新浪财经讯 由《英才》杂志发起，联合新浪网、北京青年报等主流媒体共同举办的“2010(第十届)中国年度管理大会”于2010年12月3日在北京柏悦酒店举行。新浪财经全程直播本次论坛，图为地产行业的博弈智道论坛全景图。

　　主持人姚长盛：谢谢大家，感谢主办方给我这个机会跟业内领军人物有这个机会交流一下。今天上午主要的内容就是引导一个逻辑，特别抱歉就是今天这样一个长条桌，除了我之外其他人不可能所有人非常清楚的看到彼此，你们会看得很清楚只有面对面。我尽量转述各位的话，希望今天灯光不用太强烈，差不多情况下就把灯一关。

　　大家主要在灯光底下会有一点顾虑，害怕很多媒体会把说出去的话报出去。

　　我们这欢迎发微博，不允许把内部讨论的观点发出去，这个在年底之前有助于大家的价值，有助于大家之间交流。我们随意来问，本身地产处于一个很特殊阶段，我们说宏观政策观察期10月份开始，现在地产又到了微妙的时期，第一个话题先交给张总。张总知道第一个问题很难，下面的问题我没有问过，张总也没有回答过。第一个问题听说北京3万块钱的楼盘开始往外放了，你怎么看这个事情？

　　张宝全(今典投资(集团)有限公司董事长)：这是很正常的一件事情，从长期来看我觉得中国房地产在五年到七年基本态势是不会变化，就是因为中国大的经济形势的发展在涨，这也决定了不经受我们房地产的价格，企业其他方面的价格。中国目前大家很多人认为好象房地产的价格太高，所有调控都是针对房地产价格，我不这样认为。我认为现在的调控可能还针对我们的宏观经济，我觉得中国宏观经济的过热包括就想把这个热降下来，从通货膨胀的状况来看或者是这几年一直飘来飘去现在一直慢慢在降落。

　　所以说中国经济的发展的战略型速度决定了我们很多的东西。在北京、上海等国际城市，包括现在的世界城市，这就意味着什么，意味着跟国际接轨，不仅仅意味着我们在文化、游戏规则上方面还有包括层次的价格，这个城市的消费价格，很多东西是全世界消费，不动产也是一样的。在国际上是这么一个市场的价值体现。

　　所以我觉得这也是我们面临的一种矛盾，又想做世界城市，又想把我们很多东西控制在我们一个比较低的水平状态中，市场自己有自己的能力平衡，一个成熟市场特点就是他能够自我完善，自我平衡，自我调整。

　　主持人姚长盛：您在说市场现在能够有自己一个平衡能力，大概其从4月17日开始到现在这个市场在慢慢削弱，类似像过去的资本市场，政策是这种特征会慢慢越来越明显，楼市不会出现政策使，现在就是政策使，现在政府是最大的开发商，政府来确定卖的价格，确定什么时候卖，确定以什么方式卖，确定卖多少，当政策跟市场的渗透率越来越高的时候，发生阶段性失衡的时候作为市场最关键的参与者，房企这块有没有什么策略？

　　张宝全：有一些政策，但是这些政策被媒体放大了，它究竟对我们会有什么样的影响，市场最大的力量还是市场本身，还是供应和需求。我觉得其他方面就是成熟的因素，中国房地产是比较正常的或者是比较正常、平衡的东西。你在今天给他施加压力压下去，一定会在另外一个地方反弹上来。像房价今年上半年有一些政策影响限购限贷，我觉得这个影响可能会在今年年底也包括明年上半年会有一种反应。这种反应是一种反弹，就是你压了多少，他的价格会弹多少。这个市场我认为基本上是正常的，尽管价高但量并不大，整个量也很大，价也很高，正所谓当它的量少的时候价高，但是真的放在中国二三线城市一起加起来总体算的话，像3万平米房价出现在整个中国房地产平均价位指数没有太大影响。全国像北京这样的不可能，把北京看做未来出现的状况更不可能，我觉得这本来就是不同的市场就有不同的特点或者是我们要不同的对待，没有什么我认为可比的。

　　主持人姚长盛：张总的判断这个市场相对乐观，比我听到有些人看待的比较乐观。本身金地在今年一年中动作也很多，我们看到政策对于地产这一块的影响力比往年也都要大。刚才张先生说市场由基本面决定，供求关系是最根本的，价值因素仅仅从一个侧面反映出你的压力，压力有多长，反弹有多长，时间会有多长，现在看有可能到年底到明年一季度有一个小小的反复或者是拐点，不知道您对现在的市场判断是什么？企业这方面的策略又会从哪个角度有一些新的点？

　　黄俊灿(金地(集团)股份有限公司总裁)：最近我也在跟很多地产交流，大家普遍反映出来就是大部分的人开始从乐观慢慢很多人变得悲观，我自己个人可能还是相对乐观一点，所以很多观点跟大家讲应该是基本一致。这次来北京也有这样一个机会跟大家做一些交流，包括非地产行业，跟地产相关的金融行业，他们的态度认为国家在这个调控上面的决心是很大，慢慢从以前到现在变得悲观了，市场有其自身的规律在里面。可以看到金地集团今年上半年我们整个销售只有五六十亿，跌出全国房企的20名，很多媒体说怎么回事，可以看到在后半年我们现在的销售额已经到了200多亿了。

　　可以看到你真正对于这些置业的需求是比较多的，另外对相对好的产品相对好一点。给人们感觉是有一定的中级置业产品也是销量不错的，在买房的数量不能够去按照自己的想法去买的情况下，很多人开始一步到位。

