新浪财经讯 由中国企业家杂志社主办的2009(第八届)中国企业领袖年会于2009年12月5日在北京举行，主题为“新商业文明的中国路径”。新浪财经视频直播此次会议分论坛：民企为何不再做地王。以下为实录：

　　主持人：我们现在正式开始，尊敬的各位来宾，大家下午好。我们这场论坛的主题是民企为何不再做地王，讨论的背景是国家在保增长、保民生、保稳定的背景下，各项利好政策相继出台，中国房地产市场率先回暖，但房价的快速上涨，央企地王的频现，引发了社会的广泛的关注。经历了低迷的放系市场 ，其复苏的根基是否稳固，在通胀预期下，会不会出现新的地产泡沫，如何平衡政府、开发商、消费者之间的博弈关系，就这些话题，我们请来了地产界著名的企业家就这个话题展开讨论，在大会正式开始之前，我先给大家做一个介绍，我是大会论坛的主持人，优博会展集团的董事长单大伟。参与今天下午对话的嘉宾分别是：北京华远集团董事长任志强；北京首都创业集团总经理刘晓光；金地集团(16.04,0.41,2.62%)股份有限公司董事长凌克；香港富华国际集团有限公司总裁赵勇；棕榈泉控股有限公司董事局主席曾伟；长甲集团有限公司董事长赵长甲；澳洲阳光投资集团董事长张晓明；朗诗地产董事长田明。

　　今天这个话题，讨论的背景是什么，我们以北京为例，回放在2009年发生在北京的一些地王事件，5月25日10.22亿，北京富丽夺得广渠门10号地；6月30日，40.6亿，广渠路15号的新地王。12月4日，48亿，中建国际竞得奥体南3、4、5号三块地。就在昨天，我们的远洋地产48亿拿下了亦庄的地王，楼面地价1.8万左右。回放今年北京市场回暖的地王事件，我们可以发现，第一块地王的主角是民企，富丽，其他的都是国企，央企，比例是4：1，国企和央视都占得了优势，最近几个拿得地王的拍卖者都是踌躇满志，志在必得。只有当时富丽地产的董事长现场拿这块地的时候显示很无奈，表示富丽不愿拿地王，希望同行多一些理性，气势上完全被国企压倒，央企国企咄咄逼人的情况下，民企不再拿地王确实成了现实的问题。

　　今天我们论坛的环节有三部分组成，今天在座的都是地产行业领军的企业家们，七位嘉宾当中，认为自己是民企的请举手，5：3，也就是说今天台上，8位嘉宾有5位是民企，3位是央企或者是国企。我想就此展开一个问题，先问曾总，如果当前世界环境下，有机会拿地王的话，你会拿吗，为什么？

　　曾伟：如果有这种机会拿地王的话，可能我也不一定去，因为经济成长始终是有周期的，改革开放30年，宏观调控，我们不能说高价的时候去拿地，低价的时候去卖地，那是民企承担不起的，所以说我们尽量要反周期运行。

　　主持人：赵勇的观点是否和曾总一样？

　　赵勇：我同意曾总的意见，但是这个题目太大，地王投标这个事，民营，现在地产入门门槛越来越高，怎么样让原来已经投资地产的民营开发商能够保留下来，还在地产界继续投资，这是一个问题，因为现在门槛越来越高，他们很多人转行了，不干了，不要说投地王，他干这个行业都干不了了，我觉得国家应该有相应的政策保护他们。就和股票市场创业板似的，培养创业板，地产也应该对这些民营企业，比较优秀的民营企业，也是一个保护。

　　主持人：市场竞争优胜劣汰，田总有什么看法和补充？

　　田明：其实什么叫地王，它是一个笼统的说法，单价，总价特别高，一般把这个地块拿到叫地王，其实地王不是一个非常精确定义的事情，朗诗从来不想当地王的。

　　主持人：当过地王没有？

　　田明：从来没有当过地王，我举个例子，今年4月份市场开始反弹，到前天我们一共拿了七块地，研究了180块土地，参加了五十几场竞标，最后只拿到了七块地，这是我们避免当地王，我们想拿具有投资价值的地。

　　张晓明：我觉得可能是还要以保证企业能够良性发展作为前提，还是理性的。而且我觉得地王固然很好，但是也不一定非得是在地王的那块地上做出最好的产品来。作为我们会比较用心，做一些比较精品，比较有特点的产品，来赢得在房地产市场能够生存的自己的空间，我是这样想的。

