2009年10月21日上午，由河南省政府、国研中心、全国工商联、全球商报联盟共同主办的全球商报经济论坛“房地产分论坛”在河南郑州举行。以下为香港房地产建筑业促进会副会长、香港捷丰集团董事长姚征的演讲实录。

　　姚征：

　　尊敬的在座的河南省郑州市领导，尊敬的香港房地产界、金融界和河南省的同行，尊敬的全球商报论坛主持人，作为香港专业界的人士，有机会出席祖国60周年的庆典，我还刚从济南观赏了成功举办的中华人民共和国全运会的开幕式，又来到这个充满古老历史文化底蕴，又看到郑州市欣欣向荣的城市建设和文明面貌，内心十分震撼。我也很受感动。会议的主持人给我出的题目，香港的城市建设和房地产发展趋势是不够时间讲的。我只能从自己投身中国大陆房地产的发展，一个港人这二十年经历从一个侧面和大家来交流一下香港的经验，对内地发展房地产企业以及房地产相关的现代服务业带来几点启示与大家分享。谢谢。

　　我们是香港捷丰集团，1990年响应邓小平先生关于开发浦东的号召，跟香港很多企业脱颖而出，首批入住上海浦东。我公司在陆家嘴金融区造的第一栋大厦还是跟上海的粮食局合资的，在香港百分之百全部外销。仅仅走过了18年的历程，我们投资内地的港资企业也用的是香港行业的规则，进行项目早期的策划，请境外的设计师进行设计，项目的建造销售以及引进香港公司来管理，抓住了这些发展机会，又经历了国内两任房地产的宏观调控，依然经济不衰，体会是很深的。

　　12年以前，东南亚的金融风暴，加上内部港英统治留下的香港经济结构的不合理性，给香港的经济带来很大的打击。我们港人深切的体会到背靠祖国大陆给香港带来了生机，目前，香港的房地产和股市双双创旺，出现了香港历史上没有的每平方米几十万的楼价。另外，我们港资企业在上海浦东拿地，也出现了单幅土地的成交价74亿，以及每平方米最高的地王价，楼板价37000。

　　刚才胡总讲到很多中小发展商限于这样的情况，又面临大型的央企和国企，由于银行放贷，加上他们主营的业绩并不好，纷纷出来拿地。这样中小发展商就走出了珠江三角洲和长江三角洲，进入中原，进入二线城市。由于后发的优势，起点高，品位高，对下一轮房地产的发展重心发生了战略的转移。我想这次全球商报经济论坛的成功，特别是这个专题讨论的成功也就选择了这么一个机会。

　　我想说我们香港房地产业的状况发展对内地房地产发展有互补性，我就讲观点，不展开，以后有机会再跟各位交流。香港历来被国际投资者视为确立的成熟的房地产市场，它的透明度是全球第一，由于它拥有国际性，使本港的房地产市场具有强劲的对外的辐射力，目前港资对中国内地的投资在上海浦东还是占46%，是第一的。在过去的15年当中，起步不久的大陆房地产始终与沿海起步比较早的珠江三角洲由于起点相对比较高，参加三角洲地区，以它的先进性和国际性为先导，双双崛起。从土地批租、房屋按揭，刚才会议主席介绍我很感动。当时在国内法规的制订上找不到一个合适的表述，后来邓小平的文选他的儿子从美国回来以后，最后邓小平改成借银行钱放房子这样就叫按揭。无不效仿港界，特别是上海的房地产界学上海的一套很快，很敏感，使之成为带动内地经济发展的重要力量。再加上内地人口众多，幅员辽阔，这个产业进入市场化运作以后自然就产生了巨大的爆发力。

　　香港的房地产在12年的金融风暴以后率先复苏，国际投资者在香港的物业都已经获利，现在他们的视线都已经转移到上海、广州、郑州这些可以供稳定发展，充满商机的城市，这个趋势反过来又引导了香港和内地的房地产发展商以前所未有的投资热情抢占先机，开阔了大陆内地主要城市投入资本。这也为本港很大的人才优势，房地产相关的现代服务业和专业人士提供了大量的创业和施展才华的机会。中央人民政府已经把香港列入国家“十一五”发展规划，港人的信心大增。优惠政策加上香港的许多地方签订了合作框架协议，以顺应祖国经济可持续发展的要求，加快内地的经济均衡发展。香港物业具有资金的优势，人才的优势和管理的优势，这三大优势今天仍然在发挥它重要的作用，使香港当之无愧的成为内地与海外经贸发展的桥梁与中介。我们作为见证人，感受了30年中国改革开放的道路，也得益于30年改革开放的成果，这是任何第三地不能替代的，也是香港未来发展的生命力与原动力之所在。

　　未来的机会很多，未来的挑战也很明确，从香港与内地的合作来讲，现实应该注重大力的促进两地人才的交流，有很大的迫切性。我们港资很多企业都进入家庭的传承，我们第二代从欧美留学回来以后，我们都是退为企业的董事长，总经理都是由我们的儿子辈在承担。这些人才在全球化的最激烈竞争，两地人才互有特长和优势，在这方面只要两地政府降低门槛，改变繁复的手续，增加人才互动的自由和弹性，带来经济的融合指日可待。这是第二点。