　　我们的判断就是将来房子的结构如果从商品房的角度来看，以前是中高端，现在更多从两端发展，中高端一部分在往上走，这两头在短期来看我觉得还是可以的。至于说调控会到什么程度？还看后面政府还能够在金融措施方面会出什么样的一些方法，我们现在来看它确实只是没办法去调整供应，只能去拼命打需求。如果说将来对于开发商的资金方面他继续使劲把它掐紧的话，可能在明年下半年会有一些不利情况出现。现在能不能够去把这些金融政策落实的比较好，包括预收款和贷款等等，各方面的力度怎么样，还是看后面的表现有待观察。

　　主持人姚长盛：两周之前人大经济学院出了一份报告，中国宏观经济2010年判断流动性收紧，大题目是这么定的，里面用5%的篇幅谈到房价，房价跌20%，轩然大波。用了一个数字模型推了推资金链的问题，判断明年一季度末，3、4月份之间会有70%以上的房企以中小为主，也包括若干大房企资金链出现紧缺，他认为之后连续两个月左右能够直接反映在价格上，他对明年的判断上根据紧的程度和时间明年上半年房价会有20%的跌谷，业内和业外两种态度，阳光100卖了那么便宜，很多人天天念你的好，唯一就是当时房子盖得有点小，大户型有点少，今天问一问你是乐观派还是悲观派？张总属于乐观派，这是相对乐观，您呢？

　　易小迪(阳光100集团董事长)：我是谨慎乐观，因为我可以打个比方，这个房地产这个市场就是高压锅，这里面烧得一个是地价在涨，第二把火是流动性过剩，这里面肯定有上涨的压力。但是调控政策换个口在那冒气，火不撤气永远冒，现在我们在高压锅里拷着呢。

　　主持人姚长盛：这不是谨慎乐观，是极度悲观。

　　易小迪：把盖子把你盖上，有冒气的压力，要么把火撤了，你说发展商是收不住的，发展商高价能借到钱，他只是一个利率问题，毕竟社会上的钱是利率，我觉得这个是拦不住的，要么把流动性全面撤了，要么把这个盖子打开了，全部释放了。这个气也就这么多，冒也就这么多了。竞争激烈了，市场平衡了，房价也涨不到哪去。

　　主持人姚长盛：这话跟有关领导说过吗？

　　易小迪：领导我够不上。刘总够得上。

　　主持人姚长盛：希望刘总给转达一下，希望高压锅揭个盖直接出来了。

　　易小迪：真正揭了这个盖没什么了不起的。

　　主持人姚长盛：您的策略有什么变化？阳光100在全国拿的也很多。但是在北京看不到项目？

　　易小迪：我们是继续走向农村。

　　主持人姚长盛：跟城镇化的发展趋势保持一致，说说您的策略吧，不涉及商业机密大家可以谈一下。

　　易小迪：没有商业机密，刚才提到我们的定位一直定在新兴市场，销量还是可以的，市场对路。发现现在白领买房很辛苦，两极分化在全国都体现出来了，真正现在大家都知道要想产生利润的话，一个是你做一些相对高端的产品，第二要做一些非住宅产品。现在我们的策略就是在二三线城市做综合体，弥补面向白领的中产阶级这个价格不高的产品。

　　主持人姚长盛：寻找差异化，大家分成乐观派和悲观派，现在没有悲观派，现在高压锅派刚刚出现。最近一段时间光出地王就好几个，就是在座当中，幸亏没有媒体，否则今天就有别的话题了。问问范总，谈谈形势，从博弈角度来说，判断下一步政策是驱紧还是？

　　范伟(复地集团董事长)：形势我觉得是很难判断。

　　主持人姚长盛：您是乐观还是悲观派？

　　范伟：我是以不变应万变，形势难判断，就拿刚才人大的说法要下跌20%，他预测到的假如ABC就会有D，他有没有想过出现D的时候就会出现E，比如真的市场下跌20%，可能政策又变了。所以还没有到达20%就变了，他预测到20%，其实永远到不了20%。我觉得这个预测很难，因为市场太聪明了，谁能够预测市场谁就能够变成上帝了，我们的策略就是以不变应万变，企业不能改变什么，能改变是自己，政策对所有人都一样，是公平的。这个也没有好多说的，作为企业最关键是练内功，把客户研究好，把产品做好这是核心竞争力。

　　主持人姚长盛：如果说对所有人来说市场上机会都是均等的，尤其是在政策风险是一样的，公司会做一些应变，您的公司会有哪些变化？不涉及商业秘密。

　　范伟：公司内部分成两个方向，我们说内部是叫开发集团，一个是投资集团，开发集团的核心是关注市场，关注产品，把产品做好。投资集团是从房地产行业价值链上下游分析的，我们认为未来这个行业会有越来越多的不管这个市场怎么变化，一定会有越来越多的资金是需要专业的人去进行管理，他需要去分享城市化进程好的结果。我们认为我们是这么多年在行业里面开发是有这个能力，有这个可能性为更多的机构提供这样专业服务，我们去年提出来房地产基金管理的业务作为我们未来新的增长点，这是我们未来发展空间。

　　主持人姚长盛：结构上有什么变化？

　　范伟：公司业务来讲保持原来专业不变，在这个基础上往上游一点进入房地产的投资基金管理。

　　主持人姚长盛：地产金融这块，我们期待刘总给我们带来关于上层的消息。

　　刘晓光(首创集团总经理)：十年以前有一些大的信号，说得话也不一般，这样的话我感觉到国家在考虑房地产业的发展方向，模式上可能会有重大变化。

　　主持人姚长盛：比如？

　　刘晓光：房子主要卖本地的，你的模型要发生根本性的转变，多盖限价房。这个担心不是主要的，比如重大的商品制度需要改革，行政手段包括开工计划甚至你的价格计划都要进行。再比如从资金市场上进一步收紧，还有其他行政经济的手段，这都是一些方式方法问题。根本是国家到底怎么看这个行业？将来主导性他认为模型是什么样的呢？这可能是我们面临重大的问题。

