新浪财经讯 由北京大学经济学院、北京电视台《财经五连发》联合主办的2011中国经济新春论坛：变局与突破于2011年2月19日在北京-财富会高端会所召开。上图为房地产业新变局论坛。

　　以下为对话实录：

　　主持人：欢迎各位收看中国经济新春论坛特别节目。这次论坛由北京大学经济学院北京电视台财经频道和北京万科共同推出的。那么2010年我们看到房地产调控有一个拐点，并且用史上最严重来形容。2011年对2010年来说更进一步。掌声欢迎四位嘉宾。因为我们看到当您接受采访的时候，您说我认为这个政策是一个非常好的政策，目前的调控。

　　刘晓光：我是在达沃斯论坛上听到了八条，在亚布力论坛上听到了北京十五条，我觉得政府从力度角度，从他的目标，对楼市肯定有一个非常强的调控作用。

　　主持人：是一个非常重大的影响。

　　刘晓光：非常重大。去年11月份，我跟你讲了，有可能出现一些重大的变化。当时他们取笑我，应该这些是必然出现的。

　　主持人：三个月之后，过去的一些预言，现在已经被定为现实。我们今天准备了水果。我知道陈淮先生喜欢吃葡萄。所以我第一个拿起来这个，我想问毛先生，这个水果对您来说，大不大？

　　毛大庆：挺好看的。

　　主持人：我就想问你压力大不大。

　　毛大庆：好吃就行。

　　主持人：你现在压力大不大？

　　毛大庆：肯定有压力。

　　主持人：这个压力是不是前所未有的。

　　毛大庆：这个压力前所未有。关键这个背景和思考点也是前所未有的。

　　主持人：你现在都在思考什么？

　　毛大庆：不是我思考。是颁布政策的人思考。我们跟着执行。但是我感觉这次调控，有一个非常深层次的社会经济发展的一个背景。不减轻负担，刚才说的，不是开发商们，我想是剑指变革，剑指产业。2011年刚才我说了，今年这一年，注定很不一样。是众多新的篇章的开始，也是众多的矛盾汇集到现在，不得不加以解决关键的时候。对于房地产行业来说，我想这里有一个不得不重视。就是改革开放30年，到现在，我们大家都可以记得，改革开放有几个非常重要的词，让一部分人先富起来。让一部分地区先富起来。摸着石头过河等等。这个房地产，我想只是一个表象的问题。他传导给我们的，就是经济发展不均衡。城市化发展的不均衡。资源分配的不均衡。包括我们这种经济结构的一系列的这种不可持续性。我想到了现在，也就是所谓的新的篇章开始，十二五的开始，改革开放第三个三十年。这些问题，已经不得不解决了。那么我想，从调整产业的发展结构，房地产当然首当其冲。为什么？因为我们离不开生活的这种空间生活的资源。而这些资源，已经成为了一种累赘，和导致大量发展的负担。所以这个时候，我想政府出手解决这个问题，他所带来的背后的深层次的思想，绝对不仅仅是房价的问题，也绝不简简单单是房地产调控的问题。

　　主持人：感谢。谢谢！陈淮老师，兔年兔子急了还咬人，我还没听明白什么意思，您给解释一下。

　　陈淮：因为兔子急了还会咬人。

　　主持人：您刚才睡着的时候，思考什么？

　　陈淮：我在想，我刚才为什么问的时候不睡觉。因为台下的不睡觉，给桌子上刷一个不干的油漆，就睡不着了。

　　主持人：冯科先生那块，对于目前我们看到的形势趋势的变化，您看到了吗？从楼市的调控进入2011这个层面。

　　冯科：我们看到这个价格变化，城市方面的市场结构的变化，朝这个方向的变化。我想这些调控措施，短期是恰当的。长期我们还要改。我们看这个更多的投资需求，转向资助需求为主。我想这些措施下去以后，让我们观察到结构上的变化。

