由华夏时报主办、新浪网联合主办的2009中国CEO高峰论坛论于2009年11月20日至22日在北京举行，新浪财经图文直播此次会议。上图为全国政协常委、万达集团董事长王健林。(图片来源：新浪财经 梁斌摄)

　　新浪财经讯 由华夏时报主办、新浪网联合主办的2009中国CEO高峰论坛论于2009年11月20日至22日在北京举行，新浪财经图文直播此次会议。上图为全国政协常委、万达集团董事长王健林。

　　王健林：结合万达的发展，我谈谈商业模式，或者说叫做竞争优势。把万达的发展经验跟大家分享一下。

　　首先讲讲万达的商业模式，大家可能都知道，我们现在做了很多的大型商业中心，这个模式是走了十年到今天，万达的商业模式主要的特点就是两个方面，第一个方面就是定单模式，这有点像借鉴工厂定单的概念，当初我们在正式进入商业地产之前，也发生了很多问题，建了房子招不到商，好不容易找到商家了，他还把租金给你压得非常低。还有一个就是经常打官司，最多的时候我们有八个人专门来负责打官司，所以说不动产这一块，不仅是要建立起来，而且要有好的模式。所以我们先跟商家谈好，而且具有法律效率，我照着订单在这儿做。

　　如果要想做好商业地产，以我做商业地产十九年，就是我们成立万达商业地产公司，正式有这个公司立项以前，我们是万达房地产里面有这样一个部门，现在正式成立商业地产公司十年了。

　　第二个，就是先租后建，我们都是先签好什么样的店，大概有个要求，根据这个弄好了，然后他要签一个字，我们自己设计部门对接，然后有签字，这个签上字确认以后，再发生改变，成本一律对方负责。所以第一个方面，我们建的商业几乎很少有拆的。

　　第三个叫做完全开工，就是我们自己有一个城市商业中心，我们普遍都在二十万平米上下，这种一般都会有八到十个大店，百货、电影院，卡拉OK，或者健身馆，或者餐厅，或者电器的卖场等，还会有两三百个中小的店铺，像麦当劳、必胜客等等，怎么能使你的设计圆满展示出来，怎么要求大家同时开业，做到这一点是费了很大的力气。

　　这是我们的商业模式的第一个方面，叫做定单。

　　商业模式的第二方面叫做完整产业，就是我们原来一开始我们自己做商业中心的时候，我们不做管理者，管理者太费劲了，后来才发现问题一大堆，逼的我们自己重新成立自己的管理公司，我们是一个规划部，后来发现自己做了设计，把平面做完了，请规划院做图纸的时候，不同城市的不同设计院就得有一个培训过程，翻来覆去要解释为什么这么设计，图纸改动量让我们自己承受不了，所以我们想真正要打通上下游，所以我们又成立了自己的商业规划院，走到现在，商业规划院总部二十多人，各地还有一二百人。有了什么问题之后可以马上沟通。

　　还有我们的施工当中，我们发现，洗手间很多不好找，于是又提出来，我们能不能把洗手间设计得比较容易找，所以这种产业的打通，使我们的问题解决的更快，经验总结的更及时，这也是今天我们公司能快速开发，进行工业化开发，投资商业地产的保证。

　　那么这种商业模式有什么好处呢，它和中国的地产比，是舒服还是更不舒服了，我们自己总结，我们坚持做了十年，获得了经验，更重要的是获得了品牌，形成了快速复制的局面，我们今年可以开八个，明年可以开十七个，一年可以有几百万平米。形成了自己的整体特点。换句话说，具有巨大的市场竞争优势，我想有五个方面。

　　第一方面是产品优势，人无我有，人有我优，你自己有这个产品，别人做不了，你这就是一个最大的优势，所以所谓的市场经济这种优势，现在我们成了这个市场上真正的不动产商的第一。中国只有一家不动产商，就是万达集团，其他的都是开发商。

　　最大的优势我们现在能做很多项目，可以在区域慢慢复制，形成联合竞争优势。

　　第二个是资源优势，我们做了十年商业地产，现在与很多银行达成紧密合作协议，我在哪里他就必须跟进。我们平均的销售大概是外界的两到三倍。

　　我们11月10号，开了一个招商大会，那是我们第二届，超过一千五百家商家，许多都是董事长总裁来的，我相信明年再召开的时候会更精彩，而且大部分是签订了战略合作协议。我们具有巨大的商业资源，具有选择权，而且我们要求每一个业的市场有三家，这样的话我有巨大的资源优势。

　　我可以先设计再开工，如果建好再找商家，商家就处于强势地位，因为你现成的在那儿了。

　　第三个成本优势，企业经营核心的指标是赚钱，所以我经常讲，做十个亿有一个亿的企业，绝对比做一百亿才一亿的企业优秀。企业做的好不是看你的销售额。

　　所以现在我们获得土地的成本，基本上是市场价的一半，可能大家觉得不舒服，你凭什么拿那么便宜的土地，我觉得做生意的核心竞争力就是在这儿，同样是做拉面，你味道做好一点，有特殊的调料，别人就吃你的，你成本一样，但是有竞争力。或者大家都一样，你可以价格便宜20%，你也可以赢利，我觉得做生意就是要企业家精神，就是要勤劳、专业、坚持。

　　我觉得潇洒不是企业家精神，现在中国的企业远远没有在国际上成为知名企业，我们还需要创新。

　　第四个就是管理的优势，由于我们有专业的管理公司，在保证我们所有店开业前进去，万达的核心竞争业务的根本一条，是我们管理公司，不动产开业仅仅是开始，开业以后保证越开越旺，这才能留得住。很多地方的商店，开起来了，慢慢的不行了，很多企业请我去做诊断，我去看了以后，我跟这些领导讲，我说最合理的办法就是炸掉，炸掉以后把土地拍卖。

　　所以一定要有优秀的管理公司，这个管理公司要专业化，第一阶段怎么搞，第二阶段怎么搞，没有这些措施会很难，正因为我们有优秀的管理企业，所以我们能做好。要开业怎么开，第一阶段怎么做，怎么策划。

　　在三年前，我决定取消商业管理公司的利润考核，只考核安全，如果你能替别人着想，不愁挣不着钱。我们连续五年租金收缴率99.5%以上。

　　如果做企业，人才决定是最关键的，我们现在大概有两万多的员工，这是我们很好的发展保证，而且我们在发展当中还做得很细，有人负责设计超市，有人负责设计电影院，招商部门有的只招餐厅，有的只招家电，有的只招健身中心，越来越专业化，而且这样也为我自己打下安全保证。现在很多公司来万达挖人，挖出去不好使，你挖出去以后，他只会招超市，别的他不会做。所以说发展专业化很重要，分工的细化，使企业越来越好。

　　今天时间关系就说到这儿，反正学是不行的，不同企业有不同企业的核心竞争力。而且同一个企业，在发展的不断阶段，自己的核心竞争力也不一样。总而言之，不要迷信什么教科书，也不要迷信别人讲的多么好，就是自己潜心的钻研，找出你做生意的独到之处，你就一定能从一般企业变成优秀企业，从优秀企业变成卓越企业。

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