金地集团董事长凌克(图片来源：资料图片)

　　嘉宾简介：

　　凌克在短短十余年的时间里，将金地集团从一家村建设服务公司发展成为全国性专业化房地产上市公司；

　　当1998年别人考虑生存问题的时候，金地已经在准备上市；当2000年别人解决资金问题的时候，金地已经在思索异地开发；当2004年别人在应付宏观调控的时候，金地已经在考虑产业上下游的拓展……今天，金地的掌门人将带着更为宏大的视野和强烈的成长愿望推动金地持久、长远地发展；

　　凌克曾荣获“中国地产30年十大杰出领袖”奖，以及新地产评选的“改革开放三十周年地产英雄之影响力人物”等奖项。

　　凌克：

　　今天我在这里跟大家谈一下，新秀城市也就是像我们厦门，像我们大连青岛啊，还有我们的大家有要看到武汉这样的城市就是新秀城市，这些二线城市甚至是三线城市地产市场将有甚么样的机会，我们有很多的发展商在二线城市做。其实不要这山望着那山高，去到北京上海不一定舒服。我们看到二三线城市的时候，跟以前不要同日而语，在这里我跟大家谈一下房地产于是的形势。对于房地产发展的经验和想法。

　　第一个就是谈一下房地产发展的形势。说到房价和地价，谁都说不清楚。在这里也只能说是谈一下自己的意见总体来说房地产发展的形势前景广阔，城市化的进程还没有结束。由现在40%增长到70%多，城市化是一个和大家生活和开发息息相关的这样的一个事情。

　　我们在10年前我们当时说，全中国人都开始在北京，开始在上海买房，但是到了这纪念开始，我们就会看到，福建的人，都在厦门买房，厦门统计一下，非厦门户籍的人房产销售的比重有多大。我相信也不会低。我们看到浙江的人在杭州买房，湖北的人在武汉买房，这就是城市化的进程，中国的城市化进程是非常形象的。我们这样的发展商所带来的好处也是非常明显的。所以从这样的一个实例来看中国房地产发展的形势前景是广阔的。第二点就是最近开始的一直延续到明年我们中国各个城市，房地产销售将会下降。下降的幅度可能还会比较大，一个原因就是其实在这一论房地产复苏的过程当中价格的增幅已经是比较大了。所以现在的房价已经是很高，改善性需求的购买来还没有真正的影响。改善性需求所占的比较非常大。第一批人，这样的一些房地产销售仍将继续，从这样的一些原因来看整体来说住房的销量，是要下降。另外就是价格。我们最近做的一个测算我们预测未来的房地产价格稳步上升。为什么呢？其实现在是我们流动性很高，流动性可以支撑我们的房地产价格的上涨。从具体的各方面的政策来看，一方面是货币的政策。第二方面房地产按揭的政策。特别是第二套房按揭的政策在收紧。所以这样看一下接着中国房地产怎么去发展，我觉得最主要要看中国的货币政策，货币政策的走势直接决定了中国房地产的走势。这个是需要大家去留意的。

　　大家可以看一下，货币的供应和房价增长的关系。这个图表里蓝色的就是ME的同比增速，黄色的是深圳市房价的同比增速。所以大家可以看到，货币的供应量，和房价的同比增速表现出来相当高的相关性。所以今后货币政策的走向对房地产市场有着重大的影响。但是我们预测增幅并不会变成一个负值，加房价下跌的可能性并不大。在这里还可以看一下货币政策和全球的经济和中国房地产的关系。第一美国失业率仍然是非常高的，一直延续到明年。突破10%。领域一个方面美国的零售同比增幅比较低。而且美国现在是一个高负债的国家，家庭的负债都在10万到20万美金。美国人民大把花钱的时间还比较长。公司的杠杆比较高。负债比较高。公司处于一个相对比较停止的状况。美国经济很难说来帮助中国。对于中国而言货币的政策，对中国经济的发展起的作用重大。我们今年的投资，其中用信贷来做的投资非常高。比重占到了80%。比往年都要高的多。而且我认为，这样的一个作用还将持续。第一上半年7点几个亿，作为一个存款，第二个国家，我们的政府，投入德国这些项目之后，他不能停顿下来，一个城市要开一个隧道，停下来的损失很大。但是在这些数据中间，贷款的比重很高，第二资产的价格很高，大家经常看到拍卖的利润越来越高，资产的价格也在上涨。银行业要考虑自身的风险。这样的因素都是对我们的房价会有影响的因素。大家应该密切关注。这是我们对房价的预测。我们最近也和清华大学联合做了一个对未来一年房价预测的模型。接下来就是谈一下我们公司包括我个人对二线城市投资的经验和最近的二线城市投资的一些想法。首先我今天因为大家所讨论的话题，主要是二线城市的投资，并不代表经济公司在一线的投资。他在14个城市的投资，一线城市很有限。在城市数量来说，二线城市的数量更多。经济公司在一线的投资更多。为什么呢？今后诚实的发展，会发展出来城市群，珠三角的城市群，像香港深圳及周边的东莞惠州这些城市再一体化，公路交通，铁路交通都在一体化，我们将会在珠三角长三角，大的城市群里面将是重要的投资，可以说经济公司半数以上的投资都应该集中在大的城市群。这些城市群叫三个大的城市群。但是同时我们也看到二线城市的投资潜力巨大。我们最近比如说在西安，我们在沈阳，我们在这些城市的投资都是在50个亿人民币左右。投资规模很大。