　　主持人：结构已经在发生变化。第一个水果我们在说压力。这个大家似乎轻描淡写的就把这个压力吃掉了。

　　刘晓光：我们只看到了经济的策略，经济的手段。而且我估计呢，可能还会用。

　　主持人：下一步还会用。您已经做好了充分的准备？

　　刘晓光：我们早在去年就做好准备了。企业在转型。

　　主持人：这个水果您喜欢吗？

　　刘晓光：桃当然喜欢了。

　　主持人：特别喜欢这个。我们前面拿出梨来不好。梨首先不能分着吃。其次梨呢，性良。我们吃点这个。这个养人。用桃形容的话，我们形容这个给大家带来了新的想象，新的希望。

　　毛大庆：我想说你是不是逃跑。

　　主持人：不是。

　　毛大庆：我想这个房地产这个行业，我始终认为中国还有相当长的发展的前景。晓光我们俩从去年谈了很多次，我其实很认同他这个观点。这个行业需要自醒和自悟，是不是这个行业就一直那么没有自省没有自律呢。过去的十几年，如果没有这个行业大胆的创新和发展，没有这个行业敢于摸着石头过河的态度，我想中国今天的城市化，我们老百姓的居住，我们的生存条件，我们的奥运会，我们的这些国际化城市的发展，也不会是这样。这个里面我想谈不到谁是摘桃，大家都是种桃。房地产行业如果再像前十五年那样发展，可能是短命的发展。可能会突然间的猝死。从现在的格局和发展来说，我想这个行业能从内分泌失调的状态回到了和谐平衡的状态。因为经历了这么长时间快速不规则的发展，要把它捋顺的话，前两天我在你们那做节目，我说需要加法跟减法并行。所谓加法就是不断的加强，我们今年所说的保障性的，和以保障性为特征的住房建设。那么这里面也包括了大量的普通商品房，减法，我想政府需要快速的挤出那些不正常的资源配置，态势。以及，挤出所谓的投机跟投资性的，在房地产内的态势。我研究了过去十年。这里面有刚才很多货币的专家。大家可以回顾一个事情。我们过去中国十年，什么时候货币流动性旺盛？这个钱，有没有流入实体经济，我想问大家一个问题。过去十年，我看了大量的笔记数字。几乎钱一旦一旺盛，就没有流入实体经济。流入的任何东西都有炒作性。利润空间稳定的恐怕就是房地产。但是房地产具有很强烈的伪装性。因为它具有强大的适用性。它比大豆黄油，艺术品古董都有适用性。大家不太关注他这种炒作性。但实际上我们实体经济，这个是一个真正的危险所在。我想房地产有过去15年的发展，这里面有必然性。但是我们以他最大的继续吸纳社会资金，我想实际经济发展，真的是没什么希望。

　　主持人：谢谢。非常感谢。我想可能我们一方面是通过行情的感受观察出目前的压力。这个方面是十分巨大的。另外一方面优秀的企业在盼着市场在进行一次正常的起来。也盼望着内分泌的平衡。请问这个桃是否可以自由发挥。我就不限制了。桃让您想到了什么？结合目前的房地产市场这些关健词。

　　陈淮：我正在努力的理解和消化毛大庆刚才说的这个话。我以为我听不懂向老师的话是必然。感情毛总说企业家的话，我也听不懂。我基本没听懂，刚才你说压力，你远没到头。你还得熬一些年。真正当你觉得你的对手不再是政府和政策，而是你的行业对手和你的需求者的时候，你才真正到了生死攸关的阶段。第一个，只要企业和整个行业还在和政策博弈，那说明你才刚起步。我们在十年前，2001年的时候，长盛那会儿你毕业了吗？

　　主持人：毕业了。

　　陈淮：也是媒体让我们讨论，没想出一个桃来。但是你说的这个桃来，好像家电业到了彩电业全军覆没的时候了，因为都在打价格仗。而且呢，入市以后，我们家电业简直就是全军覆没了。当年，01年中国的彩电生产能力四千七百万台。当年的销量是两千万台。到08-09年我们生产了九千八百多台，还全卖出去了。中国的彩电业没生死存亡。最开始的时候限购，凭票走后门，然后手消费税。那时候谁买彩电要手消费税。然后呢又定点，必须是轻工业部，电子工业部，兵器工业部，定点的企业才许生产。这些政策的过后，当时政策扶持了企业基本上没活下来的。除了长虹大概算硕果仅存，还有几口气不知道，但是它至少还在那呢。当时政府政策连户口都不给报的黑户黑孩子，现在都成世界一流企业了。我们已经是当之无愧的世界家电业。我想中国的房地产业势必也是。在过去几年，或者问毛总你对竞争感觉到压力吗？老问他，从04、05，到现在，你对政策呢。你逃不逃，说明这个政策，对管理市场的人，我们还都没有一真正走到这个企业。这是值得思考的谢谢！

