2009年10月21日上午，由河南省政府、国研中心、全国工商联、全球商报联盟共同主办的全球商报经济论坛“房地产分论坛”在河南郑州举行。以下为中国社会科学院金融研究所研究员易宪容的演讲实录。

　　易宪容：

　　大家上午好。我今天要讲的题目就是“如何通过金融政策保证中国的房地产市场持续稳定的发展”。大家知道，中国当前的经济发展，未来经济的发展，城市化是一个重点。城市化是未来中国经济增长的动力。为什么这样说？因为整个现代化的进程，整个中国未来经济持续增长都与城市发展有关系。城市化的核心是什么？是房地产住房市场，是城市的基础设施建设。

　　大家知道，房地产市场有一个很基本的东西，因为我是研究金融的，房地产最基本最核心的一个概念就是金融政策的变化，金融产品的出台决定了房地产市场的繁荣程度。我们可以看到，无论世界任何一个国家，无论在中国，如果没有金融产品的创新，如果没有金融市场的出现，房地产要想繁荣根本不可能。大家可能注意到了，房地产的金融产品，就是住房按揭贷款。住房按揭贷款为什么能够推动房地产业的发展，为什么住房按揭贷款能够让房地产市场逐渐的繁荣，它最根本一条，很多人可能理解住房按揭贷款是我们居民把住房按揭给银行，其实不是。这个金融产品最核心的概念就是把我们个人未来的收入转化为现在可以使用的资产，转化为可以增加财富的工具。可以通过金融杠杆，把未来十年二十年，三十年的钱用到现在。所以，金融市场、金融产品、金融政策是我们房地产市场未来发展的关键。

　　房地产市场如何保证它持续稳定发展，最关键的问题，我们的金融政策如何让房地产市场成为一个消费为主导的市场。刚才巫会长说了我们房地产市场为什么繁荣，就因为我们金融政策，特别是今年我们按揭贷款在短时间内增长了107，这是市场供求关系决定的。大家要注意一个很根本的概念，我们的产品它如果是我们一般居民所消费的产品，这种产品的供求关系可以找到一个供跟需的结合点。但是如果说我们的产品是一个投资品的时候，它这种供求关系在零到无穷大。也就是说如果我们投资者对这种供求产品可以看到它永远价格上涨的时候，这种需求是无穷大的。如果我们投资者认为这种产品未来的价格会下跌，那么，我们对这类产品的需求突然间停止。

　　大家可以看到，今年上半年我们房地产市场之所以能够快速的飙升，核心的一个概念就是我们一线城市的房地产市场由过去以消费为主导转化为以投资为主导，特别是北京、上海等城市，房地产市场投资的比例占70%。为什么房价这么高，大家都进去？核心就是投资者利用银行的金融杠杆。用银行的钱，利息那么低，而且用国家的信用担保的时候，我赚的钱是自己的钱。假设出了问题，我房子可能拍拍屁股不要了，不管了。最后整个社会来承担。所以，如何用金融来保证中国房地产市场持续稳定的发展，就在于我们的金融信贷政策如何保证我们房地产市场成为一个以消费为主导的市场。所以，我们未来的金融市场，我最近写了一份报告，如果在一线城市这种趋势这种发展可能比我们现在所看到的问题，所面临的危机大得多。因为房地产市场给投资者的告白往往是十年二十年三十年，房价在调整的时候，整个危机就出来了。比如美国次贷危机。其实美国次贷危机投资者购房比中国的标准，比中国的制度法令都要严格得多。我们中国投资者购房目前所面临的问题比较大，所以，信贷的快速增长是好事，但是这个信贷要流在哪里，是流给投资者还是流给消费者？如果流给消费者我们房地产市场我敢说持续稳定发展几十年。比如河南，九千多万人口，把这个城市建起来，当我们大量的人口都进到城市的时候，我们要提供大量的住房给他们。所以，快速的城镇化进程，我们的经济发展。如果我们的房子让大家去炒作，把房价炒得很高，把房地产泡沫留给后面，那么，我们的市场就面临问题。所以，不能投资者过多，而且要房地产真正成为消费的主导市场。只有这样，我们中国的房地产市场才能真正的持续稳定的发展。

　　大家可能注意到了，我们今年上半年住房销售面积、销售金额增长很快，我告诉大家，我们今年上半年住房的销售面积增加了50%以上，住房的销售金额下降了69%多，但是中西部地区销售面积占51%，销售金额大概百分之二十几。也就是增长很快的表现都在东部地区，在一线城市。所以，我一个基本观点就是我们未来的房地产市场是中国经济增长的动力，但是房地产市场的快速发展，快速繁荣要让它建立在以消费为主导的市场上。只有我国房地产市场成为以消费为主导的市场，才能让我们房地产市场真正成为我们经济增长的动力，才能真正成为我们中国经济未来发展的动力。我希望我们河南房地产市场同样成为一个消费为主导的市场，以此为基点，建立起我们河南房地产市场的繁荣。谢谢大家。

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