　　刘晓光：可能会有颠覆性、振荡性的，因为现在看法不一样了，我们的看法很简单，就是市场化，有一定收入能力的人不要去管，剩下的就是想办法把限价房、租赁房这项投入很清晰，我说所谓颠覆性和振荡性这两条路子有新的出现，比一般的金融性能控制，可能涉及到我们地产的内涵。

　　主持人姚长盛：戴总您怎么看？

　　戴志康(证大投资集团董事长)：我认为没有这个消息，但是我认为这是肯定的，我想今后大家要放得稍微老实一点，我们做市场一天到晚就想市场经济好，今后半年的感觉还可以，我认为这个研究报告是可以的，后一段时间会有调整，是金融调控和政策调控叠加在一起的某种调整方式。而且这种判断本身如果没有这个调整，后面所谓黄金十年不会出现。我认为这个调整有可能从长远整体宏观来说是比较的过程。

　　主持人姚长盛：您说是中国经济十年还是地产？

　　戴志康：宏观，后面30年的调整是世界都需要个调整，美国也要走，也要转换机制，我们也要做结构调整，没有这个调整，我们后面不可能有十年、二十年的黄金时期，不可能以发烧方式搞这个。所以大家还是要谨慎应对。

　　主持人姚长盛：您有自己的应对方法吗？以前您做过判断。

　　戴志康：我们重点受调控政策影响少一点的这种产品方向，不能走商业地产方向转变，我们做一些政府喜欢看到的像艺术文化类，更加公共性一点这样的产品多了，这是我们应对的方法。

　　主持人姚长盛：谢谢，这边是乐观派，这边是谨慎乐观派，这边让人绝望派。您不这么看？您先解释一下。

　　张民耕(北京银信投资有限公司董事长)：我相信现在发达国家恐怕没有一个国家可以用政府力量满足大家的住房问题，尤其是中国13亿人口当中还有那么多人没有完全城市化，城市化进程还要20、30年的时间，要靠政府来满足建房问题那是天方夜谭的事情，我是彻底的市场经济。

　　主持人姚长盛：不可能出现这种情况。

　　张民耕：绝对不可能，中国历史上有一个寓言大禹治水太深刻了，堵是永远堵不了的，只有输，两条线。房价那么贵，进程当中资金也缺乏，怎么解决城市化当中资金问题还有供应链问题，两条路，一条放开农民的土地，土地成为城市化的生产资料，这时候土地价格自然下来了。第二放开人民群众的储蓄进入城市化进程的渠道，26万亿存款，如果有2.6万亿放到房地产上，这时候是摊平了房地产的利润，增加了房地产投资的量，这样自然就增大了供应。增大了供应，如果能够大到略有赢余，略有过剩的时候房价就下来，这是理想状态，要很长时间。

　　我们现在做什么事？这里有我的股东，易总、范总是我的股东，我们走一条路就是房地产基金，美国走这条路子，用社会资金建设城市，开发房地产，来满足需求。这条路我看见现在房地产基金的春天来了，政府堵上了门，给我们打开了一个窗户，就是基金是可以逐步从私募走到公募，社会来分享城市化的收益，增大供应，必然会平抑物价。任何政策只是一时性达到阶段性目标，长远来说市场经济的道路挡不住的。

　　主持人姚长盛：刘总您回应一下。

　　刘晓光：您说的很理想，希望市场经济的市场化、国际化的道路越走越广、越走越宽，现在面临了很严重的政治压力，确实是这样的。

　　主持人姚长盛：社会判断，合法性放在前面，周总反应过来了吧，颠覆不颠覆这个模式好弄。

　　周忻(易居控股有限公司董事局主席)：讲三点，第一个讲过去，过去我想房地产除了股票没涨，别的都涨了。现在大家都在说调控不调控的过程中，我看到每家开发企业都是不断的发展，昨天万科破了1000亿，房地产市场在过去几年当中我的感觉实际上就是伴随着整个调控的经济发展，无非我们感觉不舒服的是第一声音不舒服，反正对房地产市场这种行业，我们的经营者的声音不舒服。第二个问题感觉是拿股票跟别的股票比一比，感觉不舒服。2008年市场金融风暴的时候我们的股价跟当时有几家在美国上市的第一个是如家做经济酒店的，第二是跟分众我们是同一起跑线，全盘跌下来同一起跑点，我的盈利也不差，现在如家50块了，分众是25块了，我们是40块左右徘徊，经营角度并不差，公司的发展我想到这点感觉就有点不舒服。对开发商来讲就是股票上不去，我感觉从市场角度开发商，从现金流、土地储备还有市场供应链来讲会多一点。

　　第二件事情讲未来房地产走势的一个问题，我还是这句话就房地产论房地产，不管你怎么调控，不用去做宏观上任何讨论，整个基本面土地上需求大，目前现金流社会上的现金流量多。不管怎么做，实际上都是一种相对短期行为。今年4月份的政策调控，我们第一个作出的反映从沸点到冰点，二季度企稳，三季度回来，三季度回来了，我开会的时候跟他们说乐观的估计10月份还有一个行情。不是说市场要跟政府怎么样，本身是市场调控过程中本身他就是一个所谓用行政手段或者是调控手段博弈市长的过程。这个过程当中，不用讨论这个，房地产论房地产，不管做什么，无非就是调控长一点短一点的问题。

　　我们往前看十年房地产最担心一个就是政府保增长变成了防通胀，双控的手段。实际上是经济政策，货币政策发生重大变化的时候实际上房地产市场是首当其冲的一个真正的一个问题。所以大家现在不用去判断房地产市场是怎么回事，致癌去判断中国经济未来是什么走势，我当时跟他们划两个需求，中国经济增长的需求，中国房地产市场增长需求，无非是房地产市场增长需求稍微波动大一点，这里有一个曲线而已。现在要看实际上还是货币政策，还是中国的经济政策。但是回头想一想，如果中国的经济政策出现，从双保变成又回到双控的情况的时候，不是房地产一个行业有问题，实际上中国经济也很多行业都有问题。

