香港证券专业学院专业委员、招商证券(香港)投资银行董事总经理温天纳(资料图片)

　　新浪财经讯 由建信基金与经济观察报联合主办的“建信-观察家2010宏观经济高峰论坛—解码复苏时代投资策略”于2010年4月24日在广州举办。上图为香港证券专业学院专业委员、招商证券(香港)投资银行董事总经理温天纳。

　　温天纳：非常高兴接受建信基金和经济观察报的邀请作为今天的演讲嘉宾，我们有机会跟参会者交流和分享对经济观察的一些看法。  

　　特别从房地产的角度，今年宏观经济的趋势，我觉得这次演讲会特别有意思；我记得受到邀请之后记得是在一个月之前，当时的中央政府虽然开始加码调控楼市，但是所有调控实质的措施基本上是4月中旬才开始的，市场变化非常快，基本上来讲，很多投资界的朋友和经济界的朋友很难预料到。  

　　作为投资银行家，我的工作就需要关注内地的宏观经济的走势。特别是在年初编写了一本《中国投资趋势》的新书，在此过程当中，需要仔细的观察市场的变化。  

　　在各位手上面可能有我的演讲的显示稿，里面有2010年第一季度宏观经济的观察跟2010年第二季度宏观经济的观察，就有一个很概括的描述。  

　　从第一季度宏观经济的观察，可以看到经济还是在扩张稳健的阶段，基本上价格是从CPI的角度去看，由负到正，快速的反弹，目前的走势还是趋稳，投资增速继续回落，这是第一季度宏观经济概括性的看法。  

　　第二季度在观察方面，我就分了五个方面去评论，我会详细的针对货币政策，投资、消费汇率方面发表自己的看法，从通货膨胀方面来看讲，通货膨胀失控的概率不大，央行会加息两次，投资我会在稍后的演讲部分来讲。  

　　我希望多说一些关于宏观经济方面有关的内容。针对内地的楼市，我的态度一直是较为审慎的，按照目前统计的数据来看，在全国来讲都是超过了15倍，我们在参考上海、北京、广州、一些情况来看，发现有部分的地区基本上是超过10倍，泡沫的现象很难统计。  

　　目前出现调控的局面基本上是从去年的超宽松的货币政策所引起的，究竟有多少的资金进入了楼市；基本上来讲是没有一个概括的定论，但是我们参考去年的新增贷款，新增贷款就是10万亿人民币，中央政府加上省市地方政府或者是其他的投资综合可能涉及到另外的20亿人民币，一下子发现去年就有20万投入了实体的经济当中，数量非常大，基本上是市场难以承受的。  

　　我们跟很多不同的政府的朋友，或者是企业界的朋友都讨论过，有多少是进入了实体经济，有多少进入了投资市场呢？  我们个人估计就有2-3成进入了房地产和证券市场，我们在看比较极端一些可能代表了有6万亿人民币是投资市场，6万亿是什么概念？2009年全年的财政收入，我们在参考其他的一些数据来看2008年内地全部的人民币信贷市场是30多万亿，之前平均每年的新增贷款大概就是3-4万亿的水平，为了度过金融海啸，加了10万亿的新增贷款。  

　　中国的房地产扩大，内地的城镇住房的总市值加起来大概50-60万亿，所以我们这些新增贷款，投资房地产市场，对楼市的冲击是非常大的，所以房价不膨胀才奇怪。  

　　内地去年开始对房地产进行调控，在不同的阶段，由于调控政策的不一样，但是我们会留意到对经济的市场或者是一个投资市场有一个不同的影响。  

　　我粗略的将调控政策分成三个阶段：第一个阶段：去年年底到今年年中。第二个阶段：从4月16日开始，持续时间未定。第三个阶段：从今年下半年开始，持续时间未定。  

　　我对第一阶段调控政策的分析，当时的目的是为了调控需求，防止通胀，绝对不会为了调控房地产泡沫，因为金融海啸所引发的经济衰退不是内地衍生的衰退，主要是受到外围市场的冲击，我们跟很多投资节或者是一些政府的朋友都有讨论过。 

　　现在回头一看，四万亿的投资计划或者是十万亿的新政贷款，第一季度经济迅速反弹，年底出现了过热的征兆，内地12月的CPI攀升到1.9通货膨胀肯定出现了上升的情况，当时的经济还是保持适度

