新浪财经讯 第七届中国国际金融论坛于2010年10月16-17日在上海浦东召开。论坛主题：绿色金融创新与产业绿色转型。上图为洲联集团•上海五合智库投资顾问有限公司总经理邹毅演讲。

　　邹毅：感谢大会的安排。

　　中国房地产未来十年怎么变化？我们看一下未来发展趋势。

　　首先从国际局势上来看的话是汇率大战。以人民币计价的资产房地产资金，实际上存在着千篇一律的联系。现在以日本、美国为首的汇率博弈刚刚开始。导致汇率升值一个最快速的现象，人民币资产快速地升值。

　　我们看一下当前基本上是第一步保证稳定，第二步控制价格。另外大的方面，在十二五规划当中，中国的房地产房产税的问题，房产税的问题，转移到当前一个大的范畴来说，是下一步十二五规划当中讨论最重要一个税制改革，涉及到等等，都是下一步税制改革最重要的问题，相当于中国社会意义重新再分配的问题。

　　咱们今天谈中国房地产金融，很大一方面对房地产企业，他可以筹划是金融渠道或者是金融手段在进一步优化和进一步走到开放的阶段。但是融资渠道拓宽的问题，仍然作为资本运营房地产企业面临非常关键的点。

　　从这些天相关企业政策颁布执行有几大方面关注。

　　中国整个下游十二五规划当中中国区域经济规划。我计算了一下，从09年初开始，到现在中国所颁布立即出台国家级区域发展规划达到20个，都对城市发展建设及城市群的发展。整个在这个结点上，不光是中国房地产市场，整个城市发展模式都是有转型阶段。交通基础设施的升级，以及下游城市形态规划当中存在一些新的模式、新的思路、新的现象。这些方面都将影响中国整个房地产企业的投资和企业的发展。这是一个房地产发展目前的现状。

　　看一下这个数据。这是我统计从04年开始到10年为止，整个作为一个非常重要的融资渠道之一房地产信托市场发展情况。我们可以发现，近几年，从09年开始，国家新一轮宏观调控之后，金融渠道调控发生非常明显的迹象，信托整个资金市场应用的份额在进一步的增长。

　　2010年整个中国房地产信托，从09年两三百亿增长到上千亿，总共规模达到两千亿左右，对国家宏观调控以及相关金融调控政策是密不可分的，这是值得进一步关注的。

　　另外看看中国城市的变化。说到城市，我们就要说到中国城市发展规划和中国城市发展政策。我们看几个数据，09年开始中国城市化率达到46.6%，连续十年增长率1.4%，这样非常快速的一个增长过程。预计达到整个发达国家城市化率的百分之七八十，相信在未来十年内，将会非常接近，而且以这样的速度发展下去。经过十年一二类大的城市发展下去，随着其发展的就是房地产行业。所以所谓的互联网、云计算等相关战略性新兴产业，都将成为房地产逐步开拓的热点。

　　中国相关空间模式发展变化，中心辐射这样的城市模式，更适应人口众多、人口密度较大这样的一种城市发展格局。所以相关城市规划，带来高房价这样的趋势，会成为短期大中型城市发展的结点。相关的政府也好，相关决策者也好，下一步在这样产业格局变革下，进行重新相关城市布局定位。随着产业定位之后，进行产业引导、培育，形成新兴有朝气的产业园区。对地方政府来说，下一步的策略重新设置我们以往的服务模式。

　　在这方面我们觉得整个城市将有这么几大变化。从我们接触中国目前相关的产业地产和房地产出现新的项目来看的话，新型园区，以往高新技术园区或者开发园区作为主要发展区域。但是现在我们发现单纯地方政府以经济开发区为粗放型发展方式，已经不适应现在发展模式，一定是出现一种新的更专业化园区的出现。我们发现各种高新技术产业园区，资源性的园区，随着消费的主体升级以后带来物流商贸区，随着人民生活质量提高以后带来的主题公园，以及高铁新成，都会成为未来重要的变化和一个城市重要发展的亮点。这都为城市发展规划带来新的挑战。

　　另外我想提到一点，住宅市场高利润已经逐步远区，商业地产的春天却到来了。第一大方面，成本在提高。第二很大政策风险之下，我们的价格我们的销售速度在受到进一步非常大的调控。第三方面政府对相关项目的开发，开发结论性加快。另外从开发商手上拿出高利润模式，其实在税收方面进行我们下一步利润的缩减，将进一步降低我们企业利润的水平，导致现在当前政策调控之下，像商业地产、住宅地产消化率以及现金流风险加大。

　　在这种情况下商业地产带来很大的机会。这种大的机会有这么几大方面。第一，人民币升值，住宅地产调控。第二，中国老百姓真正在富裕，我们人民币GDP和人均可支配收入都在存在两位数的增长，这将导致城市下一步升级，以及商业硬件环境升级。第三，从当前商业地产现象来看有这么几个方面的现象，签约火爆、成交量成交价格有进一步的提升。

　　对商业地产运作的话，实际上有一个相当大的困扰，整个商业金融环境还不够，我们商业租金，和我们相关品牌租赁市场，并不能随着火爆的市场达到租赁市场环境改善。从长期投资和短期来看都需要利弊的过程。我们商业地产领域将进入一个新的发展机遇期。

　　从企业战略方面来看的话，在这个结点上，企业竞争战略转型已经成为必须。

　　第一个案例万科为主这样产品线，他用标准化的模式，使他在短期内有效规避价格快速上涨、政策调控风险。

　　第二个案例在香港在中国内地非常老牌的公司实施综合性的开发，他通过把相关的投资和现金集中在不同的地区，有效形成资产组合，降低风险。

　　第三个案例，现在越来越多的外资，相当于制造业领头羊公司，他们在制造业这个行业做的非常厉害，所以以土地为筹码招商，所以他有其他房地产行业不具备拿地的优势，使他们从而在这个资本市场上具有优势的契机。

　　第四个案例做更大的项目作为规避风险的方式。

　　下一步你将会看到很多优秀的房地产企业，他们不知名，但是他们做项目根本不愁销售的问题，因为他们抓住有针对性的市场。

　　在一些综合性房地产当中，刚才我们说的商品房领域存在很多的机会，也是现在人民币基金和房地产基金所投资的，实际上把商业房地产拆卸的话，我们发现酒店、购物中心，甚至于现在相关的一些养老地产，都成为当前专业化房地产目标所定，他们在开发过程中所取的功能和特色都各不相同，但是他们都成为当前行业资本的重点。资本都在这个领域，我觉得有非常多的机会。

　　最后说一下，对于一些大型的，很多开发商不是做一个项目，做一个地块，更多是跟政府谈判，做大的区域建设，大的发展的问题。涉及到金融筹划，战略方面的设计，甚至于更多。可能一个大的项目，未来都会成为一个上市公司，成为上百亿的稳定发展的企业，这样的情况之下，需要更加多样化、国际化的战略设计。这方面在拿地战略，在战略投资模式再升级，招商模式再升级方面，都成为一个市场我觉得现在一个新的时间点上，很多企业作为一个主要需求的热点。

　　今天简单说这么几大方面，主要是跟各位嘉宾共享一下当前房地产市场的信息，贡献一下当前的思考。谢谢！