住建部政策研究中心副主任秦虹(图片来源：资料图片)

　　嘉宾简介：

　　现任住房和城乡建设部政策研究中心副主任，研究员，兼任中国社会科学院研究生院城乡建设经济系副主任、教授》长期从事住房与房地产政策研究、城市公用事业政策研究。

　　2008年在世界银行做访问学者。

　　曾主持“引导我国房地产健康发展研究”等部级科研项目20多项，发表论文百余篇。曾获国家“九五”科技攻关与国家重大科技产业工程项目科研突出成果奖和个人先进奖。

　　秦虹：

　　各位来宾下午好。非常高兴有这样的机会来到第一财经中国经济论坛。在这里和大家交流一下对房地产的看法。

　　我今天的题目是第一财经给我出的，《十二五视野中的中国房地产业》。我尽可能在45分钟之内把我准备的问题解释清楚。

　　谈三个问题，第一个当前房地产市场的变化。大家看这样一个图三个曲线，这条红色的曲线是2008年全国商品房销售面积的增速，大家知道去年房产销售下降20%，蓝色的曲线是2007年全国商品房销售的增速。他是增速最快的一年，黄色是今年上半年的增速，这是今年3月份之后，第二季度之后销售速度加快。今年上半年一共销售了3.1亿平方米的商品住宅。平均每个月销售面积超过了500万平方米。量比较大，不但超出了2008年销售总量，也超过了2007年销售面积总量。也就是房地产上半年形势迅速回暖，比较迅猛。不仅是在增速上比较在绝对量上也比较客观。随着房地产终端市场销售面积的迅速回暖，市场的前端，土地市场也在回暖。国房景气指数和房地产开发景气指数，以及土地开发面积指数，在第二季度也出现了一个回升的态势。去年全国60个城市大概流拍的土地160宗，今年开始流拍减少，很多城市东北的大城市土地出现了议价。开发企业缩量保价态势有所改变。由于去年市场销售的态势不好，很多开发企业采取了主动的缩量保价的举措。就是不拿地，不开工，缓施工。去年到现在，全国的新开工面积一直是负增长。开发企业通过缩量维持来他的价格，不至于下滑太多，这是一种主动自我保护行为。今年第二季度随着楼市的回暖，企业的缩量保价的态势有所改变。我们期待市场前端的房地产开工、施工这个速度能够加快。以便对我们上下游产业产生一个实质性的带动。怎么看待，特别是今年房地产市场的变化？我们怎么认识这样的变化？当前房地产市场表现说明什么问题？我想谈一下我的思考和研究。

　　今年上半年已经销售了3.1亿的商品住宅。这些房子卖的什么房子？仔细研究一下全国的统计数据，全国的商品房里面90平方米以下的商品房销售的增长速度50%，同时140平方米以上销售面积的增长速度是70%。90到140平方米之间的这样一个面积类型的商品房销售面积增速在1到3月是负增长，1到6月是10.5%，我们发现当前支撑这个市场两个主要的力量，第一个力量就是小户型90平方米以下。我们相信绝大多数是出自于置业者他们购买的购房。140平方米以上的大户型，支撑这部分房子的主要是一些改善性投资性的需求力。市场上占有的份额是非常大。反映了我们当前市场上，比较明显的一股市场销售的两股力量。

