新浪财经讯 第七届中国国际金融论坛于2010年10月16-17日在上海浦东召开。论坛主题：绿色金融创新与产业绿色转型。上图为上海社科院城市与房地产研究中心主任张泓铭演讲。

　　张泓铭：时间很紧迫，我把我的观点告诉大家，不讲解了。

　　第一个问题，房企业的资金总体收紧并可持续。表现在五个方面。

　　一、土地出让环节收紧。土地出让金支付收紧了，首付50%，余款一年付清。

　　二、资本市场的环境。IPO事实暂停，再融资事实暂停，债务市场暂停了。

　　三、信贷环境。四证齐全放贷长期。

　　四、税收的环境。土地增值税的预征率提高了，由1%提到2%，上海市甚至提高到3%，3.5到5，预增。

　　五、交易环境也收紧了。预售条件的收紧。四月份到现在，北京市以上海、广东、深圳，有很多地方出台的细则里面，有关于房屋预收资金的监管，这个是条件的问题。北京、上海提高了预售的门槛。未来一定会受到预收资金的监管。在这一轮条款当中，一套房二套房差别的贷款，三套房的停贷，限购一套防，甚至不让买房。这一系列的制约，交易的制约，最后交易环节里头，一个是房产税、物业税，这是税收，我估计房产税、物业税双箭齐发。

　　总体上以前太宽松，未来房地产行业的调控要规范化，要逐渐地收紧。规范化，越来越规范化。这就看房地产企业资金越来越收紧了。

　　第二官方完善的制度性安排不会很快降临。包括间接融资和直接融资两大渠道。多年来两大渠道都要发展？不是。信托、私募基金等等，但是远远不够。还有发展更多的方式。比如说抵押贷款、产业基金的问题等等。但是都要等待官方制度性的安排。这些安排以我个性看法，两三年内是不会降临的。

　　一，金融改革整体环境不好，对金融改革风险的忧虑。

　　二、房地产金融社会环境不好。房地产在社会上是一个人人喊打的行业。我作为房地产行业人士有一些发言权。在全国两会上，房地产行业是一个过街老鼠。官方对房地产金融制度的安排，不会很快地降临。

　　三、房地产企业的自主之道。一个基本的思路，要开拓较高成本的资金来源。现实有三个方面。

　　1、提倡企业之间的协作和联合，即有项目获得资金，而且有现金等你去跟项目企业之间进行再轮的协作和联合，他实际的对象是互相知根知底的房契与房契，房契与非房契要知根知底。

　　2、大胆利用投资公司和私募资金。市场基础，我以为投资公司和私募基金在我们中国几千户，他的资金是几千亿几万亿都有了。合作的代价，我认为是较高的成本，用传统的银行贷款，创业者一个自由资金，他的对象是较好的房地产公司和较好的项目。我建议我们大胆利用投资公司的私募基金，旨在利用保险基金。

　　3、运用保险基金

　　其他考虑的方式有四个。

　　第一外资银行的贷款。外资银行审批严格较难成功。

　　第二海外上市。政府对于我们现在中国企业的海外的上市，听的看的，尤其是房地产介绍并不很积极，而且人数也远水解不了近火。

　　第三政府并不积极，还要有所抑制。

　　第四典当融资快速，并且融资量有限，期限很短。

　　我的看法，我们考虑一个比较现实的方法，是前边谈的三个来源。

　　我今天没有谈金融中长期建设，也没谈战略问题，谈了两三年的一个设想。我的前提是，我们国家，我们政策的环境，政策是相对收紧的，而且有相当长时间的持续。

　　我的发言完了，谢谢大家！