　　下面讲关于保持房地产业持续稳定发展的重要之路。在众多的投资产品中，房地产是抗风险能力最强的，它占全国经济的比重不小，为国家增加的税收和收入，解决就业做出了巨大贡献。许多投资客都是十分看好房地产市场，把买房做投资仍是内地和香港居民的首选。房地产行业的发展可以带动百业，在这方面我就不重复了。但是作为载体的一些商住楼就其各种房产的物业税等等可以高达几千万，这对地方的税收，当地经济的发展有一个实质性的贡献。香港的经验来走中国房地产发展的新路，目前，土地的资源在各大城市中心区域，今天在郑州也感受到了，是不多了。在很多地方，无需大力招商引资，这是我的看法。市场注重开发商企业的品牌，以及产品的品位，乃至他们对实际工程销售和物业管理水准的高低作为消费者选择的首选。因此，开发商突破传统的房地产的概念，以今后的需求为导向，来达到当地最大多数消费者提高居住质量为目标。同时，还不得不更新管理层的管理模式，来提高企业自身的管理人才的素质，提高管理水准，这是未来房地产管理者应该注意的问题。香港房地产的发展在管理上普遍采用的是委托前期的策划测量实际管理，以及后期的市场销售代理和物业管理，在服务商的组合整体的进行合作，从市场研究的定位开始，来遵从专业的守则和法定的顺序，在这一点上内地的企业是可以借鉴的。

　　最后我想谈一下香港房地产的中介服务业如何发挥优势。改革开放以来，中国内地已经成为香港专业合作的最大出口市场，涵盖了商务、上市、IPO、输送、投资、经营以及会计界领域各个领域。香港的专业服务水准是国际化的世界级的水准，如国际会计准则的运用，中英双语并学的语言文化的优势，比其他国际上专业服务公司更容易进入到内地各大城市，特别是二级城市和县级市。近年来，留学返港返回大陆的人士源源不断的为两地提供了重组的人才资源，两地业界富荣双赢已经成为香港服务行业进入内地的当然目标。香港政府当地经济转型时不得不大力扶持专业服务业的发展，再贷款方面支持中介服务业等中小型企业。目前香港的政府也专注，目前房价升得很快，有点泡沫，而且已经宣布在明年2月份新的预算以后要列出新的计划。我们也向业界政府提出参照香港方式，进行发展商和政府各有关部门两个积极性共同融合，更加理性的从规划入手，把土地目前在抑制房价为目的的情况下进行调整，增加土地供应量。

　　在浦东最近拿出600公顷的土地，但是受到很多限制，实际上只拿了十分之一。在兼并了南汇区以后，浦东现在两大发展，也在土地问题上面临瓶颈，也不得不增加土地的供应量，主要来自临港和南部。近年来两地的房地产在拉动GDP，克服金融危机方面的优势日益凸显，其前景无疑是令人可观的。对于发展现代服务业建议在座的内地河南省的领导要宣传，最近北京、天津、广州、深圳、上海相继出台了关于房地产服务业的财政扶持意见，普遍表明发展现代服务业的意向。

　　第二，要重视房地产业中物业管理行当外资的准入。这是香港行之有效的一项服务。大陆是处在从无到有，现在普遍化的过程中，如何运用香港成熟的物业管理经验，在目前政府各部门重视市场运作机制下，引入一些港资管理公司，特别是一些品牌的管理，也并不能因为外资的物业管理人员的工资成本比较高，在这一点上有所削弱。本人主张对外资的管理公司多提倡顾问化的专项服务，而不能采取如同内地的物业管理公司的全程管理，这样把大量的保安人员的管理成本由一家当地的龙头公司操办，这样既可以避开劳动法的一些敏感问题，同时香港过来的专业人士能够充分发挥他的专业特长，在顾问投资方面、人员培训方面发挥作用。扩大市场的介入，包括香港的律师事务所，允许雇佣内地的律师来开展这方面的业务。优化政府服务，转变政府功能，要保证政策法规的协调性与连续性，防止目前各地政策多，朝令夕改的弊端。我们建议香港贸发局与各地的经贸委定期交流，作为服务平台，两地的同业公会互通，对口考察，旨在提高专业服务水准与政策。我们建议两地通用的中介服务的行业和从业人员要建立自我约束机制，同时进入内地服务的现代服务业的香港专业人士也应该享受市民待遇，允许他们按市民标准交纳四金，享受社保和医保以及住房公积金贷款，允许港人的子女在各地学校就读和高考，当然，他们也应该承担当地市民应当承担的市民的各项义务。这是我的建议。

　　限于时间，我剩下的内容留到以后有机会再跟大家交流。我们不仅见证了30年带来的巨大变化和中国18年发展的全部历程，我们是名副其实的港与两地合作的桥梁和纽带，可以利用我们广泛的人脉关系为促进两地交流更好的起中间联系的作用。鉴于这一点，我觉得全球商报的经济论坛，特别组织房地产和金融界这样一个主题，应该再加上现代服务业这么一个专题讨论的重要性。香港的传媒界已经做了报道，我们参与这次交流的香港人士跟我一样也都受到启发，产生了强烈的责任感。在结束我发言的时候，我有一个感慨，当年香港人走进特区，第一代的创业者确实有一股朝气蓬勃的开荒牛的精神，在今天我们两地的业界和专业界的同行都共同面临着中国和香港两地未来发展我们怎么利用这个最好的时机保持和发扬当年的这种锐气和勇气，有胆有识，走合作共荣推进改革，深化改革的必由之路。在座的各位跟我一样，有幸参与并为之努力者。谢谢。

    新浪声明：新浪网登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。