2009年10月21日上午，由河南省政府、国研中心、全国工商联、全球商报联盟共同主办的全球商报经济论坛“房地产分论坛”在河南郑州举行。以下为中国房地产协会副会长、河南省房地产业商会名誉会长、建业住宅集团有限公司董事长胡葆森的演讲实录。

　　胡葆森：

　　尊敬的省人大李主任、张市长，香港商报的领导，各位来宾，朋友们，今天我和大家一样，怀着非常喜悦的心情来参加这次论坛。因为大家知道，随着去年金融危机和行业的危机，给河南的房地产业带来很大冲击之后，河南的房地产业的发展也面临着很多选择。所以，今天提供这样一个机会让大家交流一下。

　　大家知道在哈佛有一种培训，希望企业家都能够用一分钟的时间把自己的企业说清楚，我今天要求自己能用十分钟的时间把这个行业从企业的角度来看的一些事情能说清楚。

　　大家知道，中国的房地产业发展到现在，大概经历了三个阶段。一个是1998年以前，从90年代初期开始起步到1998年，中国的福利分房制度基本停止之后，那段时间是一个非常无序的起步阶段，由于无序，各种法律法规不配套，房地产市场在90年代初期借助那次宏观经济过热给所有的金融机构带来了很大的麻烦。那段时间从整个行业发展的过程来看，是一个无序的初期的阶段。1998年，中国的福利分房制度发生了根本的变化之后，到2004年的831大限，这段时间是中国的房地产业快速发展的6—7年。那6—7年可以说是所有的房地产公司日子最好过的几年。那几年由于政策还不是十分配套，所以，房地产商的投资回报率或者净资产收益率在那个阶段是最高的，有的甚至高到百分之几百。那个时候大家知道商品房的预售还不是很严格，当时卖楼花是一个非常普遍的现象，银行的按揭和贷款管理也不是很严格，房地产商在那个阶段，如果抓住很多机会的话，存了大量的土地，卖了大量的房子。不管是规范或者不规范的企业在那个阶段的日子都是比较好过的。

　　到了2004年，随着国土资源部在2001年颁布的11号令以后，经过两三年准备，在2004年8月31号停止了土地市场无序的拍卖，无序的协议出让等形式，各种土地交易必须实行招拍挂，2004年8月31号之后到现在这五年时间是一个新的时期，这个时期几个关键词，“理性、成熟”，除去由于美国的金融危机和国家的宏观调控政策对这个行业产生了阶段性的冲击之外，整个行业是朝着越来越理性，越来越健康的方向在发展。

　　大家知道，今天这个论坛的概念就是复合型的，地产、金融、城市化，房地产业是城市化的一个重要载体，它本身的属性又是一个金融属性，是一个资金密集型的产业。所以，这三者之间的关系密不可分。所以，我们通过对发达国家房地产业发展规律的研究我们得出一个结论，当一个国家国民人均GDP达到800美元左右水平的时候，这个国家的房地产业将处在一个起步阶段。到了三千美元的时候，这个行业将进入一个快速发展时期。一直到15000美元的时候，也就是像今天的发达国家，美国、日本、欧洲、澳大利亚等等，包括香港这些地区，到了两万三万美元以上的时候，一个重要的节点在13000—15000美元发展水平的时候，人均的GDP到了这个阶段，房地产业将处在饱和，处在下滑。我们国家2008年年底的时候，人均的GDP已经接近三千美元。所以，从整个国家来看，这个行业从现在开始讲进入一个快速发展时期。大约人均的GDP在13000—15000还需要十几年时间。因此，我们有理由相信未来的15—20年内整个行业会处在一个快速上升时期，但是即使到了20年之后，这个行业达到饱和期之后，也还是有巨大的市场空间。这个市场空间有多大呢？按照过去几年的平均数字来看，每年商品房的供应量大约有5—8亿平方米。今年的量放大以后，有可能达到8—10亿平方米的规模。按照刘厅长介绍的情况来看，河南省每年新增的需求，每年有100—150万人进入城镇，按照城市化这样的结构来看，每年河南省新增住房大约在三千到四千万平方米。我昨天到了驻马店，刘市长介绍河南是中国的一个缩影，驻马店几乎可以说是河南的一个缩影。驻马店现在的市区人口大约在40万左右。按照省委、省政府的规划，驻马店这样一个接近900万的正式，到2020年的时候，大约10年之后，整个驻马店市的总人口达到一千万，城市化率达到50%左右。50%在驻马店这个城区内的人口大约应该在150万，现在是40万，需要增长两倍还要多。也就是未来十年左右的时间，单单一个驻马店就要增加两倍。驻马店是河南的18个地域城市之一。

　　所以，在这样一个巨大需求的基础上，房地产业作为城市化的一个重要载体，它必然在未来的十年，二十年，特别是在河南，甚至会出现20—30年朝阳产业的发展阶段。房地产是一个后发产业，它不是一个先导产业，它是需要其他产业在整个国民经济的整体发展基础之上这个产业才会发展起来。但是等到工业、农业其他的产业发展到一定水平的时候，这个产业开始发展的时候，它又反过来拉动了将近50个产业的发展。我们大家知道，这个行业对国民经济的整体拉动作用通常在2%左右。河南把房地产业和建筑业并在一起的话，它对河南整个国民经济的贡献率接近10%。它在全国解决了两到三千万人的就业问题。所以，用两分钟把这个产业讲一讲。它过去分了这么三个阶段，未来在15—20年乃至更长时间都是处于朝阳产业的发展阶段。因此，我们有理由相信这个行业将为河南城市化的加速起到一个主要引擎的作用。

