国务院参事陈全生发言（新浪财经 陈鑫 摄）

　　新浪财经讯 2010年12月28日，由中央统战部、全国工商联指导；北京大学民营经济研究院主办的“中国企业家思想传承与发展论坛”在北京大学百年讲堂隆重举行，本次论坛的主题是“传承华夏商道智慧，成就未来商业领袖”。图为国务院参事陈全生发言。

　　陈全生：很高兴能够参加这个论坛，借这个机会谈一点自己的看法。刚才几位经济学家或者官员都讲了对宏观经济的看法我讲点具体的。对房地产市场的几点认识，还是像往常一样，我是国务院参事，国务院参事以个人身份参加这个论坛，所以我今天讲的全部代表个人，跟政府、机关没有任何关系，讲的智慧是集体的结晶，讲的错误的是个人得学术浅薄，是我的。

　　楼市一点面子也不给，4月17号出台“史上最严厉”的政策现在又出了新五条，有人说楼市调控的18般武艺都用了，但是楼市就是不听话。

　　大家看12月的房屋销售增长了17.48%，1227亿元，与去相比43994亿元仅差一步之遥。

　　二是国内一线标杆房起已有近七成完成今年全年的销售任务，还有就是北京上海、广州武汉现在报出天价的地王。

　　(PPT) 这就是著名的房地产企业全年的收入比较，看看这个蓝的就是计划，红的就是往年，11月有不少已经超过了全年计划，销售的很不错，这是11月份全国370个大中城市房屋销售价格同比上涨.3%。大家看一看1989年2月20号的文章，《人民日报》发表的，就带来一个问题，就是我们不调，因为这个比不对，不调的时候，就这种上去，一调九个，这个第一个圆的地方上的更大，不调的时候不上，一调就上去了。要认真的分析房地产的状况，我认为房地产三大问题。

　　第一是房价上涨的根本原因是供不应求。2000-2009年房地产供给呈整体下降趋势，与此同时，房地产需求呈快速上升趋势，所以一个上升一个下降，供给不足是房价上涨的根本性原因。

　　第二房地产市场结构存在重大缺陷，所谓市场结构就是有销售市场，缺少租赁市场。这是结构的缺陷，原因就是我们把“有房住”等同于“有住房”，然后提出了市场管商品房，政府管保障房对吗？这句话不对，所以必须建立健全中国房地产的租赁市场。

　　第三对地方政府的GDP考核需要尽快转变，不能再考核GDP。

　　先说第一供给不足是房地产上涨的根本原因，是因为十间年房地产构成我国房地产供给四项重要指标，土地购置面积，完成开发面积，竣工面积和施工面积的增长，均呈集体下降趋势。

　　而经济持续快速增长，城市化进程加快，居民收入水平增加，也是导致房地产上涨的原因。

　　这是999年到2009年的土地购置面积这是下降的，下降了多少个点，10年间下降了60个点，完成开发面积从2000-2009年也是下降的，下降的趋势是40.9%下降到负19.9%，又是60个点。房屋施工面积也在下降，从2003年的26变成了2009年的12.8，下降了近13个点，而与此同时，城乡居民收入水平增长的状况，就是这个状况(PPT)，大家看，这个都是这样鞋着上去的，刚才是下来的。

　　(PPT) 给大家看一张图，就是按月累计土地购置面积增长状况，这是2000-2009年土地购置面积增长状况，从2000年到2003年，就是前面这个四个格是2000-2003年的四个格，大家可以这些柱形的线是40%，2003年进行了宏观调控，土地供给相应减少，所以04年5月到07年5月，有两个红的小红选，土地购置18个月的低增长和负增长，连续三年土地购置面积是如此之低，造成了07年的房价大涨，就是因为连续三年土地购置面积连续15个月的负增长，18个月的低增长原因。07年的房价大涨刺激了土地购置面积的增长，所以07年有一个小山头上来了，08年遇到经济危机又下来了。从2008年6月到2009年12月期间，土地购置面积连续三个月的低增长后，持续15个月的负增长。再看这个大的蓝圈，这是04年到09年6年期间增幅高于10%的只有14个月，其他58个月时间均是低增长和负增长，正是因为这种增长状况如此低下，所以今后几年房价继续上涨，这是我的判断。