　　赵长甲：我们一般是不会拿地王的，因为作为民企首先是要算帐，一个是算眼前的经济帐，另外一个是预期经济帐，如果算不来，一定不会拿。

　　主持人：民企代表回答完了，下面请国企和央企的代表谈谈这个问题的看法，任总，你有机会拿地王，你拿不拿，对上面五位民企的回答有什么看法？

　　任志强：这个题目出得不好，说民企为什么不拿地王，我是国企，我也没有拿地王，这是新闻媒体用外行的说法来说的我们刘总也是在国企，我们都不是央企，他也没有拿地王。

　　主持人：你怎么看待拿地王的同行？

　　任志强：为了挑起这个争论，故意说有多少国企来北京拿了地王，万科好像也不能算国企，长阳的土地万科拿的也是地王，而且拿的不是一块，是两块。倒过来说，如果国家用一种价高者得的方法拍卖土地的话，每一块土地都是地王，如果你不能成为王，不能举最高价的话，你能拿到土地吗。我不太同意田总刚才说的，他拿的和其他的地 相对低一点，但是他拿的时候可能有三五个竞争者，肯定是你的价格出得最高，你一定是投标中是王，你才能拿到土地，否则你拿不到。所以地王这个说法就不太对，换句话说，大家普遍意义上认为，你拿了一个高端价，或者说比现在的面粉比面包贵，面粉接近面包的价格，称为是地王，这个是一种说法。但是今天的面粉比今天的面包已经很贵了。今年拿地王有好几个大的国企，我们中建、中冶、中化、中铁，我先说这几个企业，刚才说有一个中建拿了三块地，48亿，大概20多万平方米，差不多两万多的楼面价，错在中央不应该让中建去上市，和拿地王没有关系，他拿了400多个亿去干建筑，如果不拿地怎么向股东交待，因为他手里一块土地都没有，他举到最高才能有地，要不然养活不起这些股东，每次让这些干建筑的中冶，中铁，中建，建筑业需要不需要这些钱，如果不需要那么多钱，为什么让它们去上市。

　　主持人：任总，我代表中建问您一下，为什么中建不能做地产？

　　任志强：可以做，您的意思只能民企便宜拿。我想土地价格的升高，倒过来我们先说哪个地方出地王，是因为哪个地方的城市土地供应严重不足，全国有900多块土地出让，有多少是地王，那些地方因为土地供应充足，所以不出地王。北京今年政府工作报告，1300公顷的土地供应，现在不到700公顷，近两天刚刚供应一些的土地，仍然不到700公顷，既然没有按计划完成任务，他就成了地王了。两千多万平方米，按照容积2来算，600多公顷最多盖1200万房子，连今年的工程量都不能满足，不出地王出什么呢。如果不给他饭吃，他不能饿死吧，所以不是民企和国企拿不拿地王的问题，而是我们城市的土地供应情况让它出地王的问题。

　　南京出地王是因为土地供应不足，上海出地王是因为连计划的一半都没有完成，上海也是1200公顷土地，现在连一半都不到，地方政府供应越少，赚的钱越多，所以要把制度改一改。下命令，告诉你，你要把那个地切得小一点，让更多的人有饭吃，如果地很大，都让大企业拿走了，剩下的企业就没有饭吃。除了几个企业以外，大部分企业没有地可盖，北京要有那么多地大家还捂盘吗，手里捏着大把的钱，这逻辑上也说不通，所以是土地供应的问题，总得让大家都有饭吃吧，没有饭吃才抢地王，没有抢地王的人都是家里有存粮，或者我不干了，拿不到资源。这里面房地产行业是民企和国企之间差别最小的行业，没有太多门槛。

　　国企现在的投资从11%到了22%，大部分市场还是民企，85%，不像钢铁，某些行业，煤炭，国企已经占了半壁江山或者更多，没有。反过来说，前年大概一个月800，900块土地的供应量，能数上地王的有多少，100块都不到。我觉得讨论问题前提有点毛病。

　　主持人：今天的话题，企业家们来非常好，因为这个观点我和任总不太一样，地王背后的问题是土地供给制度的问题。

　　任志强：国有企业融资的渠道比较容易，在银行信贷政策上对国企的额度大，对民企少一点，我们比民企会具有一定的优势。

　　主持人：首创的刘总对地产研究非常精深，您怎么看待这个话题？

　　刘晓光：他们讲的我都同意，志强讲的，从统计制度角度来看，我讲三个观点。第一，大家想拿土地，都想拿，谁不知道地好，谁去拿，但是这里一个是到底赚不赚钱，市场到底怎么样，风险多大，这个肯定都要考虑。有的企业有很多地，有的没有地，这种土地的供应制度，局部地区的土地紧张，造成了这种地王的现象。第二，结构问题，刚才志强讲了大部分地王产生在少部分地区，基本上是沿海往里延伸一百公里，二百公里左右，很多城市没有地王，我们在全国15个城市做调查，很多地没有地王，房价也很便宜，4000多一点。第三，央企拿地王也无可非议，市场经济，通过市场竞标拿到的地王，我觉得无可非议，他们在今年拿得多一点，因为他们2007，2008年没有拿多少，特别是2008年这一年基本上没有拿什么地。很多公司上市融资量很大，不做地产，没有快钱，从收益角度就有问题了，因为很多央企做贸易，收益也是有差距。另外，刚才志强讲从国企角度，资金的背景比民企要强，很多国企，我们确实也有钱，还能动用100多亿，能动用200亿现金是可能的，这个和民营企业的情况也不一样。我想说还是要从土地制度来分析，这是对的，可能要改革要变革，都是价高者得，肯定价格越炒越高。能不能毛利也可以招标，能不能采取一些其他的方式改革这个制度，这是下一步要谈的。

　　我最后的观点，国企或者央企拿地王也无可非议，英雄不问出身，主要看他的竞争实力，他可能有一块两块地王，他还是有很多别的地，背还是能背得过来的。

　　凌克：金地每一次都从来没有想去拿地王，只是每次拍卖的时候都想把这个地拿下来，不是非要举一个地王出来，没有办法。金地公司属于一个什么性质的公司，我们国有股10%左右，90%都是各种各样不同色彩的其他股东，所以说金地公司是国有企业，还是民营企业，都不好定，是股份制的上市公司。金地公司今年投资能力还是比较强，我们今年投了150亿人民币。确实也得投，你不投，你就是吃这碗饭的，就得做这个事，每块地都得参加，都要去争取。说到关于国企和民企地王的问题，或者大家的投资观念问题，似乎有一点点小的差别，因为国有企业它考虑得比较多的是怎么把这个公司做大，民企往往考虑我这个公司不要破产，因为公司一破产，老板就破产了，国有企业，这个公司破产了，无非就是失去这个职务而已，所以大家在这样的一个经营理念上，可能会有一点差别。

