上海证大集团董事长戴志康(图片来源：资料图片)

　　嘉宾简介：

　　2004年度CIHAF “上海房地产风云人物”；2004年度“上海十大青年经济人物”；

　　2005年被授予法国骑士勋章上海浦东新区政协委员；

　　兼任：

　　阿拉善SEE生态协会执行理事；

　　中国工商理事会副理事长；

　　上海市浦东新区工商业联合会常委；

　　上海市房地产行业协会常务理事；

　　上海市九段沙湿地自然保护基金会副理事长

　　戴志康：

　　各位下午好。我是戴志康从上海来。这纪念房地产行业很热闹很丰富，大家都非常关心。但是分界线行业造的行业是很单调很无聊的。总体来讲一线城市和二三线城市所有的房子都差不多。基本上千篇一律，城市没有城市的特色。叫我来讲房地产，我不知道讲什么好。

　　厦门的城市本来是很漂亮的。鼓浪屿我10几年前我看到厦门很多的高楼大厦跟上海看的差不多。看上去房子造的很新，但是城市绿色很差，园林不怎么漂亮跟鼓浪屿旅游时候的感觉，不一样。我们搞城市化现代化都追求高楼大厦总觉得这是我们要追求的东西。实际上我们这两次来相隔10年来厦门，我感觉还是以前的鼓浪屿漂亮的多。现在的城市我觉得有点遗憾。

　　我本来做投资出身的，80年代初做投资，90年代末做房地产到现在。不算做的太早也不算太晚希望在这个行业里面建设起一些自己的特色和特点。能够在这个行业里面站稳脚跟。但是在探索过程当中，我本来不是做工程的，理工科的背景。所以我想在建立独特优势的时候，我想到做人文，造房子不是单单做一个物理的东西，我们追求一个美好的社区，一个温馨和谐的生活。尤其是运用到商业地产方面。更是需要你这个项目本身能不能持续不断地吸引人们到这里来活动，不管来吃饭购物聚会。他得有人气，什么东西吸引人气，我相信他有一点跟我们物理的空间物质的东西相对变小，更多的是有没有文气，我今天想利用这个机会，分享一下我正在做的一个项目。先给大家放一个动画片。叫喜马拉雅。

　　我们的房子基本上已经封顶装修做完准备做内装修了。我们的项目取名喜马拉雅中心，在我的心理一直有一个梦想，世界上最高的山脉是喜马拉雅，我希望创造一个在我们心目当中有一个人文理想的高度。不是物质的高度，而是用人类所积累的智慧人文精神来对接。有一个无穷的无限的高度。所以希望能够在长江的尾巴的地方，树一个我们智慧的喜马拉雅。长江一头连青藏高原。到了我们上海浦东就是长江的另外一头。我希望把这两头连接起来。这个项目我再简单介绍一下他的一些功能。我2001年买了这个项目当时在浦东还是很偏的一个地方，对面是国际展览中心，展览中心当时还刚开始，只造了三分之一的地方，在浦东已经建设了两三年，同时我也住在浦东。但我觉得作为一个家园浦东还缺些什么，缺少一个艺术文化的地方。政府对我们的想法比较支持。没有可能给我们一个地，那我们找一个自己的土地，增加文化设施的容量。我来做一个艺术中心，这样我就把商业的和艺术的结合造在一起。一开始只是说一个简单的理想。以为就是建这么一个空间，但后来我们把这个想法真正找大师给我规划出来以后，这个东西要建起来，不是几千万是几个亿，单独增加投资部分就是4到5个亿元，总建筑规模需要20几个亿，后面还要4、5个亿开张。我们当时预算的时候17、18个亿元。在我刚拿土地的时候，还没有地铁线，现在我们增加了地下的容量。增加2万多平方米的艺术空间，加起来我们17、18万平方米。理想规理想，但是所有的投资都要考虑回收，如果只是几千万的纯粹的工艺投资还可以承担，但是几个亿，我们企业目前，我们没有力量承担。如何把文化艺术的投资不只是作为一个承诺性的投资，使得商业价值提升。这个事情就挑战大了，我们在2006年底终于感觉到找到一点自信，这样做下去问题不大，这样才开工。

