世界经济论坛2011年年会(达沃斯论坛)于1月26日至30日在瑞士小城达沃斯举行，2011年年会的主题是“新形势下的共同准则”。年会的四大议题分别为：应对新形势、经济前景和制定包容性增长政策、支持二十国集团的行动计划、建立全球风险应对机制。

刘晓光：今年中国房价将维持平稳状态 媒体来源：新浪财经

　　围绕这些议题，新浪财经与达沃斯参会嘉宾展开对话，为您剖析后危机时代，全球共同价值和准则重建问题的方方面面。

　　新浪财经讯 苏黎世时间1月28日下午(北京时间1月28日晚间)消息，针对目前刚出台不久的房地产调控新“国八条”和房产税热点话题，首创集团董事长刘晓光与新浪财经独家对话时表示，房地产调控虽遏制了过快增长，但还没有达到预期效果。他认为房地产商应该把房地产调控当做一个常态。

　　他指出，“新国八条”出台仍旧是涉及到国家房地产开发模式还没有确定的问题，是必要的；然而“房产税”出台，他认为只是房地产调控政策的一部分，可能还会有一些新的措施。“房产税出台之后肯定还有很多'X'。“我说的‘X’就是调控政策，行政手段、经济手段，很快就会出来。”

　　同时他认为，房产税是提前出来了，“因为还没有过节，春节前就出来了”；房产税出台可能是必要的，但是房地产调控政策还没有达到预期的效果，虽然遏制了过快的增长，但是还是增长幅度比较大。“07年调控了一年，价也上去，量也是上去了”。

　　他指出，针对房地产调控，企业应该把房地产调控政策当做一个常态。”比如说房地产市场继续大涨大落，那必然继续回调，我觉得企业可能应该把这个当做一个常态了。”

　　针对企业如何在房地产调控政策的常态下生存，刘晓光建议，企业第一个要有敏锐的眼光，第二个要迅速的转型。他以自身公司举例道，他们在前年10月份就开始转型，从传统地产变成产业地产，从产业地产变成打造城市新中心。

　　关于这一轮新调控对房地产行未来影响，他认为，并购肯定会出现，很多中型房地产商可能会退出了，很多小型企业会寻找新的投资机会，很多大型企业，有的是更加专业化，有的是向产业转型，有的是跟高产业高度融合。(权静 永飞 发自瑞士达沃斯 北京)

　　以下是刘晓光与新浪财经对话实录：

　　主持人：：这是您参加达沃斯的感受，接下来我们来聊聊这两天最热点的房地产市场。因为新的国八条出台，包括房地产税的出台，对国内房地产市场可以说是上一次新政出台之后的又一次振荡，包括我们看到最新的消息，昨天一天在上海和重庆的房产税出台之后，北京成交了2000多套房子，消费者对于这个政策是和敏感的。那作为开发商来说您怎么看待这个政策，这个新新政？

　　刘晓光：：第一个去年12月份我就讲，国家的房地产开发的模型、模式还没有确定，第二个肯定还有很多X，不确定性，我说的X就是调控政策，行政的手段、经济的手段，很快就会出来。果然我觉得是提前出来了，因为还没有过节，春节前就出来了。我觉得第一可能必要，07年调控了一年，价也上去，量也是上去了。

　　主持人：：没有什么效果。 刘晓光：：还没有达到预期的效果。遏制了过快的增长，但是还是增长幅度比较大，所以第一个我觉得是必要的。第二个我觉得可能还是一部分，我隐隐约约感觉到可能还会有一些新的措施，就看你的状态了。比如说继续大涨大落，那继续回调，我觉得企业可能应该把这个当做一个常态了。