　　今年国有企业或者上市公司他们投资能力比较强，主要的原因还是他们的资金，钱太多了，确实钱太多。现在你说一个大的公司，银行天天都求着你来贷款，你本来想贷10个亿，他说给你贷15个亿，塞钱给你。另外，股票市场不错，大家都做了融资，融资的情况下，大家也要去做投资。民营企业相对来说，少一些，刚才大家讲竞争太激烈，是不是把民营企业也要保护保护，这个保护的观点我倒不同意，这就是市场化的经济，你要知道在今天这一刻拿到地到底是好还是坏，谁也不知道。

　　主持人：不知道，就去拿地，这不是有问题吗？

　　凌克：所以你没有拿到地，你心里也不要觉得委屈，福兮祸兮也是说不清楚，我们的能够控制在每次投标的时候把我们对未来的估计控制在一个合理的水平，也只能是这样。有的时候会进取一些，有的时候就要适当的保守一些。对未来几年一线城市的房价长得比较快，我们就更进取一些。对二线城市，涨幅就会小一些，只能这样去控制。

　　大家谈到地王是谁创造的，地王确实也不是发展商创造的，是整个利益群体，政府也在创造地王。这个市场在开始转暖的时候，政府也把这个地都捂着，不要拿出来，这个市场一火爆，地就拿出来，一拍当然就是地王。归结到底，地王的问题还是我们的土地供应政策，如果用我们现在的土地供应政策往下走，地王就会不断涌现，还是要在我们的土地供应商去多想办法。我们说土地供应的政策今后能不能更加多元化，我们城镇建设用地，我们农村的集体建设用地，以及我们土地的供应主体是不是也可以多元化，在这种情况下，我觉得还要再做一些改变，否则地王就会不断出现。我们今天谈这个地王已经没有什么意义了，因为每拍一块地下来基本都是地王了。

　　主持人：大企业说话和中小企业绝对是不一样，闭着眼睛随便拿，赶上市场形势好了，就OK了，我给台上嘉宾每人一分钟，地王频现，大家对未来的房地产市场看，经过了低迷过后，达到了快速恢复的阶段，其恢复的根基是否稳固，你们怎么看待这个问题，认为目前的房地产会不会出现新的房地产泡沫？

　　赵长甲：我的看法只要是经济形势好了，地产形势就一定好。

　　凌克：中国的房价今后就不会便宜，全国人民，包括我们在座这些没买房子，你们对这个问题都应该有一个清醒的认识，中国拥有全 世界23%的人口，但是我们只有全世界11%的居住用地，今后中国的房价绝对不会便宜。我们看到北京、上海的房价，说上海的房价和纽约城市差不多，过两天你再去看看二线的城市，再去看看南京的房价，也会很高的。从现在来看，中国老百姓也挺有钱，开发商也挺有钱，开发商的钱不断的去拿地，把地价推高了，老百姓的钱很多，没有什么好投资的，用它去买房子，把房价买高了，所以房价也跌不下来。我们的宏观经济面，全世界都不算太高，我们中国稍微好一点，我们能不能把今天来之不易的大好形势损失掉，破坏掉，所以也不会。所以从这些方面来看，房价真的低不下来，但是任何东西都有一个客观的规律，物极必反，房价如果涨得太快的时候，它在哪一个时刻出现调整，这是谁都说不清楚的。作为一个企业，或者房子的消费者，购买者，最难把握的就是这个时机。

　　任志强：中国不是一个完全市场化的国家，不能完全用规律学去考虑市场运行的规律。中国是政策管 ，政策让它上去就上去，政策不让它上去，它就下来，你说它是泡沫吗，如果中国是政府管得越来越少，市场化程度未来越高，那时候你可以从经济，从人口，很难去判断它。这些东西都摆在这了，长期来看，人口结构问题，中国要想富起来，总得让农民减少，城市人口增加，否则农民老拖后腿，大前提摆在这，我们还有一个很长的增长的高速房地产发展过程。我们知道在美国、日本、德国、法国等等这些发达国家，二次战争之后，连续二十年，三十年高速发展期，大部分周期，最长的是八年上升，两年下降，最长的下降期不超过三年，如果按历史上发生过的情况来看，房子还是能抗风险的，最多熬三年，住了三年以后，房子又涨回去了。

　　从这几次周期情况看，每一次涨的情况都会大于跌的幅度，你想找到跌的时候去买房子，永远找不着，像捞底的人，在股市上很难有，在房市上也一样。第二次再涨上来的时候，一定比跌下去的时候房价要高，这永远是历史的规律，谢谢。

　　刘晓光：我是这么看，如果从房地产长期15，20年来看，我们处在山根或者半山腰，如果从两年看，我们在峰顶，峰值的边上，我隐隐约约感觉到可能会出现这个，刚才志强讲得很对，突然一些大的政策出台，意识形态难以承受的时候，房价会降下来。

