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叶檀:房地产泡沫非常严重

http://www.sina.com.cn  2010年12月20日 17:50  新浪财经[ 微博 ]
“2010复旦大学EMBA同学会年会”于2010年12月18日在上海举行。上图为知名财经评论家、财经专栏作家叶檀。(资料图片)   “2010复旦大学EMBA同学会年会”于2010年12月18日在上海举行。上图为知名财经评论家、财经专栏作家叶檀。(资料图片)

  新浪财经讯 “2010复旦大学EMBA同学会年会”于2010年12月18日在上海举行。上图为知名财经评论家、财经专栏作家叶檀。

  叶檀:谢谢,很高兴有这个机会跟大家交流,我很不想用阴谋论解释这个问题,但是很多问题发生存在着一些关系。

  最近温家宝总理到了印度,花了160亿购买了订单,在印度那边迅速打开一条西南大通道,上个月的时候中日韩共同货币基金组织也共同签署了一个协议,我想给大家看的是这么一张地图,说明两个问题,第一个全球热钱的流向,从股权这一块来说,风险投资这一块来说,以前是从日本流向全球,今天会跟大家讲得比较简单一点,现在美国政策从美国流向全球的资金,中国沿海形成了C型的链条,本来中国在金融危机之后实行的,中国再贷款领域早就实行量化贷款政策,实行力度比美国大很多,跟美国差不多难兄难弟,谁也别嫌谁黑,从中国周边形成一条封闭的线条,第一个跟俄罗斯构建比较特殊的关系,第二个在欧洲500亿到600亿的订单,到201驾欧洲客机,不仅购买南欧国家的国债,在南欧这些地方形成了非常大规模的股权投资做法。

  接下来看到最近跟印度之间的出访。跟大家说一下对于中国来说,基本上属于两大同盟挖掘的阶段,上个月其实中日韩之间又开始了一次谈判,中日韩之间共同货币没有挖掘,我想说稳定经济没有瓦解,构成亚元基础已经挖掘掉了,在西班牙马德里召开亚洲开发论坛的亚洲13国采访的会议,中日韩占了80%的比例,东盟十国占20%的比例,这个比例到现在为止差不多是C型封锁链的形成,构成亚元基础基本上不存在了,你不要奢望两个互不信之间,同床异梦的国家之间构成货币未来共同体,这个不可能了,东亚区域贸易一体化,跟东盟之间整个2010年今年1月1号启动的东亚区域贸易一体化启动,这个占了世界贸易的13%,从现在来看,我们知道最近一系列的区域贸易,已经签署了,包括美韩之间的贸易,包括美国和东盟之间的贸易协定,美韩之间的贸易协定是继北美贸易区之后的美国最大的自由贸易协定。中俄之间的一个做法,事实上在双方能源合作,在天然气管道之间的铺设都一系列的合作。

