由华夏时报主办、新浪网联合主办的2009中国CEO高峰论坛论于2009年11月20日至22日在北京举行，新浪财经图文直播此次会议。上图为厦门大学管理学院副院长戴亦一。(图片来源：新浪财经 梁斌摄)。

　　新浪财经讯 由华夏时报主办、新浪网联合主办的2009中国CEO高峰论坛论于2009年11月20日至22日在北京举行，新浪财经图文直播此次会议。上图为厦门大学管理学院副院长戴亦一。

　　戴亦一：各位企业家朋友大家下午好，今天樊纲教授谈了中国经济发展五大趋势，刘纪鹏教授又从资本市场发展的角度，对我们描绘了未来一年中国资本市场将发生的多层次，积极的股市政策等等一些重大的变化，我长期从事房地产方面的研究和教学，所以我想应主办方的邀请，来谈谈我对房地产行业的一些看法。

　　他们给我出了个题目，叫中国经济与房地产投资的辨证关系，所以我要遵照这个意图，从房地产这样一个角度，来看中国2010年经济发展这样一个走势。同时从另一个侧面看看明年的楼市是什么样的变化。

　　首先声明，就像这一幅图(PPT)一样，你从不同角度看到不同的东西，我们一般人思维习惯是从左上往右下看，如果这样看是奔跑的羊，但是从右下往左上看是一群鸟。

　　中国经济世界领先，率先复苏，8%还不能叫做复苏的话，那什么叫复苏呢？最快也就是10%。但是从微观角度来说，在座的几百名企业家，你们今年的增长是不是都有8%以上呢，因为我长期从事EMBA项目的管理，跟EMBA企业家接触非常多，我们在北京也有十一个班，上海五个班，所以广泛接触了企业界的同学。宏观非常火热，但是微观层面并不乐观，相当企业仍然感觉不到复苏。

　　宏观跟微观的冰火两重天来自哪里？我从房地产来看看，对做房地产的朋友来说，09年是很好的一年，但是如果没有美国的金融危机，中国的房地产企业也许到今天有三分之一要倒掉，我说金融危机最大的受益者就是房地产企业。

　　当然我的观点可能带有一定的行业个性，所以我想先说一下，这是我的一家之言。

　　关于中国经济与房地产的辨证关系，我想先看一下经济跟房地产到底有什么关系，有人说房地产绑架经济，也有人说房地产是国民经济的支柱。我以一个学者的角度来说，我认为房地产行业应该是国民经济的支柱。

　　发达国家的房地产的产值占GDP的10%以上，我们中国拉动内需怎么拉也拉不动，今年出台了汽车的消费者刺激政策，政府刺激房地产，是这两个大的消费领域的刺激，住房的消费，从企业层次看是投资，老百姓买了房子要装修，这是一种消费，纯粹从消费，我们4%的消费增长对GDP的贡献来讲很可怜，早上姚总经济师讲的，这四个点的消费的增长，在座的很多的企业家你们的产品并没有增长，汽车增长，住房消费者增长，所以它作为中国经济的支柱，在世界任何国家都是如此。

　　房地产不可能成为火车头行业，不可能一个国家的经济靠刺激房地产来拉动整个经济，我十月份到美国去，到纽约、芝加哥，美国的经济也在刺激汽车和房地产，买房政府直接补贴几千美金，但是真正的美国经济，没有办法靠刺激房地产来直接刺激美国经济，我们中国一直有一个错误的想法，认为我先发展房地产，房地产一起来，土地市场活跃，政府卖了地，收入也增加。也拉动了房地产投资，拉动了钢铁、水泥等行业，我就可以引领整个经济走出经济危机。

　　一个国家的经济不能由房地产来做火车头，我们先用美国的一个模型跟大家做讲解，一个偏远的县，土地价格很低，要发展地域经济，县长能不能一上任就说我发展房地产业，大建住房，就能把经济带起来吗？这是天方夜谭，这个地方没有工厂，做生意的人很少，怎么有人买房子呢，这不是拉着自己的头发往上提吗？