　　主持人：目前的形势，你认为在不久的将来，会不会出台一些对房地产高房价的控制 ，最近有一个电视剧很火，叫《蜗居》，大家都探讨高房价扼杀了中国人的幸福感，这个问题上升到了一个政治意识的层面问题，在这种情况下，你站在一个企业家自身的角度，您认为会不会出台一些新的政策，对这个市场进行一些调整？

　　刘晓光：从经济学的规律来讲，来之不易的理性的刺激，使中国经济慢慢走上来了，但是从另外一个角度，消费者成熟的心理，社会舆论的压力，特别舆论导向问题，我隐约感觉到是会的。

　　曾伟：我觉得在中国探讨，我同意刚才刘总的观点，你猛一看，北京上海，增幅来说，以及从全世界来看，北京、上海和一些全世界一流的城市来比，可能会有变化。中国是特殊的城市，不像美国，美国经济是分散的，华尔街、好莱坞、硅谷，中国从封建社会过渡，里面还有一些灰色经济。再加上中国目前的经济政策，少年期或者青年时期，美国三十年大萧条之后的这段时期，我认为很难说从长期来看的房价，拿北京来说，既是中国的华尔街、好莱坞，硅谷，都集于一体，很多在这里进行，形成了很多非经济的因素。

　　从现在来看，香港来看，香港将近600多万人，三分之一的人口住在安居房里面，政府的两限房里面。这个社会相对来说和谐相处，山顶有70万亿平米的房子，全世界富人最密集的地方，也是全世界穷人相对密集的地方，这就考验政府的能力，怎么合理分配，这是政府的问题，而不是发展商的问题。政府已经意识到了这个问题，过去70，90，坚决不能超过多少钱，现在和他探讨问题，你的房价多少，是商品经济，我不管，我只管税收，加大我的社会保障力度，房地产就是一个商品，既有夏利，也有奔驰，也有劳斯莱斯，不能非得都要和奔驰看齐，我们要各得其所。可能在房子这个问题上，一个是买房和租房的关系，第二是随着你大学毕业，有一个遮风避雨的地方。我们都有租地下室一步步成长的经历，还是社会的舆论来跳动这个心理，非得要平均财富，这是最可怕的。

　　主持人：政府在关注高房价的同时也在加大对住房保障方面大量的投入。

　　赵勇：我觉得说房价高，看哪部分人说，一般有钱人买贵价房子的人不会说高，说值不值，说值就买了，这些买贵房子的人不会嚷嚷说你的房子太贵了，真正嚷嚷的是中低下阶层，这个措施通过改革，包括租赁房，这些人不一定都买房子，如果把这些理论调整国家，不一定每个人都要买房子，只要能有房子住，其实你租房子很便宜，把这个纠正过来，房地产高价的问题就解决了。

　　田明：我可能要说意见不太一样的观点。第一点，我觉得大国企不应该大举进军房地产，为什么呢？不是歧视，因为大国企是全民所有，我们希望它做那些高精尖的科研，宇航，教育，社会公共问题，我们有一些弱势的群体没有房子住，国企应该去做这些事情。

　　主持人：难的事情国企去做，赚钱的事情，民企去干，你觉得有这样的市场经济游戏规则吗？

　　田明：你要看国企是什么性质，国企是全民所有，它不应当与民争地，人民在充分竞争的市场，人民竞争得很好，就可以了，你为什么要参与其中，你应该干市场不干的事情。

　　第二，对房地产未来的走势，按正常情况判断，从中国的经济增长，从中国平均的经济条件，从城市化的进程，从人口等等方面来探讨，中国房地产至少有15年，20到比较快的增长期，这是一个大的判断，也是一个正常的判断，但是我们不肯定未来会在正常的轨道上运转。我记得看过一个资料，日本八十年代，大概1985年的时候，日本东京有一千万人口，日本东京房地产的市值大于美国全国的市值。美国有三亿人口，当时的GDP是日本一倍，东京只有一千万人口，当时没有经济学家，分析师跑出来说不对，我们看到现在日本东京的房地产市场大幅度缩水，缩到二三成。所以在不正常的情况下，也有可能我们会面对一场我们不想看到，谁都不想看到的大的调整。这个房地产的调整会拖累金融，会拖累整个经济，也会让居民的资产缩水，更会有大量的房地产企业倒闭。

　　主持人：你觉得这种情况在中国会出现吗？

　　田明：我不希望它出现，但是也不能保证它不会出现，因为现在大量的资金在追逐资产，包括股票，包括房产，特别在重点城市的房地产价格急剧攀升，我们其他方面没有能跟国际一流的都市比，但是房价在迅速高涨。

　　对于眼下的房地产，最近两三年里，唯一确定的就是未来很不确定。

　　张晓明：我可能是在座几位嘉宾当中最年轻的一个，我非常尊重几位前辈的观点，但是我也挺想讲一讲我自己的理解。因为我在国外很多年，虽然没有看到这些发达国家的房地产，几十年，甚至上百年它们的发展过程，但是我在那几年看到了它们的结果。在发达国家，无论是房地产市场，还是客户的消费市场，他们都是非常理性的，在国外没有地王，一个地区应该是一个什么价格就是什么价格，大家也不分什么国企，不分什么民企，都是比较公平的竞争，谁可以做就可以做。谈到发展商的利润这一块，也都是非常透明，非常公开的，应该是建造的成本，一些费用，合理的利润，实际上国外非常规范，包括客户去买这个房子的时候，他也是非常理性的，应该是多少钱，发展商应该赚到多少钱，他们非常平稳，非常健康的发展，但是我觉得现在在我们国家，大概可能就有一二十年房地产发展的历史，还不是很完善，也不是很到位。我觉得从政府这一块，我也是在琢磨，你说政府不干涉，也不行，干涉了，还不行，比较矛盾，希望能够有一个比较合理的，比较科学的方法。