　　我再重复一点，就房地产论房地产真的是非常的乐观，中长线。刚才讲了这么多好的，中长线的问题在哪里？刚才讲了中国城市化进程的改革是挡不住的。

　　主持人姚长盛：近期怎么样？

　　周忻：还是乐观，明年中国的房地产应该有一个新高，这是我个人的一个判断。第三个问题就是大家讲的到底政府政策的一个导向问题，实际上中国房地产市场哪一天不好玩了，就是政府哪一天说我只管经济适用房，只管保障房，让房地产回归本来面目，我的不好玩是打引号。政府是可以对房地产做计划经济，回到几十年前想想，发粮票的时候，政府是不是把所有的饭店全关门了。不管是街道还是个人的，先不讲私营不私营，每一家都有粮票，但是饭店还是少。实际上政府今天不敢说这个话，实际上是保障型这块东西我们还没有，如果在十二五的时候大力发展经济适用房、廉租房，政府只管普通老百姓的生活，政府管吗？新加坡政府管吗？所谓市场化的房地产应该是一个全开放的一个过程，我认为十二五可能有一个机会或者说大力发展保障房之后或者是一种奢望，房地产市场有一个市场化的调度。我不管，你爱跌多少就跌多少，让市场做调节，这个时候我认为房地产市场反而不好玩了。好玩就是市场经济和调控经济在一个波动范围里，我认为这个问题可能是一个机会的到来，这是我个人的三个想法。

　　主持人姚长盛：就是坐在这边的人不乐观就是季度乐观的，我左手左边的这块不是悲观就是让人绝望的。我觉得这很有意思，很多事我得琢磨琢磨。王总呢，今天这个主题，突然之间在刘总带领之下有点跑偏，跑到事先没有想到大家心理也没有这个预期，一个颠覆性的，包括市场性、行政性、计划性放开这两块，现在出现了巨大的矛盾。已经有好几个人站出来明确反对刘总意见，虽然刘总说这不是我的意见。

　　王伟东(威能(北京)供暖设备有限公司总经理)：我发表一下这几点看法，第一个我觉得政府该做的事情没有做好，不该做的事情差太多，我们讲这个房地产的话，我去加油，我觉得现在房地产跟我们石油行业有点类似了，政府在控制土地，加油站有多少油价的定价基本上不在各位房地产的手里。我想我们整个建筑成本差不多，你只是能够决定你是做89号油还是97号油，把房价调高没有需求。政府把这个需求扭曲了，他现在开始限制了，我不好意思我拿了美国护照，我现在想买房，你在北京有房不能再买房了，没办法我周边朋友通过某种方式取得粮票，这个粮票也可以卖房，房票，我现在通过一个朋友花了20万买了房票可以买房。

　　主持人姚长盛：您自己亲自干的？

　　王伟东：这不是我干的，排的队20万，无形之中把房价就涨高了。政府每一次调房价，过一段时间房价一定增长，该做的没做好。土地供应决定了你的供给，土地没有完全放开，这是政府应该干的。第二他应该做的是什么？举个例子，在座房地产开发商跟政府的关系，是政府众多儿子之一，但是这个儿子不是亲生的，政府需要经济增长的时候。

　　主持人姚长盛：共和国长子说现在给你带来关于妈妈的消息。

　　王伟东：政府需要经济增长，房地产给你鼓励怎么增长，涉及到上百个行业增长可以带动经济。现在经济过热我要打压你，中国经济目前为止除了房地产这块，其他的行业还真是没有让人感到受孤。我们感觉现在真正让我们感觉到这个行业希望并不是特别大，因为很多钱政府拿去了，政府在行业调整这块没有做到位。相反今年、明年有可能经济过热他限制一下，过后怎么办？还要依靠我们众多房地产的朋友推动相关经济发展。否则经济怎么样，老百姓就业怎么样。

　　所以这块来讲，长期来讲房地产应该是看好的，如果像刘总讲的政府要接管过来最后这个行业会很糟糕的，政府做不好。

　　刘晓光：新的模型，这个新的模型可能有行政手段也有经济手段，新模型要给你引导。

　　王伟东：我的判断我不是圈内的，政府参与越多，这个行业越难管，最后老百姓越买不到合适房子。

　　张宝全：我认为不会空穴来风，在大城市和一线城市会有一些效果，二三线城市不会太有效果。中国房地产一个很重要的信号，宏观经济增长很快，对房地产调控不是地产本身而是宏观经济，先把你摁住，你跑得太快的，这是短期行为。中国基本的状况就是中国的土地和人口增长很严峻，所以说土地资源稀缺必然带来不动产的稀缺，这些已经决定了中国房地产的基本态势。长期来看是乐观的，近期来看可能是有近忧的，目前来讲最多是这样子而已，尤其是现在刘总说的无端愤怒，转为政治压力，作为领导人怎么来面对公众等等，作为姿态也好，最重要就是中国我觉得通货膨胀真的起来的话，可能给中国大部分的民众，尤其是中低收入的民众整个生存和生活带来的影响是很大的。从目前中国政府来讲把稳定和谐看得很重要的时候，哪怕对地产行业有破坏性行为，暂时马车跑太快了，找个绳子拴住，我觉得这种拴也只是在一线城市，二三线城市根本不需要。像在金融危机的时候，大家都在一线城市掉的时候，大家都没掉，金融危机之后全部反弹的时候他没怎么弹，因为市场一直处在稳定和平衡的状态。