　　从3.1亿平方米的商品房销售面积还可以发现一个现象，去年到今年的市场波动中，我们的大企业特别是品牌的大企业，在市场上占尽优势。我们发现3.1亿平方米销售的商品房里面，销售面积在2万平方米以上的，这些项目只占在售项目的17%。但是这些项目销售了全部商品房70%的面积。所以我想这带给我们一个思考，我们作为房地产企业，我们提供什么样的住宅？什么样的产品？我个人的看法，我觉得作为一个房地产企业做大做优做强是铁誉。我们的市场证明了这一点，中国的发展不平衡，房地产产业做大才可以做结构。我们做了结构，我们才有不同的大户型小户型，我们东部西部，不同的液态我们也有商业也有住宅。这样一个做结构，我们企业才可以应对市场的变化。另外就是做强，房地产行业资金密集型行业。一个房产企业不做强，资金不青睐你，不可能在这个行业里面有持久的发展。这一次我们说了，去年下半年到今年的考验，有品牌优秀的大企业在市场上的占有率是逐步提高的。你不做优就得不到市场的认可。目前房产市场的销售具体的数字可以得出来，房地产行业如果我们企业提高竞争力应对市场的变化，只有做大做强做优。这就是我们房地产发展的铁誉。另外还说明我们政策效益是非常明显。也就是说去年下半年开始，党中央国务院保增长的一部分是涉及到房地产政策。政策的出台是非常果断。措施非常有利，效益是非常明显，所有的政策里面特别是信贷政策，无论是支持购房者购房的政策，还是支持开发企业，加快开工、加快施工进度的信贷政策，这些政策里面，信贷政策的效果是最为明显的。房地产为什么对信贷政策如此影响敏感？是因为房地产本来就是资金密集型行业。这个行业里面国防经济指数和我们这个行业房地产贷款的增速走势是完全一致的。这个行业资金是否充足，信贷政策是否宽松以及对资金能否顺利流尽这个行业。这个行业景气状况关系非常密切。

　　所以我们说，这些政策里面，信贷政策在支持居民购房方面，也使我们广大的购房者买房子这样的问题上得了一些实惠。这是支持市场回暖的因素。

　　最后一个，城市宜居性提高带动需求增长。我们从现在开始，中国进入了新一轮城市质量的提升期。在这一轮里面城市的发展，城市化发展开始是一个粗放的。我们开始的面积扩张，人口集中，粗放型的发展。改革开放30年，中国城市正在通过内在的质量的提升、现代化水平的提高，以及它内在的功能的完善方面，正在下很大的功夫，进行巨大的投资来提升城市质量。现在大家可以看到城市质量，现代化的水平迅速提高，城市环境迅速改善。在这一轮的城市内在质量的大发展的提升期对房地产影响最大一项举措就是城市的轨道交通发展。

　　我们说2003年之前，全国只有4个城市建设城市轨道交通。我们现在全国超过两百万人口的城市，百万人口城市有118座。超过200万的人口48个，百万人口的特大城市，它需要快捷方便的交通支持城市的运行。现在全国14个城市正在建设地铁。每一个城市每一条地铁线的开通，都对地铁沿线的房地产带来极大的需求。因为他使过去交通非常不方便，通达性非常差的地区，改革了居住的环境和位置。

　　我们看到十二五时期，全国26个城市开通地铁，轨道交通的发展极大的刺激了带动了房地产的需求。我们觉得这个不仅是在城市内发展，而且现在城市化正在以城市群这样的形态扩张。城市群形成的最重要的一项举措，就是要建城际的轨道交通。城际快速的交通线连接起来，现在我们提出来要建城市群内，城市的轨道交通的公交化，这样的举措极大的改变了土地的区域价值给房地产开发带来巨大的机会。现在城市旧房改造，城市地铁的建设，一方面带来了大量的被动需求，另一方面大量改善城市居民住房。对一些新的居住地点和市场需求所有的因素，都是当前房地产市场出现这些表现的原因。这是对当前房地产市场表达了一些个人看法。第二点主办方希望我谈一下，在我们今后发展中地产商机。

　　我想谈这么四点看法。

　　第一点，我们房地产同我们中国房地产市场发展。以及当前中国住房的基本状况来看，中国房地产特别是住房市场，他的基本需求仍在处于匀速的增长期。也就是基本的需求的基础仍然是坚实。为什么？三点依据。我们现在城镇里面的屯量住宅，124亿平方米。在城市里住半年以上的人，大概6亿人，人均20平方米，户均大约60平方米。是一个什么概念呢？是一个保障性住房的概念。廉租住房的标准是户均50平方米。经济住房控制在60平方米以下。我们住房改善的空间还是非常大的。