  很多人问三个问题,明年的通货膨胀的情况怎么样,明年经济情况怎么样,明年资本市场情况怎么样,我想说从长期来看,通胀是一个长期概率的事情,我们来看这一组数据,你要相信一个瘾君子可以马上把他货币瘾戒掉很困难的事情,中国现代信用总体规模,很多人说我现在把信贷控制住了,但是要知道我们银行间协会在内的债权规模,再加上融资和再融资的比例,整个信用规模短短两年时间扩张了两倍以上,明年是实行稳健的货币政策,稳健之路是不是通胀思路遏制住了,稳健之后银行间和企业间债券的数据,已经处于历史高位了,债权之前是比较有中国特色的信托模式,包括我们的房地产企业也好,包括我们所有的实体企业也好,利用民间大概是5万亿到6万亿左右,非常庞大的一个民间资金在做一个信托的东西,那么信托的融资是直接到企业里边去,那么到企业里边去就直接变成一个社会的购买力,所以从未来来看,你要说中国通货膨胀明年货币通胀,在信托之后高达20%,危险非常大的,中国实体企业,包括政府不愿意让它发展的实体企业,包括房地产这一块,现在他们主要融资渠道已经不是银行,而是其他渠道,一个信托,第二个海外资金,明年会非常非常大。今年已经很大了,我们银行把信托已经卡了一下,企业间债权外部量很大了。我这里举1999年到2000年的数据,M2这个不用说了,通过这个数据对中国货币发行体制进行口诛笔伐了。外汇最近占货币基础的因素稍微有所下降,其他因素有所上升,从我们来看通胀未来是一个主题,我们信用体制扩张2倍以上,明年还有重点项目投资还是会保证,很多人说中央经济工作会议上,基本上是两大主题,第一个稳健货币政策,第二个是积极的财政政策,所谓积极财政政策就是我们的一些重点投资,已经在发改委的这些重点投资不会变的,仅仅其中一项在五年中投资占多少?以高铁为例,每五年的时间,如果每年7千万的规模,高铁来说负债率节节上升,这样的情况下我们划账还是划在这儿,这样项目长期来看支持高铁的,中国人流物流还是支持高铁,但是短期来看一定增长中国通胀压力,美国这儿购买力下降94%,都不用说它了,中国这边的情况从上世纪80年代,一直到2003年是中国银行开始改制上市,数万亿资金源源不断通过再贷款以及种种方式,现在还以划账的方式稀释到货币里边去,接下来2003年,一直到2010年农行上市,以农行上市为标志,今年资本市场一大标志就是农行上市,以农行上市为标志,中国整个四大国有商业银行改制上市基本告于段落,2005年开始什么拯救运动,银行拯救运动差不多告一段落以后,2005年开始中国实行证券公司的拯救运动,因为当时整个的证券公司包括像南方证券的公司,都处于一个经历大熊市之后,所有的裸泳者都会水落石出,券商基本上通过并购重组,上市注资上去的,接下来明年还有一个压力,对于货币压力来说,外汇债款的压力,很多人说外汇债款没有关系,或者中国人民币升值没有太大关系,从历史经验来看,有没有关系?2005年2006年升值之后表面上来看没有关系,得到结果整个国际对冲经济体系热钱大逃离,使得2008年的时候整个次贷危机垮塌,你说是对中国企业没有关系吗?这个关系大得去了,造成了全球的热钱流,资金流向根本的改变。

  再接下来说明年还会面临的压力,很多人在那儿传闻,中国就很有意思,很多传闻你看着是传闻,但是时间过去了之后,你往往发觉这个传闻会成真,要不然不信谣,不传谣,信谣,传谣之后很多东西在市场上得到回报,我们可以加一个引号,谣言,明年人民币一次性的升值3%,因为我们知道我们有一个控制系统,每年人民币升值范围差不多3%到5%,对于美国人来说,美国人一直强调有意义的人民币升值,他就一次性升值3%,3%之后全年其他时间缓慢升值2%,这是一个谣言,不知道能不能兑现,如果这个谣言能够成型,对于明年整个进出口也好,对于每年的资本市场也好,是会有非常大的影响,然后我还告诉大家,像今年10月份,11月份,中国进出口贸易外汇债款在基础货币里面比重在减少,但是我们贸易在增加。很多时候除了因为通货膨胀,价格自然上涨之外,还有我们外汇的债款越来越多,因为很多人都拿着人民币,或者希望把外汇债款啊,把外汇换成人民币放在那儿,这方面广东省社科院有一个调查,外汇整个通过定向市场的流入,一天2000万或是几千万是不成问题的事情,这是非常畅通的流入渠道,事实上这些流入,有很多人说资本项目可以管制得住,我要告诉大家,根据我自己一些了解情况来看,中国资本项目,包括地下渠道流入,包括参与哪些人,我们根本其实是很难控制的事情。

