2009年10月21日上午，由河南省政府、国研中心、全国工商联、全球商报联盟共同主办的全球商报经济论坛“房地产分论坛”在河南郑州举行。以下为住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹演讲实录。

　　秦虹：

　　尊敬的张省长，以及在座的各位领导和各位来宾，我非常高兴有这样一个机会来到郑州，来谈谈有关房地产的我的一些个人研究和思考。

　　今年三个季度已经过去了，我们回顾一下今年房地产业发展的形势，大家知道今年中国经济发展，包括房地产业发展在一个特殊的环境下我们走过这样一个历程，因为在去年我们房地产业经历了十年来最为严重的一个萎缩。我觉得房地产业今年有三好。第一是房地产业的形势已经开始转好。我们由于受到外围经济的影响，以及房地产市场自身的调整，在今年2月份，我们全国房地产投资增速降到了历史的最低水平—1%，今年到了第三季度的时候，全国房地产投资增速已经达到17.7%。在这个增速里我们看到随着国家一系列政策的支持、开发企业投资信心的恢复，房地产的投资链上，从土地到开工，到施工到再建所有的投资指标都开始调头向上。

　　应该说我们房地产投资增速的恢复，首先得益于政府的大力支持，为了保经济的增长，在房地产政策上我们一共出台了三类政策来支持房地产业的发展。第一类政策是我们加大了保障性住房的投资力度。去年年末的时候，制订了三年九千亿的保障性住房投资战略规划，同时，加大了廉租住房投资的中央财政支持力度。在中央财政上对中西部地区每建成一平米的廉租房中央财政都支持300—400元钱，我们加大了老城市的棚户区改造政策。通过积极的财政政策来支持低收入家庭住房的建设。第二类政策是针对消费者的，我们通过交易环节税费的降低，以及信贷政策的支持，可以降低首付贷款，享受降息的政策优惠，所以，极大的激励和鼓励了居民的消费。

　　第三类政策就是针对我们开发企业的政策，在开发企业的政策里仍然可以分成三类。第一类是放宽了对开发企业需求贷款的信贷控制，如果开发需要贷款，我们解除了2004年以来的严格控制，从规模控制的产业政策限制，开发企业的贷款需求，以及兼并企业的需求，只要你的项目有发展前景，只要银行评估你的项目风险较低就可以根据需要来给予贷款支持。第二个政策就是直接融资的政策。我们放开了企业发行债券，以及提出房地产信贷投资基金的试点。第三类，我们还提出鼓励开发企业对普通商品住房建设的投资，资本金比率从35%降到20%。

　　应该说这样一系列政策支持，无论是加大了财政资金的投入，对保障性住房的支持，还是鼓励居民购房，还是鼓励企业加大投资的支持，特别是金融信贷政策支持效果非常明显。所以，我们可以看到开发企业的投资现在的增速在回升，也表明开发企业的信心也在恢复。房地产投资的增长带动了我们上下游产业的发展，对保增长做出了重要贡献。

　　房地产产业链非常长，上游涉及到建材、钢材所有的建筑材料，下游涉及到家电、家用厨卫设备等等这样一系列消费。所以，房地产业投资的恢复对上下游产业链的发展给予了极大的支撑，也带动了民营经济的发展。这是第一好。

　　第二好今年房地产销售的形势非常好。从图上我们可以看到今年房地产投资的增长速度是十年来最高的。在前三季度已经超过了40%，接近45%的增长速度。如果说这个增长速度是在去年房地产投资房地产销售面积增速下滑的基础上实现的话，我们也可以看到今年前三个季度全国商品房销售面积的总量也是非常的可观。我们今年前三季度平均每个月销售面积超过六千万平方米。这也是我们历史上最高的销售水平。所以，我们可以预期今年商品房全年的销售面积的总量超过2007年。所以，今年的销售形势非常好，这也表明中国是个大国，发展得不平衡，我们地域非常广阔。我们可能在一些大城市、东部地区的市场波动影响的时候，我们中小城市、中西部地区市场发展是非常的稳健的。我们也看到房地产投资在中西部地区增长是很快的。

