经济观察报推出了以“寻找中国区域经济新坐标”为主旨的第二届“中国最具投资潜力经济园区评选”评选活动，新浪财经全程报道本次活动。图为联东集团战略总监梁环宇发言。

　　梁环宇：首先感谢经济观察报提供这次机会，非常感谢各位专家能够给我们的公司发展的模式和目前取得的一些业绩进行一些点评和指导，首先我作为公司的代表介绍公司业务，简单介绍一下我们公司，我们联东集团91年开始，目前在三个方面业务形成全国化集团公司首先就是传统制造业，从建筑模板领域，以钢代木，在建筑模板持续8年市场第一，也是行业里面龙头企业是我们第一个板块，第二是我们产业地产业务，我们以产业地产运营作为我们地产业务支持产业发展理念，目前我们全国开发投资建设4个园区，成功的进行了招商引资形成税收，目前在全国布局，是产业比较有影响里的产业运营商。

　　第二我们考虑我们在金融投资做了一些布局我们是北京银行前十大股东，参股东方证券也是天津北辰银行股东，我们从业务三个层面逐步做减法，企业开始阶段我们涉足很多业务，后来我们发现核心能力，作战略上面逐步做减法，到三层业务，我们想哪个业务都做成行业有影响力的企业所以我们在业务做专注，专业，具体到我们产业地产我们定位是做中国产业地产的专业运营商，这个里面简单解释一下为什么叫产业地产，大家原来听到是工业地产做标准厂房，我们沿着产业微笑曲线各个环节，比如说研发包括生产制造，到后期营销品牌服务各个不同产业链环节，我们做载体，通过我们总部商务，研发办公，标准厂房，定制厂房，配套设施做支撑我们产业链完整发展的载体，形成业态，所以我们从工业地产升级我们叫产业地产。

　　另外我们谈更多是我们是运营商不是开发商，我们经过这儿多年工作知道这个园区建设仅仅是开始，招商引资来了仅仅是开始，更多是建成以后你的企业在里面能不能程序提高效率，形成一个集聚把产业培育成熟，我们把企业我们定位为运营商。所以我们整个目前做的产品里面，分两个产品线，一个围绕我们产业微笑曲线高端，研发和我们的品牌营销这一块，做两个产品，整合综合体项目，这个总部综合体选址在我们中心城市副中心，这个地方聚焦发展准备经济，把生产研发，研发的一些环节包括区域性后台形成总部办公，创意办公，研发办公办公形态为总体的经济，形成高效率，现代化形象产业升级新的产业空间载体，这是我们第一个产品形态。

　　第二产品线郊区性总部，我们就是说把它总部办公，包括研发，加上高端制造部分，形成一个这样的规模园区，完整产业链这个是我们两个产品线，我们开发运营中间我们知道产业地产核心两个问题，是我们一直关注，我们两个客户的问题，今天我们看到题目非常好“区区联动  区城共生”，关键我们这个园区能不能开发经营好，我的各种服务对象带来价值，我们关注到我们服务两个客户带来什么价值，第一要给政府社会带来价值，首先要带来利益，给政府带来什么利益，跟他快速形成产业升级和集聚，第二就是税收和就业，第三帮助政府能够把经济持续发展下去，而不是一个短期行为，今年做得很好不能持续，第四把城市形象进一步挖深，考虑给政府这么多意义才能更深，跟政府合作要非常讲诚信所以我们非常关注，另外我们给企业，入住企业带来价值，否则他不会到我们园区里面来，我们在园区产品开发非常注重它的产品功能，不同企业，行业对产品要求是非常专业的，所以我们这里面要针对客户开发，客户需要的产品，这是一个很核心的问题，第二就是说你的整个综合运营成本，要比在其他的地区综合运营成本低，不仅是购买成本还有服务，信任，沟通成本，企业在园区里面运作效率成本要低，第三企业在里面得到价值帮助企业提升品牌形象，一个企业入住你园区能够帮助他提升形象，说起我的企业在哪个园区是可以增加分值，第四帮助园区在整个服务上面得到优化，我们在园区开发围绕政府企业两个原点做我们的工作。

　　目前看我们园区有这么几个特点，第一就是说要做到有规模，一定要形成一个规模，有规模以后我们企业数量，包括质量才能进一步提升，包括市场影响力才能加大，第三是相关服务能力，配套设施，所以我们园区第一点是很注重规模，第二我要做一个全价值链，跟政府合作，政府更多侧重在它的宏观规划，提供一些公共产品，园区具体建设开发是很专业的工作，所以我们提出全价值链工作，从项目拿地到定位，策划，项目规划设计，到后期施工建设，招商的推广，到后期的物业服务和增值服务这个是需要投入人力资源进行专业化生根的工作，所以我们这个层面是跟政府错位合作，发挥互信的优势互补，我们提供全价值链服务，第三我们不断升级，我们实际上看到中国的经济也好，产业也好，包括区域在持续不断的升级，你的产品，服务必须跟上产业发展的要求和城市对你的要求。