  比如中国的央企在境外的机构,事实上很难管制住,你不知道投资多少,匹配多少,完全无法控制的,我只是举其中的一个例子,事实上这个情况比我们原来估计的东西大得多,从明年来看的话,很多人说通胀压力很大,从投资来看,从固定资产形成率来看,从明年升值情况来看,明年基本上是通货膨胀的年景,上半年通胀压力很大,前高后低的影响,现在我有一个担心,资本市场一个铁的规律,大多数人都是错的,事实上我最大的担心是,我的这个判断,或者说我听到这些朋友们的判断,已经成为基本判断了,所以我认为明年有可能从市场上来说,并不会真正出现这么明晰的东西,明年有可能出乎我们预料之外的情景,这个导火索有可能在外汇方面,有可能在进出口方面。我不大家知道最近像温州那边的中小企业,我们看不到的一些东西,导火索往往在这样的地方。

  我们明年对于市场,对于明年宏观经济作为基本判断之后,这个市场会怎么样,市场是一个非常明确的判断,我认为还会是一个大周期的市场,大家看今年几个周期是非常明确的,2009年12月份,国务院出台了历史上最严厉的调控政策,这个作用了一段时间以后,今年4月份又出台了历史上最最严厉的调控政策,这个时间是4个月,4月份出台以后当时市场愣了一下,觉得市场应该起作用,到4月份以后5、6、7、8成交量急剧下降,如果跟2009年相比,我们成交量下降差不多将近一半左右规模,成交量下降很大,但是我们环比和同比都在上升,政策效应来看,4月份开始到9月份,开始起稳成交量上升,9月份起稳当市场开始爆发的时候,发现市场都是爆发式的增长,以前所压抑的购买力,争前恐後的释放出来,完全爆炸式的增长,增长了之后9月29号出台了第三轮历史上最最最严厉的调控政策,当出来这个调控政策以后发愣了一个月的时间,11月份的时候将近10个城市出现了地王,广州、北京等地方,广州每平方米2万的时间。大家可以看到,11月份又出现了一个地王,而且今年房地产市场还有,所以大家看看在整个爆发式增长周期政策效应越来越低,然后周期越来越振荡和激烈,会不会新的政策出台?我估计明年房产税细节又会出来,这样市场又会发问和傻眼,如果房产税推出之后看到房产税的实质,只不过保护已有房产的一部分人  ,或者我们货币体系不断扩大,等到这时候房地产价格又会上升,我们对中国房地产调控一直持有比较积极的态度,我非常支持他们调控,因此差一点要成为人们的公敌,他们调控是信贷缩减,金融杠杆的缩减,我都是支持的,但是从现在来看我们具体操作过程当中存在很大的问题,今年房地产市场出现的特点非常明确,成交量急剧下降之后,我们房地产价格还在上升,我们的泡沫甚至比去年更大,因为你成交量大幅缩减的时候,你房地产的价格依然在上升1/3甚至到一半的时间,如果2009年的时候是体现在一线城市,那么在2010年的时候,我们说除了一线城市之外所有2、3线城市,以及我跑过所有中西部三线城市,所有房价都在上升,这一轮的上升期,除了货币泡沫之外,大家回忆一下自己城市情况,差不多在政府主导下形成的,因为以前我们如果老城区改造有强拆这些事情,现在基本上是新批一块土地,把农民全部赶走及把经济行政中心迁到这个城市去,这是一个特征。