　　大家说，为什么你说的数字和我们感受的不一样呢？我身边的人没有住这么小的面积。这是因为我们住房市场上，对市场需求的改善需求是存在的。中国市场问题在于我们城市内，对住房资源占有的极不平衡。城市里面一部分住了很好的房子，他有很多套住宅。但是也有一部分人，住房的面积很小很差，但是他们在城市里面工作了很长一段时间。我们市场上目前存在最大问题就是住房资源占有不平衡。这样的问题，后面还有他的根源，这是由于我们社会收入分配的一个差距。

　　从我们平均数上来看，我们住宅需要改善的空间很大。这是一点理由。

　　第二点理由，中国仍然处于城镇化发展的阶段。中国城市化的水平46%，这个数字不及世界的平均水平。我们今后随着城市化的发展，我们城市人口的积聚，城市的扩大。对我们房地产会产生很大的需求。第三个理由就是我们当前的人口结构。我们现在全国13亿人。我们城市人口有6亿人。对于城市人口里面，60岁以上的人口占到了城市人口的12%，已经开始进入了老年化的社会。但是35岁以下的人口，仍然占到40%以上。如果假定35岁以下的人，将来都要成家，都需要住房的话，这部分就是人口红利因素目前还没有过去。所以一个市场的基本需求，在未来一段时间内，仍处于匀速增长的过程。

　　去年一个例子来证明我的观点。2008年全国房地产市场遇到了前所未有的挑战。我们2008年，由于我们受到了自身市场的调整再加上全球金融危机的影响。中国房地产市场销售面积比2007年下降了20%。在东部的特大城市，北京、上海、广州、深圳包括厦门。在去年商品房销售下降了40%左右的水平。尽管在东部的大城市，房地产销售面积急速下降40%这样的情况下，全国2008年仍然是6亿平方米的商品房。仅仅比2007年下降了20%，总的销售面积仍然是高于2006年。一年销售6亿商品房。这样的销售面积在我们东部特大城市成交面积下降40%的情况下实现的。中国发展不平衡。很多中小城市中西部地区。当在东部地区市场严重萎缩的情况，中国的房产市场是相对稳定的。基本需求量还是存在的。

　　基本需求的一个匀速增长。住房改善集中改善期还没有结束。这样的情况，对我们房地产的发展带来机会。

　　第二个我想说的是市场需求增长重心开始发生变化。东部地区一线城市，在房地产市场占的份额非常大。东部的两市四省，北京上海山东广东浙江江苏，占到房地产市场的60%左右。这些年来，我们的中西部地区，二三四线的城市房地产增长速度加快。也就是说，大家看这样一个图，红色的曲线是西部房产投资增速。绿色曲线是中部，蓝色的曲线是东部地区。这些年来中部和西部房地产投资的增速是超过平均水平。市场投资增长的重心已经开始向中西部地区以及二三四线城市转移。这可能源于中国经济发展的阶梯式。

　　当东部房产市场已经开始火热的时候。中西部房产刚刚起步。特别是最近，去年为了应对金融危机。中央提出4万亿投资。在这个投资里面，很多基础投资是中西部地区的。这是今年年初的各个省份，固定投资增幅前几位超过30%的所有的城市都是中西部地区。随着中央以及地方政府在基础设施投资力度的加大，这些地区投资环境得到极大的改善。实际上对我们房地产产生极大的需求和依赖。我们的媒体也好，开发企业也好，除了关注东部的一线特大城市之外，把更多的注意力放在二三四线城市以及中西部地区。

　　第三个房产商机，主要是谈一些城市化的因素。城市化对房地产带来商机。为什么呢？主要因为城市化的加快城市内人口增加。人口增加就会使城市内原有的土地稀缺性提高。造成土地价值提升。同时城市化不仅仅是单纯人口增加，也是城市规模的扩张，带来土地区位的变化。过去的郊区变成了市区。一些偏僻的地区，由于城市化的发展城市建设规模的扩大可能便成了一个繁华热闹的地区。由于城市土地区位价值发展了变化，也造成了土地的议价。所有这些都对房地产带来投资机会。