　　但是如果这个地方发现矿，县长就有办法了，我可以投资矿业，矿业会带动加工业，银行、医院都会带动起来。这个地方的经济总量会增加，人口总量会增加，人们的收入会增加，这个时候你会发展这个地方的房价会上涨。

　　反之矿挖完了，就像我们我们一些资源枯竭的城市，产业不行了，如果不转型，人口会减少，房价就会下，美国出现了一美元一栋别墅，就是在底特律，不仅是因为那儿失业率很高，最重要是因为美国的汽车工业垮了，底特律经济垮了，它的房地产也垮了。

　　我们中国这一次的经济复苏，有人怀疑我们的经济数据，说好像宏观面太好，我们微观面呢又没有那么好，那是不是说我们的统计数据有水分，我想我们应该相信国家统计局，但是为什么有如此大的反差？那我刚才讲了，我们这一次的经济复苏和应对危机，楼市跟股市起了很大的作用，而资本市场泡沫的形成，拉动了信心和信用提升，以及拉动了投资，它对经济的信息和政府宽松的货币政策有关，按老百姓来说就是靠印钞票，通过印钞票刺激经济显然是很容易的事情，但是为什么全世界很多国家并不是都采取印钞票来刺激经济呢？是因为它有副作用。

　　所以从我个人的角度来说，我们这一轮增长已经过分依赖于房地产的繁荣，我们今年8%，这个增长来源于房地产和股市。你不用怀疑这个数据是假的，但是我们关心的是危机过去，经济复苏了，我们可以安心的过平常的日子了吗？不再提心吊胆了吗？从我个人的角度来说，大家暂且留一下心。

　　我们08年还能依赖房地产吗？宽松的货币政策，房地产2003年以来一直受到政府的关注，政府一直看到房地产有泡沫，担心引爆金融风险，但是从2006年的国六条，都没有抑制住房地产，因为当时我们的宏观经济非常理想，在座的可以想一下，2003年到2007年，连续五年GDP超过10%的增长率，无论是开工厂还是做生意的日子都非常好过，在这么一个大的经济高潮和背景之下，我们的房地产市场发展的很好，远远快于经济增长。

　　但是从07年王石先生提出拐点论，为什么它被验证了？一点是到了07年年底中国房价泡沫确实比较大，现在房价又回到2007年底，而今天买房的人还是很多，开盘第一天就抢光了。我想还是来自经济条件，一个国家GDP持续超过10%一共世界上只有五次，这么好的时机，不可能长期时期，你能够跨越十年GDP都10%吗，不可能的，而这时恰恰碰到美国的次贷危机。

　　CPI上涨的压力，金融政策连续的加息才是作用于房价市场在2008年暴跌的原因，2008年中国的房地产市场出现了比较深的下跌，沿海受金融危机冲击比较厉害，珠三角的经济结构，对外的依存度最高，所以金融危机给珠三角的实体经济冲击最大。广州深圳房价下跌最快，反过来在太原、郑州房价下跌没有那么大，这就印证了我们刚才的经济决定房地产。

　　我们这一轮起动，2008年中国房地产突然进入冬天，房价大幅度下跌，很多开发商资金链断裂，这个情况下，到了2009年，政府没有别的办法，出口提不上去，政府投资不可能只靠政府，一定要启动民间消费，所以这个时候我们采取了宽松的货币政策，购买力增强了，尤其是对资产的购买，所以这个房地产市场从2008年的冬天，到了2008年进入了夏天，这是中国独有的现象，昨天还是门可罗雀，到了今天整个市场一派火爆，所以这是一个最大的变化。

　　房地产在09年起了什么作用呢？房价上升拉动了老百姓买房的欲望，另一方面，开发投资逐渐上升。房地产进入夏天，带动了住宅的投资，也带来了住房的消费，带来了相关行业，钢铁、水泥、家具、电信的增长，很重要的一点是楼市起来了，2008年很多地方连工资都发不出来，是因为地方政府的收入主要靠卖地，所以到08年房地产不好，地卖不出去，地方财政非常困难，而到了2009年，这一情况一下子改变了，屡屡出现地王，北京出现了五十亿的地，这些钱是可以让地方政府马上拿到的，但是这笔钱今天卖了地，明天到帐，后天北京市政府就投下去了，所以2009地方政府这些钱拿去投资，所以房地产对地方政府的投资起了非常积极的拉动作用。

