第十一届学习型中国-世纪成功论坛于2010年12月30日/31日－2011年1月1日在北京九华山庄隆重举办。住房和城乡建设部政策研究中心主任、著名经济学家陈淮在会上表示，不应将2010年的楼市调控政策称为“历史上最严厉的楼市调控政策”，“实际上是恢复常态过程”。

　　以下为演讲实录：

　　陈淮：正如刚才主持人所说，我们只能跟大家简单聊一聊，新的一年已经开始了。我们抓紧给大家一些有用的信息，我们说涉及房地产政策有三种，第一是宏观政策，宏观政策不是调整房地产的政策，是影响房地产的政策。我们简单直接进入结论的话，在2011年利率政策的提高，利率的提高应该是没有悬念，不需要讨论再升一次还是升两次。

　　2011年货币政策的决策主要依据不是房价涨跌高低，而是通胀率，而是社会物价总水平，这是第一个问题。第二个问题，我们还需不需要盖房子，中国还需要盖很多很多的房子。中国现在住房不是像人们以为我们已经盖的过多了，是远远不够，我们至少还有4个方面，第一住房保障体系。今年应该说2011年我们光保障房的建设任务1千万套，什么含义？我们在过去10年住房大跃进这么一个10年过程中，过去10年中国盖了80亿平方米城市住房，7千万套城镇住宅。这7千万套包括保障房、商品房、居民自建、改建住房以及大型矿产自建房多种房型，不过平均每年700、800万，包括保障方商品房，明年光保障房就1千万套。并不意味着我们今后按照这个规模始终持续去建保障房，并不意味着大家大多数去住保障性住房，只是我们需要3到5年加速期，奠定一个实现人人有房住的基础。

　　我们已经解决大多数有房子住，但是大小好坏远近新旧不能满足大家的要求。但是，我们首先要解决所有人都有房子住做到应保尽保，这是中国第一个建设住房的任务。第二个任务我们得满足农民工进城要求。过去10年我们依靠农民工为我们建成能开奥运会的北京，世博会的上海，能开亚运会的广州，这也形成中国城镇结构不合理，也形成我们到现在为止6.3亿城镇人口有超过四分之一部分人群还是非城市人口。也就是说，在统计局的统计数字里，按照城市居住半年以上的统计为城镇人口的口径，他们被统计城镇人口，实际上他们的身份还是农民工，远没有享受到城市资源覆盖，没有分享城镇化带来的好处，今后5到10年的周期，这一部分住房建设任务极其繁重。

　　现在这部分人群占1.5亿人，5千万的家庭。有人说实际上不止一个农民工打工，后面还带着老婆孩子还要来，还要多的多，要估计8千万。而且到2020年可能我们城镇人口还将增长2亿左右。第三个我们住房建设的任务还得满足老百姓住房，从改善性需求，从脱贫型需求向改善型需求转变，这个任务也极其繁重。别看现在大多数城镇居民住在房子里，他们大多数住的只是能满足基本住房需求。什么叫改善型，我们今天也没有太多时间介绍，孟晓苏董事长已经在后面等着了。

　　简单说20年前年轻人结婚，买1.5米宽的床，现在要买2.2米宽的床，还有必要的家具，这就是改善型。我们福利分房卫生间最多搁一个马桶，只是一个厕所的功能，现在要有化妆等功能，这个需求也是在未来5到10年将出现一个高潮。最后一个需求我们还得满足我们城市老旧城区改造和危旧房改造的建设任务，还得满足我们城市结构调整过程中重点发展中小城镇和二三线城市要求。

　　在前不久十七届五中全会通过关于十二五规划建议里面，明确说的以大城市为依托，中心城镇为重点是我们中国未来城市化城镇化发展的重要任务。这是关于第二个大的问题，我们房地产产业还有没有发展前景，还要盖多少房子，我个人看法我们恐怕盖房子的历史任务，建设城市的历史人物帷幕才刚刚拉开，远不到闭幕的时候。

　　最后我们对未来一年短期内的政策形式如何判断？比较不赞成媒体说2010年的政策叫做历史上最严厉的调控。2010年几乎所有的政策都是一种常态性的调控政策，希望无论是准备买房子，正在建房子和卖房子都明白，2010年所有政策几乎都是常态性的调控政策，你不要指望短期能熬过去了，你要学会活下去。比如说，利率我刚才也说了，我们到现在为止利率还远远低于通胀率。10月份通胀率总体5.1%，现在叫做基准利率，城乡居民储蓄存款利率两次升息之后才2.75，即便在这两次升息之后，估计升到7、8次还只是保守估计。

　　从2.5年利率基准利率升级，我们预计这个利率至少要升1倍，不要存幻想，这是第一个。大家说第三套房子政策是历史上最严厉，现在就可以告诉大家，什么时候过多占有优质资源要求，采取抑制措施也是这个社会上所必须的，政府公共职能所规定的。比如将来是不是都永远不给你贷款呢？不一定，但是一定要有抑制措施，我想不要存幻想。我们房地产市场，如果靠买第三第四第五套房子支撑，这个市场本身就有毛病。

　　再说一个不动产税，或者叫物业税，房产税。对不动产征税是一个房地产市场发展的长期制度建设，有资产就要征税，这个税种理论意义上说和调控房地产没有关系。调控房地产，我刚才应该更准确说，和调控房地产价格没有关系。但是，他出台之后一段时间内，大家闲置的房子移到市场当中来供给会增加。一些过度需求，本来不需要那么大房子也要超前买大房子，由于物业税出台会买的比较多，需求会减少，会对市场的供求关系有一定影响。

　　但是，请记住物业税也好，房产税也好，从来不是调整房价的政策。我想说第三块大问题，大家别以为2010年政策已经熬过去了，实际上是恢复常态过程。我们从今天起对1.6升小排量汽车在购置上不优惠一样，只是把优惠恢复到常态，以上我们抓紧这点时间和大家以上交流，谢谢大家。