　　主持人：非常感谢。这是我听到的最近一段时期，我们对于房地产市场发生变化的结合另外一个坐标性对比出来的这么一种结果。我很喜欢您刚才说得那么一段话。但是我想毛总，他不是不想表达，他是在用一种非常的方式，表达清楚。所以说呢，刘晓光先生，我记得从去年11月份，就第一次提出有可能市场发生我们看不到的变化，都会比现在更严厉的变化。至今就是今年的住房结构发生了剧变。保障住房的规模和升级，在2011年，是否可以，我们说比用2010年形容的词汇，就是更加让人温暖，更加让人感觉到像一个桃一样，带来红色和养人的感觉。

　　刘晓光：保障房的加大，肯定是一个温暖的。但是有一个问题，我们得思考。这个有一个中间的地带。有一部分人，可能不够享受保障房的待遇。但是他买商品房能力有限。这部分是我们要思考的问题。

　　冯科：我想保障性住房的品种，更赞成更多的租房。做少一点经济适用房。我们在看别人购买的时候，会弱小一些。从现在重新调整几个房地产市场结构，究竟应该是20%还是多少，还是70%、80%。还是一半一半。我想等这个结构稳定下来以后，这些临时性的限购措施要取消。我们更多的要升华市场。我们一切要与市场化的手段，才是最后能起到良好的作用。现在的政策我最担心的是什么？我们在加强调控的时候，政府部门在自我加强。公权在增加。市场化强调私权。我们要注意这个方向。我们用这个需求的空间，换出来时间，要加紧改革。

　　主持人：谢谢。谢谢冯科先生。陈主任这是什么？

　　陈淮：这是小苹果吧。

　　主持人：再猜。

　　陈淮：绿苹果。

　　主持人：再猜。

　　陈淮：美国绿苹果。

　　主持人：像不像梨。

　　陈淮：没看出来。

　　主持人：现在的市场上，看着像苹果，但是最后出来的，却跟你的口感不一样。苹果梨。我需要问的问题是，现在我们看到的，很多过去的苹果，也许味道在变。要有一点梨的味。如果不是牵强附会的，这种领导的话，我想问一下市场现在在发生着什么样的变化。我们单纯从供应结构和企业来说。毛总。

　　毛大庆：这个问的非常好。首先刚才听冯教授谈的，其实现在看到所有的调控，不外乎在周旋一个时间。这个时间所换取的，并不是我们现在看到的简单的打压房价，更是市场结构的改变。所以你问的市场结构和产品的结构，我想在未来相当长一段时间里。我讲中期的一个长度，市场会发生明显的。这是两个市场。一个是无论任何形势，以政府来组织的这样一种保障性为准的市场。这里不减轻负担的是我们谈到的限价房，廉租房，这里面也包括了普通的商品房。另外我们所说的市场化的住房供应。这两个东西，今天从政府的，不论是他的调控的方向和态度我想未来得市场一定会发生一定的变化。这个变化在他完全形成稳定的市场之前，现在政府更多的需要争取更多的时间，调整两件事情。一个就是我们市场供应结构，要把保障性的东西，快速的推到前面来。让他迅速的能够完成。无论怎么样，迅速还是需要一定的时间的。另外一个所做的变化。我想跟我们所有人阐述的观点，未来的住房的消费观念，也要有一个新的观念。我们是市场很大，资源很有限的国家。我想这个问题，今天我们开始认识到这个问题。在前几年，我在开这个“两会”的时候，很少有政府大规模谈人口和社会资源分配结构的问题。而现在，我想这个问题，尤其在今年，已经成为一个大家人人都在谈论的问题，我想在这个问题下，共同认识到一个问题，就是我们资源的分配，必须要加以控制和引导，否则会出现问题。在大的背景下，问我的结构就不一样。

　　主持人：尤其是后面关键的变化，就显得更为深远一些。

　　毛大庆：对。

　　陈淮：我还是顺着我自己的思路。抓不住长盛的这个。我们需要一段时间。刚才北京大学的教授和毛总都讲到了，我们需要一段时间进行思考这个问题。第一个呢，调控城市结构。我们需要中国的二三线中小城市，均衡发展，才能最终实现房地产市场的相对平衡。房价和老百姓购买力相对平衡。

　　主持人：均衡发展。

　　陈淮：没有大量的中小城市发展，就北京这个从此不卖房了，也解决不了这个问题。我们需要一段时间。我们要争取一段时间。第二我们需要争取一段时间，让那些有改善需求，但是还不是太急的。我们先把供给满足了最低端。住房最困难的。那些吃了家常菜还想吃海鲜的。你就再多吃两天家常菜。先把那些盒饭还没吃饱的问题解决了。咱们需要一段时间。第三个，刚才毛总说了一个资源。我们需要一段时间，缓解我们的土地，风险承受能力，以及国民经济各产业之间的均衡发展过程中的这么一个一段时间，不然的话，我们的能源，交通运输，基础原材料的供给，都会发生很大的断裂问题。产业结构调整需要时间。最后我们还需要一段时间，通过收入增长，来缩小房价和老百姓收入之间的矛盾关系。这个差距，不仅仅是靠房价的降低，也靠老百姓收入群体性的提高。这个时间，我想刚才毛总再三讲到两次他在台上讲，坐在这也讲，这个是有争议。我想我们在这个眼前的事情。

