新浪财经讯 2010年12月，“第九届中国企业领袖年会”在北京召开，本届年会的主题是“新商业·新共识·新动力”。新浪财经图文直播本次会议，图为房地产调控能否软着陆论坛全景。

　　刘戈(主持人)：各位来宾，大家下午好！非常高兴今天能够有这么多人选择房地产论坛，因为下午这个论坛也是一个PK的过程，在B1的这几个厅里面同时有好几个平行论坛，很多的嘉宾都到了，足见大家对于这个话题还是非常感兴趣的。

　　在开始话题之前我来介绍一下几位嘉宾，他们是首创置业董事长刘晓光先生；建业地产股份有限公司董事长胡葆森先生；金地集团股份有限公司董事长凌克先生；北京中坤投资集团有限公司董事长黄怒波先生；光耀东方集团董事长李贵斌先生；德国威能中国区总经理王伟东先生。自我介绍一下，我是中央电视台财经频道《今日观察》的专职评论员刘戈，由我和几位大佬一起来完成我们今天下午的房地产论坛，我们论坛的主题主办方已经列出来了，是《房地产调控能否软着陆？》，如果是硬着陆的话就是掉下来，现在我们为了有一个更平缓的对房地产事业发展的态度，提出来我们自己的一些看法。

　　今天上午我也听了很多嘉宾的发言，主办方把原来的“新冲突”改成了“新共识”，很多嘉宾都是按照“冲突”来准备的，可能在我们的话题这里可能“冲突”这两个字显得更加的明显。也就是说对于房地产，本来我们之前没有人怀疑它是国民经济的一个非常重要的环节，一个非常重要的行业，那么它的上游和下游带动了非常大的从生产到就业的非常长的产业链，对整个经济的影响非常巨大。但是由于这一两年来房地产业的巨大变动，它背负上了很多其他行业所没有的偏激的看法，有一个词出现了，叫“绑架”，因为它影响面大，所以有一句话，“是不是房地产业绑架了中国经济？”当然我想在座的几位没有人会同意这样的看法，但是我们把这个话题列出来了，现在实际上我们是在这个地方，对房地产在现阶段中国经济当中的作用和价值，我们再给它一个判断。所以我们第一个话题从这里开始，就是这个绑架的概念到底有没有？客观上是形成了这样一种相互的关系？还是一种纯粹的情绪上的发泄？

　　黄怒波：其实“绑架”这个词大多数是来自社会情绪，政府调控含义大于实际的意义。作为房地产经济来说这么多年，实际上是中国经济成长的快速动力之一。要说绑架的话，很多行业都可以算作绑架之列。比如说我们的钢铁业和其他行业，没有一个不是。这个背后的含义是什么？作为房地产业大家认为房价太高了，但是反过来说，做别的行业成本也很高。中国的经济整个就是在一个付出极大的能源和资源代价下成长的，同时反过来付出很大的社会成本，这个讲的就是消费者的利益成长。在这个意义上如果说绑架，我们所有主流行业都绑架了中国经济。

　　刘戈：您说的绑架是捆绑，是一种紧密联系在一起的意思。

　　刘晓光：刚才怒波讲的绑架，实际上我们这个行业跟四五十个行业高度关联，如果说绑架就要看它占GDP的比重了。但是从另外一个角度来看，确实跟老百姓的生活密切相关，跟中国经济和政治的气候相关。给人一种看法或者一种感觉，我觉得现在这个东西来讲，到今天为止已经不是一个简单的经济问题了，很复杂。一方面是收入很低的人，一方面是收入很高的人，一方面6年以前在北京存了8千块钱的人现在是8200、8500，买了房子的人变成3万多了。

　　刘戈：所以我们基本上可以分为有房阶级和无房阶级了。

　　刘晓光：我们从经济学角度来分析，不能说是绑架了国民经济，应该说它在中国现在的历史阶段当中，它的地位、作用、意义和影响度都非常重要。所以从另外一个侧面角度来讲，某种意义上其实对于中国宏观经济的影响，对于中国社会政治和经济的影响很大。

　　刘戈：我理解我们之所以不说“绑定”而说“绑架”，“绑架”和“绑定”之间的关系是什么？都是绑起来，但是绑架有一种可能性，就是把你弄死，实际上大家用“绑架”这个词暗含的是这样一个意思。就是说如果互相之间不能够达成某种妥协的话，那么房地产开发商是可以把经济弄死的，是这样一个前提。胡总也是非常大的住宅开发商，而且在二线城市，可能跟他们还不太一样，请谈一下您的看法。

　　胡葆森：其实刚才刘总总结的很好，由于房地产行业自身的属性，自身规模比较大，作为单行业占GDP的比重比较高，今年有可能成交额会突破5万亿，自身规模比较大，和其他产业关联度比较高，关联的产业至少在50个左右。从老百姓日常消费层面上来说，它是一个人们日常生活当中最高附加值的商品，我想主要从这三个属性角度来说。

　　刚才主持人说“绑架”，“绑架”实际上是从行为、目的到结果是违反了对方意愿的这样一种行为应该称为“绑架”，因为不是心甘情愿的跟着你走的这种情况。现在客观上有没有产生这样一种作用？我觉得实际上它的正面作用还是大的，大家看看中国的城市化，实际上房地产还是一个重要的载体。如果评价中国的城市化过去这10年或者20年是朝着一个正确的方向在走的话，房地产整个行业对于整个城市化所起到的作用一定是正向的。

　　刘戈：您觉得绑架是不存在的，我从另外一个角度来看，大家之所以用“绑架”这个词，除了说明互相之间一个意愿的问题，还有互相之间关系紧密性的问题，还有就是产业发展的方向问题。也就是说房地产本身重结果，而且在这个当中，更多带动的是像钢材、水泥这样一些高耗能的产业，相对而言科技含量和品牌的价值要少一些。所以从这个角度来说，它没有把中国经济向一个节能减排和更优化的方向来带动，说也有人从这个角度谈“绑架”的说法，下面请凌总谈谈您的看法。