　　现在已经建了3年，过程当中你可以发现，中间是一个流体的结构。是一个大城市的雕塑。又影响了工期一年多。加上去年金融危机，银根紧张，又拖了一年。现在我们没有预热期，只能跟世博会同时开张。这个项目地下三层，又面是酒店我们有两个酒店，上面三层是一个我们叫他，超五星的精致酒店。一开始也指望用国际品牌来做。他们看不上我们这个地方，太冷落了，不是上海核心区域。我们看中他，他们看不中我们。有的看中我们的，我们还觉得他们不合适。我们只能自己做我们的品牌。我们希望有喜马拉雅的精神来创建国内真正的五星级的品牌。整个上海，全国，所有的高端酒店都是外国的品牌，原来的外国品牌到了上海代表着他的高档也代表他的水准，也有市场占有率，但是10几20几年，品牌之间的互相竞争。我觉得他有独特的优势，我干脆自己搞品牌，经过两三年的筹备，现在酒店体系基本完成，我相信明年开出来一定是上海最漂亮的酒店。中间粉红的地方是剧场，剧场左边是艺术馆。然后下面蓝色的地方是商业，我们有大概3万4万平方米的面积。左上方是创意空间。这是我的一个梦想。就是我做房地产10年，我这个项目从2001年买进到建成开张前后整整10年，做这个项目之前，我们同时完成了大拇指广场。上海最好的商业中心。我们还做过两个甲级写字楼。当然广场里边包括一个五星级酒店，我们跟美国合作，引进海外管理。我们在外面8、9个城市，我们也做复合地产。做地产最复杂的就是做五星级酒店。做商业、做艺术馆剧场，都具有挑战性，我把所有的第一次都放到这个地产上面。我希望为上海的城市，为我生活的家园带来一点美好的感受。上海虽然有中国最高的楼一开始经贸大厦，现在是环球中心，但是高楼大厦在这个时代不算什么。对我们20年心理感觉很伟大的。但是放到世界来看，高楼大厦的时代已经过去了。我想能不能作为上海为中国现代化创建过程当中做一个贡献。当然这个项目成功了也能够为我们综合地产开发带来很多的经验和品牌的力量。

　　喜马拉雅中心是一个产业地产的尝试，喜马拉雅中心今后在上海是一个产业孵化器这么一个地方。为什么呢？在商业定位里面我的商业是作为中华品牌成长的孵化基地。喜马拉雅中心是原创性的中国品牌亮相的一个舞台。中国过去叫制造中国，品牌比较弱，怎么把品牌亮相。怎样创造一个中国式的时尚生活中心？我们的地理位置也是一个上海最大的展览中心的对面。展览中心做商品品牌的推广的。他做大陆货，我做品牌。今后很多品牌在我这里走向世界。我这里是这么一个创意。是一个创意的中心，整个地产是一个产业地产，这个房子不是为了好看而好看。本身好看有亲切感能吸引人，甚至成为一个旅游的地方。但我还是希望这个地方有一个原创力能为城市的生产和生活同时带来创造力的因素。商业地产真的跟搞住宅地产差异非常大，住宅地产做完后卖给别人里面再发生什么故事跟我们没什么关系，做住宅是一个工程预算数学和物理的工作，商业地产必须考虑房子造完了之后有没有人气。我是按照一个人们生活最基本要求出发来考虑问题。房地产的行业，我一开始讲到非常火很多开发商都在想，我们作为一个城市和社会的建设者在公众面前露脸，但我自己感觉到另外一个方面，就像我们布置是建设者同时是一个破坏者，大多数人破坏比建设厉害的多。我们开发房产首先破坏良田我们把很漂亮的土地变成很难看的社区、住宅区。我们建设过程当中制造很多的垃圾，我们排很多的二氧化碳造成我们今天所面临的困境就是全球气候变暖，现代化过程我们这些人都有很大的贡献，但是实际上我们是极大的破坏者，如何在建设和破坏当中，我们尽量建设多一点，破坏少一点，我们思考起码要把房地产把社区把城市建更漂亮一点，更人文一点，更自然一点。具备一个可持续的一种状态。接下来我顺便讲一下，我对房地产行业的其他的思考。