　　比如说什么地段的房价应该卖什么钱，建筑的标准，装修的标准，方方面面配套等等，已经做到很高水平了，它的房价就应该是这个钱，但是同样在同一地段建的房子，但是方方面面标准没有到那个位，就不能拿旁边这个项目卖多少钱，这个就卖这个多少钱。

　　主持人：你是一个美好的理想主义者，国内的土地制度和国外完全不一样，有的时候没有可比性。

　　张晓明：是不一样，但是我觉得因为咱们毕竟是发展中国家，势必还是要走到让房地产能够健康发展的这样一个道路上来。

　　主持人：谈了这么多问题，刚才台上很多嘉宾都在讲，很多国企，大的上市公司频频去拿一下大的地块，势必对市场份额进行再分配，中小房地产企业的生存空间到底在哪里？

　　任志强：我没觉得中小企业生存就一定有问题，因为再反过来看看，这次我们一共拍卖了19块土地，看到的是我们中间拿了一些地，中远拿了一些地，密云，房山，丰台的，没出地王，就是中小企业拿的，无非就是有钱的捡肥肉吃，再小的有汤喝，谁让你小，市场经济没有人让你小，你小就和大的抢，也没有道理。经济学从来都是这样，你小你不具备竞争能力，什么能力都不够，你换，转行，别干房地产，我老实说我买不起48亿的地，我没有那么多现金流，所以就去拿20亿的地，超过20亿的投标我根本就不去，因为我投不起，这个道理很简单，一线城市活不下去，就上二线城市活。我们只有当地的大学生，非得从三线城市往一线城市跑，够不着那个房价，就说房价高。我们找地便宜的，就是这个简单道理，这个逻辑其实在任何一个地方都是一样的，偏偏有些人不信邪，我就信二线，三线，四线的，小开发商有什么不能去，有什么可丢脸的呢，我觉得他们去了三线城市，可能是大的，三个亿在北京不算钱，到了县城，三个亿，你就是爷爷，你发财比北京发得还多，有什么不好的。我们觉得中小企业和大企业相比，实际上看你有没有行政垄断，让你进不进这个行业，房地产没有。

　　资金信贷上，是不是能给中小企业一些资金信贷，如果你去了中小城市，你的资本金必须能保证，你的资金余量又可以充分保证，银行为什么不给你贷款，我就不相信你到中小城市去的时候，银行不给你贷款，因为你是爷爷了，这是市场竞争的结果。有些行业要抱怨，确实比如说煤矿行业的小矿主就抱怨，大矿主给你收了，垄断性限制，我们这个行业好像没有发现垄断性限制，美国最小的开发商一年就盖两栋房子，他们活得很好，这一年活得很好，你要小，又像大企业一样，恨不得一盖盖100万平方米，没有金刚钻，别揽瓷器活。

　　曾伟：大、小开发商，各有各的作用，因为大小有一个时间概念，世界著名的企业也是从小的创业开始变成大企业，大的企业怎么做到基业常青。每一个企业，对低价如此争执的情况下，我们怎么在规划设计，怎么在产品上做文章，提高土地的附加值上做文章，可能这是小企业的生存之道。说实在，这些大国企它可能从管理机制，人才体制上，没法机械化去发展。小企业，我看到很多香港的，美国的企业，做产品，小企业做产品上更有优势，如果你连续做几个，任总说小开发商做几个机械化的产品，逐步它的附加值提高了，它的知名度也提高了，房地产就是一个边缘经济学，用你的社会美誉度，逐步这样的发展，我觉得生存之道不同，不是小企业就没有生存空间。整个来说，我们的房地产经营还是粗放经营阶段，小企业要转型，这是我的观点。

　　刘晓光：我觉得是这样的，第一，志强说得对，杀向二三线城市，二线、三线、四线城市，可能五年之后价格会增加两倍以上。第二，做一些差异性的东西，因为我最近一直在想一个问题，网络时代以后，这些城市形态的发展变化，过去写字楼，酒店，住宅，办公分得很清楚，现在很可能是复合，差异性的，将来很多中小企业可以在产品上下功夫，谁迎合了这个潮流，谁就赢了，这有一个创新的问题。潘石屹说，在上海虹桥那一带，苏州人到这30分钟，到上海市区里面50分钟，这个地带就火起来了。重庆官园桥让我很感触，商场，住宅搅和在一块，中心，非常活跃。