　　就拿中国城市化的进程来说，如果2007年和1990年相比城市内的人口密度增长了7倍，也就是说城市内的人口大量积聚，造成原有土地的稀缺性提高。同样2007年和1990年相比，城市建成面积，已经完成了基础设施配套形成完全的城市功能的，2007年和1990年相比扩大了两倍。城市建成区面积的扩张造成了城市的土地不断区位价值不断变化。这些都造成了土地的议价。土地开发和再开发。它的价值提升，这是由于区位价值变化，产生了增殖和议价的过程。

　　所以房地产在过程中带来很多投资的机会。中国的城市发展的特点就是，一方面我们的规模和速度是惊人的。改革开放30年，我们新增了4亿人，这里面其中的1.5亿人是最近10年增加的。我们同时城市化发展还有一个特征，一方面城市人口密度增加，大量人口往城市里集中，另一个，伴随着郊区化，城市化和郊区化同时并进。这是中国城市化发展的独有的现象。为什么中国出现这样的特征呢？有很多因素支撑这样的变化。一个方面由于中国的城市化在改革开放之后，在政策上给予支持和调整。第二个原因，是因为我们政府有强大的行政力量，来推动企业的“推二进三”。城市内的企业大郊区发展，我们在郊区开发了很多的工业园区。第三个原因在快速城市化的同时，也进入了快速机动化的时代。小汽车大量进入城市家庭，支持了郊区城市化的发展。这是中国的一个特点。

　　城市化和房地产业的发展如此紧密。未来中国城市化将会走什么道路呢？从十一五规划已经明确了，今后推进城市化的健康发展，我们要走以城市群作为主题的空间形态的模式。全国推动城市化的发展，这样一个问题上，都与城市群作为一个空间主题形态的模式推动。全国规划了十几个了。也包括我们海西城市圈的发展。城市区的发展将带动地方经济。如果说再集中一下我们的话题，房地产开发企业如何寻找商机为？城市化为什么房地产带来商机？什么样的地区为房地产带来更大的商机呢？更多的是和城市群和城市全密切的地方发展商机会更大。全国各地的房地产都会得到发展机会，我们更加相信在城市群里面的核心城市以及与核心城市群关系紧密的城市发展机会会更大。希望企业关注这些城市群的发展来寻找企业发展商机。

　　另外在房地产开发当中，更加密切关注房地产由于和国民经济的发展关系紧密。另外房地产具有双重的属性，一方面他具有使用的功能。同时房地产也有资产属性。这些年房地产市场变化可以看到，影响的因素非常多。如果说房地产市场里面基本需求这一块，比如说初次置业的，必须要改善的这部分基本需求是相对稳定增长的话，影响的市场出现急剧变化的主要因素是外围的因素。是房地产金融属性所至的因素。比如说通货膨胀的预期，比如说流动性多少的变化，比如说信贷政策的调整，比如说资本市场的涨跌，比如说宏观经济的经济景气的状况，这样的因素，影响到投资保值避险的大幅度快速改善需求的进和出。必然对房地产带来一些影响。最后谈十二五房地产政策的曲线。

　　我首先想谈的观点，当前保增长的房产政策效益非常明显。我觉得一共有三类政策，第一类政策加大保障性住房投资建设的政策，一方面可以使我们过去滞后的住房保障制度完善。避免我们低收入家庭市场受到波动，同时保障性住房他仍然是需要我们的钢材、水泥、原材料他对上下游企业的发展很有利。第二类政策是针对开发企业的政策。一类是信贷支持，放宽了贷款的额度，我们通过降息，使我们对资金依赖程度，扩展了对开发贷款的类型。不仅是开发贷款，银行给予支持。如果开发企业的兼并贷款，政策上明确提出来也给与支持。这样来支持开发企业加快施工。针对用户我们也是通过金融信贷和减税来鼓励居民购房，支持居民购房。一方面对居民住房的改善。另一方面通过对终端市场的恢复刺激开发企业加快投资来带动上下游的发展。