　　所以对经济公司而言，我们是要用同样重视的态度对一线城市和二线城市投资。我们一开始是投资于深圳北京上海，这个就是我们三个大的城市群，随着公司不断的发展壮大接下来就是投资在广州天津东莞，沈阳，西安南京这些城市。我们现在在全国的投资了14个城市，在珠三角在深圳，广州，东莞佛山，还有珠海，这些城市里面你会发觉有很多是二线城市，我们在长三角投资上海南京宁波，杭州。我们在北京投资北京和天津，在西北投资是西安在东北投资沈阳。我们的路子是投资一线城市，在2005年以后我们投资很多的都是二线城市。这是我想讲的经济公司的投资事项。二线城市经济发展也是非常非常快的。我们以一个武汉的城市为例子，同时以海峡西西岸为例子我们近期做了一个研究，中国在这些重要的二线城市的发展前景是非常大，规模会有多大呢？中国会形成10个左右大型城市，这些大型城市的人口规模都超过1000万人，这样大批的人口还会进入到我们说的二线城市，这些省会城市和计划单列市。我们50%的买家都不是武汉的户籍，可能是全湖北的人都往武汉走。这是城市积聚的效益，如果从今天来看，这些省会城市，这些计划单列市。今天我们看到这些城市房地产的销售在700万平方米甚至到1000万平方米，这些诚实的积聚能力和居民的购买力大幅度提高。所以一开始我就讲，我们也有一些朋友是在二线城市做。我觉得你就不要非要去北京、上海。你看经济公司一开始投资在一线城市，以后也得往二线三线城市走。我要讲一下最近一段时间，二线城市的房价的增长和地价的增长，跟一线城市做一个比较。

　　首先我们可以看到最近一线城市房价的涨幅远远高于二线城市。大家可以看小的左边的图，涨幅最高的蓝色的线是一线城市，小的红色的线是二线城市。

　　第二个我们可以看到一线城市，房地产销售占全国房地产销售的比例逐步在下降。数字由40%降到了20%左右。所以这里也可以凸现出来，我们这些二线城市的重要性，在我们公司也是如此。如果说在2005年或者是2006年我们再作投资的时候，把钱都要投资在北京和上海，我们北京上海深圳也要投，但是武汉西安沈阳东莞佛山，这些城市我们都会投。所以我觉得二线城市，今天我们会投，而且明天我们也还会投，因为这个市场增长的空间非常大。起初在二线城市做的时候，也有很好的增长空间，在一线城市经营当中，竞争是非常激烈的。我们怎样做都很难在北京或者上海我们在市场里面所占的比重。但是到了今天我们看一下，尽其在其他的市场里面，有的城市经过3年时间的努力，所占的比重都很大，而且近几年我们在二线城市里面，销售的增幅提高的非常快。大家可以看到这个图我们在武汉我们在2005年进入武汉，到了2008年我们在武汉操作的盘50%我们在2007年我们开始进入西安和沈阳，我们在2007年在西安和沈阳，我们开发的规模土地的规模近100万平方米，这样增长空间在一线城市里面是不存在的。另外一方面就是，在最近这段时间，二线城市的地价上涨比一线城市要缓。而且土地的供应量也比一线城市要大。这个都是二线城市的机会。大家就觉得一线城市的楼板价是比较大。，如果说对地价上涨的所承受的压力和对未来依靠这个房价的增长所带来的利润空间的压力，现在其实二线城市反而低一些所以现在是在二线城市赚钱的好机会。还有一点，二线城市取得地的机会比较多。我们在一线城市基本上只能采用拍卖的方式，我们在二线城市，比如说在西安在沈阳在东莞天津都有协议出让的方式。我们要把投资开始关注二线城市。

　　另外二线城市开发的机会要优与一线城市。最近你到沈阳到西安包括到厦门，你还可以在不错的地段获得土地。其实在怀柔地价也不高了，所以在厦门找一个好地段，赚的钱也是很多的。

　　另外一方面二线城市可以帮助发展商打品牌，比如说我们隔离小城，我们一年可以销售在8亿元人民币左右，所以在武汉是一个冠军同样我们在西安，我们最近开的盘和未来开的盘，有30万到100万平方米不等。芙蓉世家现在销售了8亿元。最近在武汉在西安在沈阳，这样的二二线城市里面品牌很好。客户很买账。所以在二线城市里面可以帮发展商增强他的号召力。对经济公司而言，我们会对北京会对深圳，对上海这些一线城市有大量的投入，对经济公司这样一个思考方法是可以值得大家借鉴的。总结一下我们不是一个大规模的发展商，我们资产几十个亿，我觉得你可以做成一个二线城市的房地产投资。如果你是一个大型的房地产商，就要考虑首先投大型的城市，一线城市，同时加上二线城市。这就是我对二线投资的一些想法。谢谢大家！

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