　　为什么？决定房价是房地产市场的供求关系，而不是房屋的交易量，一般而言，房价下跌之前必有交易量下降，但交易量下降并不一定必然导致房价下跌。

　　会有两种情况，一是市场供大于求，交易量萎缩后房价肯定下降，二是市场供不应求，渡过价格僵持阶段必然是恢复性的价格上扬，我认为现在就处于第二个情况。甚至可以说现在国务院发国务院令，规定房地产商卖房子5000块钱一平米，超过一块钱就抓起来，即使这样房价依然上涨，为什么？我用5000块钱买了房子，有人用一万五买我的房子我就卖了，只是差价没有被房地产商获取，而有转手者获得，而转手的差价与转手的次数是随着供求关系而变化的，所以房屋作为商品升降，根本的决定因素是市场供求关系。

　　所以有几点建议，利用交易量下降的时机，网开一面，大幅度增加一般商品房的土地供应。为什么要增加一般商品房的土地供给，因为现在都在第四条，廉租房，改造棚户区，这些土地供给增加了，这些房子的土地供给增加不会影响房地产价格，可以肯定的说斩钉截铁的说不影响房产的价格，因为他根本不进入房地产市场，影响不了供给需求变化，因为它不进入消费者市场。经济适用房会进入市场，但是很低，这是2009-2010年全国房地产投资完成额与经济使用方投资完成额比较，红的占比没有超过3.2%，都是3.1级，就从这种投入想改变中国房地产的供求不可能的。所以，要增加一般商品房的用地，明年在今年的基础上翻一番，后年在明年的基础上再翻一番。

　　那么增加了土地，会不会影响农田？根据国土资源部的统计数据，09年全国耕地18.3亿亩，住宅用地实际供应114.7万亩，住宅用地可分为廉租房、经济适用房、一般商品房和高档公寓别墅用地，其中一般商品房用地约占70%，80.3万亩仅占全国耕地面积0.044%，即万分之四点四。我认为是微乎其微，而且这万分之四点四也是在平衡的基础上用的，真正占用的大头是工矿、仓储、交通、水利项目占地，而不是一般商品房用地。

　　(PPT) 这是1998-2006年农田耕地占用比重结构，中间绿的是生态用地，这是退耕还林的，上面的深蓝是农业调整基地，就是原来种粮食现在种花卉的，中间红的是自然灾害损害的耕地，最下面这个蓝的是建设用地。这四类情况大家可以看到，最下面的这头这个地方是30%，实际上统计起来是20%，中间有更低的可能20%，有人告诉我是17%，我们先按20%计算1998-2006年中间最大，最底下的蓝的是建设用地。(PPT五)在建设用地当中，建设用地按照28.7%计算，生态建设和农业结构调整问题，建设用地分为基础设施用地、房地产用地、交通水利用地、旅游用地、工业项目用地、军事用地，房地产用地又分为商业用地，住宅用地，所以把中间四个红的乘起来就是上面的4.22%，如果不是按照28.7%，也就是在每年占用农田耕地当中，一般商品房永地只占了3%，所以我认为应该放地。

　　如果连续这样，房地产商不敢再屯地不开发，而要加速施工，加工开工，尽早竣工，房地产供给自然增加。加快速度，就是提高了房地产的供给。另一方面，买房的人不是在“心中没底”的持币观望，而是“胸有成竹”地等待新房竣工，相当于购房者自身抑制了需求。供给在增加，需求被抑制。

　　第二个要调整调控房地产的思路，我列了一些问题，“有房住等同于有住房吗”？“市场管商品房，政府管保障房”“四二一”结构与住房制度安排会引发什么”？“解决农民工住房难道不是最突出、最迫切的吗”？“网民的意见是民意，但能代表民意吗？“住房自有率达到480%的情况下房价下跌意味着什么”？“鼓励买房、限制买房、奖励租房的实质是什么”？

