2009年10月24日，由《环球企业家》杂志社主办的“2009环球企业家高峰论坛”在北京举行。图为中金公司投行董事总经理腾威林演讲。（来源：新浪财经 陈鑫摄）

　　2009年10月24日，由《环球企业家》杂志社主办的“2009环球企业家高峰论坛”在北京举行，本次论坛的主题是“颠覆与新生——低迷时期的全球化机遇”。新浪财经全程直播本次论坛，图为中金公司投行董事总经理腾威林演讲。

　　腾威林：我接着杨总的话说，他说中国救了澳大利亚的矿山，美国的次贷救了中国的房地产。这个说法是两个意思，在2007年拿了地王的，2008年快死了，但是美国次贷一来，政府出手，资金链又接上了，有了资金，赌博就成了只有赢家没有输家的游戏。救了中国的房地产是一个更长远的事情，中国房地产的开发商在这次次贷危机中得到了一个教训，这个教训几乎是白拿的，几乎没有什么开发商死掉，这是谨慎中的一种进取。美国的次贷救了中国的开发商，这是一个说法。

　　第二个说法，当前中国房地产市场目前的状况，我觉得可以用“风起云涌”四个字形容，地王风起，跟地王相关的就是房价，上海、北京、深圳，甚至海南，五万一平米、十万一平米越来越多。融资云涌，发企业债、公司债的开发商几十家。我前段时间陪一家客户到上海做路演，说昨天来了一家，今天一家，明天还有一家，都是来发债的。发债的利率越来越高，因为能投入地产公司债券的资金有限，利率越来越高，每个兴趣利率都不一样，可能上个星期7，这个星期就7.5了。等待IPO的是数以十计，现在发行也变得困难。可以预计的就是房地产行业的融资会遇到一些困难，这个困难和行业说的周期和行业的性质都有关系，行业是什么行业呢？我们把它归为金融行业，资本金不够就去融资，你会买地，资本金又不够，跟银行一样，有的杠杆率比较高、盈利比较高、风险比较高，但监管不像银行那样。从中国来看，我还是看好房地产行业，包括开发行业，必须处在早期。中国经济增长潜力，人口红利的存在，以及城市化的进程，使得这个行业在中期，比如十年左右，还是有一个比较好的发展前景。

　　但这个行业有它的一些特点，跟别的行业不一样，也有一些特殊的风险，概括一下，有这么三句话。一句话，行业在波动中发展，地产行业的波动，大家已经看得很清楚，这次没有触底，又起来了，这个周期是存在的，逃不了这个周期。将来人口红利的消失，经济增长的减慢和其他政治、经济因素碰到一起，周期是不可避免的。行业是在波动中发展的。第二句话，企业在赌博中前进。这个我要解释一下，免得产生误解。在赌博中前进，或者在赌博中死亡，到现在为止只有前进的，还没有死亡的。2007年拿地王的这些，眼看着不行了，新推出来的地比这个低了20%、30%，但现在又上去了，死不了了。这个赌博是比较特殊的赌博，企业在赌博中前进，在赌博中死亡，因为赌肯定有输有赢，早晚也会发生这样一件事情。但我认为这适应所有的大企业，大企业躲不开这件事情，你不躲，最后举牌就举不起来，也有一些例外，比如像万通很少参加举牌。比如万科，他就举牌，没有办法。大的企业都离不开这个词，到最后模型怎么算，拍卖那一下子赌一下。我们就看哪一个是赌王，企业在赌博中前进(死亡)，现在还没有死。第三句话，融资是长期的主题。国家在发展，城市在发展，企业在发展，这是开发商常用的一句话，首先拿地，拿了地才有回款，企业成长就有一个资金缺口，所以要不断融资，就出现了我们所说的情况，只要风起就会云涌。

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