　　第四就是说我们要做得很生派，我们园区提供是一个大空间载体，每一个建筑提供小的空间环境，但是这个大环境，是这个园区公共的空间，所以说单个产品跟园区竞争力来自于公共空间的营造，我们在整个公共环境平台提供上面下很大工夫，我们在生态，公共平台支撑上面做得很有特色这是我们园区四个特点。

　　整个发展阶段第一阶段我们03年从做第一个园区开始，这个是从工业地产阶段在亦庄开发区200多平方米的地是传统意义叫工业园区。

　　焦建群：哪个。

　　梁环宇：光联，在东区，这个项目也是跟政府合作的，光机电管理委员会我们合作的项目，后期由企业独立运营，这个项目是一个传统工业园区标准厂房，目前这个园区已经开发完毕，招商情况基本是98%以上，包括最早天宇手机，李宁，这是我们第一个阶段，03年到05年就是一个传统工业地产，第二个项目在金桥产业基地，把1300亩土地开发100万平米办公，生活厂房定制这个是我们第二个阶段产业地产阶段，体现我们完整产业价值链的一个关系，目前项目的阶段已经到了开发到80%左右，整个生产制造定制区基本介绍完毕，总部商务区建设完一部分，目前招商情况300多家入住企业，6家世界500强企业，包括宝马，天河汽车等等，包括国内知名企业有300多家，去年实现税收8.6亿，工作员工将近上万人，成为目前通州乃至亦庄区比较有影响力，这个是我们第二个阶段应该是我们积累的阶段，09年我们进入一个全国化发展阶段，这个项目做成以后，形成我们资源优势和模式在全国开始进行布局和扩张，去年我们在沈阳拿了一个项目，3000亩左右土地，开发200多万平米建筑，里面有郊区化办公，研发和制造，目前有300多万平米，国际纸业，当当网开始入住也是沈阳重点项目，成为沈阳整个产业园区进行升级的一个新标杆。

　　另外一个项目我们在无锡去年12月份签约一个项目，在传统老城区建设一个种子综合体项目，开发将近100万平米以总部办公形态为主，定位为无锡总部经济的集聚区，配合一部分的高端居住，形成一个大体量楼宇集群，整个发展历程看我们觉得做产业地产有几个优势，最核心优势我们觉得还是客户，一个园区能不能做成，核心从开始你的定位，到产品设计，到招商后期的服务能不能仅仅把你的客户抓住，我们在8年的以企业市场化主体运作园区看，我们对客户方面有独特的优势，第一就是我们有300多人招商队伍，跟各个行业，层面，层次企业进行接触，对客户寻求和潜在需求，有大量了解，积累上万客户名录和需求，对客户要求把握很透彻，我们看客户的产业企业的需求，呈现一个很复杂化的特点，这个里面需要很专业化的水平解决怎么满足客户需要，这一点我们整个市场发展原来我们的园区是由政府做，或者企业自己建，所以它的社会化程度并不高，满足客户需求，社会化程度很低，需要你企业在这一块积累大量人力物力数据库，了解客户需求，通过合适产品设计满足需求，在规划设计满足客户寻求，第三招商门路把你客户资源，优秀企业吸引到，我们在招商资源渠道，包括对产业链的放系方面进行大量积累，整个我们核心能力是围绕我们客户怎么提高专业化程度开展工作这是我们整个我们觉得我们的一些优势。

　　结合我们今天的主题，积极开展区区联动走出去的战略，目前我这个部门承担使命用我们这种模式积极跟一二线城市副中心新城区进行战略合作和洽谈，我们准备到天津，南京，跟各个经济圈进行深度合作，我们以市场化，专业化运作能力跟各个经济发展热点地区进行这种模式扩张和合作，我们的特点就是将来我们发展的远景就是规模网络话，在全国各大城市实现规模网络可以实现客户共享，第二我们走产品高端化，我们更多满足我们下一步各个城市包括产业对我们产业升级的要求，更多从传统工业地产项高端总部综合体高端产品升级，满足我各个城市区域对产业升级强烈需且。

　　第三就是我们资源联动化，我们看到中国经济进一步走向全国化，国际化，更多国际化公司到中国来，会积极向中国各个省市布局，包括我们大量民营企业，国有企业也会实施全国性战略，这样客户资源在我们园区里面可以互动共享，我们实现规模网络化，产品高端化，资源联动化，同时跟我们各个产业行业协会，政府主管部门，一些研发机构进行深度战略联盟合作，把我们园区培育成为一个很具有资源整合比较集聚这么一个区域，成为产业升级一个新引擎，企业投资兴业一个首选地，使我们产业地产里面成为一个比较领先的品牌，希望各位专家学者对我们点评和指导。

　　焦建群：我们亦庄靠近通县。

　　梁环宇：亦庄有一个核心区，过了京津唐高速，下面叫国家环保产业园。下面一个金桥产业基地，我们在里面是300亩的项目，目前是全面后期收尾工作。