潇棋 | 文

　　社会效益：精装修住宅比毛坯房每套平均少排放2吨二氧化碳，住宅产业化不仅可以根治外墙常有渗漏、裂缝的通病，还可以提升住宅品质及质量并大量节约能源。

　　企业竞争力：住宅产业化可以解决万科跨地域经营的质量很难统一、保证的难题，而且在同等的土地成本和人工成本的情况下，万科住宅产业化项目的产生的销售价格可以比其他企业低20%以上。

　　“人类没有后悔的时间了！”2009年12月5日，在哥本哈根举行的联合国气候变化大会上，万科董事长王石感慨道。

　　显然，作为房地产业的老大，万科不是以一个企业的视野在思考，不是以一个行业的视野在思考，而是以全球、全人类的视野在思考了。万科这一从关注做好一个“企业公民”到关注如何与公众一起去思考人类未来生存的转变，意味着万科将承担起更多的社会责任。

　　事实上，从“一直为富人盖房子”到“关心中低收入家庭这部分人群而启动首届‘海螺行动’”，从做精装修房到探索住宅产业化；从“0 house”到万科新总部大打节能环保牌，万科在绿色建筑产业化的道路上已经做了许多企业做不到的事。也正是由于这些事，万科不但获得了越来越多的支持，也让自己达到了企业竞争的最高境界。

　　做好企业公民

　　房地产传统的粗放运营模式正在面临着挑战： 建筑物消耗占所有能源消耗的40%，超过了其他任何工业部门；加上圈地、逃税、推高房价等等，这些都造成中国房地产企业的社会认知度普遍偏低。

　　万科显然意识到了这种变化或代价。在国内，万科多次被评为“最受尊敬企业”和“最佳企业公民”。从2005年开始，万科开始关心中低收入家庭这部分人群，启动首届“海螺行动”，以50万元征集“城市中低收入人群居住解决方案”；2006年，万科首个“城市低收入住宅试点项目”在广佛交界处破土动工；2007年6月，第二届“海螺行动”启动了中英“解决城市低收入人群住房问题”比较研究活动……

　　在经历了两年艰难探索之后，万科终于想清楚了企业公民为什么要做以及做什么。2007年10月29日，万科集团发布了其首份《企业社会责任绿皮书——暨2007年企业公民报告》。万科认为，企业社会责任的3个方面的：1.从自身出发，从行业出发，从经营出发，通过自己的努力，减少对社会的冲击和破坏；2.通过自我完善，满足相关利益群的需求；3.追求企业和自然、社会的和谐。该报告还从环境、社会和经营三个方面阐述了自己的看法以及所作所为，包括对未来的规划。

　　而被视为颠覆行业生产方式的万科“工厂化住宅”行动方案，成为这份《企业社会责任绿皮书》的一大亮点。万科认为，要颠覆传统行业的生产方式，就必须走“绿色建筑产业化”的道路。

　　绿色建筑产业化

　　王石认为，绿色建筑产业化分三步走：第一步是住宅的精装修，第二步是住宅产业化，第三步是绿色建筑。

　　“精装修必然是‘绿色住宅’的第一步。”王石说。中国有80%的商品住宅都是毛坯房，自行装修的毛坯房比精装修住宅每套平均多排放2吨二氧化碳。万科集团化的统一精装修模式，首先从装修成本上就节约了大量的经费，并且大面积的统一装修将材料的使用效率发挥到了最大，有效地避免了装修浪费现象的发生；同时，装修的效果也能够得到很好的保障。目前万科的精装修已经超过90%，整个行业精装修比率也上升到30%。

　　从1999年12月万科总部在深圳成立建筑研究中心算起，万科开始进行住宅产业化方面的探索(住宅产业化是用工业化生产的方式来建造住宅，即通过工厂化的预先生产，完成阳台、梁体、墙壁、门窗等建筑构件后，再现场安装“拼接”成住宅)。据万科官方统计的数据显示，这些年投入研发和实验的费用在1.7亿元左右，而实际上这个计划推高的成本远不止此数。

　　随着万科在住宅产业化方面走向成熟，万科摸索出一套住宅产业化的标准，其住宅产业化也形成了系统的产业链：设计标准化、生产过程工厂化、现场装配化以及产业链的整合。这种通过工业化方式建设的住宅，可以形成统一标准、统一装修、统一安装，变传统“湿”作业为“干”作业，不仅可以根治外墙常有渗漏、裂缝的通病，还可以提升住宅品质及质量。王石在多个场合都描绘过这幅宏伟蓝图：“5年后，万科全部实现住宅产业化，本身的节能以及带动行业内的节能可以达到10%。其中，节约的能源相当于48万户家庭一年的用电量，相当于20万户水的用量，同时节约木材相当于2000公顷树木。”

　　在住宅产业化基础上，万科还开发绿色建筑，使用太阳能光伏发电、风力发电、潮汐发电甚至垃圾发电，以最大程度地开发替代能源。

　　最高境界

　　万科的绿色建筑产业化得到了广泛支持。

　　据悉，北京市住建委目前初步确定将在土地出让时，对开发商作出硬性要求，要求他们在未来的开发中，采取这种新的建设方式(“拼装”)。近3年内，北京将有160万平方米的房屋采取住宅产业化方式建设。2010年1月9日，吉林省长春市的绝版地块——长春市228厂被万科轻松收入囊中，根据长春市国土资源局的要求，万科在竞拍成功后必须要建8万平方米产业化住宅示范小区。

　　这些动作，都意味着，万科的住宅产业化进入一个全新的阶段。可以预见，未来几年，万科以住宅产业化的优势，将会获得更多的政府支持，土地储备前景可期。

　　在王石看来，“住宅产业化”将是万科未来的核心竞争力，之所以万科要先行一步，主要是从竞争的质量和竞争的差异性上考虑，为未来的生存危机做准备。重要的是，它可以解决万科跨地域经营出现的质量很难统一、保证的难题。

　　不仅如此，住宅产业化非常符合万科多年来的模式——不求高利润率，而追求高资产周转率。按照万科住宅产业化项目，如万科第五园第五寓的操作，从开工到竣工的时间缩短到半年之内， 单位销售财务成本和管理成本将下降30%以上。可以说，这是打败其他企业，占据绝对领先地位的根本。因为，实现了这一目标，在同等的土地成本和人工成本的情况下，万科住宅产业化项目的销售价格可以比其他企业低20%以上，钱还比别人挣得多。而当万科把利润率下调到10%以内时，其他企业则面临着全部亏损的局面，没有企业能成为万科的竞争对手。

　　而且，在住宅产业化规范尚未出来之前，万科的规范就是参照的规范。“万科在蜕变，蚕蛹已经快变成蝴蝶了。万科的专利技术，厂家来使用，我们是不收任何专利费的。”王石表示，“万科鼓励大家都来使用的结果是什么？万科成为了行业的标准制订者。”而万科也将因此达到企业竞争三个境界(产品、品牌、标准)中的最高境界。

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