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蔡洪平:我鼓励年轻人有钱赶快买房

http://www.sina.com.cn  2009年10月27日 14:13  新浪财经
图为新浪财经对话瑞士银行投资银行亚洲区主席蔡洪平。(图片来源:新浪财经 韩连巍 摄)
图为新浪财经对话瑞士银行投资银行亚洲区主席蔡洪平。(图片来源:新浪财经 韩连巍 摄)

  2009新浪金麒麟论坛嘉宾专访:蔡洪平

  专访主题:2009新浪金麒麟论坛  嘉宾专访

视频:蔡洪平称当前股市楼市不存在泡沫 媒体来源:新浪财经

  专访时间:2009年10月27日上午

  专访嘉宾:蔡洪平

  新浪财经:各位新浪网友,我们这位嘉宾就是来自于UBS董事总经理投资银行亚洲区主席蔡洪平先生。欢迎蔡总。刚才也聊到很多关于宏观经济形势走向问题,您是来自于投行,可以说来自金融第一线的人员,对于2009年这一轮信贷扩张所带来的股价和楼价的快速上涨可能隐含的泡沫,您作为一个第一线从业人员有没有相应的担心?

  蔡洪平:现在关于楼市和股市的争论很多,我认为在国内A股股市来说还是很健康的。前一时期对经济反弹的预期已经实现,所以有一个回调的空间。这种回调都是经济整个复苏中的一个过程,我不认为A股有泡沫的因素出现。现在市场上的市盈率也不高,差不多在18-20倍左右,在新兴市场国家,这不算高的。

  新浪财经:您觉得上一轮资产信贷的扩张,并没有带来资产价格的泡沫?

  蔡洪平:我不认为有泡沫,目前的股价也不是太离谱。相反在香港的资本市场,资金就非常多,这跟信贷扩张没有关系。我们做的国药,刚刚完成上市,在美国是25倍,我们在香港发39倍,还涨了50%。至于楼市,高端的地方地产价格上涨,这是事实。

  新浪财经:但您觉得不是泡沫?

  蔡洪平:但我也不认为是泡沫。

  新浪财经:原因在哪?

  蔡洪平:很多人把楼盘跟美国、巴黎、旧金山比,认为很高,我认为很正常。可能有些过热,或者偏热一些,特别是深圳、上海、北京的地产价格比较高,特别是高档房地产,我认为还是可以接受的。

  新浪财经:您刚才说了这么多,我们想知道为什么您觉得没有泡沫,您觉得这个价格是合理的,是从什么角度来作出这样的判断?

  蔡洪平:第一,我认为这是一个土地稀缺资源的概念。中国有13亿人口,进入到二十一世纪,这个民族20%的人成为中产阶级以后,他们对高档房地产的需求是刚性的。我的客户,中国80%大的地产商上市都是我做的,潘石屹的SOHO,绿城、恒盛,即将做的龙湖等等都是我们在参与,我们认为他们投资者里面,买房子90%都是自己住的,而不是投资群体。

  新浪财经:所以您觉得这个价格合理?

  蔡洪平:我就不知道一个国家有需求,为什么敏感,这是好事,这是真正的内需,这是高端内需。我们到今天为止,要刺激内需,也就是房地产,因为内需没有起来。

  新浪财经:您刚才提到了大众为什么会觉得敏感,会觉得不合理,是因为他并没有分清高端地产和保障性住房之间的差距?

  蔡洪平:是,因为现在保障性住房和经济适用房没有涨多少,豪宅、高端类的,现在买房,应该鼓励,因为高端买房占的附加值高,就业,政府土地也升值,房子也漂亮。你们没见过在上海造的房子,很多没有见过这么好的房子,那是人类生活的一种升华和梦想的实现,我们不是为了造福人民吗?为什么有人买房子我们就那么紧张。比如我做这个梦,可是买不起,那就拼命创业,去成才,去发展。我认为是好事情。当然价格是有些偏高一些,整个市场就是这样波动,一会儿高一会儿低,但是这种高高低低像浪花似的,也可能调整,但这是正常市场现象,不要过多干涉。

  我问过很多市长,上海的、北京的,应该欢欣鼓舞,只有高价,有人买房子,才能带动就业,带动需求。如果都没人买房子,都住低价房子,政府也收不到钱,材料也上不去,建设也上不去,老百姓房子也翻不上去。这是好的内需,应该鼓励。千万不要把贫和富的意识形态带到我们看经济现象,我认为中国难得一枝独秀的经济现象,应该使劲的鼓励。

  新浪财经:您认为一枝独秀就是豪宅价格的上涨?

