2009年10月21日上午，由河南省政府、国研中心、全国工商联、全球商报联盟共同主办的全球商报经济论坛“房地产分论坛”在河南郑州举行。以下为中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌的演讲实录。

　　顾云昌：

　　各位领导，各位嘉宾，非常高兴接受论坛的邀请就房地产发表一些感想。第一个问题，房地产是国民经济的重要支柱产业，又是国民经济和社会发展的警示器。我们国家的经济出现了起稳回升的良好势头离不开房地产，房地产为国民经济的回暖发挥了重要作用。我们可以从投资的增长、消费的增长角度来看。时间关系，我讲社会零售总额，我们一直保持15%以上的增长。我们今年房地产的销售保持了百分之四十多的增长，这个增长速度是前所未有的，由于房地产销售的增长，老百姓掏钱买新房，买旧房，导致我们的家居、建材、装饰等行业的增长。我们的统计数字发现我们家居、家电的增长达到百分之四十多，百分之三十多，有利拉动了社会零售总额的增长。至于投资方面的增长，对经济的贡献我想大家都是很清楚的。

　　同时，我们看到房地产是一个国民经济和社会发展的警示器。大家知道中国经济是受经济春夏秋冬的变化，我们经济的冷热变化必然反映到房地产上来。市场经济的发展就是扭秧歌经济，市场经济有时候出现冷，有时候出现热。经济发展中有时候少了少了，有时候多了多了。多了宏观调控要调控下去，少了调控上来。我们拉动经济增长，启动积极的财政政策，使我们经济少了少了变成多了多了。现在的情况又是少了少了，应该通过我们拉动内需保增长来多了多了。而房地产就是在这个过程中前进的。

　　房地产首先要满足宏观经济的要求，宏观经济要求保增长，房地产的速度要加快。我们的货币政策，我们的财政政策都是根据这样的宏观经济的态势，根据中央对宏观经济的调控任务的判断来制订的。我们的房地产政策就是根据货币政策和财政政策制订的。在当前适度宽松的货币政策和积极的财政政策必然会促进房地产市场现在这样的繁荣。房地产的发展是离不开宏观经济的，我们观察市场必须就宏观经济观察市场，而不能就房地产而房地产。比如我们今年为什么销售回暖，我开玩笑说美国次贷“帮忙”。当然“帮忙”是带引号的，美国的次贷使全世界经济衰退，这种情况下中国政府海量的增加贷款必然会引起房地产市场的变化，我们中国政府出台一揽子的刺激经济的计划，当然，也刺激房地产，刺激的力度之大，出拳之快之重是少见的，这种情况下房地产迅速回暖。我们刚性需求，我们老百姓的需求在经济收紧的时候我们是潜伏下来，一旦经济持续的时候就释放出来了。所以，今年房地产繁荣是政策利好刺激的，我们的政策利好大大激发了老百姓的买房需求。

　　在我们看到房地产为中国经济做出贡献的时候，由于它的负作用，我们看到不少地方的房价上涨过快，今年的销售量上涨之快，房价上涨之快是我们许多专家和业内人士没有预料到的，这是一种副产品，这和当前通货膨胀的预期、流动性过剩，甚至和一些热钱正在进入我们的股市、楼市是分不开的。所以，我们分析房地产市场千万不能就房地产而房地产。

　　我们既看到我们的楼价涨得很快，我们很多中低收入家庭买不起房子有抱怨情绪，但是我们的别墅，几千万上千万照样卖得很好，什么原因？就是贫富差距。贫富差距反映在楼市上一方面楼价太高，一方面抢房子。所以，我们分析问题解决问题不能就房地产而房地产，必须从宏观经济更加高的角度来分析。

　　第二个问题，我认为促进当前房地产市场持续健康发展的最优选择是加大供应量。千方百计加大供应量既可以保增长，又可以抵御房价。中国70%的行业产能过剩，但是中国的房地产业，中国的住宅没有产能过剩，还是供不应求。过去几年我们的投资规模的增长受到限制，我们土地供应量受到限制，导致我们供应量跟不上需求量，土地供应量这几年的变化远远跟不上房屋的销售量，经过今年上半年的快速增长，在一些城市供不应求的状况非常严重。这两个月的销售量环比下降了，有人分析第一个原因房价提高了，第二个原因我们二套房价政策严格执行了，炒卖房地产投资房地产的一部分退出了。第三供不应求，供应量减少了，必然导致环比下降。北京、上海、杭州、深圳等热点城市表现得尤为明显。这种情况下必然导致房价的快速上升，如何保持房价市场的平稳，既是房价市场本身的需要，也是宏观经济的需要，不要使泡沫重新起来。如何约束泡沫，现在一个非常有利的条件，在保增长的环境中我们应该千方百计的加大房地产特别是住宅的供应量，特别是中小套型中低价位的供应量，乃至中低收入家庭的供应量。即使有一定的空余供大与求我觉得也是好现象，因为真正健康的楼市应该是供略大于求，而不是供不应求，供不应求是抢房的楼市。

　　第二，我们加大供应量不仅可以保增长，而且还可以平抑房价，因为房价是由供求关系决定的，这是一种市场规律。

　　第三，加大房地产供应量不仅不会产生产能过剩，而且有利于产能过剩的消化，加大房地产的供应可以消化产能过剩，消化钢铁、水泥、建材，这对宏观经济是有利的。如何加大供应量呢？我认为首先是千方百计的加大土地的供应量，中国的土地在现行的土地政策下，一个是乡镇土地不能流转，第二是政府垄断的市场。关键在于政府，如何增大土地的供应量，就是在保持耕地红线下加大土地供应量。第二已经批出去的土地如何盘活的问题，这个量是很大的。有一个奇怪的数字，1—9月份，统计局的数字表明全国的开发商买地数量同比下降22%。在1—9月份全国老百姓买房同比上升44%多，开发商买地数量同比下降22%。这是两个非常反差的数字。1—9月份卖出去的土地同比下降4%，开发商买地同比下降22%，我们政府卖出去的土地同比下降4%，这两个差距太大了。问题在哪里？据我们了解有一部分土地不是卖给开发商了，是卖给非房地产企业，卖给一些国有部门，甚至个人。在我们的存量土地中一部分在开发商手里，一部分不在开发商手里。当然有种种原因，导致我们存量土地不能进入市场，导致房价的攀升。所以，我认为盘活存量土地应该是重中之重。

　　土地供应量增大了，尽管可能近期内不能导致供应量的产生，你别抢房了，我们可以慢慢买，不至于出现现在排队推升房价的现象。当然，供应量加大，一手房、二手房千方百计的使市场活跃起来，满足市场需求，同时又拉动增长。这是中央的要求。

　　与此同时，适当的采取一些控制需求的措施，当然，主要是对投资需求的控制。所以，今天讲的金融市场非常重要。我们发现我们房地产市场火热的时候，都是金融大幅度支持的时候，房地产市场衰败的时候，就是金融对房地产支持力度减少的时候。比如二套房贷政策。今年上半年全国房地产个人住房抵押贷款同比增加107%，可见金融支持力度越大，老百姓购买力越旺盛，需求越旺，市场有很大的变化。所以，金融决定市场的冷热，我们讨论金融是非常重要的。如何运用好金融杠杆的作用，杠杆要不大不小，太小不起作用，太大产生泡沫。美国的次贷就是泡沫太大了。好，我的演讲到此结束，谢谢大家。

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