　　宽松货币政策和财政政策底下，外围的经济不是太明朗。 

　　内地的经济是否复苏，在当时是没有一个定论的，所以中央政府是不能够全面收缩需求，所以政府选择调控房地产的产业政策工具，调控带来的结果是什么？房地产的投资出现了下降，房屋的供应量减少了，但是我们留意到需求没有减少，不单单是没有减少，而且出现了增加，这造成了房价暴涨主要的原因；我提供了一些数据给大家参考，从2008年第一季度做一个数据的分析，2010年的季度分析，这是把房地产投资活动的总计列举出来，其实这个表不是概括所有的投资，基本上是概括了一个大宗金额交易，包括了一千万元以上的交易，无论如何从2008年第三季度开始出现了非常之明显的反弹，量来讲比2008年金融海啸之前来得更加的厉害，这是房地产投资的，按照不同的分类作出一个数据，2009年第一季度股市就有非常明显的攀升，无论是从哪一个区域，哪一个类别来看，我们都留意到房地产投资活动都是有一个非常大的上升，这是我对第一季度从数据上的看法。  

　　第二阶段宏观经济调控是对房地产市场的调控有怎样的看法，当然我们留意到房价出现了社会稳定和资产泡沫的问题，为了减少对房屋的需求，这次的调控基本上是从4月16日开始，目的是为了让房地产价格下跌，或者是至少是平稳的下来，基本上大家都是短期对房地产价格是调不下去，这个政策很难长期的执行，相关的政策的确相当的严格，我们预期效果可能会是短暂的，房地产价格是一个供求的原因，我们说部分的投资者囤积导致供求不能够平稳下来，导致房地产成为了稀缺的资源，所以有人认为在调控需求的同时，基本上要尽快增加供应、稳定市场中长期的预期，在下半年通货膨胀压力减退之后，中央政府推出一些具体的房地产刺激的计划，刺激民营房地产商的参与，这是本人预期内地第三个房地产市场调控的阶段。  

　　我们从数据来看就列举了一些不同的情况。  

　　从增加供应方面来看，除了要平衡需求，另外留意一下我国城市化的速度不断的增加，这基本上来讲都是符合我国的政策。在供应量方面来讲肯定是需要不断的增加，这是我对城市化一些图表的分析。  

　　我们留意到在中国东部，中部、西部、城市化差异还是相当的巨大，这象征着市场在某些地区还是有一个庞大需求的空间，这是我们对内地的主要城市的水平，但是变的最高位置是上海，该图表并没有把所有的城市都纳入其中，所以这只是给大家一个参考。  

　　参考完这些数据以后，究竟我们对房地产市场，或者股市的看法，基本上我们觉得在下半年信贷属于宽松的环境之下，以及在房地产市场刺激计划带动下，投资增长将会不断的回升，我们预期在2010年投资依然是GDP很重要的贡献来源。  

　　至于房价方面，我们刚刚所说的，目前的调控政策对房地产带来的冲击可能是短暂的，按照过往的经验告诉我们，宽松的货币政策是房价上涨最主要的原因，因为内地的一些投资渠道非常的闲杂，无论是买得起楼还是买不起楼，有不少人还是想尽办法去买房子。  

　　我们手上的数据都有一个分析，从内地的不同地区，把北京、上海、深圳、广州、天津、杭州数据都列举出来，我们留意到成交价和价格方面并不是完全的一样，但是就有一个共同点，2月份到3月份的时候，房地产价格出现了明显的调升，房地产是一个非常重要的投资工具。 以上是我们对房地产市场的判断。  

　　我们留意到2010年和2007年有一个基本性的不同，现在宽松的货币政策将会持续下去，特别是留意到中国人民银行货币政策委员会提出了继续实施适度宽松的货币政策，流动性持续宽松的讲话，房价肯定会持续的上涨，目前的调控政策主要对依赖于信贷的投资者带来一些冲击。  

　　另外，目前跟2007年二套房政策效果有一个根本性的不同，因为很多投资者都可能会觉得是当年二套房导致了房地产价格的下跌。但是，我们觉得当时房价下跌有很多不同的原因，当然二套房政策是其中的原因之一，但是其他的还包括国际的因素，房地产市场周期的影响，更重要的是在2007年最后两个月，当时的新增贷款和信贷方面出现了零增长；因此，才是当时房地产价格调整或者有冲击主要的原因。  