　　凌克：我不知道今天媒体的朋友是不是多。

　　刘戈：我们这是一个半封闭的论坛，即使有媒体的朋友，我们互相之间有这样一个约定，也不会报道的。

　　凌克：我刚才是说的一句玩笑话，有没有媒体的朋友我们都可以讲我们的话。要是说房地产是不是绑架了中国的国民经济，我相信房地产对于中国的国民经济影响是非常大的，有没有到绑架那个程度，我们不好评价。现在如果说房价在调整，地价在调整，最着急的是地方政府，就可以看出来对于中国经济的影响有多大。确实我们从数据上来分析也可以看到，在去年中国GDP是30多万亿，房地产自己的销售额就是4.5万亿，这个比例非常高，它带动的这30多个行业的GDP就更高了。另外看固定资产投资里面房地产行业的投资肯定占到固定资产投资20%-30%，这个影响也是非常大的，房地产市场的影响对于整个国家的经济影响是非常大的。看看今天的美国就知道，美国为什么不行？有很多的市民他们都是负资产，买的房子都成了负资产，我感觉最少要拖累美国3到5年这么长的时间。

　　刘戈：您是说美国的房地产把美国经济成功的绑架了吗？

　　凌克：影响非常大。但是原因我们不去追究，有很多的原因，但是表现出来有一种现象是如此。大家看看日本也是，房地产对于日本近20年的影响是非常大的，这是现在的情况。再接着往下走，在未来的10年，房地产对于中国的国民经济影响都是非常大的。因为到那个时候，我们的城市化率才刚刚完成65%，完成了之后，房地产这个行业成了过客。还是要正确的评价政府从98年之后新的房改政策和这些房地产商，包括银行大家一起的努力，一起努力的结果就是今天还是有很多人住上了比较称心的房，和过去20年做比较，在过去的20年，可能大家在一个单位里面所遇到的矛盾最尖锐的问题就是分房不公平，今天已经好多了，这些我们看到的都是一种现实，是一种正常的现象。

　　但是今天我们在这样一个时点就会有点紧张，因为我们最近看到了很多的政策都是针对房地产的政策，我们可以看到房地产公司想发点股票不让你发，股票的发行、再融资全部都停。你说去做做信托，其实做信托我觉得是很好的一个事情，把这些老百姓的钱集合到一起，投入到了房地产的生产过程，使这个房地产的销售数量可能有所增加，这是个好事，但是也要停掉，因为你不去投入到生产的过程，那你就去买房子，买房子的话问题就会更多，我觉得这是一个好的产品，但是国家可能是在考虑信托的风险，或者投入之后这个行业获益的总额太多，也要给你控制，所以有很多的调整。还有一些就是有这些限购的条款等等，这就让我们非常担忧，我自己也有一些担忧，就是我们现在生存的环境实际上是不好的，我们自己要留心。

　　那么怎么办？我觉得还是要看大势，关于房地产的大势我觉得今后还是好的，因为在城市化没有结束之前，在人口红利没有结束之前这个市场是好的，结束了之后那个调整就是大调整。所以我觉得，总体来说我还是乐观的。但是我们大家在一起，我们要跟政府和银行，特别是要跟买房的这些客户在一起共同去相处的时候，我觉得我们自己要调整我们自己的心态。要调整心态，我们要去理解，我们发展商要理解房子是用来住的，不是用来炒的。商品房都有投资的价值，无可厚非，你父亲买了一个房子传给儿子，这个也是值得光荣的，这是传承，对于一个社会也是有好处的，这是无可厚非的。但是投资也要追求长期的收益，不能想到今天买了明天就卖，我觉得这个迟早可能会吃亏。我不支持中国的资产价格那么高，因为中国现在的产业结构实际上是非常低下的一种产业结构，没有什么竞争力。我们这些产品有竞争力吗？其实没有竞争力。我们这些公司有竞争力吗？也没有竞争力。你看你穿的衣服是哪里做的？意大利做的。你戴的手表是哪里做的？瑞士的。开的车是哪里的？德国的。其实都没有中国的，中国生产的是我们穿的袜子，所以其实中国的企业是没有竞争力的。在今天我们中国的企业都还没有竞争力的时候，我们的资产价格不能太高，我们的资产价格上去了之后，我们这些企业都要死掉，我们还需要潜心下来再努力二十年到三十年，我们中国的企业才有竞争力。到那个时候，我们说我们这些企业可以到世界上去跟那些一流的企业竞争竞争，那个才有得一说。所以我们发展商也要自己调整好自己的心态，我觉得去调整好自己的心态，去满足一个公众或者老百姓大家都认同的价值观是很重要的，也是很好的，对于自己是很好的。因为你如果把你的对手都逼到绝路上去的时候，你自己也就开始走到绝路上去了。

　　刘戈：凌总的回答我觉得虽然没有直接回答到我的问题，但是我觉得可能和前面几位的看法还是有点不一样。也就是说他更多的还是强调作为这个行业本身在发展当中，是不是绑架了中国经济？他没有给我直接的回答，但是按照我们的想法，我们现在房地产公司和我们整个经济的发展方向也不是能够完全承担现在应该承担的任务，表达了这样一种观点，我不知道凌总是不是这个意思。

　　下一位是光耀东方的董事长李贵斌先生，因为他和其他几位不太一样，他一直是在买烂尾楼，把烂尾楼救活了，这样一种特殊的房地产开发形式，是不是和其他几位对于房地产行业会有不同的看法？

　　李贵斌：谢谢大家，关于主持人提的这个话题，提到房地产是否绑架了中国的经济，其实再深层次考虑，为什么有这样的提法？其实现在整个社会对于房地产的需求量比较大，涉及到民生问题，涉及到千家万户。这里面释放出来的往往还是供求关系问题，因为市场有需求，现在不是供大于求，而是供不应求，导致房价一高再高。如果解决这些问题，只有加大开发量，加大供应量来平抑房价。

　　加大的这个量如果跟需求的量进行一定的平衡，国家平抑房价的政策可能才能得以实现。由于房地产涉及到国民经济的方方面面，涉及到广大老百姓的生活问题，各界政府都强调解决民生，现在这个阶段，盖好房子就是最大地解决了民生问题。