  今年大家都是抱团取暖,像万科和金地都是独立公司,再过一段时间看到万科财团和金地财团,这样的公司有的公司自己办了信托部门,还有一个整个市场这一块,像今年北京工体四号基本上财团去获得这块土地的,工体四号这一块,几家公司抱团,有的公司跟地方政府关系特别好,他搞公关,有的公司钱特别多,他就出大部分资金,还有公司经营建筑这一块比较好,或者节能这一块做得比较好,他就来做建筑这一块,今年看到都是巨无霸的公司财团的力量在里边运行,从外资净流入角度来说,还有从现在越来越多的公司,在境外上市融资来说,我认为我们货币体系现在所谓的信贷紧缩这一块,基本上千疮百孔,用处并不大,但是市场是有周期的,很多人说资金那么多,是不是市场一律高一率上行,不是,市场是有周期的。房地产价格那么高,如果明年出一个政策,明天上海房产税试点,我们整个证券市场房地产板块马上直线下降,短期来看有非常大的效果,从振荡这一块来说,大家可以想象在明年年初的时候,基本上四个季度按照3:3:2的比例市场上发放,明年年初基本上所有银行也好,公司也好,都是抢着会在年初把信贷拿到手的时间,我还可以告诉大家,事实上咱们的银行,央行,银监会也好,我们紧缩政策跟全民在斗争,我基本上碰到银行界的人士,我碰到他们的时候在饭桌上非常明确的跟我说银行是我们追逐的最好资产,他们也绝对绝对不会放弃这块资产,这块资产实在太好了,从未来的泡沫来说,我刚才已经说过,我们信贷泡沫已经非常明显了,还有一个泡沫是房地产这一块,我们房地产总市值占GDP3倍左右,房地产价格还在上升,我可以跟大家说,差不多在当时日本房地产泡沫破灭的时候,占GDP的比例也就2.5倍的比例,所以不管从信贷也好,不管从我们信用这一块也好,房地产这一块,我们泡沫是非常非常严重的,如果我们市场规模很小,这个泡沫是马上会崩溃的,我们现在并没有说出现马上崩溃的阶段,马上崩溃的前景,是因为我们有未来很长的一个链条可以传递过去。

  我们再来看市场振荡的情况,金融危机之后美联储资产负债表如此扩张,全球证券市场是不是一路高歌呢?并非如此,每次导火索不一样的,今年年初金融危机爆发,当时地中海金融危机爆发,导致整个市场美元开始上升,美元开始上升结果大宗商品开始下降,以及全球主要市长的经济下降,等到下半年之后美元开始疲软,当美元开始疲软到一定程度,当时日元跟美元的比例超过东南亚泡沫之前的历史最高值,眼看要冲过去的时候又出现一个事,全球出现了第二轮的欧债危机爆发,当第二轮欧债危机爆发以后,看到美元黄金和白银价格又在节节上升,导致大宗商品上涨,棉花、铜大宗商品非常清楚,基本上围绕着欧债危机和美元围绕今年几波大的危机。

  (图)最近的市场危机,股市1112A股大跌,汇市1104美元上升阶段,美元大幅上升新兴市场由强走弱:防热钱。10-12.9巴西圣保罗Bovespa2.23%印度孟买Sensex3.20%,俄罗斯RTS13.34%欧美市场走强,标普8%,法兰克福DAX12%,英国富时1004.5%,巴黎CAC40.4%,欧债危机是导火索,我非常习惯用阴谋论来说,欧债危机的话,很多人说欧元完蛋了,我们知道欧元火车头是德国,德国进出口非常漂亮,而且德国进出口创出了历史高位,德国总理莫克尔,把2010年成为经济小奇迹,就是因为进出口情况非常好,只要德国能够支撑欧元不会崩溃的,还有看到一个情况,当欧元区情况越来越激烈的时候,欧洲央行做了一件事情,包括欧洲各国政府做的事情,没有实行现在最最流行的量化宽松的货币政策,让他们削减赤字,而且做出承诺2012年削减多少,2015年削减作用,这是雪上加霜的事情,为什么要这么做?如果说他愿意像日本、美国一样,甚至像90年代中国学习,来一个再贷款或者量化宽容的货币政策,我们所有可以预见的欧债危机全部都不存在,他之所以要这样做,是因为想保持经济平稳。

  在欧债危机发生的时候,我发觉欧盟又攻破了两个国家,德国出口红利一半来自欧盟扩大,如果要把欧盟抛弃,大家想想为什么要扩张规模呢?没有道理说不通,这就说明未来市场影响,我之所以跟大家说房地产的情况,之所以跟大家说资本市场的情况,非常明确的第一我们是通胀压力体系还在扩张,第二个基本判断在直接扩张的情况下,由于存款准备金率的提高,由于欧债危机随时爆发,我们发觉这个市场剧烈振荡的时期,如果你如果说2010年是一个趋势投资者占主导占优的时期,如果你做期货的话,当你棉花价格每吨到2万多,你这个时候要爆仓的,包括黄金也是这样子,黄金也在节节上升,很多人看得非常透彻黄金价格在上升,中间剧烈波动非常大,有一天会突然跌停,这个市场的影响就很大,我认为对于未来的判断,我认为我们会容忍通胀,投资率会提高,容忍通胀需要做一个经济转型,从就业压力来看,从城市化压力来看,包括从加息压力,从地方投融资压力来看,这些情况不会乐观,所以它会容忍一定程度的通胀,这个是美元主导市场。