　　分别列出来讲一讲，有房住不能等同于有住房，有房住不是有房子。目前中国政府处于社会主义初期阶段的政府，有能力、有财力保障人人有房住，但是没有财力，也没有能力保证家家拥有自己的住房，不可能。为什么？发达国家没有一个国家解决，高福利国家没有一个国家解决，高福利国家五万到六万人均GDP，发达国家3万到4万GDP，中国三千到四千GDP，比别人低了10倍，你还要人人都有，人人家庭都也住房，不符合中国国情。

　　现在提出让中低收入家庭纳入住房保障体系，这是什么意思，80%的人纳入住房保障体制，回去了和福利分房没有什么区别，还搞什么住房制度改革？建设部的资料发达国家分之一拥有自己的住房，三分之一的家庭靠租赁。英国33恩%、美国32%，去调查以后，这些国家的大城市和特大型正式这个比例倒过来，30%自有，70%租赁。即使你有钱你也买不起，纽约租赁比66%，伦敦42%，东京57%，而中国现在住的租赁收入，可见租赁市场之微小。看整体数，这是98年到房屋出租收入和销售收入之比，都是2%没有达到3%，就是出租的时候是占个销售收入比重，可见租赁的市场有多小。(PPT)这个红的就是租赁的收入，蓝的就是销售的收入。

　　让每一个家庭都拥有自己的家庭，现在好多都是独生子女，包括在座的各位，现在20多岁结了婚，结了婚就要有房子，爸爸妈妈首先拿出钱来，要支持独生子女先买房子，然后隔辈亲的爷爷奶奶、姥姥、姥爷也会义不容辞的那钱帮孩子买。所以现在20多岁的孩子就有自己的房子，但是有没有想过等20年之后，这些孩子正是40多岁的时候，那个时候他有了20多年的工作经验，他再奋斗一点就可以出成果，因为有20多年的工作经验，那个时候，手里有三套房子、四套房子，他还努力吗？他还奋斗吗？我可以断言，一定会有新的八旗子弟，这个让家家有房住的孩子，一定是毁了这个孩子，而且可以判断那个时候房价一定大跌，每个人手里都也三套、四套。我们目前中国人的素质有多少爷爷奶奶说要把它捐献，有多少爸爸妈妈说都捐献房子，不把房子留给孩子，不会的。

　　除了这个问题，更重要的一个问题是农民工的住房问题，我刚才说农民工的住房是头等大事是最严重的问题，为什么？我们1.3亿的离土离乡农民工，1.2亿的离土不离乡的农民工，他们以初中以下为主，他们以已婚为主，已婚的家庭以分居为主，这种状况使农民工的家庭功能出现了问题，家庭的功能三项，第一赡养老人，现在农村的空巢家庭，空巢老人不比城里少，第二子女不能教养，农民工子女上学难，教养功能也不能发挥。第三夫妻生活的功能，现在我们公开的讲，对青壮年的性需求是刚性需求，不能满足，一定会有一夜情，婚外恋，不比城里人少，这个对中国农村的影响非常巨大。所以有一个报告专门讲，现在农民工家庭出现了三多，第一离婚率增多，第二红杏出墙增多，第三亲子鉴定增多。这种状况对中国社会农村这个集体当中最小的细胞，家庭出现了癌变，这种变化是影响几年，十几年、几十年，所以解决农民工住房问题是头等大事。