　　从另一个角度来说，我思考中国自从改革开放以来走到今天，现在房地产成了整个社会关注的焦点问题。在历史的一个长河里，人类社会经过原始社会，封建社会，资本主义社会，社会主义社会，其实中国经济到了这样一个阶段是中国老百姓、中国政府必须客观面对的。经济的大发展，科技的快速日新月异的发展，整个社会的变革，就促成了城市化进程，中国的人多，城市化进程就需要房子，这是不可避免的一个阶段。如果大家买了房子的资产缩水他不开心，如果没有房子的，他要不到房子，房价过高，他有怨言。现在至于房地产是不是绑架经济？因为房地产在未来10年甚至20年的时间内仍然是国民经济的支柱产业，中国要想走向小康，要想使老百姓安居乐业，幸福指数要提高，如果让他家里买个房子他肯定开心。因此现在不是绑定的问题，下一步也要促使它健康的发展。但是房子的需求是有限的，不是无限的，到欧洲这些国家一起，他们一个城里一年盖不了几栋楼。因为在现在这样一个时期，可能要持续一段时间，因为城市发展的红利应该就是让大家都得益。由于市场这种供求关系的这种矛盾导致的有不正常的一面，他们都提到国家的调控，我认为金融危机的时候是往上调，现在房价高的是往下调，调控是一个长期的过程，谢谢大家！

　　刘戈：您觉得不但不是绑架，而且中国经济和房地产互相之间的互动还要长期的持续下去。下面一位是王伟东先生，他不是搞房地产开发的，现在实际上是房地产的上游行业。我们来看看您的视角和其他人会不会有不一样的地方，对于房地产是不是绑架了中国经济这样的话题怎么看？

　　王伟东：说起房地产和经济的问题，刚才凌总和胡总都提到，在中国房地产和经济的相关性非常大。房地产和经济的关系在任何一个国家都是相关联的。比如拿美国来讲，美国这几年经济低迷，跟它的房地产一下子从高峰到低谷有很大的关系，这里面有很多的银行做了次级债。我们看一下日本，日本两次的经济低谷都是跟房地产息息相关的。

　　刘戈：房地产确实可以绑架经济。

　　王伟东：但是我们不能这么讲，我们应该怎么讲？房地产跟国民经济的发展是关联度非常大，但是我们拿到中国这个层面来讲，中国的经济对房地产的依赖太厉害，这个依赖是属于比较不正常的。而且中国如果是经济的驱动，我们讲三驾马车也好，四驾马车也好，房地产是最重要的。包括出口和我们国家的投资，其中一小块是我们大家在座各位的消费，也就是所谓的内需。所以中国的经济刚才凌总也讲过了，我们整个体制是有问题，经过这么多年的调整还没有调整到位，所以说造成了今天这个局面。我们今天的房价这么高，我记得有一句话“存在的就是合理的”，房价这么高是有它的合理性因素的。刚才李总讲了供求关系，每年这么多的需求，供给这么少，政府批地就是这么多，怎么能够控制住房价？

　　刘戈：我想如果我们把主办方列出来的问题换一个角度的话，刚才讲“绑架”显然是非常凶恶的词，是任何一个在这个行业里面从事工作的人都不能同意这个说法，我们换成您刚才的说法，中国经济是否过度的依赖了房地产的发展？如果我们用这样一个命题来阐述这个话题，取代我刚才所说的“绑架说”的话，我想听一下各位的意见，同意这个看法的请举一下手，就是中国经济过多的依赖于房地产的发展。

　　刘晓光：刚才实际上凌克也讲了，中国的跟世界的企业到底差在哪里？差距确实非常大，无论从理念、治理结构、国际化资源配置、国际市场、创新的程度差距非常大。现在很多企业原来是做产业、做贸易的，都转移到地产行业，这确实是中国高速成长的行业。我接触了很多大的机构，可能有三百亿、两百亿。

　　刘戈：很多做其他行业的，最后全都进军到房地产行业。

　　刘晓光：就是往这里转移。在这种情况下中国企业到底怎么发展？中国的经济到底怎么发展？确实我也在思考，仅仅依靠房地产业是有问题的。即使是房地产业，也应该有其他的功能和产业的背景。仅仅是房地产业，我们盖一片住宅，卖完就跑不行。下一步应该从我们房地产业的转型角度思考这个问题，到底是什么样的产业？产业怎么融合？怎么能把现在的融合起来？这可能是我们需要思考的问题。我的感觉，确实从这13年的情况来看，特别是近7年的情况来看，我们国民经济的发展确实有些过度的依赖于房地产业。

　　刘戈：如果这样一个命题成立的话，可能我就会提出来下一个问题，在这样一个过度依赖当中，产生了房地产的剧烈波动，房地产本来是经济问题，最后变成政治问题，变成了整个社会的焦点问题，无数的人为房子而焦虑，买了房子的人也焦虑，没买房子的人也焦虑，盖房子的人焦虑，卖房子的人也焦虑，甚至给房子提供配套的人也焦虑。也就是说实际上看起来很多人享受到了房地产涨价，房子涨价给他带来的巨大财富效应，但是并没有得到一种巨大的满足感，而是仍然在焦虑当中，这样的话，里面肯定是发生了一些什么问题，就是整个我们这种房地产的运作体制是不是在一个健康状况下的状态？是不是发烧了的一个状态？我们确实也需要有一个判断。我在下面和胡总交流过，他和其他人不太一样，他是在所谓的二三级城市进行开发。在他看来，可能大城市，北上广深这样的城市，和在郑州、濮阳、南阳发生的事情可能还不太一样，而且通常我们这些搞媒体的人也未必能搞清楚这里面到底不一样的地方是什么，下面我想听听胡总的看法，您经常在一个城市里面一开发就是很大一片住宅，就您自己的感受来说，目前房地产市场的开发是健康的？还是已经走上了畸形的道路？

　　胡葆森：我先说一点不同的意见。我看到今天的题目是房地产调控能否软着陆？为什么又改成了这个题目？

　　刘戈：我们分几个层次，先来讨论一下房地产的作用和地位，接下来我们再讨论一下房地产的现状，给它下一个定义。

　　胡葆森：我担心很多朋友是冲着这个题目来的，结果我们说的东西都是答非所问，我们说的内容满足不了台下朋友的疑问或者胃口。

　　其实刚才凌总也讲了关于中国地产的一些很多根本性的问题，其实大家都议论到了，我之前跟刘戈已经说了，我不是反对他，我说中央台二套本来是财经频道，应该说一点权威性的关于房地产的评论。但是经常我自己觉得，因为评论员可能是发表出了自己的观点，但是很多主持人和播音员他说的东西肯定都是编辑写的东西。