　　主持人：中小企业应该在产品的品质和打造，开发的形态上多下功夫。北京金宝街在北京是有名的地段，都是赵总公司开发的。

　　赵勇：我不太同意任总的观点，任总这是我的观点 。小开发商都到农村去，这个观点不对，中企业开发商到农村去，这不像农村包围城市的概念，打不过就打农村去，我觉得小的房地产公司有它的特色，有它的差异化，也有它的品牌，也有它做精细，做酒店，公寓，也有很多的优势。我觉得中小企业在大城市还得干，不是不去小城市，我不同意去农村，中小企业和国有企业是不同的，国有企业的模式，政府支持他，包括你干项目上政府都支持，包括市政，很多贷款上都支持。中小企业现在还是被设置了很多的门槛，不是在平等竞争上做这件事，你说地王做很多的项目，我也不建议中小企业去，因为他没有那么多钱，而且也是高风险，中小企业做它比较优势，差异化的。政府也应该保护，市场竞争不叫保护，应该说培养这批人，这些人可能十年二十年以后，他也成为大的开发商，他也成为一方面的领军人物，现在你给他挤出市场，这些人的积极性没有了，这也不行，以后该上的时候就没了。

　　主持人：如果说中小企业是蝌蚪，要把蝌蚪培养成青蛙。下一个问题问凌总，金地，我们都知道在地产行业有一个外号叫工科大师，意思就是做产品做得非常好。在地王频现的状况下，留给我们开发商获得拿地王的企业的地价空间就比较小，能不能刺激提高这种高开发的水平？

　　凌克：千万不要把地王和金地公司扯在一起，金地公司每次投资的时候都是按照我们非常严格的投资程序。对投资项目的初审，最后的审议，做得都是非常好。我非常赞成这种土地拍卖的制度，不管是招标，出让，拍卖，都是非常好的制度，公开的制度是好制度。但是，确实在每一次拍卖的过程中，确实拍卖的价格都让我们的出价者感到非常的困难，感觉到压力非常大，所以也可以应了单总说的那句话，在房地产市场特别好的时候，拍卖的制度对地产公司的产品能力是一个考验，确实是如此。

　　我们一般会有两种方法来对这个产品进行打造，对拍卖进行定价。在那些特大型城市，我们对房价增长预期比较高的这些特大型城市，我们产品差异化更强，我们一开始对产品进行定位的时候，一定努力去争取，要比旁边其他的这些开发商，在定位上，在定价上，就要高出来20%到30%，你只有有这种能力的时候，你才能在拍卖的时候取胜，只有脱离了红海的竞争，把他们放到一边，你自己才能进入蓝海的竞争。我的价就能比他卖的高出20%，30%，说起来比较容易，做起来比较难，这对你自己的创新能力是非常大的挑战，金地公司在这方面做得还是非常好，我们在产品研发方面投入很大，产品创新性很好，这方面应该来说都取得了不错的业绩，投资收益回报都不错，但是也觉得钱确实越来越难赚，我们都在觉得钱难赚的时候，因为金地公司资产已经接近500个亿了，确实我想象到如果一个公司的资产是5亿的话，确实他的钱更难赚。这一点，我觉得今天这样一个现实还没有摆在我们面前，但是再过几年，这种现实一定摆在我们这几万家开发商的面前。因为地产是一个资金密集型的行业，所以你如果没有一个很好的融资渠道，你迟早是要退出这个市场，这是一方面。

　　第二，地产是跨区域发展的这样一个产业，如果你仅仅集中在某一个城市发展，迟早是生存不下去的。所以今天大家做地产要做好，还得上市，还得要跨区域发展，所以一个小的公司，在今后这几年，不要说多了，就是再过五年之后，它的生存环境都会发生非常大的变化，这个变化就是我们在十年前我们经营地产的感觉和今天经营地产的感觉完全不一样。所以我非常同意单总刚才讲的地产行业今后大企业怎么赚钱，小企业怎么赚钱，大家有什么困难，最后也一定是会有很多的企业它们会退出地产行业。

　　主持人：两年前和任总探讨过一个问题，任总去看了迪拜 所谓的轰动全球的建筑，当时我记得任总写过一篇博客，说迪拜的建设景象挺震撼的。最近大家看新闻也都知道迪拜由于经济危机的原因，楼市带来了巨大的危机，对整个经济产生了非常震撼的作用。我想问一下任总，迪拜的现象在我们中国的热点城市会不会发生这样的状况，有没有这种可能性出现？比如说房价突然之间急剧增长，会不会在我们的某些城市出现这样的状况？

　　任志强：在座我不知道有多少人去过迪拜，迪拜这个国家是联合酋长国的一个小国，七个王国组成，它自己的人口非常少，总的人口大概130万，本国人口30万，100万人口是外国的。这样的国家发展地产，发展任何的时候，一定依赖于对外来人口的吸引能力，如果它具备这样一个吸引能力，包括经济，各种原因的吸引能力，它就具备继续增长的条件。一旦当它不具备这个吸引能力的时候，靠本国人去生孩子，再怎么生也不能满足这些需求，所以它房子本来就不是给本国人盖的。再看看它的危机，说它房子跌了，但是本国人生活一点不受影响，因为这都不是他们的，没有关系。迪拜的经验我们应该学习，迪拜的主街一半房子全起来了，一半房子还没盖，盖的时候也会同时起来，就是把土地变成了每一个楼座的土地，你可以买100个楼座，你也可以买一个楼座，但是一个楼座也要求你哪天开工，哪天完工，十个楼座也是一样，所以在迪拜你看不到捂地的现象，一群楼哪怕是100家人盖，也会一个时间竣工。