　　另外就是如果采取政策，这种政策一定给政策中间的灰色阶段带来利益，你把限价房推的多了，最后这个钱谁能控制指标，这个指标把你线下的钱不是全部至少是一半甚至更多，也一定会回到计划经济时代，二道贩子有钱赚了。

　　主持人姚长盛：赵先生讲一讲。

　　赵勇(富华集团总裁)：我还是属于乐观的，我不属于真正的房地产商，我应该是商业地产商，我做主要是金宝街、酒店、商场、会所、办公楼等等，我是受益者。金宝街我拆迁的时候一平米不到一万，我盖了楼没卖自己经营，十年之后拆迁费涨了十万了，我感觉房价上涨商业地产也上涨，资产也增值。我没怎么卖房，最近我准备卖一个房子，地点不错，二环以里的地铁旁边的项目，我看了政策没办手续。最近想卖的时候手续挺难办的，销售部不在我这，在政府这控制的，一房一价。

　　主持人姚长盛：定的时候2.9万就卖了，想卖就这么定，现在就能卖。

　　赵勇(天鸿地产董事长)：我的拆迁就那么贵了，我的心态我还是坚持我的原来的经营思路就是我还是做商业地产，以商业地产为主，我还有一些地段没有做完呢，根据我的能力每年往前推进。因为你时间长了看起来还是那样的，50、60万平米核心地段，我感觉原来做出来的现在感觉不错，这是我的心态。我还是坚持能不卖就不卖，能经营就经营，凭自己能力。政府就是说低潮的时候买点，我记得金融危机的时候你有没有开工，为了保增长你可以开工。现在经济过热的时候他有地也不让你开工，也不让你干，我觉得这个波动很大。搞地产是时间性，十年来看，慢慢来，不是非得今年卖多少，明年卖多少，这是我的心态，十年下来还不错。

　　我刚才提的这些政策方面，我认为可能会有，因为我也是参加过很多会，将来慢慢不会让你市场这么波动，很多政策可以让你慢慢缓解一下。要保留政权，中国共产党的政权要保留，控制不住肯定有一些招，这点也应该考虑。我还是劝急于求成的话，我要卖多少，上市公司没办法，还得慢慢来。

　　主持人姚长盛：柴总谈一下。

　　柴志坤：刚才各位老总的观点我全同意，在不同层面，不同角度讲我基本听了听四个意见。第一个意见是乐观的，乐观意见出发点认为中国未来在拉动内需和城市化过程中房地产市场一定份额会不断的增加，这是乐观派的核心观点。但是在这种情况之下，我们作为原来传统的开发模式或者是我们在座的开发商是不是能够继续扩大自己的利润或者是继续按照原来方式挣钱，这个是值得下一步研究，作为每一个企业自己去思考的。

　　悲观派的意见房地产可能由原来的支柱产业转为下一步更多要去符合民生的需要，我一觉得这肯定是一个方向。这个方向并不代表一定由市场经济转为计划经济，因为满足民生需要也是需要一些市场机制和市场手段的。

　　第三个观点就是易总提的高压锅，我觉得也很有道理，其实这个高压锅两边的压力在近期更为明显，一方面看来货币政策在短期内要收紧，另外一方面大家也能清晰的感觉到经济增长的压力还是很大的，政府保持积极财政政策可能性还是大的。这种情况下高压锅的放地法案跟土地收益和财政收益有一定的关系。高压锅也不是很可怕，但是易总讲有一个阀在上面，必须这两个要平衡，在大的起码从短期内货币紧缩，经济增长还要保持一定速度的背景下我觉得还会放缓。范总提了一个专业化的思路我也非常的同意，不断市场怎么变，企业把自己的事做好，房地产的开发商的定位很重要，把自己的定位是一个手艺人什么时候都有饭吃，把自己定义成我天天搞投资，这点也要做，把自己的手艺丢了也成问题。我就是这几个观点。

　　主持人姚长盛：把自己定位成艺术家。柴总总结的不错，丁总说一下。

　　丁佐宏(月星集团董事长)：我在房地产是一个新兵，我感觉房地产也是两个概念，也是两面派，一个就是形势大好，一面是形势不好。形势大好是什么呢？后危机的房地产十年，我看没有几个跳楼的。太好做了，只要做到房地产都发大财，赚大钱。我偶尔听了之后感觉到赚钱是如此的容易，简单。过去我看到房地产商都不得了，原来也比较简单。做其他的工艺行业确确实实我觉得是非常辛苦的，仔细想想那些科学家更辛苦，做教授大学校长更辛苦，他赚的钱很少，他的智慧并不比我们差多少，所以说这是我们说的形势大好。都好，怎么调控说我看做房地产每年都在翻番，每年都在增长，还在继续的拉近，房子到现在都没有降下来，都在不断的涨。

　　还有一个形势不好，一个是国家、政府我相信共产党还是很厉害的，想干成的事还没有几个干不成的，这是一个方面。第二个方面如果说政府还调控不下来，干不成，马上所有的人不想干别的事，都在干房地产，房地产太好干了，这个角度来讲房地产也不好干。这我认为现在不管是富人百富榜等等，房地产都排在前列，让那些不做房地产的人眼红。老百姓过去是砌草房，企业是全部投资房地产。总的来说农村城市化也好，社会的发展也好，房地产的总的形势肯定是好的，暴利不像以前来的那么简单、容易了。

　　还有一个问题房产税的提高，今天早上看电视十二五期间国家一定会把这个房地产税这个概念肯定会实现。房产税一旦实现之后我认为这个格局会改变，老百姓想到过去买房子是不交税，现在买房子要交税了。我现在也有一些住宅地产，更多是商业房地产，我更头疼。我现在手上就有总共加起来的商业地产400多万平方米。将来劳动成本增加，各方面的物业管理的费用增加之后，国家一收税，我想想将来的日子并不好过。