　　刘晓光：情绪化。

　　胡葆森：他们都是自己买不起房子的时候，借助公共平台发泄一些东西。我是属于沉得比较低，在二三线城市，今天这一个小时的时间里也不可能我一个人在说，也说不清楚。如果用两三分钟说的话，市场六大主体，包括政府、消费者、开发商、金融机构、媒体和专家学者。这六大主体从来没有坐到一起议论过问题，这本身就是个问题。老百姓永远听的都是一个方面在说，或者最多是两个方面、三个方面在说。

　　刘戈：需要一个六方会谈。

　　胡葆森：我自己认为是需要一个六方会谈，我自己觉得18年来一直没有见到一次六方会谈，永远都是各说各的理，中央电视台作为媒体不可能牵头来做这件事，应该是政府借助中央电视台这样一个权威性的公共平台，把六方召集在一起讨论讨论这个问题，让老百姓明白这个事情的真相，就是问题究竟出在了哪里。其实我想这两三年，我们今天在座的朋友们心里非常清楚，问题究竟出在哪儿了？就看政府现在在做什么你们就知道了，政府现在已经说了，明年要盖一千万套保障房，要投1万4千亿。你想想三年前他们盖了多少套？五年前他们盖了多少套？你就知道他今天为什么要做这件事了。如果假如三年前盖了300万套，五年前至少盖了200万套，今天就不需要盖这么多。所以肯定是今天在补过去几年的欠帐，大家就知道，原来所有的开发商都成了过街老鼠，我们假如让所有的开发商从今天开始都用成本价卖房，我们可以相信，中国依然有70%以上的人买不起房。

　　刘戈：就您开发的过程当中，政府拿到的钱占到您开发的比例是多少？

　　胡葆森：60%以上。各种税费加在一起，占了整个房价的60%以上，让政府拿走了。开发商用成本价卖房，今天有70%的消费者依然买不起房，这是一个事实。另外政府从今天的房价里面拿走了60%也是一个事实，我就想说这两件事，问题出在哪里了，大家心里都很清楚。

　　刘戈：我总结一下，问题是出在政府了。如果我们判定现在房地产市场有不健康的因素，或者是发烧过度，或者是打摆子。

　　胡葆森：我补充一下，政府其实也意识到了。

　　刘戈：现在正在积极的补救，亡羊补牢，但是很多人觉得晚了。我们对于现在的房地产市场有一个判断，是不是过热了？是不是需要一个软着陆的过程？

　　凌克：前一段时间就流行一个段子，这个段子说在北京买一套150万的房子，农民种田要种1千年，工人打工要打100年，白领上班要上30年。所以确实现在买房子痛苦的指数是高了一些，我觉得也是高了一些。但是绝不可能上班之后，我们现在大致上就是三五年就买房子，世界上也没有这么容易的事情。所以我觉得是有一些问题值得我们深思，特别是值得我们这些房地产商深思。我们今后的利润从哪里赚？我们是期望投机的方式赚利润？还是期望我们公司通过正常的经营赚利润？另外可能也要不断的创新，过去的10年，中国的城市化率提高了10%，直接的印象就是在全国大片新的住宅盖出来。今后10年中国的消费也要提高10个百分点，今后就会有很多购物中心像雨后春笋出来。所以要去寻找一些利益增长点，也不会把住宅做得那么大。除此之外还可以做很多的金融创新，我认为金融创新可以减少风险，我跟他们的观点有些不一样，所以我觉得发展商也应该这样去看。我刚才说这个话不是代表让大家不要去买房，大家一听到我说这个话就不去买房，不是这个意思。

　　刘戈：对于房地产市场目前现状的看法是什么？它是不是一个高烧或者是病态的状态？

　　凌克：所以我刚才用那个段子已经说了，是挺痛苦的。不能说我们永远不去卖贵的房子，那个房子该卖什么价我们肯定卖房子，但是我们不是过分的囤积很多。

　　刘戈：但是按照胡总的说法，其实这个房子卖得太贵不是由于开发商的利润一定要有那么高，而是说先天这个房子政府地价，包括各种税费已经占到了很高，所以不得不那么高，您怎么看待这个问题？

　　凌克：我们说中国税的问题，中国的税确实很高，比如像我们公司，一年如果争取1亿利润的话，我们大概要交1.2亿或者是1.3亿，税费确实很高，另外土地的成本也会很高，土地成本今后会不会便宜下来？我告诉大家，肯定不会便宜，香港这个弹丸之地住了600万人，人口的密度很高，香港政府提供了差不多50%政府的政策性房给香港市民，最后香港的房价还是很高，中国也会很高。政府的税费也会很高，我觉得这些税费要想降下来都很不容易。

　　刘戈：高是不对的，但是没办法降下来。

　　凌克：我觉得也没办法降下来，确实是如此。

　　刘戈：凌总实际上是为买房者考虑，确实现在房价太高了。但是确实从现有的这样一种房价的构成结构上来说，好像又找不到太好的办法。

　　凌克：办法也要讲一讲，就是多修一些政策适用房给大家，首先就是修一些廉租房，那些没有地方住的人，一定要给他们地方住，这是政府应该承担的责任，首先要多修，怎么修？卖的地的钱拿出来赶快修廉租房，不要拿去做工业企业投资，工业企业投资不是政府应该做的。当然要说建议就太多了，今天也就说这一点。

　　刘戈：请李先生谈一下对于整个房地产市场现在的状态，是处于一种正常的37度、36度的状态，还是38、39度，或者是更高的温度？

　　李贵斌：上一个时期房价涨的是过快了，现在整个房地产我感觉是乱。

　　刘戈：是乱，而不是高。

　　李贵斌：基本上房价这一段时间的价格是控制住了。为什么说房地产整个市场有点乱？这个乱实际上是开发商都不知道下一步是什么政策，怎样调控，何况老百姓？

　　刘戈：这是您的真实想法？您也不知道下一步会怎么样？

　　李贵斌：我也不知道。

　　刘戈：我也不知道。

　　李贵斌：因为社会发展有一个规律，中国也就是在现在这个阶段，单纯就房地产这个行业来说也要承受。看看欧洲这些国家他们发展的轨迹，因为中国跟他们也有很多不同的地方，一个是科技发展的比较快，那时候它的科技就落后，跟这时候比起来差距很大。再一个中国确实人口众多，改革开放以前，底子又比较薄弱，如果说原来解决温饱问题，改革开放先解决温饱问题，现在这个阶段到了解决衣食住行的问题了。这个阶段过去以后，中国不是说拉动消费和内需，那一块里面可能是吃喝玩乐，文化健身，其实是那一块的消费，社会发展到一定阶段的时候，可能是这样一个规律。而恰恰在这一个过程当中，一些一线城市，像北京、上海、广州、深圳，他们说高铁越修得狠，大城市来的人越多。其实现在房地产的政策要跟国家整个宏观经济的政策，跟社会问题经济的政策要配套，究竟需要多少？究竟怎么搞？现在比如说北京这个城市，如果人口聚集的多了，交通问题怎么办？现在都知道经常堵车。再一个其他的配套能不能跟上？这一系列的问题需要用一种立体思维来解决房地产行业的问题，抓紧出一套完整的，相对来说比较衔接的一套东西。