　　迪拜的一个公司出了问题，不等于迪拜其他的都是出来，迪拜是连接三大城市中心的点，迪拜的国民收入7%，非常少。我觉得它的经济总量增长不大 ，短期之内你以为迪拜可能受到了一些损失和影响，它的最好的办法就是把所有楼都卖给外国人，你愿意亏就亏，它没有本国人的安危问题，没有本国让解决不了的住房问题。迪拜的人结婚的时候，国王给钱，你去其他七个酋长国任何一个国家去看病，都不用花钱，本地人的工资要比外地人的工资高一倍，住房子，新大学生 ，我给你划一块地，和本国人的生活没有任何关系，这种房地产爱跌不跌，任何一个国家绝不能拿迪拜去比喻你的国家是否会出现泡沫，完全不同，你们真正了解迪拜才能知道迪拜是怎么回事。如果中国政府，你结婚给你拿一张婚礼券，你去商场里随便挑家具，你会担心房价跌不跌吗，所有的是白给的，迪拜人非常富裕，根本不用操心，它和任何一个国家都没得比。

　　主持人：曾总主要是做投资和地产，过去也从事过银行的工作，如果你在银行负责信贷，会不会支持一些企业去拿地？

　　曾伟：中国的银行处于一个特殊的时期，中国的银行这十年来，坦率的说发生 本质性的变化，为什么过去工、农、中、建这几个行，按照国有银行从来不看好，都认为要倒闭，为什么这十年来，我们的ICBC，工商银行(5.41,0.15,2.85%)成为

　　全国最大的银行，这和我们的国有体制有关系，国有体制过去有了坏帐问题，有责任的问题。第二由于是国家所有的，它没有一个资金本的概念，朱熔基上台之后，把不良资产拨给资产管理公司，给它注资，用现代的会计制度管理，这就造成了中国银行(4.30,0.14,3.37%)制度，它目前的呆坏帐的水平是历史上最少的，第一它没有很多高风险的杠杆，债券，同时也没有大量的投资，这就造成中国目前在众人皆醉我独醒，世界的银行都不好的时候，它独醒。

　　内地来说，中国的银行是政策性的银行，我觉得它在启动四万亿的这个过程中，可能就是说前天还说贷大不贷小，贷强不贷弱，可能给一些钱来补贴，给一些国企，我们看到国企去买了一些地王，我相信在中国银行业的进程当中这是一小段插曲，不代表明天也还会这样做，中国银行业越来越成熟。前年七月份银行还在加息，中国的经济自由落体向下滑的时候，采用拯救行动，转过来之后，可能这些银行还是会很理智的去看贷款，不能从一个历史很短的历史事件，以小的来窥视中国的银行业，中国银行业这几年还是做得非常优秀的。

　　主持人：今天我们谈了很多有关所谓地王的这样一些问题，其很多问题也都是每个企业的状况不一样，企业性质不一样，企业的出发点和观点也完全不太一样。我们知道在上星期，顺义区拍这个地拍了50多个亿，拿地这家企业叫“大龙”建设，很多记者采访他们的时候，问他为什么拿到这块地，他当时就说这是一个政府，区政府任务，刘总，你的企业也是一个大的国有企业，你会不会碰到这样的一些情况，这块地你必须去拿，这是任务，有没有这样的情况？

　　刘晓光：没有，不会的。它是一个区政府，区里的企业，我们肯定不会，都是市场化的企业，它去拿，是不是有一些其他的原因，肯定你永远不会知道。

　　主持人：今天我们谈了这么多问题，时间也差不多了，在这个地方问一个非常俗的问题，很多网友比较关心的问题，还是买房的问题，如果我是一个消费者，我想问在座台上这些地产的企业老总，你们是否认为现在如果有一笔钱，是现在买房好，还是等两三个月之后，看看情况再做决定？

　　赵长甲：说买房，我还是觉得刚才我们大家说得都很好，应该这样来讲，开发商大有大的活法，小有小的过法。我们如果这个地段够好，是一定把它做成精品的，做成精品，就是我们自己的定价权利，这样谈不上贵与贱的问题，谁买得起谁就买。我们在二线城市，长三角边缘的县市，我们也有羡慕，不要太脱离当地的经济需求，快进快出，这样的话，每一个企业可以根据自己的情况来定，既然外部的东西我们没法改变，我们只能改变我们自己。关于买房的问题，还要根据自己的情况来定。

　　主持人：现在不管什么情况，有一笔钱就是要买房，现在买好，还是过两个月买好？

　　赵长甲：如果是我自己的话，我是现在买，因为买了看得到，既能租，又能住，有升值的可能性。

　　主持人：有没有调整贬值的可能性？

　　赵长甲：未来的东西谁都说不清楚，两害相全取其轻。

　　凌克：这个房子如果是自住的，那就应该买，只要你挑了合乎你自己薪水的，合乎你想法的这种房子，你就应该买。你说买另外一种，用这笔钱去做投资，是不是应该买，你就要分门别类去做一个比较了，因为这个投资你可以买房，你也可以炒股票，现在很多的，可以去买银行的信托产品，也可以投资基金，这个选择就很多，不一定买房的投资回报是最高的，但是我相信在未来的五年，傻子买了房，最后还都是赚钱的。

　　任志强：提这个问题的时候，我们先得看23号文件和18号文件怎么说，刚才很多人都说，我们中低收入者说买不起房子，太贵了，如果23号文件和18号文件说高收入者才到市场去买商品房，党号召我们中低收入者不要买商品房，你是用经济适用住房或者是廉租房来解决住的问题，你先得看看中央的文件政策怎么定的，如果中央告诉你我们开放的商品房就是让中低收入者买，政府负责中低收入者的保障问题，也就是说高收入者买房是你具备了买房或者是投资的条件，美国买股票有一个叫合格投资人，如果你不具备合格投资人条件，你别买。如果我的投资赔了，和我日常生活没关系，不会影响我的家庭负担，这时候你才是合格投资人。