　　房地产对上游产业和下游产业的拉动效果也非常明显，使房地产相关商品零售额变化增幅变化是非常趋同的。商品房销售面积和家具类销售额增速相关性非常一致。

　　另外再简单地说一下，房地产在十二五时期，政策趋向是什么呢？我认为支柱产业地位仍然持续。同时我们要有一个制度性的建设来支持这个行业的发展，所以我判断，特在十二五时期长期制度的建设个一定重于短期市场调控政策。

　　另外政府要保护好公共利益，什么是公共利益？政府加大对低收入家庭的保障。政府要关注长远利益，节能、省地、环保。推广循环材料的使用。这涉及到我们节约用地的方面。政府要完善市场的调控和监管，政府要依法行政，政府要完善市场调控就必须理顺和建立长远的，符合规律的有利于行业规划发展的制度建设。这方面的内容是非常多。我坚信十二五期间，我们长期制度的建立力度一定会重于短期的市场调控政策，这样政策的制订对我们行业的发展，带来持续的支撑，我的发言就到这里，谢谢大家！   

　　何力：

　　谢谢秦虹女士。首先是从房地产市场新的格局和中国城市化的特点，包括2010年到2015年长周期的房地产方面的政策给我们做了一些很好的演讲。我相信在座的诸位有问题跟她来互动。在这个期间，我想有一个问题请教秦主任。从未来六个月短期看，现在是不是存在一个开工不足和供应上的问题，如果这个问题持续下去，目前虽然成交量有一个调整，但是未来房价还是不断的涨，这个过程之中，也许政府会采取调整这样的行为，也有人说，无论如何政府的调整是非常温柔的。非常和暖的调整。包括土地很多发展商积极的拿地。过去说融资为了拿地，现在是拿地为了融资，土地供应方面比如说地方政府是不是加大土地供应？对于未来六个月的市场参与您有一些什么判断？

　　秦虹：

　　我认为，政策是根据市场来变。虽然我们关注到少数城市有一个比较大的变化，但是就全国来看发展是不平衡的。很多城市房地产市场还是比较稳定的。如果说短期政策，我个人认为一定要服从两个目标，首先还是要保增长的大局。充分发挥房地产在拉动上下游产业起到重要的作用。在中国他的增长还不够稳定的情况下，房地产作用还不应该忽视。同时我们应该保持市场的稳定。对一些部分少数的城市，市场大幅的波动政府应该给予关注。这些关注里面我刚才分析了一个考虑，市场一定会有波动。但是影响的原因我认为是外围因素。保值的避险的大进和大出。这里面我格外关注一点就是要提醒房产投资的风险。应该说对房地产投资，大家想把钱用于投资，这是可以理解的。对于我们房地产投资目前的问题在哪里？我觉得一个是房地产投资缺少必要的房产投资的金融品种。如果说我们所有的人投资房地产，都是买套房子放到那里的话，加大供给能平均房价，但是我们不能把所有的房子都放到那里。所以我们一定要金融创新上更多的设计一些和房地产市场相关的一些金融产品。大家投资房地产不一定要买房子放到那里。

　　第二点，房地产投资一定是有风险的。应该适当加大投资的成本，来规避这样的风险。为什么呢？第一、我们国家的住房抵押贷款和国外不一样。我们是浮动利率，像美国的信用等级以上的都是固定利率。固定利率有一个好处，当投资这个房产的时候，你可以知道你的整个财务成本。但是中国是浮动利率还可以打七折，但是你没有办法判断未来利率变化这是一个风险。第二个房地产变现性是非常差。他与股票投资不一样的。股票的变现性都非常好，但是房地产变现的交易成本非常大。

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