　　过去造住宅房地产和店铺卖掉了，钱赚到兜里了不太担心，今天我想面临这样的问题，也想从各位专家脑子来掏出点东西，我该怎么办。到现在来讲昌盛昌衰也好大形势是比较好的。国外来看中国13亿人口经济增长，中国人有一个优点也是弊端，中国人的攀比心理特别重，过去住80平米房子，现在看到人家住100、150米他也住，所以说中国的市场越来越大，总的形势很好，但是没有以前赚钱那么暴利了，这是我的建议，谢谢。

　　主持人姚长盛：中铁的郑总。

　　郑勇(中铁置业集团公司董事长)：突然点起我的名字来，听到前面各位同行，尤其是房地产老大讲了很多观点，非常的受益，也学到很多东西，很受启发。我的观点跟前面几位老总的观点是一致的。首先我从事这个行业比较晚，回过头来看，咱们改革开放30年，包括住房制度改革几十年以来房地产行业首先对国家无论是经济发展、改善民生，尤其是改善咱们城市的发展质量还有改善广大民众的居住条件，这个真的还是做了很大的贡献的。

　　咱们看住房制度改革之前，有城市很多大家的房子一个宗旨，砖瓦结构就是砖瓦结构，很多城市大江南北几乎一个房型，这个情况是很普遍的。现在看过去整个社会上前一段时间有舆论说中国的房子寿命低，除了结构的问题上其实很大问题当时建房只是考虑了一个满足衣食住行的理念。现在也没有考虑可持续发展问题，但是市场化之后很好的解决了这个问题，而且在一段时间之内国家的财政财力都已经不能够满足城市化的发展所带来的一些住房需求的压力。市场的力量，社会的资金包括房地产业帮助国家很好解决了问题。我第一个观点还是认为我们房地产业实际上对国家的经济和民生是做了很大的贡献的。

　　第二个观点，今后几十年内房地产业仍然是要扮演这个角色，仍然会起到非常重要的作用。是不是仍然是国家的支柱经济，就是要谈第三个观点，目前我们房地产和我们国家的宏观经济形势一样，同样面临着结构问题。这个结构既有投资的结构问题，也有需求结构问题，也有公用结构问题。从投资角度来讲现在的投资，现在的需求，购买人很多的情况不单纯是真正的住房需求的人，这个我们同行业都是有同感的。

　　这里有一些投机的人还有一些炒房的人包括一些热钱，又不是我们行业所能够控制得了的事情。需要国家从政策层面，从一些行政手段，不单单是盯在一个末端，还是要从前面一些投机控制需求角度上进行控制它，解决好需求的问题。

　　再一个供应的问题，两个方面，一个方面是住房的供应，国家十二五发展规划纲要里面也有重要的一方面就是加大保障房和廉租房和公租房的投入比例，目前很显然这个比例是失衡的。还有一个就是土地的供应目前采用这种方式表面来看是解决一个防腐败的问题。这种供应方式把原来稀缺的土地资源造成了更加稀缺，这是第三个观点。

　　第四个观点我认为既然目前存在结构性的问题，政府就需要有一定的时间，要有一个过程来去调整这个结构。因此，基于解决结构的问题的需要，政府下一段时间要采取行政措施抑制房价增长，抑制房地产市场非理性发展还是必要的。只不过看看政府的手段是不是有效，处的一些位置，发力点找得是不是准确。这些措施能够确保既不影响行业的发展，产业的发展，又不损伤从整体上一些经济结构，又能给结构性调整赢得一些时间。这是我的几点意见，谢谢各位。

　　主持人姚长盛：谢谢郑总，非常愉快通知大家，刘总爆料已经通过微博发出去了。我一直认为这是闭门会议，有一个丁小岗(音译)就在我们现场，非常愉快把这个发出去了。我是偷偷发了一条，后来丁小岗给我回了一条说比我发的晚了点。刘总说话敢作敢当，但是言之有据，积极反响也不错，让我们主题更加丰富，从上到下，从未来到模式。

　　刘晓光：还有一个和谐的问题。

　　主持人姚长盛：今天上午朋友很多，从李总往下说。

　　李贵斌(光耀东方集团董事长)：政府也很做难，往往宏观调控一管就死，一放就乱。现在抑制房价确实这个管的力度一天比一天大。前几天我到市建委办手续去了，看到政策有一定的变化。现在就北京打压房价来说，房价高了吗？确实是高了，有房子的人如果让他降下来他觉得都亏了。没买房子的人觉得这房价又确实是高了。这个政策拿捏不准这里有几个情况，第一个拿捏不准政府的公信力，执行能力受到一定的影响。如果压得太狠的话，这一次的经济改革，城市化进程催生大都市外来人口流动很大。先不说别的，房价一旦压得再低，流动人口这个交通压力都很难解决。无论哪个国家它有GDP的问题，涉及到就业，这又是一个情况。

　　北京这个城市又不能代表全国各个城市的经济情况差异很大，一线城市、二三四五线城市，搞这个政策一刀切往往解决不了中国的问题，其他的出了一些政策，这政策，那政策，我感觉政策颇为多，这一轮的经济发展，城市化进程，哪个城市未来多少人口，规划怎么进行，房价应该是个什么样子，管理模型应该是个什么样子，按说你政府应该在这方面有个比较好的政策。而过来年这块我感觉有些城市的房子过一些时间要拆，造成资源浪费。

　　我感觉各个企业的情况不同，在哪开发的项目选择的不同，放慢点节奏，稳一稳，感觉企业很有实力，这时候在市场上走得更快一些，会更好一些。我大体就说这两个情况，谢谢大家。