　　如果说买房子，好几年之前我就说你们早该买房子了，你们不买，那时候买了你们是大富翁了。前几天我去中金讲课，我五月份听你的话，我买了房子，买了两套，今年我卖了 一套，够我还那一套的钱了，早就该卖 了。再说投资，投资房地产和投资别的都有赚钱的机会，也可能股票你赚得更多，今天买了明天你就赚，但是也可能你没买对，买的是跌破发行价那个。反过来，投资房地产，你是用20%的钱有一个杠杆效益，100%的钱和20%去赚钱，你还得看谁涨得更多一点。买二手房的人，傻子都赚了，都认为比买房人聪明的人，可能赔的占多数，我想这个问题用不着谁去问该不该买房子，什么时候买房子，你看看周边谁卖二手房赔了，只能说你没买是傻子。

　　刘晓光：特别优质的城市的资源，你今天不买就拿不着了，北京上海这样的企业，手里基本上没有什么地。第二个观点，你现在花3万买一个房，特大城市好的房子，五年以后可能是六万，你存了以后可能是3.5万。

　　曾伟：我觉得水价都在调，水价，油价，中国肯定进入逐步的通胀期，优质的好的城市，好的地段，还是房地产最根本的属性，土地资源没有取代性。

　　赵勇：我同意各位的意见，要想买的赶紧买。

　　田明：到年底，中央相应的政策到期了，现在究竟怎么说还没有出台，各地的地方政府也还没有表态，目前我们观察到的市场数据，交易数据，价格上涨，但是交易量，各地下降的幅度不等，都在降。所以从这两点来看，如果这个题目是指今天买不买，我觉得明天买更好，过了年，再看一看这段时间，市场有没有什么波动调整，如果出现了调整的迹象，刚才我讲了，唯一能够确定的就是未来不确定，如果这个年关政策出来了，市场做了调整了，你再判断买还是不买，当然如果你特别需要房子，比如说你老婆肚子大了，那你赶快去买吧，别等了。

　　张晓明：我觉得首先还是看需求，还是要考虑确实是在大城市，好的地段确实是很少的，如果看准了项目，很好地段的，我觉得现在应该买。

　　主持人：好，刚才八位嘉宾的观点，其中有七位觉得现在该出手就要出手，只有一位说要看看中央经济政策，各地政府对地产的政策是否改变。今天这个论坛针对地王问题，我们刚才探讨了很多问题，最后我想对来年的地产展望，希望每位嘉宾用一句话给一个祝愿也好，期望也好，也给我们在座同行们一个很好的建议，让我们的这些同行在来年的地产发展道路上，根据自身企业不同的特点和企业的资质，来应对明年的变化。

　　赵长甲：我还是这句话，房产取决于国际的经济形势，国际经济形势和国民经济形势，只要经济好，房产形势一定好，一定会好。

　　凌克：房地产中长期的形势都非常好，这一点大家也非常容易达成共识，但是每个企业最难去面对的就是那些短期的调整。所以各个企业还是应该根据各自不同的情况，制订出来自己相应的对策。

　　任志强：我在哥伦比亚大学上学的时候，老师告诉我们要想当房地产商，你必须永远是乐观者，不是乐观者，你就别投资，因为你的投资一定是在两年或者三年之后才能兑现，如果你不乐观，两年三年以后怎么办。所有的地产商都知道，你可能会考虑短期会不会有政策的波动，政策波动对地产的影响，如果你对长期没有乐观主义，离开这行，别干，如果我要干，我认为一年会比一年好，但是不要从指标上认为明年的增长会比今年更多，今年增长50%，70%，80%的营业额，除非再有一个低潮，没有低潮以后，这个增长速度不会太快，今年将近4万亿的消费，8亿多平方米面积，即使增长10%也是巨大得不得了，整个一个欧洲也不如这10%的增长，谢谢。

　　刘晓光：我觉得作为我们地产企业，现在或者明年应该快开工，快销售。第二也希望大家能够在稳定的增长上，大家下点功夫。

　　曾伟：经过了金融风暴，大家很多企业都到了一个山穷水尽的边缘，现在柳暗花明，尽可能把握住这个好的时机。

　　赵勇：我也期望明年的房价能够平稳的增长，不要大起大落。

　　田明：明年我觉得如果经济发展很健康，恢复得很好，房地产会上，因为经济一旦健康发展了，所有的刺激政策将推出，这是对房地产目前反弹起支撑作用的。如果明年的经济形势出现了二次探底，或者出现了一些波动调整，我估计政府的政策不仅会 推出甚至会加大。明年的经济如果很健康，房地产会不错，如果出现了调整或者波动，房地产可能会保持不错，最后还是不确定。

　　张晓明：那么多的不确定，大家就该失望了，我非常热爱房地产事业，同时非常希望我们国家的房地产事业能够尽早成熟，能够平稳顺利健康的发展，谢谢大家。

　　主持人：不管将来我们将面临一个怎样一个不确定性的市场，只要经济形势向好，我们的地产形势就一定向好。2009年，中国企业家领袖论坛地产分论坛就到次结束，感谢各位嘉宾的出席，谢谢大家。

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