  蔡洪平:当然是,全球没有的。为什么?日本便宜,巴黎便宜,我都看过的。瑞银是几年来连续鼓吹和支持中国房地产业的。三年前,我在深圳中国房地产大会上,鼓励所有的员工拿到钱就买好房子,谁输了我贴,到我贴光为止。

  新浪财经:结果大家都没输,都赚了。

  蔡洪平:对,都赚了。现在在市中心的地方,不买房子,意味着贫困。上次我见了以前我的学生,现在上海,他说蔡总不好意思,前两年买了三套房子,现在都是千万富翁的。有两个机关干部,自己总以为贵,什么都不买,现在还在发牢骚,可是你就意味着贫。所以我认为房子是今天人们对通胀预期和资产重新组合的一个新的尝试。

  新浪财经:回到最初的问题,我们讨论这么多,为了说明您认为当前股价和楼价不存在泡沫,而且豪宅的上涨是合理的,如果用一句话来总结的话,就是这样。

  蔡洪平:我认为豪宅的上涨可以接受,而且我认为作为一个经济复苏中的现象,应该值得欣喜的。

  新浪财经:看来UBS确实是中国房地产行业的领头羊。

  蔡洪平:像在浦东,浦江两岸造的好房子,它是改变了整个人类的看法,法国人看了都傻了。

  新浪财经:接下来我想问您的问题是,既然您是中国房地产业这样一个大力的鼓吹和推动者,那您觉得这个理念目前有没有问题,我们不能一味的去说好、说支持。

  蔡洪平:问题我认为是有的,问题的推动者,我认为地方政府还是要冷静。事实上某些地方拍,不是因为没有土地,而是土地财政的地方政府需要钱,本来300万可以拍,他分三次拍,某些地方人为的造成土地的稀缺,实际上是不应该的,但是未必他缺钱。地方政府很多财政是靠土地财政收入的,我认为某些地方政府在这方面需要冷静一些。还有,来拍地的,大部分都是国企,这个也要冷静。

  新浪财经:您觉得他们没有能力去运营这样的项目?

  蔡洪平:我认为这是个服务业,国企有的做得也很好,但是清一色国企,我就感觉有点奇怪了。

  新浪财经:因为现在国企太有钱了吧。

  蔡洪平:因为他拿的信用是政府银行的,银行也是国家的,当然也是上市公司,这是个内循环,没有真正驱动市场。拍那么高的地价,这是要警惕的,因为这样一推高,房产商是砖头搬运工,他们都是英雄,他们赚的钱很少,大部分钱政府赚了,100元的收入里面,房地产商利润是15-20%,还有80%部分是建材、劳工,地方税要30%,土地成本占30%,主要是政府拿的。我认为政府在拍地过程中,要符合市场需求。

  这两天我看到一些报道,说今年我指标拍完了,不拍了,这更加要命,火上浇油。我认为地方政府在放地的时候,应该遵照市场规律,有需求就放,不应该指标放完就不放,应该加大放地。因为今天的房产涨不是房产张,是地价涨。为什么好地段的房子会涨那么高呢,当然好房子的地价起到刺激作用,但是根本问题是地在涨,地涨就政府拿到钱。当然,在这过程中,房地产由于上涨,也赚了上涨的钱。

  新浪财经:您说的确实重要,但是如果回到如何去约束地方政府的话,我们不能仅靠地方政府自律来自我约束,您有没有一些政策上的建议约束政府这种过于逐利的行为?

  蔡洪平:这个话题太大了,会得罪很多好朋友。有一条可以做,地方政府拍了地,50%中央政府收走,拍这个土地收入,可不可以30%由中央政府收走,而不是由地方政府拿的,我相信他们积极性就不会那么高。

