由中国社会科学院主办的“中国社会科学论坛”于2010年11月11日在北京召开。上图为中国社会科学院城市发展与环境研究所所长潘家华。(图片来源：新浪财经 梁斌 摄)

　　新浪财经讯 11月11日上午消息 社科院城市发展与环境研究所所长潘家华今日表示，房地产价格不会再疯长，会维持稳定。

　　潘家华是在中国社会科学论坛上发表上述观点的。

　　其一，中国和地方政府用行政手段对房价的高压还将维持下去。

　　其二，房地产市场规范化管理，在深圳已经启动房产税，会房地产这种资产的管理进行规范化，如此房地产的投资属性便会弱化。

　　其三，保障性住房的建设会消化部分刚性需求。

　　在谈到未来的走势，潘家华提及了两点亿因素，城镇化进程加速推和人口老龄化特征逐渐显现。

　　目前我国人均住房面积为20平米，如果增加到30平米每年新增的建筑面就就需要8-10亿平方米，这也支撑了房地产的发展。

　　但同时，随着人口老龄化，是城镇当中很多老人拥有两套三套住房，这些都会释放到市场上来，需求和供给会进一步平衡。(丁蕊 发自北京)

　　以下为发言实录：

　　潘家华：谢谢主持人，我想这样，首先我们是怎样来理解这个房地产价格的坚挺，再来看看它为什么坚挺，然后我们来认识一下为什么现在是稳，将来的趋势会怎么样，最后我们可能得出一点结论。

　　那么关于这个坚挺？应该说我们这是一个问题的两个方面。从国家对房地产市场进行调控以来，我们可以看到房地产市场的价格，增幅，增速都大幅下降，在有的地区，最近报道上海房地产价格已经出现下降的趋势，已经开始下降。那么，从这个意义上来讲，他并不坚挺。但是从另外一方面来看，经过这样大力度的调控现在的房地产市场价格并没有像人们所预期，很多人所期望的那样大幅下降。所以，还是比较坚实。

　　从这个意义上讲，中央对房地产市场还有地方的调控政策应该是有效的，我们对房地产市场的调控并不是要摧毁房地产市场，是要求稳，求发展，这是我们对房地产市场的价格的坚挺要有这么一个客观的认识。

　　第二个问题就是如何来认识我们这个房地产市场的坚？应该有很多原因，这个原因中间首先房地产市场，房地产作为一种资产有多重属性，他是一个投资品，我们可以进行金融投资作为一种投资品得到回报。他是一个消费品，这是房地产真正的，我们社会所需要的一种属性，应该是一种消费品的属性。而且他还是一个生产品，房地产可以用来经营、出租。在我们现在房地产坚挺是因为他多重属性中间走偏了，从而使消费品的属性得到热化，投资性得到膨胀，在这种情况下不管是私人投资，我们现在有很多企业资产融入房地产，这就使得我们房地产价格不可能有大幅度下降。

　　第二中国这样一种自上而下社会，这样一种资源，这样一种计划特征。因为我们的教育资源都集中在大城市，一线城市，省会城市，卫生资源这样，文化体制也这样。我们北京对驻京办的清理我们有接近1千个驻京办，现在清理掉600多家还有300多家驻京办，这也是为什么我们一线城市首都房地产价格远高于省会城市，而省会城市又高于中等城市。所以，正是由于我们这种资源，这样一种计划的分配，也就使得我们这个房地产价格在某些地方，在资源相对富瘠垄断的地方价格非常的坚挺。

　　第三中国自然资源特征，我们资源特征气侯，水资源，土地资源，生产力是不一样的，我们孔雀东南飞这样一种趋势还会进一步强化，东南沿海人口聚集还会继续，因为他的环境容量和对经济容量相对西部地区来讲应该是更大。除了我们这样一些原因之外，我们还有地方政府土地财政，经营土地是我们地方财政的主要来源，地方政府有很多事权但是他的财权相对来讲经过弱化，地方政府经营土地这样一种以往手段只会加强而不会弱化。那么，当然现在还有我们监督质量提升，使得成本有所提高，还有我们现在通胀预期，当然还有我们城镇化和人口的增长。所有这些一些原因，就使得我们这个房产价格坚实，不可能有一种大幅的下滑。

　　我们再来看我们房地产价格这样一种稳，我们是坚，但是现在不会再挺，不会再疯长，应该是说稳。为什么会稳呢？也是有多方面原因，一个原因是中央和地方政府现在关注民生，强化社会稳定，那么行政手段这样一种高压还必将维持下去。第二我们现在房地产市场规范化管理，在深圳已经启动房产税。如果我们在房产税，遗产税，对资产这样一种管理加以规范化，那我们资产持有成本使之成为投资品的属性就会弱化，需求将会降低，而回归到本原消费品属性。第三就是我们现在政府所大力投入保障房，廉租房，这样会消化相当一部分的刚性需求。

　　还有我们消费者理念也会趋向于理性，投资的渠道也会多元化。所以，从这一方面来看我们这个房地产市场应该会趋于稳。现在我们就要看未来的走势会怎么样？因素比较多，从宏观层面上看应该是城镇化，我们还应该看到我们人口结构这样一种老龄化，都有政策调控的因素。我们两会上在演讲城镇化我们现在是滞后于工业化的，会加速，如果我们现在加速的话，我们只是一个百分点，按照一个人均住房面积20平米应该是有2.8亿，30平米是有4.2亿，我们现在每年建筑面积也就只有8到10亿的水平，大家可以匡算我们每年应该是有多大的需求，所以这也是为什么我们房地产市场应该会坚。

　　第二我们的人口结构，尽管我们现在人口还在增长，但是我们人口的老龄化，现在60岁左右这个年龄阶层的人，在过10年，20年应该慢慢离开这个世界。而现在60岁，特别是城镇这批人口，多数有两套三套住房，这些都会释放到市场上来。所以，我们这个房地产市场也会随着我们人口的稳定像欧洲一样，房地产市场会趋于稳定，不可能出现这样一种大幅的波动。

　　那么，政策因素取决于多方面。我们现在城镇化不可能让每年1400万农村人口进入城市来住别墅，大的空间，我们知道欧洲在二战以后从土耳其进口大量的劳工，这些劳工当地政府是建了很当相当于保障方，廉租房，住房的面积条件都非常简单可以尽快的安置这批人，这样就使得我们这部分刚性需求得到满足。那么在我们市场规范，在资源这么一种激化均衡分配这些方面将来也会有所改变。

　　所以，从这方面来看我们应该有理由相信今后的走势也不可能，也不会有这样一种非常大幅的波动。那么，应该是个什么样结论呢？应该是稳中前行，有序发展。我们有一个强势的政府，政策应该是有效的。那么我们消费也会恢复理性，谢谢大家。