能够成为富裕的第一代。所以我们讲这是一个多赢的合作模式。

　　我汇报的第二点是大型企业集团参与城镇化的总体开发对城市郊区经济有很强的带动作用。目前，中国有4个直辖市，15个副省级城市，600余座地级市，这些城市的郊区将成为吸纳城镇化所产生的新增人口的前沿阵地。这些城市都有招商引资的需求，城市郊区土地，只有经过开发整理才会变得增值，地方政府也就有了土地开发的资源。一般而言敢于进入城市郊区城镇化开发的企业集团要具有较强的理念和较为雄厚的资金实力以及完整的产业链作为基础。而这些项目对开发商的综合营运能力提出了更高的要求。

　　城市郊区的城镇化建设是一个复杂的系统工程，首先需要交通规划配合支持，如果车子进不来，停不下，出不去，就不会有人流。其次，供水、供电、学校、医院、大卖场等市政基础设施也要同步跟上，因此，开发商需要当地政府强有力的协调和配合。

　　今天我们各位在这里开会的地方，9年之前我们这里还是一个牛棚和猪圈为主的上海副食品的供应基地。上置集团和中国新城镇公司在上海市人民政府和宝山区人民政府的坚强领导和统筹安排下，在罗店镇政府的大力支持配合下，用营造城市的理念，在这里开展了为时9年的拓荒式的艰苦开发。市政府和宝山区政府通过国际招标确定有瑞典的思维科公司来负责罗店新镇的总体规划和设计，规划和设计中的新镇，不仅考虑了居民的衣食住行等日常生活活动，还将五星级酒店、国际会议中心、商业街、体育休闲设施和森林湖泊湿地等都纳入了规划，真正致力于打造一个具有前瞻性的国际水准的、符合可持续发展理念的现代化低碳新镇。宝山区人民政府将罗店新镇交给我们新城镇公司。

　　9年来我们按照要求，动迁了5600多名农民，并将他们全部纳入了上海市的城镇化社会保险体系，企业提供了超过3000个非农的就业岗位。对农民的安置一步到位，未曾发生过一起因为动迁而引起的上访。在城镇化基础设施和社会事业的配套方面，我们整个集团公司按政府的规划要求投入了近80亿元人民币，这部分的资金由三部分组成。由我们的注册资本金、银行的借贷资本，也有土地在招拍挂逐步投入的滚动资金。在罗店新镇里完成了10条市政基础道路，新镇采取了新闻中心、商业中心适度分离的模式，拥有1.2平方公里的核心特色风貌区，110多亩的人工生态美兰湖公园，300多亩土地的美兰湖，7万多平方米的北欧风情商业街，3万多平方米的五星级酒店和国际会议中心，以及医院、学校、社区文化中心等配套设施，社区商业服务业和公共设施配套齐全，美兰湖幼儿园、小学、中学、文化中心、卫生中心都已经先后建成，吸引了万科、金牛、三胜、南京朗斯等等一大批企业到这里进行二级房地产的开发。2010年底，在上海市和宝山区人民政府的统一安排和建设下，我们这里又开通了轨道交通7号线，从这个地方到市中心乘轻轨只需要30分钟，大大缩短了罗店新镇与市中心的通行时间。当然，罗店新镇的外部环境在得到了进一步改善，内部市政设施配置完备以后，其土地的实际价值也在不断地攀升。最高已经达到了800万、900万一亩，因此对于开发商而言，大多数地区城市郊区的土地成本比较低廉，如果资源充分、规划恰当、投资及时、安置农民到位，这些区域的土地开发出来的社会效应和经济效应都是比较可观的。

　　我汇报的第三个问题是希望为大企业集团参与城镇化建设营造良好的政策环境。目前，大企业集团参与城镇化建设存在几个方面的矛盾。第一，认识上的差距。一部分企业人士认为企业参与城镇化建设为政府承担了很多风险，贡献了很多资金，牺牲了自己的利益。但有一些地方政府对大企业参与城镇化建设也有排斥地心理，认为他们来承担郊区投资，其目的就是为了赚钱。我想这是认识上的双向误区。第二，我们缺少法律、政策等保障机制。虽然党和国家对推进城镇化提出了很高的要求。“十二五”的总体规划当中，也有一些具体的建议。国家对鼓励民营经济投资提出了实施意见，但是对大企业还是缺少一种长效的政策保障机制。缺少稳定的优惠的政策来鼓励他们在一个长时期内取得一个稳定的均衡的发展。第三，存在着地区封锁、部门分割、所有制垄断等体制性的障碍。希望国家有关部门加强指导、落实相应措施，为大企业集团参与城镇化建设营造良好的政策和法制环境。

　　我的发言就到这里，不当之处请大家批评指正。谢谢。