　　刘戈：李总对政府提出来新的要求，不但不能够光站在房地产发展的立场上，不能光站在能不能买到房子的立场上讨论房地产市场的调控政策。但是现在您又说了一个前提，就是说现在下一步调整还搞不清楚，您又提出来新的要求，可能就更搞不清楚了。下面请王总谈一下，您现在是给住房搞配套，现在市场上的感受，经过目前这一段时间房地产的发展和调控的过程，您有什么样的切身感受？对于你的生意来说？

　　王伟东：实际上政府现在想做很多事情，要把房价稳定下来，肯定是不希望大起大落，这是它的真实想法。但是现在有一个问题，我们对于政府要分两块，一块是中央政府，一块是地方政府。中央政府希望媒体能够非常和谐，老百姓安居乐业，大家都有房买，可以买得起。但是地方政府，这里面又说到他们的财政收入，当他们的财政支出70%都依靠卖地的时候，我们怎么还能指望把价钱降下来？我觉得这个要降下来是比较难的。目前来讲，无论是从国际上还是国内，我们的流动性都是有很大的问题，钱太多，往哪里走？我们国家很多行业，很多实业制造业都很难赚到钱，刚才几位老总也讲过，我们的政府税收比较高，另外整个行业调整还不是非常健康。所以说我们这个企业如果要想做到10%的投资回报的话都比较难，我们整个来讲在行业里面算是非常健康的。所以可以想到，这些钱往哪里去投？没有地方投的话大家可以看一下，这么多年，八九年的时间了，谁买了房谁赚了，实际上赚大钱的并不是开发商，赚大钱的是各位买了很多房子的这些人，房子翻了两三倍。在北京8年的时间房子翻了5倍，你想你要买了房再卖的话，投资回报率太高了。

　　刘戈：关键开始的时候都是贷款。

　　王伟东：而且杠杆又加大了这个投入。所以我想现在政府的心态不是非常好，我们在座各位的心态也不是很好，我们有钱到底怎么办？我们肯定是不安于再放到银行，通货膨胀率是4%-5%，银行利息是1%-2%，这样的话可能就是负利率。我们投股票，从6000点到2800点，这个东西让人始终琢磨不透。而房地产到现在为止，我们从2000年到现在，买了之后一直是有升无降，让大家感觉到政府每调一次，房价就大涨一次，让我们真是感觉到有的时候是不靠谱，而且尤其现在政府限制购房。我是外籍身份，现在在北京只能买一套房，我再想买房的话，对不起你得去想办法，现在就是所谓出了控制购房，现在给你发粮票。

　　刘戈：专门为外地身份的人制定了规则。

　　王伟东：所以我们只好花钱买粮票，到亲戚朋友那里想办法让他买房票，无形当中又把供求关系拉升了。近期房价要想下来，三两个月也可能下不来，因为贵房子不让你卖了，但是只要你放开，房价还会上去。

　　刘戈：也就是说您觉得现在政策没有解决根本问题。

　　王伟东：只是治标，没有治本。

　　刘戈：刚才我们谈到了政策的问题，我们对于这一点已经有共识，房地产市场肯定有问题，不管这个问题是谁造成的，可能是六方合伙造成的，或者是政府造成的，或者是其他因素造成的，但是现在我们下了很多的药，我们收紧了信贷的政策，买二套房的政策，打击囤地等等一系列的政策。这些政策是不是对症？也就是说这些政策是能够让房地产真正的软着陆？还是说不但不能让它着陆或者是会烧得更高？或者是一下子掉下来？请黄总谈一下您的看法。

　　黄怒波：我先说两个观点，第一个观点，刚才讨论的“绑架”是三四年前讨论的问题，所以今天也提不起劲来。那个时候已经把这个问题都议论过了，当然就不讲了。但是今天提出这个题目，“房地产调控能否软着陆”实际上也有点问题，“软着陆”的意思，是从中国经济太快，或者说要调控回到一个正常的状态和发展的轨道，这个概念提出来，但是对于房地产来说好像不存在这个问题，不是着陆不着陆的问题。我补充一句，两三年、三四年前提出关于是不是绑架的问题，房地产商是不是恶魔的问题，实际上刚才变相的我们都已经把这个问题回答了，现在终于政府意识到了政府的保障房回来了，也意识到了企业归企业的，用一些金融手段来调控商品房，比如说贷款按揭这些问题，还有房产税，这个规则越来越清晰，各方也越来越安分。关于土地财政也好，什么问题也好，实际上大家现在已经走到了一个比较共识的一个阶段，地方和中央的财政关系也是处于一个在调整的阶段。现在开始试探着用有形的手加无形的手，你比如说保障房要1千万套出来，前几年每个论坛上都在忽悠这个东西，都在讲政府是不是应该做政府了？但是也有一个问题，这1千万套房或者3千万套房能不能解决中国的问题？刚才凌总也讲了不能解决，香港那么大的比例也没有解决，这个矛盾永远会存在，一方面经济提高的很快，另一方面城市化的速度很快，再一方面现在通胀又回来了，通胀回来以后，对房价的控制就更厉害了。

　　昨天有一个记者问我对明年怎么看，我说很简单，明年房地产肯定不是一个软着陆的过程，是一个僵持的过程。什么叫僵持呢？我们正好处于控制房价的时候，有形的手，高价取得预售证，预售监管，这个时候通胀又有了，这是一个矛盾。老百姓唯一对付通胀的办法就是买不动产，这是很简单的。