　　所以我们早上姚总经济师说，GDP的贡献90%来自于投资，也有人说这是用钱买出来的，这跟我们在座各位的感觉都是一样的，你的产品并没有好转，而GDP非常好，宏观很好，微观不太好。所以我们说投资这三驾马车主要是靠这个。

　　而投资里面，房地产不仅拉动投资，还拉动消费。不仅今年新增的十万亿，里面有三分之一是住房贷款，而且房地产通过预售，个人按揭，融到大量的资金，这些资金都在投资，即使是成了政府的财政，但是又投到市场了。

　　我们2010年中国消费会大幅度增长吗？我想不会，原因众所周知，中国老百姓有钱也不会花，因为未来不确定，就业没有保证，社会保障体系还不完善，我们明年的出口会大规模的上升吗？今年出口萎缩20%，明年可能会好一些，但是美国经济的复苏是一个缓慢的过程，而且我也会告诉大家，我十月份在芝加哥的时候，有个教授说，金融危机会使得中国的国内市场变得狭窄，道理在哪？美国公司在国内市场不行，他就会拼命到中国做市场，在这个情况下我们出口部可能大幅度增加，我们还得靠投资，可是投资还能这么高的持续下去吗？十万亿的货币发下去迟早会通货膨胀。通胀不是因为东西太少，东西少了才通货膨胀那不叫通货膨胀，通货膨胀随时随地都是货币现象，如果我今天把在座各位所有的人民币都加一个零的话，住索菲特酒店价钱就会变，货币一多，物价就会上涨，这是很简单的道理。

　　政府已经重视到这个问题，所以再靠印货币不可能，我们的股市现在还是三千点，我个人认为股市还有到五千点的机会，但是如果我们的股市今年会再到五千点，还有谁有胆量吗？不会了。

　　我们现在房市已经到了六千点，再往前走可不可以？可以，但是会走多远我不知道，楼市的泡沫不容易被发现。在流动性过剩的背景之下还会往上，所以我们股票还会涨，楼市还会涨，在接下来，甚至到明年一季度。

　　但是我们的房价已经到了这么高了，楼市到了六千点以上，老百姓越来越谨慎，购买力越来越差，所以量就放不大，对投资就非常危险，这个发动机一熄火，我不知道哪个发动机能提供动力。

　　政府的投资明年再继续维持，房地产投资已经到了这个位置，再往上，到了八千点九千点，还有多少老百姓会抢呢。这个时候就会面临危机。现在有两种观点，一种主流观点越来越认为，2010年以后没有通货膨胀风险，因为我们产能过剩。

　　所以上次大家记住的是猪肉涨价，这次是煤电油气，我个人认为通货膨胀概率也是很大的，引发金融的紧缩政策。

　　在这种变化之下，到了明年，即使是通货膨胀的因素，CPI超过5%以后，压力也会越来越大，政府要紧缩，或者市场泡沫，股市到了五千点，楼市到了空前高位的时候，中央一旦紧缩，我们的房地产、楼市跟股市都将面临巨大的冲击。

　　所以我个人认为，从楼市的视角来说，是在所难免的，除非你能找到新的热点来弥补楼市今年对GDP的巨大贡献。

　　对中国的楼市和后续的宏观经济看，短期依然看好，政府也不会对楼市下重手来打压，因为我们现在还需要这个东西，这是两个台柱，只有到迫不得已的时候我们才会紧缩信贷。

　　这个短期我个人认为在半年之内，中期谨慎看空，就是当CPI超过4%，或者说当我们的股市超过五千点，楼市再上台阶的时候，这个时候又会进行内部的调整。那么长期，未来的十年二十年，中国经济正处于起飞阶段，没有问题。

　　到明年上半年，GDP到9%我是很赞同的。当然经济行为是人的行为，而人要预测经济行为是非常困难的。

　　谢谢！

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