　　主持人姚长盛：感谢，我们继续往下。

　　管学斌(天津泰达发展有限公司副总经理)：我要说简单我的一个体会，我觉得现在这个政府真的走一个中国特色社会主义道路，摸着石头过河。我感觉到他政策方面一直在摸索，出来很多政策有时候看起来并不是经过深思熟虑，他又没有办法，政府徘徊在房地产贡献上、和谐上头，这两个事情摆不平，在犹豫，我也感受到政府的为难之处。再往下发展一个体会来说，一个是土地，我是做商业房地产的，跟大家感觉不太一样。政府要是严格调控的话，从资金链上调对整个房地产会发生大的影响，对我们商业地产也会有一些影响。

　　我入门时间比较短，我就简单说这些，谢谢。

　　主持人姚长盛：鄂总在哪开发项目，我打开一个杂志上面写着鄂尔多斯。

　　鄂俊宇(华府置业董事长)：汇报一下，刘总去给我们指导过，实际上我们现在做了一个选择就是退市了，原来做上市公司，现在退市。跟上市公司的心态步态一样，现在确实环境的变化给不同的企业，不同目标、不同心态的人带来不同的感受。所以我感觉四个观点、八个观点都正常，大家都各自理解，各求自然。

　　我们觉得行业的环境是大家关注，包括趋势，我觉得确实刚才刘总讲的国家大的战略对我们整个行业的影响确实要非常给予重视，不管它的趋势是如何的。我们如果总是用一个行业的本位或者是一个商人的思维去跟国家战略去博弈的话，我觉得风险比较大。尤其是在这样一个未来极大不确定这样一个时代，这是一个不可思议时代。

　　我觉得现在国家有国家的考量，他一定会加强对所有资源的控制，然后增强国家的力量，然后对冲国内国外可能发生的大的不确定性的巨大的风险。因为现在我觉得这个时代就是黑天鹅事件在影响这个时代，寒潮打起来了对我们今天讨论的问题的影响就没有意义了。上海可能一个火就会影响上海政府整个的行为。在这样一个形势下我觉得我们对这种根本影响的东西还要给予重视，不能简单站在行业角度去乐观或者是悲观去看。我们生存在这样一个时代，脱离不了国家命脉对我们各自的影响。

　　第二个行业思考就是去年开始我们也做了一部分变革，把一部分作为私募资本，我们找的资本方向都是做能源的。因为他们过去做能源沉淀了大量的现金资本，货币资金，他一定要找到一个投资方向，他能对短期收益其实不是很在乎。比如他不会跟你谈这些周转，要求你效率很高的。他相对稳定、相对长期，因为他每年还有不断的现金流补充。这样的资本我觉得不以短期、快捷为目标的资本，对于进入地产行业环境我觉得恰恰也一个机会。我们今年一起在鄂尔多斯跟他们投了50万平米的高端项目，我们在北京收了一个烂尾别墅的项目。我觉得做起来都比较从容。

　　像鄂尔多斯的城市一线发展一个都没有去，当08年整个GDP都在下跌的时候，鄂尔多斯这样增长的城市万科没有关注，他们也曾经讨论过，我们去的时候发现那个城市的机遇很惊奇，我们定位很清楚，跟当地市场没有关系，当地市场可能都过剩。那个地方的产品定位很清楚，我们到这些老板的家乡盖跟北京、上海房子一样，但是房价只是它的一半。今年在鄂尔多斯的房子今年推了100套，600平米一套，2.1万的售价都卖完了。现在新东湾等都进入了，有一些新兴市场的机会。在北京也有很多机会，如果像刚才柴总讲了，如果把自己当做一个手艺人，我们就是手艺人出身，忽然跟资本沾了一定边，回归到手艺人层面上，不管以后怎么变化，我们有一些生存的机会。

　　李长山(百汇行投资(北京)有限公司董事长)：我简单说一些观点，一个我觉得这个房地产市场这几年的情况有这么一句话，原来我在国土报上发了一篇文章，把市民交给市长，把市场交给市场。什么意思呢？该政府解决的问题政府解决，该市场解决的问题由市场来解决，这是一个观点。

　　第二个观点全国的各城市不一样，政府不应该一刀切，现在政策基本上在全国是一样的。一线城市还有热点地区，这几年房地产利润率基本上都在100%和百分之几百以上，三四线城市的利润率只有10%左右，县级市等等一般都在3000元以上，成本2700、2800，没有什么利润可言。现在按照中央政策对三四线城市一样的对待，三四线城市的房地产基本上就死掉了。一线城市还有热点地区要细化分开，现在全国的政策基本上跟中央政策一样的，无论是金融政策还是税收政策都是一样的。

　　朱仝(世嘉集团董事长)：刚才大家说得都非常多，从地区行业、市场方面说得比较多，我想阐述一下在中国的房地产行业或者是在大中型城市做房地产企业来说，我们是民营企业，作为民营企业我觉得更应该摆平自己的心态，首先一点民营企业什么时候也干不过国营企业。第二民不与官斗，咱也干不过政府。因为我们前一段在怀柔销售的住宅，我们二期卖得均价8500元，报三期手续的时候他要求你必须写承诺，三期销售成交均价不得高于二期的成交均价，没办法，要卖吗？要么你就别卖，要么你就等着，要么你就承诺把价格拉平。所以这个是政府又管销售又管市场，又管价格、成本、施工等等，政府就做吧。

　　在这环境下，大的市场政策的环境下我们应该摆平心态，首先应该做好自己的事，先别想那么多，调整自己，把自己的项目做好，把自己的管理做好，把流程做好。

　　再一个就是说从另外一个心态上来说，中国房地产还是一个大市场，我自己的判断可能未来不会有这种大起大落的变化，但是一种缓慢的成30度角度这样的增长还是一个市场的常态，也可能是一个中国房地产市场的一个常态。所以在这种背景下，在这种基本的思路的前提下，我认为作为我们民营的房地产企业还是应该有话慢慢说，有事慢慢做，有钱大家挣，我就说这么多，谢谢。