　　刘戈：前两天，很多地方出现人们买不到房子把售楼处砸了的事情。

　　黄怒波：所以对于中央政府来说是两难的事情，对开发商来说也是两难，我认为明年是僵持的过程。

　　刘戈：就是低空飞行，着陆不了。

　　黄怒波：我想明年政府会出台措施，房价不能下降，总理也讲了很难，我想要坚决调控。另外老百姓要买房，还有刚性需求，但是可能明年产品会少，对于开发商来说，预售监管资金这些办法一改，还有土地的办法一改，开发商手里能推出的产品就少了，或者说想进入到生产阶段也会少，也在观望。所以明年这一年到后年，我认为还是软着陆，这个意义上是做不到的，处于僵持的阶段，还需要再发展一段看。

　　刘戈：这样一个政策，您说的僵持是一种房价上的相对稳定。这里面坚持结束以后是一个什么样的结果呢？

　　黄怒波：目前的土地供应制度如果不解决，刚才看香港的房价到了30万一平米了，我不敢说这么高，但是就是这么一个后果，因为土地供应体制解决不了。再一个很大一个因素，现在我们在做基础建设投资，比如说高铁，我一直在讲，现在还讲二三线和一线城市，高铁时代一到来，城市的界限就模糊了，城市化速度会非常快，意味着就是大量的人口要转为城镇化人口，他们需要住房，这个矛盾是无法解决掉的。但是土地的供给又是控制的。我也不相信中国政府能作为世界第一个盖一亿套或者十亿套保障房把问题解决掉的政府，还做不到，我想还有一个过程，这个过程我想还是比较漫长的。我讲一句话，要买房现在早买，买的越早越好。大概五六年前，七八年前，我们老跟易宪容先生在一个讲坛上，他就说泡沫要来了，大家等着，他说准得死一批。那个时候6千多块钱，现在涨到6万，我就说他们把大家都害了。

　　刘戈：您表述的非常乐观，但是我听出来还是有一个漫长的过程，一直还是物理降温，如果土地财政这个事情改变不了的话，房价持续上涨的总体趋势还是不变的。

　　黄怒波：土地供应制度如果不改变是没有希望的，但是也不排除人大哪次开会，农民的土地可以入市了，这个是革命性的，根本性的，在这个时候房价有可能稳下来，因为中国还是一个圈土地的国家，就是农民的土地急速的入市，也可能解决中国经济发展和人口增长带来的住房问题。

　　刘戈：刘总您同意他的看法吗？

　　刘晓光：刚才怒波讲到了这个主题，软着陆，从现在调控的结果来看，肯定我的判断，我认为是这样，明年1、2月份会出现一个低点，至于低多少我看不准，因为有各种各样的办法出来。

　　刘戈：您觉得最近一段时间还有新的办法出来？

　　刘晓光：昨天李总在这里，我发了言，他们认为我很极端。我的发言还没有说完，在微博上就上去了。我感觉到，可能国家对于我们房地产发展的模型会有重大的改变，很悲观。为什么这么说？过去我们没有房地产，是分配房，后来走了彻底的房改，大面积的商品房，小面积的保障房，这个模型往下走，现在我们的判断是两种，一种就是商品房国家不干预了，让它去发展，国家下力量解决保障房，包括廉租房和限价房，这是不是一个模型？我现在看，根据现在出台的东西，可能不是这个模型。

　　刘戈：不是一个终极的模型。您就别卖关子了，您觉得这个模型大概是什么样的？给我们描述一下。

　　刘晓光：我只能简单的把我的想法描述一下，房地产是不是支柱产业现在争论很大，将来可能要把它作为一个新的定义。现在看来出台的政策有经济手段，利率、保障利率，按揭成数。也有很多行政性的，不让你买第二套房，不让外地人买房等等。我隐隐约约感觉到，可能国家对于房地产发展的模式要发生重大的调整，这种调整就是商品房到底怎么办要有一个说法，保障房现在什么程度要有一个说法。到底用什么样的行政手段来控制这个产业的发展？可能也会有说法。比如是不是让你开工？在预售房上会怎么办？将来价格怎么办？成本是让你打开。如果这一套东西出来了，可能会影响新的发展模式。

　　刘戈：您觉得这种管控会更加的强烈和细致？就是对于商品房也会有更严格的管制？包括我记得两三年前，像南京有些城市，比如说控制你的利润率等等这样的一些方式，都会被用到您说的新的模式当中吗？

　　刘晓光：如果说房价继续维持这样的一种状态，不断的调控，不断的上升，我想肯定有一个最后的说法。

　　刘戈：也就是说像有人说的那样，在房地产领域率先回归到计划经济？

　　刘晓光：完全回归肯定是不可能了，因为市场化的道路已经走得更长了，但是局部的时间，比如一段时间内，一些疾风暴雨的东西会出来，行政化的东西会出来，影响这个新的模式的变动可能会浮现。

　　刘戈：您隐隐的感觉到这种新模式出现的依据是什么？是一个政治上的考虑吗？还是其他方面的一些因素？

　　刘晓光：肯定有政治上的因素。

　　刘戈：也就是说政府在房地产价格控制上的决心是不会更改的？

　　刘晓光：绝对不会更改，刚才怒波讲到一个问题很现实，香港700万人，新加坡300多万人，我们13亿人，我们用什么方式通过保障房解决？这是不现实的。像凌总说的，对于急切的廉租房如果能够解决了，可能就是很大的成绩了。如果我们的调控在这种情况下已经涉及到政府的问题了，如果没有一个特定的手段和方式方法，没有出现一种变形的模型不能解决。

　　刘戈：如果这种新的模型是成立的，而且使用了，刚才黄总的这种判断还成立吗？

　　刘晓光：成立，但是就要打折扣了。

　　刘戈：也就是说，即使用了最严厉和最可能性的，我们以前根本没有想到的方式调控房价，以后还会有一定幅度的上涨，现在买房仍然是合适的时机，这是您的看法吗？

　　刘晓光：从资源的配比上肯定每年会上涨，但是刚才怒波讲的，如果把小产权放开了，农民土地可以流转了，那都是重大的模式的改变，那就是革命性的，所以我一直感觉到会非常振荡。