  新浪财经:没有利益驱动。

  蔡洪平:有利益,但不是百分之百给你的。他现在拿着土地财政、拿着钱、拿着很多税收都是地方税,但是这涉及到中央调控的问题。

  新浪财经:话也不能这么说,因为土地财政是促进地方发展的一个很重要的因素,如果没有这部分钱的话,地方拿什么发展,政府肯定也有他的想法,也会平衡。

  蔡洪平:我们今天会问,我们埋怨谁,每个人都不能埋怨,有需求埋怨,买方有错吗,没错,房地产商说我造好房子也没有错,土地财政说我养活地方人民的,土地升值拿点钱有什么不好,也是造福各方的。所以这是可以接受的。问题是我认为在拍地过程中,地方政府不要高抬贵手,多放点地,就不会出现那么多“地王”了。这种“地王”上去以后,是一个刚性的推动它的成本,这么高的地的话,一个楼面价都拍到要超过6万的,他不卖10万吗。这样的话,我认为主要的推动者还是地方政府。我希望这个方面应该冷静一点。今天的中央政府非常好,有很大耐心,不要老是刺激。一旦过分,当然调控。

  新浪财经:当时十大产业振兴方案,唯独没有房地产。

  蔡洪平:中国房地产也是中国经济的逆子。一个大家族的孩子,从来不受欢迎的,好像是另类的,可是家里出问题的时候,还是逆子救了他。振兴了半天还是房地产自己起来了,它对中国真的是一个贡献。一个是汽车,一个是房地产业。

  新浪财经:所以如果总结一句话的话,未来无论是政府也好、政策也好,应该怎么样对待这个产业?

  蔡洪平:房地产业是中国经济增长的火车头之一,这是我的观点,不代表瑞银集团,不代表UBS,只代表我自己,一定要珍惜。火车头往前开时,冒点黑烟正常。今天房地产投资1元,对国民经济和相关行业驱动是2.8,中国人谁会买空调、买家具,谁会买大理石,谁会买家电,买床单,只有买了房子以后才会买。

  我三年前说过,美国人搬房子,除了老婆换,别的都不换,中国人搬房子,老婆不换,别的都换的。他要驱动很多需求,甚至还要买车。而且房市和车市是互相驱动的,所以我鼓励年轻人,有钱赶快买房。

  新浪财经:我们回到最后广大网友们都最关心的问题,也作为我们今天这场非常精彩采访和讨论的结束,您刚才说到豪宅的价格虽然高,但是您觉得是合理的。

  蔡洪平:我认为主要一个标准,差别点就是大部分投资还是大部分投机。如果大部分自己住的,投资,是合理的,如果是投机部分,就是炒房或者怎么样,超过30%以上就危险。

  新浪财经:您认为现状怎么样?

  蔡洪平:现在我认为超过10%左右还可以接受。

  新浪财经:您刚才分析了高端的房地产市场,如果我要代表很广大的网友跟普通人问你对中国房地产后势看法的话,我们各个层次房产都包含在内的话,您觉得未来几年之内中国的地产行业将如何走下去?

  蔡洪平:我认为只要地方政府不急于求成,拍地,按照正常的市场价格往上放,做好规划,稳步推进,我认为房地产业是中国一个长期增长的空间。像美国有3亿人口,什么消费都像全球的火车头。我们现在中国16亿人口,最近发现很多中小城市和县城地产也起来了,因为他们也需要改善,我觉得房地产业是长盛不衰的行业。

  新浪财经:我们最后再说说房价。各类地产房产走势,我们想听听您的观点,这可能也是大众最关心的。

  蔡洪平:对房价来说,我觉得主要地价上升推动的。一个是房子的建材,一个是人口成本,一个是土地成本,三个构成房价。现在构成房价上升主要是土地成本,因为建材没有上涨,水泥过剩的,钢铁现在3000多元/吨,也没上涨,人口也没怎么上涨,所以只要把土地成本控制好,我认为房价是可以得到有效控制的。我也不希望看到房价拼命上涨,这总是不好,CPI没有把房价算进去。在中国很有意思,CPI是跌的,可是房价是涨的。我认为未来均衡的把地放出来,房地产业未来还是一个很好的增长行业,如果地价不涨房价也不会涨,可是地价涨,房价一定会涨,所以一定要留一些新兴发展地区,交通方便的,或者不是边缘的城市,我相信那些地方的地价会上涨,因为没有办法,有6亿人口的沿海,大的发展了的中国人民,他们需要改善他们的生活,这是我基本的看法。

  新浪财经:谢谢蔡总,今天跟我们聊了这么多关于房地产,无论是尖锐的,还是经典的观点。

  蔡洪平:低端房也是要发展,也有需求,这方面中国做得非常好,从经济适用房、廉租房也要发展,我认为这是对的。

  新浪财经:感谢您作客今天的新浪金麒麟论坛,也希望在未来每一届论坛当中,能够持续听到您关于中国地产行业的分析。


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