　　主持人：：我问一句，您刚才说还有，但是我挺疑惑的，该用的利率政策、首付政策、限购，包括现在的房产税、首付的提高，我们想不出还有哪些更多的政策？

　　刘晓光：：这种调控的手段分两类，一类是经济的，一类是行政的，很多行政手段还没有用呢。比如说限制你价格，比如说限制你的成本。

　　主持人：：可这不是市场经济的倒退吗？

　　刘晓光：：市场经济是这样的，我们做的是社会主义市场经济，第一个有社会主义的特点，第二个市场经济当中政府也不可能没有一点干预。昨天萨科齐跟摩根大通银行也有对话，摩根大通银行说政府你的坏资产该着我们，我们就不好了，萨科齐说你们银行大量的汲取利润，分红，造成很多人失业，我们必须要加强监控。实际上市场经济过程中，一些规则、一些监管可能也是必要的，特别是在中国这个历史阶段，如果房价过高也是有问题，老百姓因为买不起会慢慢的衍生出社会问题。在这种情况下，不得已的会采用一些经济手段，同时采用行政手段。

　　主持人：：对于企业来说这可能已经成为一种生存的常态了，怎么样在这种常态中生存的更好？

　　刘晓光：：这就是企业第一个要有敏锐的眼光，第二个要迅速的转型。我们在前年10月份就开始转型，从传统地产变成产业地产，从产业地产变成打造城市新中心，中国新的小城镇建设，城市中心建设，把高端的服务业输入进来，以奥特莱斯为运营的不同产业集群，加上低幅度住宅，形成新的城市中心的概念，我们叫芭蕾雨。所以你像芭蕾雨北京奥特莱斯，芭蕾雨北京什么园，这是住宅的信息了。将来集合的是一个小城镇的模型，就是在城市边缘快速交通道上有一个新的城市中心，小城镇或者叫城市新中心。光是一个商业形成不了，它第一个要具备城市的基本功能，医院、学校、邮电局这些一定要有，体育设施也要有。第二它一定要有核心的高端服务业输入进来，我们芭蕾雨是把国际上的品牌折扣店输入进来了，让老百姓能同步享受世界的时尚。第三还要有其他大的商业集群、渡假集群、旅游的业态，包含着休闲、养老、体检、医疗的业态。组合在一起构成了一个很方便的城市新中心的概念，大家在这里吃在其中、买在其中、玩在其中、乐在其中、住在其中，这是现代城市最明显的一个新趋势。最重要的是通过这样的地产模型转变，可以给地方提供大量的税收、就业，是可持续发展的。

　　主持人：：这个转型应该不是首创一家吧？因为我们看到像万科、中粮包括万达都在转型做这种新的城市综合体的概念，首创跟他们有什么样的区别？

　　刘晓光：他们一般是在城市中心，我们是在城市边缘，这是第一个不一样的地方。第二个我们是作为除了商业业态之外的附带着12个集群板块的，一个综合性地产，我们叫3+X。3第一个是奥特莱斯，世界品牌折扣引领，第二个奥特莱斯之外大的商业集群、渡假集群，包含着体育休闲集群，包含着养老、娱乐这些东西，第三个就是围绕着这个的低密度住宅。X就是当地它的资源有温泉的，有高尔夫的，有游艇的，把它融合起来。我们现在叫做新人类、新消费、新时尚、新中心。比如说西安如果我们建完了以后，你到西安说到哪去，我到新中心区去，实际上代表了人类的一个新的趋势和消费的未来，这对拉动消费、安排就业都很有好处。特别是我们现在一些城镇建起来以后空城、睡城，为什么？它没有产业业态。如果有了产业业态就可以形成正常的循环，正常的循环来讲它是可持续的。中国现在大量的小城镇建设，所以我们的转型我觉得我们还是成功的。

　　主持人：：那这种转型背后深层次的动力是什么？是觉得做住宅未来真的是很难可持续发展吗？

　　刘晓光：：我们感觉到深层次的问题，一个你说的对，就是做住宅很可能做可持续发展很难，竞争太激烈了，限制也太严，也不断受到各种各样政策的影响。第二个一定要研究到底是什么东西能把住宅融合起来，能适合于中国现在这个历史阶段的发展变化，更符合一个国家的发展。因为现在做什么事情能成功呢？第一个政府支持，第二个你切实给地方带来利益，我们都做到了。第一个政府是欢迎的，第二个确实从就业、税收、产业发展来讲，给这个地方带来很大的发展前景，输送了一些很新鲜的血液。