　　刘戈：现在其实我们无法预期，如果把小产权房，农民的宅基地全部开放了以后，对于市场的这种影响。因为我觉得这一点很容易做到，就是把小产权房开放了。

　　刘晓光：不敢做。

　　刘戈：但是做起来，这个东西是一个重大的决策，但是要做的话，如果要是像您谈到，这是一个政治上的考量，那么也有可能性，也成为您说的另外一种新的模式。

　　刘晓光：现在几个重大的问题，一个就是土地要有新的革命出现，二是刚才说的小产权房，农村的流转地要流转，三是行政性的手段。如果这三个都出现了，可能有新的模式。

　　刘戈：我们现有的讨论房地产发展的这些前提就都不存在了，我们要在新的模式和新的架构上重新讨论问题，就是足球场上用篮球的规则了，可能是发生了一个重大的变化。胡总在开发的时候有没有这样的预想吗？发生了新的模式和管控方式？

　　胡葆森：我基本上同意王总和刘总的判断，今天假如有开发商在场的话，我讲一下自己的看法。

　　第一千万不要把未来这两年的事情想得太简单了，一定会非常复杂。

　　第二现在制定政策的这些决策者们，对下面的情况一定是没有吃透。我也想明年“两会”的时候，我从现在已经开始准备提案了，因为有这样一个条件，我是人大代表，所以我就准备还是要说两件事：一是保障房最后能不能完全、及时、真正的到应该买保障房的人的手里？二是现在应该买保障房的人是不是已经在他们的统计数据里面，盖1千万套房子，准备给他认为的应该享受保障房条件的人，是否在过去的几年前已经通过其他的渠道拿到了他已经住到的房子？比如讲公务员，在统计里面公务员是应该享受保障房待遇的，可是这些权利部门在过去的10年中早已用权力，通过各种方式解决了单位公务员的住宅问题，有的都已经不止一套两套了。实际上在中央决策层的手里，应该买保障房的人，假如还有5千万人或者还有1亿人的话，实际上公务员这支队伍里面的一批在过去的10年里面已经通过各种方式有了住房了，所以我就担心决策者手里拿的数据是有问题的。

　　第三是央企参与房地产的问题。恰好是今天房地产假如有泡沫的话，他们也是一个主要的黑手。因为过去的两年中，我们研究机构的一些数据已经出来了，过去的两年，我的观点非常鲜明，国务院或者中央决定保留这些央企，是让他们担任国家发展保障任务的，不是让他们拿着钱去做房地产，比如像中国石油、铁路建设等等，保留央企是让他们解决国家的经济安全任务，在这个行业里面比如说资源型企业，要保障国家的资源安全，拿了这个钱去做房地产肯定不行。我有数据，过去的两年中，中国每个城市的地王，60%以上的流入了央企之手。

　　还是回到我们的主题上，未来两年非常复杂，通货膨胀、可能要加息，可能要不断的加息，给经济带来问题，关于房产税的问题，又要说香港的经验，增加印花税、交易税的问题等等，包括对于预售款的监管问题，今天假如有地产商的朋友和同行的话，未来这两年，不会再出现07年和09年下半年那些好日子了，至少在未来的两三年内是不会了。所以要把各种准备做得足一点，不存在软着陆的问题，要把未来两三年想的复杂一点。

　　刘戈：刚才几位都谈到了房地产调控新的问题，凌总您有没有意识到，会不会有心的方式，新的模式管控房地产？

　　凌克：第一从我现在感受到中央对地产调控的政策是比较严厉的，但是说有特别新的模式，我也没有想过。如果预测未来的市场是很难预测的，让我推荐给大家到底要买房还是不要买房，是否该投资我也承担不起这个责任。整体来说我对中国的房地产市场是看好的，中国的城市化率现在达到了45%-46%，但是中国的城市化率不管怎么样要达到65%，65%是全世界城市化率的平均值，像美国、日本都是90%多。所以中国的经济还有很大的发展空间。

　　第二其实一个城市的房价，基本上由这个城市人均的GDP加上人口的密度来决定的，所以可以看到，特别是纽约曼哈顿的房价特别高，洛杉矶的房价比北京还要便宜，各个城市的房价是根据各个城市不同的具体情况而定的。所以今后我们国家大的这些城市，房价肯定是比较高的，因为人口的密度都太高。所以也不能说今天的房价就是10年之后或者15年之后的房价，那个时候房价我相信会比现在还要高，肯定是要高。但是说起来，如果说依据这个来给大家做建议的话我觉得也不行，因为如果说大家要买房，如果是自住的话，我觉得买一套无所谓，改善一下居住条件，跌就跌一点，没事，也不是把它卖了。如果你是做投资的话就要小心一点，如果是作为一个企业来说，其实今后的市场还是很大，因为现在中国已建成的住房有2亿套，可以住6亿人，我们今后的城市化率达到65%的时候，会有另外的3亿人搬到城市里面来，就有9亿人要住3亿套房，还差1亿套，所以这个空间还是很大的。所以看到我们哪一个公司销售额特别高也不要吃惊，接下来很多公司销售额都会很高。但是我对此也不好决定要不要投资，作为地产公司确实要看看中央的政策，看看自己的情况，决定在某一个时点来投资。

　　中国的经济，中国的地产市场今后能不能发展好？能不能软着陆？我还是有信心的，我相信我们这些中国的老百姓，我们是勤劳聪明的，我们的政府现在越来越市场化，越来越聪明，我还是非常有信心的。如果说给大家一个建议，我们的发展商应该怎么样看待中国未来的地产市场，我们中国地产市场的收益是在慢慢的下降，今后要找到更多创新的手段去获取更多的盈利，应该要多想想创新方面的工作。如果说作为政府，我觉得调控市场是对的，没有问题，我都接受。但是我觉得长治久安的方法可能是从根本去调整，或者用市场经济的方法去调整会更好。

　　刘戈：您说的根本性的方法是什么？

　　凌克：比如说我们的税制，我们廉租房的建设，这些都是根本性的方法。另外要维持一个市场经济，要坚持改革开放不能变。因为中国经济在这30年，特别是在近一二十年这么强劲的发展，其实来自于什么？来自于改革开放，来自于市场经济。如果这些基础发生了动摇之后，中国的经济，中华民族今后也没有前途。所以在这些调整过程中间，一定要保持一个好的市场经济体制。