　　今年房地产全国上半年反弹非常好，开发商都很开心，但是在开心之余担心这个行业可持续性怎么样，从我生活在上海这样的城市，我有一个感受，如果房子涨的越高，经济越麻烦。上海的GDP的增长成了全国最差的。我在思考为什么？实际上，房地产发展价格如果太快了，给这个城市营商成本带来极大的压力。房地产价格贵表示人力资源价格增长。上海面临着大量工业往其他方向转移。所以GDP上不来，还有一个问题说，作为上海的中心城市，他如果不能有一个合理的价格，他的人口，上海的人口积聚能量迅速下降。虽然上海房地产价格涨的很快，但是他销售房子的套数和外来移民的数量这几年大大出入。都是富人买房，不能保证大量的新的移民顺利进入。我在上海做第一个项目的时候，2000年正大家园我们是2600起步价，到4000、6000很多人来自外地，很多江苏的，他们都来买房，今年再卖的时候，家乡人就不来了。上海的这个城市用房价，房价本身就是城市一个围墙。他极大地把城市跟周边的乡村隔离开了，城市的持续发展被这个围墙围住了。怎么样通过内需来促进经济的可持续性增长？

　　房地产过分的泡沫化，接下来不只是带动可能是一个障碍。但是上海面临什么问题？上海面临造成这个结果他一个问题就是上海没有建设指标。上海每年都在涨的土地。上海还没有建设用地，上海这个这么大的城市，没有住宅用地的动静。今年虽然抛出一个地，30、40家来抢，因为实在供给太少了。不是政府不想卖地，是没有指标。没有什么可卖的。所以我们思考，建设用地指标，国家有一个限制，18万，18亿亩耕地要来发展。我们在土地做叠加式的复合利用，我们造的城市里面有乡村，乡村里面有城市，我异想天开上海往周边发展的时候，能不能道在道路上造城市。现在土地规划分的很清楚，工业就是工业，商业就是商业，我们把规定改变一下，我们把城市建在道路上，道路占了建设用地的10%20%还有一个好处就是节约能源，我们甚至不需要汽车就解决了交通问题。我们城市再往乡村扩张当中，乡村就在网格当中。像这样的就是我们住房造到稻田上面，我们可以增加很多的住宅面积。立体式的农业，我就在我家的院子里面种蔬菜。而且自己家的不大的两三张桌子，夏天都不需要买蔬菜。实际上有很多方法能够解决我们建设用地问题。所以我们在整个国土的规划方面在城市规划方面我们能不能重新思考一下我们对土地利用利用的弊端。在城市发展的土地问题和能源环境问题。这些大文化解决，也是解决我们房地产最根本的问题，尽量解决泡沫化，他往往在空虚不平稳下产生的。就需要一些我们中国自己的创意，城市规划方面的创意，城乡规划方面的创意。我们很多城市的法规都是在国外学来的。他们跟我们的问题是不一样的。这是我从上海这个城市我自己生活里面感受到的一些启发，希望能够跟各位在各个城市里面也许你们还有在座搞规划的搞国土的，推进现在法规的改进。我们带着这个想法我们也在实施一个西安就是把第一产业第二产业第三产业合在一起做了一个项目，就是农业的地方，这个地方正好可以种葡萄。种麦田的，种玉米的，拿来种葡萄。我们还可以建酒厂。这个农村又在大城市周边他同时可以建别墅。把酒庄庄园和城市来建设，搞这样的发展。真正做城乡一体化的发展模式。城市发展到乡村里面乡村。就地城市化。我相信在各个地方都会有。我今天的演讲到此为止。

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