　　主持人：：这方面的竞争未来会不会越来越激烈？因为我们看到很多开发商都在转型，从原来的盖住宅卖掉，现在改做商业、持有性物业，都看中了未来长期资产增值的趋势。这个竞争首创的地位在哪里？

　　刘晓光：：这就要看竞争力了。什么叫竞争力？第一个是别人没有咱们有，第二个是别人有但是不如你强的，我们做到了这点。因为我们为什么以奥特莱斯为引擎呢？奥特莱斯这个东西它是一个商业业态，但是奥特莱斯的核心在哪呢？奥特莱斯谁都可以做，但是谁能够把国际品牌拿到3-4折的价格，这是真正的竞争力，我们做到了，法国的SCCIM、英国的freeport合资，他们负责把几百个品牌弄进来，3-4折的价格。所以这种竞争力别人没有，我们有了，我们可能会取胜。

　　主持人：：那您觉得如果我们来说在这一轮的新调控对整个中国房地产行业业态发生深层次影响的话，未来行业将会怎么洗牌？

　　刘晓光：：肯定并购会出现，很多中型可能会退出了，很多小型企业寻找新投资者来了，很多大型企业它第一个有的是更加专业化，有的是向产业转型，有的是跟高产业高度融合。比如说我现在看到有很多做的不错，把文化创意跟住宅一体化了，有的是把软件的开发跟住宅一体化了，科研一体化了。你像我看了一个环保的城市概念，很多环保的办公、交易、展示中心，也有很多低幅度的住宅，它是一个新的小城镇，也很有生命力。

　　主持人：：说完商业模式，我们再来说说地产开发商未来发展的方向。比如说很多开发商都在积极的投入到了建立廉租房和公租房的队伍当中，比如说华源任志强为代表的一个转型。您觉得未来这个方向，会是首创的一个趋势之一吗？你们会去做这样的事吗？

　　刘晓光：：会的，现在是你想做拿不着，廉租房也是要招标的，不是说谁想建就能建的，这个需要政府有系统、有平台。

　　主持人：：可是这个你们会想去做吗？因为我们想象这个利润会是很低的吧？

　　刘晓光：：会想去做。

　　主持人：：为什么会想呢？

　　刘晓光：：第一一个企业还是要有社会责任，还要做点对社会更加负责任的事。第二个经济适用房也有8%的回报，也不是没有回报。第三个它稳定，拿来政府就分配了，就卖了。所以这也是我们作为转型的一个支线，将来你看有传统地产，有保障房的地产，有一般产业跟地产结合的地产，比如说高速路、地铁，还有就是城市新中心，这四五条线构成我们转型的内容，我觉得这种结构是比较科学的，我们会做的很快也很大。

　　主持人：：我们一直看到首创有一个模式叫“532”，这个模式是怎么样的概念？

　　刘晓光：：因为首创是一个城市投资运营商，它不是地产商，投资第一大的部分是基建部分，投高速路、地铁、水厂、污水厂、垃圾焚烧，是解决城市基础设施系统的。首创的第二块是地产，22个城市一年开工四五百万平方米，也很大了。第三块是金融服务，证券、基金、小额担保、期货这些金融服务行业。这三块总得融合在一起，构成了一个城市综合投资运营商的概念。因为你要盖一个要城我是可以解决问题的，我这一个企业就可以做了，我给你修路、水、垃圾、盖酒店、盖地产、商业，金融服务还可以融资，这是首创的特点。我们就要考虑所谓行业周期的影响了，比如说金融行业突然不好了，我的地产还好，地产行业不好了，我的基础设施行业还好。所以当时我们做了一个叫做足球的矩阵“532”，把50的资源、人才配到了基础设施基建上，30配到了地产上，20配到了金融服务并购上，反正东方不亮西方亮，再没钱收了高速路、水还有补贴政策。

　　主持人：：这是投资组合的概念？

　　刘晓光：：投资组合，产业资源配置的概念。现在可能稍微要变化一下了，可能是“442”，因为地产慢慢大了，基建4、地产4、金融服务是2