　　主持人：谢谢！我又给您一个新的水果了，您喜欢吃香蕉吗？

　　刘晓光：想吃不敢吃。血糖高。

　　主持人：就谈过去。如果我们从香蕉来看，这都是运动之后，这个对体力补充最好的。很多人，广东选手都是在换场之际，暂停的时候，吃一跟香蕉。现在也许叫落后，现在也许不需要一个暂停。那么这时间，你吃掉的香蕉，带来了未来的突破是什么？下一个我们看到的房地产突破会在哪个方向？

　　刘晓光：我们国家有一个，就是什么时间控制，平衡一个点。是12年还是13年，还是15年。第二个这次十五，好像对土地制度，好像还没有一些具体措施。

　　主持人：您回答了这两个问题，比我想问的问题尖锐的多。

　　刘晓光：关于吃香蕉的问题是这样，我们的企业家，因为我们中国企业和其它企业不太一样。第一我们面临自身管理水平开发水平。服务水平。面临着巨大的政策压力。那么我们也在想，不知道今年的形势，到底会怎么样。我判断可能四五月份出现一个低点。从量上来讲，可能有20、30%会有一个低点。会降低。那么这个时间多久，这个可能没有过去那么好的时候了。企业可能自身转型，无非几个方向，在二三线城市。今天过去十二个十个。对二三线城市又是一个问题。第二个问题，我们讲的，也要做点保障经济适用房。我们讲要有更通畅的通道，能够做保障房。现在机会很难得。不是你想做就能做。第三个问题，当然我们在转型。用更多的，围绕十二五规划，通过新的发展规划，围绕更多的高端服务业的产业，和地产融合来做。

　　主持人：好，谢谢，非常感谢。冯先生，我们现在来判断，前面，我觉得刘总用一个自己的例子来说明。去年我们看到万科成为千亿俱乐部的成员。非常大的一个突破。甚至我们预计会到三千亿。甚至会比这个时间，有一个变化。你觉得如果香蕉吃不了了。下一步大家吃什么身体健康了？

　　冯科：我觉得房产企业，确实面临一些转型的挑战。刚才陈淮先生讲到，家电行业非常的形象。当年我们买21寸彩电的时候还买不到。我们今天住房也是，市场上供不应求，我们也买不到。房价猛涨。是不是回归到了一个利润比较高的时候，回到社会的平均利润率。面临这么一个过程。那么我想，这个要适应回归到这个水平上。那么我感觉到万科它把这个规模做大，把这个规模做大以后，把这个相对利润降低，把绝对利润做好。也许是没有香蕉吃，你要考虑，不要老瞄着像以前的政策。应该适应现在的市场状况。

　　主持人：已经开过很多会了毛总，得出什么共识了。

　　毛大庆：因为万科主要有三战略，这里面我想没什么奥秘，但是最有意思的就是最后一句话，坚持走城市纵深的道路。这个里面，我有一点感慨，刚才陈淮老实说中国二三线的均衡发展。这里面有某种很默契的，我想最根本的说一下，房地产问题的根本解决，如果没有一个合理的城市分布，来舒缓人们对城市生活的，包括居住要求的这种压力呢，合理的分配的话，今天我们在这，空谈这个调控，房价，你就是不让人家买了，这个房地产的问题，仍然没有得到根本的解决。好多年以前我在讲，我说我们什么时候看到美国人，欧洲的人一定要在，美国一定要在某个城市买房子。我们有没有看到美国人每个人一定要到纽约置业，到华盛顿买套房子。

　　主持人：他觉得住他家乡就特别好。

　　毛大庆：回答万科，我想城市纵深也在解答这个问题。其实我们在跨越某种意义上，城市发展他的生命周期，也许这个地区的发展，还没有达到大家公认的生命周期，我们先进去了。那么我们在引领这种城市化发展的趋势，这个时候，作为企业来说，他会占有企业发展的先机。这里面恐怕是只是小的战术手段。大的背景仍然不能脱离大的趋势。