　　第二，谈谈房地产企业，我们现在全国有五万家，据我观察，这五万家企业由于中国的公司法还不是很严格，有好些是已经没有项目了，这个公司还存在，统计的时候还在这五万家里面。这五万家里面有项目的公司大约有两三万家，这些房地产开发商里单一的项目公司又占了90%以上，甚至95%。所以，包括我们研究房地产企业的专家来看，这个行业进入你研究范围内的都不会超过一百家企业，这一百家企业就是在过去的10—15年间通过各种形式与资本市场进行对接，已经完成了对接的企业。

　　国内的上市公司直接以房地产概念上市的企业不足一百家，后来又通过借壳方式上市的企业大概有几十家，加上海外上市的地产商，一共有两百家左右的和资本市场完成对接的企业。这两百家企业就有可能或者就应该把它作为整个中国房地产企业里的一些主流企业。所以，这两百家企业里又分了几个等级，大约有50家企业基本上已经具备了循环的融资能力。它只要有需求，它可以不断的从资本市场获得融资能力。这大概在全国有50家左右。在全国跨地域发展的公司现在不足20家企业。所以，这20家企业是目前在各种媒体曝光率比较高的企业。买地也好，各种新闻媒体也好。

　　在过去的2004年831大限之后，我们看到一个非常有趣的现象，对于本地的开发商也是一个需要了解的现象，就是梯次转移的现象。当北京、上海、深圳、广州等一线城市的地产商由于831大限，所有的土地开始招拍挂拿不到土地的时候，它的资金不足以在一线城市获取土地的时候，它开始向二三线城市转移，二线城市的地产商就向三线城市转移。这个现象实际上从2004年就开始了，还需要持续3—5年时间，一直转移到县级市场这种转移才能结束。这种转移大约会持续十年之久，2004开始一直到3—5年之后将要结束这个过程就完成了房地产格局的调整。这次格局调整之后将出现一种情况，一线二线三线城市的市场将这些城市的前十大地产商的份额将会占到百分之六七十以上。香港现在前十大地产商分享了香港80%的市场份额，我们可以相信，随着这次调整的结束，未来的三五年将会出现一种情况，每一个城市百分之六十、七十的市场份额是被前十大地产商分享。这种情况告诉我们地产商，我们在未来的三五年之后将会在哪里。这也是我近两年来和本地地产商不断反复交流的一个问题。这就引出了房地产开发企业需要面对的战略问题，一个市场定位的问题。继续以机会导向还是战略导向的选择问题。所以，我今天只是提出这么一个问题，还是希望本地的企业要尽快的按照这样的市场格局调整的趋势，找到自己未来市场的定位。

　　未来的市场，所有的银行现在最青睐的就是这样一种企业，它和资本市场完全了对接之后，它实现了一种良性发展，在财务报表上就体现出八个字，四个方面。第一，盈利。第二持续。第三增长。第四稳定。所以，我们可以这样说，持续盈利，稳定增长。对于房地产开发企业来讲，现在在中国按照2008，2007，2006过去三年的财务报表，已经实现持续盈利的企业大约有几千家，每年都赚钱，这种企业在全国大约有几千家，但是能做到稳定增长的企业在中国过去的三年里还不到十家。这里引出了一个很专业的问题，要做到持续盈利，可能你每一个项目都盈利就行了，但是要做到稳定增长需要有足够的土地储备和足够的项目储备，同时，这个企业还必须具有多项目运作的操作能力。一个是大量的土地储备，一个是多项目的运作操控能力。这两个前提条件保证了持续盈利，稳定增长。当一个企业实现了持续盈利和稳定增长之后，所有的银行都会来找你的。

　　我们知道香港很多年前就已经开始有这种情况，加入像新鸿基地产或者长江实业准备贷50亿港币的话，大约有10家企业就会跑到那儿找它进行投标，看谁的政策最优惠，谁的利率最低，谁的服务最好。国内现在已经有了几十家企业基本上实现了持续盈利和稳定增长之后，现在很多银行也和这些企业保持了这样的一种关系。

　　所以，我最后想用这样一个观点结束我的交流，作为地产商来讲，我们必须认识到未来能够在市场上长久生存的无外乎这两种企业，一种是大而强的企业，我们能叫出名字的万科、中海、保利等等。另外一种就是专业专注的企业。所谓的专业，有可能你是专业做住宅的，有可能你是专业做酒店的，有可能你是专业做商场的，有可能你是专业做工业厂房的。你一直做这么一个产品。另外专注，或者你是专注于某一个市场，或者你就在驻马店发展，我每年在驻马店盖一个楼盘或者每三年盖一个楼盘，专注于某一个市场或者专注于某一个区域。所以，大而强和专业专注的企业必然成为未来十年、二十年整个行业发展过程中的一些主流企业。所以，我也希望本地的地产商，包括我们政府的相关部门要密切关注关心和支持这种长期在你这个城市或者在你这个省，或者在某一个领域长期坚持发展的这些企业。对于那些游击队，打一枪换一个地方的企业要高度警惕。时间所限，就把这几个观点和大家进行分享，不妥之处，请大家批评指正，谢谢。

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