　　对房价下跌还有一些看法，网民的意见是民意，但能代表民意吗？网民很多，中国人口13亿，网民的意见值得重视，是非常前卫、非常先导，非常敏锐，要高度重视认真研究，但是也要清醒的看到，他不能代表民意，因为有13亿人，有多少人上网，上网的人有多少人发帖子，发帖子的人有多少发房地产帖子，又有多少发那种极端的帖子？房价下跌有多少人高兴？我觉得就像上公共汽车差不多，没上去之前一定挤，一旦抓住把手踏上去就是没地方了，别挤了。没买房的，要求降价，已买了的担心降价。我说的住房自由率有达到80%，他们虽无语，但内心深处是什么？大家心里都清楚。应该采取什么政策，鼓励买房、限制买房、奖励租房，房地产投机，买是为了卖，不是不让买，是限制什么？卖者高税，卖者奖励，什么意思卖房子可以，卖房子的差价，国家收走95%，随便卖，但是你要租出去，好，奖励三分之一所得税，租给穷人第一时间没有时间交，给你个廉租券，好，二分之一所得税免交。这个办法的实质是给另一部分老百姓解决了有房住的问题，不是有住房的问题。还解决了一部分老百姓财产收入的问题。租和售都是商品交换的形式，究竟采取什么形式应该由消费者根据自己的判断来决定，政府可以通过经济政策引导，而不应该行政干预倒卖房子获利的实质就是土地增值，单纯就房屋而言，一旦建好竣工，就会发生折旧。土地则不同，土地一直升值，除非发生以外，自然灾害、地方衰败，夕阳产业被历史淘汰。房产公司是房产公司，地产公司按不同的规律运作，现在既可以通过卖地赚钱，也可以通过卖房子赚钱，所以应该区分这两者才对。

　　这个是德国的住房制度，房主不再出租，提前三个月告诉房客，因为房主是强势群体，但是房客如果不再租的房子了，可以提前一个月告诉房主，房客失业法律规定免租金三个月，政府补贴给房客，如果三年不出租，房产税翻一番，如果五年不出租，政府组织流浪汉入住，如果你还不出租，政府组织建设大规模廉租住房。

　　还有一个大规模建设廉租房小区一定隐忧，为什么？因为大规模建设廉租房小区可以较快的解决大量低收入人群“有房住”问题。廉租房小区的煤气非、暖气费收不起来，收不全，而且穷人还有攀比心理，你不交我也不交，最后全都不交，全不交的结果你不敢停水、停电，怎么办？政府补贴，你以为一届政府补贴完了，五届政府都过去了吗？不会的，不要五大规模的建廉租房，就是鼓励你买房，限制你卖房，在盖房子当中必须有几套房子是给低收入人居住的，就使他们混居在社会之间，不会出现矛盾的对立，就可以妥善的解决这个问题。

　　最后一个问题，就是要完善政绩考核制度，现在卖地是地方财政是重要的来源，为什么呢？因为卖地有三大好处，第一就是政府手里有钱了，政府手里很艰难，搞税制改革以后，钱不多，没有那么多钱只有卖地，有多少钱？一届政府有后面十三届政府的钱，因为70年，可以把后面十三届政府的钱都拿在自己的手里，何乐而不为呢。第二，卖出的地可以往里投钱，我自己有钱，GDP一定起来，我们考核干部就考核GDP。第三，就是城市里的好地和新地，就和城市的建设和形象联合在一起，GDP又起来了，帽子又省起来了，不卖地的干部，叫“三蛋”干部，叫“笨蛋、蠢蛋、滚蛋”。所以必须要改变这个政绩考核。

　　我用这个句话来结束，这是罗伯特。肯尼迪说过的，“GDP没有考虑到我们孩子的健康，对他们的教育质量，或者他们在游戏中享有的快乐：GDP也没有包括我们在公共问题中的争论的正义以及政府公务员的清廉；GDP既没有衡量我们的勇气和智慧，也没有衡量我们对祖国的热爱和忠诚。，简而言之，GDP衡量一切，但并不包括使我们的生活有意义的东西，GDP可以告诉我们关于美国的一切，但没有告诉我们，为什么我们可以因作一个美国人而骄傲”。我希望大家把注意力集中在后面的黑体字，1968年竞选总统的时候的演讲，1968年是这种认识，40年后的今天我们用GDP考核干部，我们和发达国家的差距很大，只有深化改革才能我们唯一的出路，谢谢大家！