　　主持人：下一个水果我个人非常喜欢。陈主任这是什么？

　　陈淮：我觉得我想说不敢说。

　　主持人：您大胆的说吧。

　　陈淮：这是芒果是吗？芒果。

　　主持人：我只能说您答对了。就是芒果。您猜猜芒果要说什么呢？

　　陈淮：我不知道。直接说吧。

　　主持人：从你们喜欢吃的，想到很多普通人喜欢吃的。我想这个芒果代表大家对于未来市场的一个想象。这个猜想很不准确。猜想非常不准确。这个房价平稳，城市化率等等。但是对于各位来说，未来恐怕这已经不是2011年了。在进入了新的这个里面，最大的猜想，额是什么呢？陈主任您最大的猜想是什么？

　　陈淮：比房价更为重要的，但是房价严重干扰了我们的选择。几乎大家说两次三次是要把我们的主攻方向说出来。这些主攻方向解决了房价问题自然就解决了。我们老把它，又干扰了。

　　主持人：赶快突出重点，非常感谢，谢谢！刘总，市场的猜想。不仅是2011了。

　　刘晓光：不知道明年的这个时间，或者说后年的时间是什么。

　　主持人：明年的这个时间会是什么我样？

　　刘晓光：从房地产角度讲，明年的这个时候，可能会出现两种情况。一种情况就是宏观调控非常有成效。房地产的销售量下降。价格也有所下降。一种情况来讲呢，可能又出现了动荡。

　　主持人：哪种概率更大一些。

　　刘晓光：第一种概率更大一些。

　　主持人：后年呢？

　　刘晓光：如果第一种概率出现了，可能会有比较理想的常态出现。起码中期。三年，各种各样的策略已经达到了效果。而且有实际的效果。

　　主持人：好谢谢。冯先生。你的猜想。

　　冯科：从长期来看，我认为房地产市场，经过这一论调整，有十年是相对比较好的。他的周期并没有结束。那么从短期来看，我认为2011年可能会出现滞销。很多会因为购买率需求被限制住。很多时因为有资格购买的人但是没有。我觉得2011年最可能出现的就是市场交易量的萎缩。如果这个政策是持续的话，价格会有所升高。但是2011年，我们又面临一个新的经济周期和政治周期的起点。这么一个阶段的话，如果我们的稍微放松调控政策，在我们的这些其它体制，都没有发生深刻变化，一些助长房价上涨的趋势，都没有发生变化，我们只要稍微放松，极有可能把挤压的需求释放出来，形成报复性的反弹。

　　主持人：该你的想象了。

　　毛大庆：我认为没什么好想象的。微观的看房地产市场呢，我想2011年，我非常同意我们教授讲的，销售量的萎缩，已经是没什么好谈的了。价格一定会比销售量来的慢。当量的萎缩达到质的拐点的时候，价格的萎缩也会出现。但是今年呢，它还是出在一个小幅震荡的过程中。因为大量的土地，在去年的供应，今年有待变成面包。这些做面包的人，现在也都在研究。在这样一个政策下，到底做什么样的面包，还有人能买的了面包。我想这是做面包人的心态。至于说买的人，现在比做面包的人清楚。什么人能买，什么人不能买。我想只要读懂政策，不难理解。但是做面包的人，虽然揣测做数据统计，但是马上一两个礼拜弄清楚，到底有多少人能买这面包，我想谁也不是高明的人。但是不用猜疑就是量一定会萎缩。明年我个人观点，是稳定的。和坚决的。所以我不太认为明年会发生太大的松动。这是我个人的看法，但是按他们说的很对的一条是我们必须要注意到，一切有助于房价上涨的因素，特别是刚才我前面谈到的，陈老师谈到的一系列不均衡。在没有远去的时候，如果一旦发生震荡，那么所带来的负面效应，也是非常可怕的。所以，我想这就是微观看市场，宏观看市场，我想三件事也不用怀疑。第一就是我们的人口结构，在发生着不可逆转的，我们的城市化的人口越来越弱，我们的社会结构从哑铃型变成橄榄型。第三个这个社会从生产企业变成消费型消费的。我们非常落后的城乡二元化改革的机制，让原来离的非常远的阵营。我从来不爱猜想，事情就是这么样的。

　　主持人：你已经说出你的猜想。同时你已经说我已经看清楚，远出模糊的东西，原本的真相是什么。谢谢，非常感谢！我们就留着这两个水果，作为2011的一个悬念。这一串葡萄这个是有期待。最后我们用热烈的掌声，谢谢四位嘉宾，非常感谢。