  为什么要看美元的情况,今天时间关系我还是跟大家说说基本一些东西,很多人说在通胀的情况下,我一直说通胀无模式,我现在还是抱这样的观点,振荡有上升,但并不以为这大牛市的到来,道指在10000点还在振荡,像80年代牛市到来是新的产业到来和增长方式到来,我们整个全球市场和人民币升值水平都集中在中国,现在国际市场基本上分成两波,安然的查诺斯对中国房地产不看好就做空中国派,富达基金的安东尼波顿,索罗斯今年在中国收益11月的时候差不多取得27%的收益,做的不止是中国境内市场,做的是香港的市场。不管做空还是做空,都是对未来有希望。在剧烈希望下人民币资产是最有魅力最值得投资的资产,我举了通用非美这一块,全部就设在香港。由于泡沫的关系我们对冲基金,风险股权投资都已经创出历史高位。

  接下来说一下货币流向的问题,企业通过证券市场再融资,只不过把从居民手里面这样一部分的存款,变成上市公司这部分的钱,整个购买历史一样不会有太小的缩减,我再来跟大家说,大盘股整个证券市场的融资规模是多少?我想跟大家说,为什么中国市场是剧烈振荡的市场,中小盘股跟创业板创收的历史新高,差不多市盈率大盘股15倍,中小盘股40倍,创业板60倍的效果,几百家公司已经创出了6100点的新高,我们看一下为什么大盘股上不了,中国股市是牛市,很多资金被吸引到市场里面去,大家可以看看八月底的时候,我们月均融资规模403亿元人民币,已经超出了6000点时候的高峰融资规模,我们再来看境内市场融资图,从08年以来,我们融资规模直线上升,我们再来看根据清科研究中心数据,我们今年上市公司数量是全球上市公司数量42%左右,总融资额是全球融资额的55.4%,我们大盘股保持振荡和盘整的行情。在未来大盘股还会源源不断上市,像今年农行上市,未来各家的铁路公司,都会变成某某铁路公司,现在还是一些相关企业。

  接下来看见几百家商行的改制,还有地方国企,官方数据是50万亿元人民币需要上市资产,将来我们看到80万亿元上市资产,我们看到资金源源不断的流向证券市场,我觉得证券市场是中国货币包括中国银行间的信用在市场和证券市场值得关注的两大焦点,去年一年我们的融资规模1万亿元人民币,大概是2002年到2010年时间一共融了1.7万亿的资。

  在另类模式的大振荡,以及在通货膨胀压力下沿海制造业的洗牌过程,所有看到矛盾的东西,都会同样的在我们的经济体中出现,这个并不值得奇怪,未来来说事实上相对来说是比较乐观的人,虽然有上述种种问题,未来具有成长性的公司,未来中国最大的市场,或者那些消费市场都会在中国,这儿我就举了一些例子,是中国未来有前景公司的例子,由于时间关系我就不细说了。

  得出的结论:虽然有通胀,我们在进行一系列的改革这些改革都是会让通胀维持在高位的,从将来来说我得出一个结论是如果发挥中国市场的控制作用,如果发挥中国市场的效率,我对中国未来经济表示悲观,但是由于我看到的情况,一波新的财富分配,这一部分的财富分配房地产市场,风险市场,证券投资股权投资形成的新的财富分配,新的财富分配体制不改革,当未来花光老本之后,对未来抱有一个非常悲观的态度,一切取决于改革的决心。

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