新浪财经讯 2010年2月27日，由证券市场周刊主办的“2010中国宏观经济预测春季年会”在北京召开。新浪财经全程直播本次论坛，图为中国房地产协会秘书长顾云昌。

　　顾云昌：我是研究行业经济的，谈点体会，从余老师讲以出口和投资主导变成消费主导，提了很好的意见，我也学习了。许老师又讲到几项改革，特别是房地产改革对我也有很大的启发。其实今天让我讲讲学习体会，所以学习体会对不对仅供大家参考。在我看来，中国的经济发展和房地产已经融为一体了，也就是说如果在今后的若干年当中，房地产如果不能得到健康发展，可能会违背刚才两位老师说到的一些问题，也就是说我的第一个观点，就是如何使房地产这个重要的支柱产业真正得到健康的发展。高房价的问题背后有体制机制的问题。

　　房地产作为老百姓家庭的主要财富，一半以上是房产，是你的房产财富能够理性的升值，大家都希望降价，但是每一个有房产的人都希望升值。那么我在想房地产市场问题，其实从2009年的房地产的价格全年，我把整个销售面积和销售额一相除，和08年的同样的计算，大概每平方米涨了一千块钱左右，这样算下来去年放假涨了20%多，统计说1点多，不是弄错了？背后是什么呢？背后说明市场规律说，讲的很清楚，实际上是供求关系问题，也就是说2009年中国房地产市场是供不应求的市场，其实供不应求的状况不仅仅是09年才出现的，从04年开始我们一直是供不应求，所以为什么04年之后房价一直涨，只有08年有一些回落，但08年房价还是涨的，因为只有年后降了。所以中国房地产市场现在实际上和其他许多行业很不一样的地方就是需求行多是产能过剩，而恰恰中国房地产市场是供不应求。这就是房价上涨的经济原理，但这一点是不是被全社会接受了，我们现在讨论产能过剩的时候，房地产这个住宅恰恰是供不应求的，要不然怎么房价涨的那么快呢？供不应求的背后是什么？供应量的缺乏，相对旺盛的需求供应是跟不上的，供应跟不上为什么？土地跟不上。有人说土地是充裕的，不存在地方问题，那我们就不理解了。为什么不卖呢？现在很多中小城市都是自住为主的。

　　我们这几年房地产市场出现问题无非是四个原因，一个是总量有效供应不足，第二个我们的保障房结构性不足，这一点都看到了，保障房早就提出了，但实际中比例很低，廉租房只占零点多。这两个不足是我们的前提，于是我们看到两个过，第一个过是资金流动性过剩，为什么那么多人投资房地产市场呢？因为我们09年实体经济没有热起来，最后往资产市场倒。另外是我们的分配不均，我们的财富分配，社会的贫富差距，所以一方面我们说买不起房子，但我们又发现北京的房子在抢，说明有些人还是有钱的。所以这两个不足和两个过导致了房地产市场的现状。到2010年怎么办？09年我们保八，房地产发挥了很大的作用。09年全国老百姓买房大概花了7万亿，4.4万亿买新房，3.6万亿是买二手房。我们的汽车是世界销售第一大国，我估计1.35万亿到1.5亿万，1350万辆。而房地产是7万亿，应该说老百姓买房对中国经济作出了巨大贡献，你说劳动力买房是投资还是消费。这样的行业持续发展，健康发展对中国的经济、未来意味着什么？为什么这个情况，老百姓对房价不满意？我想了半天，就是调整供求关系，让我们的供应量充分的和需求量匹配，当然这里有我们的土地制度问题。我们的土地制度已经对房地产的市场发展已经起到了关键作用，大家知道第一个障碍就是18亿亩的问题，要保持18亿亩的耕地，所以土地供应量是限制的。我们先不说18亿亩耕地状况如何，应该是保护的。第二土地的一级市场垄断，许教授也讲了，房地产市场实际上是一个垄断的市场，源头是政府垄断的，那么垄断者希望价格垄断，都希望通过垄断实现价格，房地产市场不言而喻也是这个情况。所以为什么地价一涨，有意或者无意的控制土地，导致土地价格上涨，前面还有18亿亩耕地要求在里面。第三个问题，我们发现现在全国老百姓有两部分人房租是空余的。我最近在南城，旁边全是城中村，他们住的好象很差，但他们家里都有房子，而且房子越盖越大，全国农村的土地每个人很宽松，但城乡之间完全是两种体制地，这种情况下，农民土地不能进程，那你说这个城镇化怎么搞法？也就是说这当中有土地障碍问题，所以我刚才谈到土地改革问题已经到了刻不容缓的地步，如果还是这样，我们的房地产市场健康发展是不可能的，所以打破城乡土地风格的体制，造成一种完全市场化的土地供应办法，我认为房地产市场供应量家大，现在实际上2010年就提出一个目标，一方面即要增加供应量，平抑房价，另外抑制房价过快增长。我认为这些问题的解决在中国和国外有很大的差异，中国房地产的特点除了经济波动而波动之外，有一个因素就是和土地的制度联在一起。所以从这点讲，土地制度的改革，当然涉及到财税的改革等等，只有这些问题统筹好了才能使房地产市场保持平稳较快的发展。

　　谢谢大家。