　　基本上来讲就把2007跟2008年当时一些新政贷款，蓝色那条线都是房价，这都是当时情况和现在不同主要的分析。  

　　2010年房地产市场的情况如何，首先是房地产市场之外，我们需考虑货币的趋势到底是如何？我们大家都知道，经济，特别是货币环境就会朝宽松的货币政策退出，大家会留意到信贷规模从去年的10万亿，9.5万亿下降到今年预期的7.5万亿，另外存款准备金率可能会上升不到于100个点，基准利率出现两次的大调，这是最近的预期；人民币汇率都是非常重要的政策因素，但是，这个政策因素都跟所谓的经济和货币宽松退出时间表就有关系的，我们考虑到货币政策对出口市场的影响，特别是沿海市场就业和稳定的影响。  

　　纵观内地的经济环境，我们听到很多的声音，其实象征着人民币将逐渐回到稳固上升的情况，未来10个月，人民币出现了缓慢增进的升值，至于多少，市场有不同的看法，但是普遍来讲，但是都预期未来10个月升值5%左右，我们说过升值的步伐是缓慢增进，中央政府在0.5的空间里面作出调整，这是我们对人民币汇率的看法。  

　　刚刚我们说过2010年的货币政策、汇率之外，我们还考虑两点，消费市场的情况，我们留意到消费市场基本上就持续平稳的增长，随着经济的持续复苏，基本上居民的收入肯定是提升的，去年不少经济的刺激政策当中，很多是集中在一些大件消费品方面，今年就会留意到去年透支部分的需求，消费量是针对汽车，出现下降的情况，消费对GDP的贡献有可能稍微低于去年的，基本上今年的消费比例增长的速度维持在18.6%的水平。  

　　贸易是我们另一个要考虑的因素，刚刚我们说过一些人民币的汇率对贸易，包括出口经济都有很大的影响，宏观经济层面来讲，内部的需求还是强过外需的情况，今年上半年进口的增长速度肯定会持续的高于出口的增长速度，但是我们考虑到经济过热风险形式不断的增加，所以基本上下半年或者是调控的政策有可能在一段时间里面，对进口和内需有些压抑的作用，我们基本上觉得下半年进出口增速的差距基本上出现了收窄的情况，看人民币升值的情况，才可以确定外贸对内地经济的影响有多大，整体外贸市场对GDP的增长贡献还是有增长的情况。  

　　在投资市场方面，我们今天要说宏观的经济的情况之外，还是要看看整体房地产市场的走势。  

　　我们留意到房地产的市场，如果内地的房地产市场出现了调整，有些是资金充裕兼具备良好品牌实力开发商抗低的能力，投资价值强过一些房地产开发商；我们是从事境外融资的，我们留意到最近一个现象，房地产股份最近不断的寻求债券市场或者是高息市场进行融资，这代表了他们从内地外资银行取得信贷的能力有所下降，二是从资本的角度去看，现在市场上出现了不稳的情况，对市场的融资都有困难，目前就是朝着高息套利的角度去看，监管机构对相关的融资计划还是盯得非常的紧，房地产股份面临了较大融资的压力，这对他们未来业务的增长肯定就有一个较为负面的影响。  

　　但是我刚刚说过了一些，如果有资金充裕，具有良好品牌实力，有些业务不是集中在一线城市的开发商来讲，我觉得这些公司还是有一个长线的投资价值，所以在这个机会当中，其实不防多留意，但是在未来三个月里面，省市政府和相关的部门，肯定会陆续的推出一些配套的政策，这些配套的政策基本上还是从调控的角度出发的，所以究竟对市场的冲击力有多大呢？其实我们还是有待于我们观察的。  

　　但是短期而言，我觉得第二季度，特别是在房地产投资板块来看，面临调整的压力还是非常大，但是通货膨胀压力，始终要提供供应，提供一些新的刺激方案来刺激房地产开发，无论是民营还是私营都要提高供应量，从而平衡供求关系。  

　　从长远而言，房地产还是有一个所谓的投资的价值。以上基本上都是我对一些房地产市场和经济方面的看法。  

　　关于国十条的内容，其实就是政策背景和成因，内容分析影响就不在这里详细说了，大家都了解相关的内容，无论从需求方面来讲，基本是第二季度的调控，希望从需求方面压下来，基本上是我们政策的影响，我今天就是把我对资本市场或者是房地产市场的看法说出来跟大家做一个交流。非常感谢大会给我时间，给我机会让我发表意见。我的演说到此结束。谢谢各位。  

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