　　第三个好房地产的信贷风险在减少。你卖了这么多房子，会不会对房地产的信贷安全造成威胁呢？我们可以看到，今年以来，房地产贷款的违约率在持续下降。房地产这个行业无论是开发也好，还是购房者也好，对银行的信贷依赖程度市非常高的，这个市场的波动起伏都会对我们金融产生影响。这是我们高度关注的。所以，今天的主题我觉得写得非常非常高明，而且非常有见解，金融、房地产、城市建设，这三者的关系实在是太密切了。从房地产的信贷、金融安全来看，我们的违约率在降低。

　　刚才说了金融安全和城市建设，为什么中国房地产有这样一个发展的局面，有很多很多因素，今天因为时间关系，不可能在这儿一一的详细论述。我就捡一个方面，城市发展和房地产的关系谈一点个人看法。

　　我觉得在中国当前房地产市场繁荣的原因背后一个最重要的，和我们房地产关系密切的城市发展，我们经常在讲城市发展，讲城市化的时候，大家都有一个概念，就是说城市化，城市发展带来了人口向城市集中，我们关注的是人口因素，但是实际上房地产之所以和城市发展关系最为密切关键在于土地。我们大量的城市人口向城市内集中，造成了城市内土地的稀缺度提高。中国的城市发展应该说在近十年来发展速度是最快的。改革开放新增城市人口4亿人，其中1.5亿人口是最近十年增加的。2007年和1990年相比，中国的城市人口密度增长了7倍，城市的建筑面积也增长了7倍，大量的建筑在城市内迅速增加，造成了原来城市土地的稀缺性提高，造成了土地的价格上涨，对房地产的销售开发都带来很大的机会。

　　第二，由于各个方面的限制，我们真正的城市化的发展是在最近十年进展最快的。我们可以看到，把2007年和1990年相比，中国城市的建城区面积，不是指城市规划面积，也不是城市用地面积，是城市的建城区面积，现在是20年前的3倍。也就是说我们城市在这个时期集聚了大量的人口，同时，城市的建设区面积在向外扩张。所以，我们走过了一个和世界发达国家不同的城市发展道路。城市建城区面积的迅速扩大说明一个什么问题呢？说明我们城市土地的区位价值不断的发生变化，过去的郊区由于城市建城区面积不断扩大，已经变成市区。过去可能非常荒凉，大家不愿意居住，不愿意投资的地方现在已经变成黄金地段。所以，随着城市建城区面积在短时期内不断的扩大，城市土地的区位价值不断的改变。区位价值改变也使土地不断的产生溢价。这就造成伴随城市的发展，带来了房地产业的发展机会，以及我们对房地产需求的增长。

　　在城市扩张、城市发展的整个过程中，我觉得我们继续“十一五”时期开始的城市和城际轨道交通对支持我们城市的发展起了非常重要的支撑作用。2003年以前，由于政策上的限制，全国只有四个城市有轨道交通，但是现在我们看到有近20个城市在建轨道轨道交通。我们提出我们在城市群内要实现城际轨道交通的公交化。这些快速轨道交通的建设，使我们城市土地的区位价值一次次的改变。很多过去由于交通非常不方便的地方，现在成了大家趋之若鹜的地方。房地产业在中国目前的发展阶段第一和城市化关联，第二和当前的消费结构升级相关联，第三它和整个发展的上下游众多产业的发展相关。所以，房地产业今后在相当长一段时间内仍然是我们中国国民经济的发展的重要支柱产业。

　　每个地方的房地产业是否能够发展好取决于当地政府能不能真正有效的实现本地的城镇化，有质量的推进本地的城市化。这是非常重要的因素。我的发言时间到了，我的发言就到这里。祝河南的房地产业健康繁荣发展。谢谢大家。

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