　　郎晓光(广顺集团董事长)：我是属于二线城市，秦皇岛来的，我感觉大家各位老板关注到北京以外的经济圈，这里有商机，因为明年后年我们就会高速铁路50分钟一站式到秦皇岛，秦皇岛是高速铁路、快速公路在修建，也有万科、万达、恒大已经在北科新区进行了大量土地，也很好，拉动了秦皇岛的经济发展。我觉得这些城市的政策执行地方可能有保护主义，再加上地方政界总觉得比北京慢半拍，执行下来有一个过程，时机要好一些，谢谢大家。

　　李晓东(建银精瑞资产管理有限公司董事长)：我想这个事情今天上午其实大家发言都在围绕房地产本身的经济、未来，我想我今天来跟大家分享一点可能还要看整个中国宏观经济未来得走向。因为过去大家好象有一个中国经济未来在谈论房地产的时候一句话，未来中国经济的增长看好，所以说房地产一定没有什么问题。关键就是第一句话好象不需要论证，我个人认为中国的经济张总讲我们的房地产是短空长多，中国宏观经济来说刚好是相反的。中国经济我觉得已经走到了很关键的十字路口，过去30年好象我们不用太操心他都会增长的，不管怎么样，市场多一点还是政策多一点，一个巨大推动力就是人口红利在逐渐存在和改革开放和加入WTO带来的，因为我们有巨大的人口红利。你把生产搞起来需要资金、技术、信息、人流，这四个流全部组合在一起，这中间流动性最差是人。因为你这有人工红利，全世界的资金、技术会来，这些都不用愁，我们把门打开这些自然而然。

　　现在感觉到人口红利即将没有，将来中国经济靠什么成长，这种情况下中国现在的经济一定要靠转变新的发展方式，在转变的过程是很痛苦的。房地产在过去扮演了非常重要一个作用，除了一个是出口引擎，引进来全世界的投资，然后充分的就业。现在中国我们的劳动力市场的价格，我前段时间到温州走了一圈，温州很多制造业老板两个问题他将来很难再继续搞制作业。一个是他的富二代不愿意接班，所有人都愿意做投资、炒作，富二代不再经营他靠打遍天下的打火机、火柴等等的东西。

　　还有一个问题他招不到合适的工人，现在的工人工资比他们都是80后的工人比父辈的工资高四五倍，干的活没有他的父辈多。印度工资是我们1/4，越南是我们一半。中国新的未来增长靠什么？靠新的市场未来的增长的发展。我们现在完全靠投资、消费弥补外贸增长的下降，投资和消费这两块都要来自于房地产，之所以过去中国十年未来高成长、低通胀我觉得资本市场和房地产市场这么一个蓄水池的作用非常大。我们实际上我们现在的货币发行量非常大，以前物价没有明显的上涨都去了资本市场和房地产市场，房地产上涨把居民的钱吸引过去了，现在房地产一调控就会出现通胀CPI指数。过去没有这么大的比重，房价属于在CPI统计里面算投资不算消费，只有房租这块统计进去，美国住房因素占CPI的42%，欧洲大概占30%，我们统计了14%，调控房价对通胀影响非常大。如果不改变中国的超发货币，单纯谈房价，房价永远控不下来，大家还可以不用那么悲观，中国经济未来是不是有强劲动力，中国老百姓有没有钱去买房，这是大家思考的问题。下一步我们就要保障房这块展开。

　　张红星(国泰土地整理集团董事长)：我们中国的能力和水平都是足够的，只要它想做到就可以做到。目前房地产所有东西与其叫政策，不如叫措施，它不是长久的。如果追根溯源的话，房地产这些年发展的模式的根源还是在于土地供给制度还有在需求方面的和财政方面的问题。我们中国现在杠杆率是非常强的，这个根源是在于招牌挂制度以后，各级政府的目标跟开发商目标一致，它的动力推动了土地和需求接二连三上涨，普通商品最后变成奢侈品的标杆，所以推动了整个房价地价的上涨。但是到目前的状况下，如果硬性进行刹车的话，确实有宏观面临很大的风险。9.6万亿的地方融资平台的钱的出处恐怕大部分还是来自于土地招牌挂。

　　如果想让中国走到99年到05年之间的正常情况下对土地的制度要进行修改，一方面对土地的计划和耕地保护上大家有什么说法。另外在不合理的需求上有什么说法。中国现在的住房需求除了住房本身之外还很大的投资需求，源于其他地方的投资看不到什么出路，所以说推高了住宅本身的财富概念。香港地区一户50、60平米大家觉得很好，现在大家房子多大都不觉得大，这是很不好的现象，我就说这么多。

　　张尧舜(瑞特格(中国)有限公司总经理)：我是张尧舜，个人感觉基本上比较赞同刚才范总提到的静观其变的做法，我们通过项目的联系都多多少少有通知我们可能要在这块做工作，我相信这可能多多少少去说明了目前其实在房地产这块应该是在静观其变，尤其是刚才刘总提到的可能在将来有一些很巨大的变化的话，我相信各位今天房地产老总听到这个信息之后大家也会趋于保守。各个房地产开发商你们有你们战略的一个思路，有你们一定的想法，但是我个人会觉得在目前的现阶段应该是比较保守，观望的态度。

　　主持人姚长盛：这事就交给张军，因为上午是做一个很难得一件事情，也有很多意外，一个是大家来捧英才的场，第二是英才给大家创造非常好的年底聚会。最关键是这个论坛真谈出内容来了，而且挺理智的，谈出特别理智的内容，下面后面就是有合影等等，会后继续来交流，我容幸宣布今天上午我们内部会议已经通过微博发出去了，结束了。