　　刘戈：您说的是一种您的希望？还是您的判断？

　　凌克：当然是我的希望。因为市场经济如果不健全的话，其实全世界很多地方可以赚钱，不一定非要在某一个地方赚钱，这些公司都走了损失的不就是我们中国人自己吗？所以我觉得市场经济是非常重要的，这一点要特别的注意，因为你用这些行政的方法再去做调控的时候，也会有另外的一种后遗症，所以我就是给这一个建议，谢谢。

　　刘戈：不管是业内的人还是业外的人，大部分人还是相信市场经济，在解决房地产和其他行业问题的时候，还是发挥着它最至关重要的作用。因为我们经过这么多年的实践证明了这一点。刚才李总也谈到对于政策不确定性的担忧，您觉得现在最担忧的是什么？现在已经有很多我们已经看到的各种调控政策，您现在如果有担忧的话最担忧的是什么？

　　李贵斌：关于现在的调控政策问题，我自己感觉到有一定的不确定性，以上几位老总谈的都很好，我也很受他们的启发，现在政府这一轮的调控，土地的供应商明显的增大了，经济适用房推的力度也比较大，对于平抑房价、推动房地产的健康发展肯定有非常大的作用。再一个商品房这一块究竟怎么放？政策拿捏到什么程度？下一步出到什么程度？对于这个问题我感觉到心里没谱。行政、税收、金融这些杠杆政策出台到什么程度？土地供应到什么程度？我感觉到心里没有底的一块，现在这一轮的改革，各个城市之间差异很大，因为经济确实反映在方方面面，有很大的不平衡性。我是山东的，北京跟山东济南、聊城确实有很大的差异，具体到我在一线城市有项目，在二线城市也有项目，在三线城市还有项目，因此这一点，从开发商的角度来说有一定的担心。今天在这里根据我做业务的经验，我也给大家透露一点，在政策不确定的情况下，知道这个城市未来需求量很大，你看好了城市就看位置，看了位置就看产品。因为刚才凌总说了，中国还缺1亿套房子，哪些城市缺的最多，可能现在有需要，要那里的房子可能会比较合适。

　　刘戈：您是通过什么指标来看哪些城市更缺房子？

　　李贵斌：因为这一轮在我感觉到首先是北京和上海，因为高铁虽然把城市拉近了，我有一个同事到我这里来，做了一个六层楼，一个楼道12户，他们5个小孩都到北京上班了，还有3个在外地上学的。

　　刘戈：中心城市还是住房最缺的地方。

　　李贵斌：也就是说不同的城市，可能要采取不同的政策，否则的话下一步地产业可能就有一定的变数。

　　刘戈：王总您看现在政策的调控，对于软着陆是不是能够起到这样的一个作用？或者说您对于这个政策新的走向有没有什么预期？

　　王伟东：我觉得政府每次调控都是有效果的，起码是政府这样认为的。我们国家整个的需求和供给确实非常不均衡，我以一个普通消费者的身份劝告大家，如果你现在需要房子，还真是能够买得起房子的话尽早买，因为你买房子跟我是没有关系的。从短期来看，房子也可能会降低一下，像刚才刘总讲的，但是长期来看房价上涨的趋势是不可避免的，到2018年的时候，人口红利大概那个时候基本上走到头了，我们国家城市化进程也差不多了。因为我们国家现在是三个问题决定房价肯定还是长期的，一是人口红利，每年大量的人口出生；二是城市化进程，每年有几千万人的人进城，需要住房；三是我们不能忽视的，就是我们国家汇率的问题，到现在为止，全球对中国人民币的汇率都有一个升值的预期。当你有这个预期的时候怎么办？很多人就只好买人民币资产，通过各种各样的方式来买，结果就造成了房价预期居高不下。所以说在中国商品房已经成为一个投资品，我不鼓励大家投资，如果你有需求的话，你应该想办法购买这种需求，因为你在住着，房价短期之内不会降下来。

　　刘戈：听了几位房地产老总的发言，我觉得在一个问题上达到了高度的一致。就是说如果想买房子，还是要尽早出手。

　　胡葆森：前提是自用的。

　　刘戈：自用的。但是如果全国人民都达成了这样一种共识，确实也让调控变得更加的艰难，这里面有一个悖论，必须有一部分人认为房价要跌，才有一部分购买力会暂时沉淀下来，但是这些人往往又是成为最受伤的人。

　　刘晓光：现在问题是有需求，还要调控，这是矛盾。

　　刘戈：所以这个调控就会显得很艰难。下面我们请每位嘉宾做一个预测，你认为政府对于下一步的调控政策最可能出现的一条是什么？这是一个难度比较高的问题。

　　王伟东：很可能是一个房产税的出台，但是这只是在有限的几个城市。

　　李贵斌：行政的手段可能越来越强。

　　刘戈：就是您刚才说的，比如我举个例子，比如税收、预售的规定公布会越来越强。

　　李贵斌：也就是房价被控制，税务的征收，信贷的政策。

　　刘戈：很具体的这些措施会越来越细，越来越严。

　　凌克：我都同意。

　　胡葆森：连续加息，预售款监管。

　　刘晓光：我觉得可能明年还是看态势，根据态势来讲，可能仍然有些新的东西要出来，但是不会一步到位，模型的磨合可能需要一段时间。

　　刘戈：我从您的话里听出来了，不管怎么样，这种新的模型推出的可能性还是比较大的。听话听音，大家听出来了吗？

　　黄怒波：一切皆有可能。背后的意思就是说，一定不要低估了这一轮调控政府的决心和市场的复杂性。

　　刘戈：今天我们用了一个多小时的时间，几位来自于不同城市、不同领域、不同方向的房地产开发商，他们就我们这个主题《房地产调控能否软着陆？》进行了一个谈话。我自己参加这样一个活动，今天主持这样一个活动受益匪浅。我们《今日观察》这个栏目每天晚上9：55分播出，半个小时的时间，我算了一下，在过去的一年多时间里，大概有20%的选题是跟房地产有关的，足见这个话题的高关注度。农业节目，通常他们做《致富经》有一个窍门，如果这一段时间收视率降低的话就做一期养蛇的节目，收视率一下子就蹿上去了。我们的诀窍就是，如果这一段时间收视率上不去的话就做一期房地产的节目。我们也要为了收视率，这是我们的饭碗，所以互相理解。

　　感谢大家聆听今天的论坛，谢谢大家，再见！