戴德梁行中国行政总裁张国正(图片来源：资料图片)

　　嘉宾简介：

　　毕业于英国安格鲁大学城市规划系，1993年加入梁振英测量师行(现已与DTZ合拼) 并担任中国部董事， 主要负责住宅房产的销售、策划及推广。

　　1993年加入梁振英测量师行并担任中国部董事，负责梁行在整个中国大陆的物业推广和策划工作并经常往来于北京、上海、深圳、广州、武汉、重庆等大的房产市场。。 1997年，担任戴德梁行上海公司总经理，负责分公司的日常工作工作包括咨询和策划。2007年晋升为戴德梁行中国行政总裁。

　　张国正：

　　各位领导各位嘉宾，非常高兴今天下午能参加第一财经举办的2009年地产投资论坛。我今天跟大家分享的几个方面不同的角度，第一个关于机构性投资房产，在中国最近的情况。还有就是外资房地产开发商在最近一段时间的动作。还有因为大会要求我谈一下第三代城市房产开发的角度。我关于这三点跟大家讨论一下

　　所谓房地产机构性的投资，不知道大家了不了解。大概在5年前出现的。当时开始有一些国际性的机构性投资者，大博、美玲等等。在机构性的角度来投资房地产。当时媒体给新进来的投资者一个很奇怪的形容。就是一匹“狼”。大家觉得他们有的是资本和经验，一进来大陆的投资，大陆里面的开发商没有这样的技巧跟他们对抗，肯定被他们吃掉。当时有一种说法，我们肯定给狼吃掉，另外一种说法，鼓励大家，我们要与狼共舞，不一定要吃掉，要跟他们一起拼。

　　在五年下来，大概是2005、2004年，是怎么样一个状况呢？今天在金融风暴以后，是一个很奇怪的现象。跟当初我们预期的，有很多的出入。

　　我们今天发现，当年我们认为是狼的，现在不一定那么凶猛。当年认为是羊的，其实也不一是一般地小绵羊，也不一定是温柔。为什么这样讲呢？大家看一下这个图，是2008年跟2009年对比一下。在不同板块上面外资跟内资做了一些投资的对比。因为这些投资者集中主要做现金流的项目交易，所谓的大宗的就是1000万亿美金起，小的就不说了。

　　如果从写字楼，酒店公寓综合这几个方面，首先因为金融风暴的原因，在所有的环节里面，在投融资这一块的业务是全面下滑。从2009、2008的对比。从背景上面是有下滑的，这个很清楚。但是最重要的是我想说明的是，在办公楼领域在商户领域，内资的份额要比外资大。尤其是在近期里面。这些说明什么问题了？大家都很清楚，因为外资在欧美市场出现问题，他们就会把手上面在中国的资产变现。要不就是重新整合，要不就是把这些资金送回老家去了。这段时间就出现了外资回笼资金，内资接盘的局面。我们举了三个例子。第一个上海的中海中心，SOHOO的一个交易，这样的一个计划，我觉得比较有方向性的，主导了后面的内资怎么去处理整幢这样一个物业，我们无法评论对市场是一个好还是坏。但是明显是一个内资跟外资有所不一样。这个物业很有趣，他处于上海最核心的地段。上海这些核心地段的办公楼的持有者基本是外资，这次SOHOO进去把它享受了，代表了。这种形势在中国出现或者在上海北京这种市场的出现，那么我觉得是一个非常好的机会。上海或者北京最高的大概办公楼，就是大概5万到6万人民币每平方米，上海跟香港这个速度发展，上海的办公楼完全是被低估了。上海是机构性投资活动最为频繁的地区。我们公司推荐了一个项目给上海的投资者，上海的投资者一看这个项目，我觉得很熟悉，为什么现在还卖不掉？第二天就出一个价格给外国人考虑。但是他就说我马上很快的时间做成交。不要调查，要马上进行交易，很快就交易了，同跟他当天买进来的时候，大概跌了20%左右。他最后不买了。这也说明了内资投资者因为熟悉市场，可以作出很快速的反映。这样状态下，我自己的观点是后面的机构性投资市场，外资垄断的局面将会结束。取而代之就是最起码是一个平衡的双线发展，大陆的出现的投资市场三分天下，外资不会撤，第二，中国的机构投资者会出现，第三块从来很少出现大陆本身的个人投资者，他们有很大的资本容量，比如说一个老的家族，或者是做了其他行业，但是有大量的现金，或者募集资本的能力很强。把外资垄断的市场完全改变。

　　这是我一个观点。

　　第二个通过这次的金融风暴以后，我们看到，大家的兴趣几乎从二线城市要返回一线城市去，刚刚我们听到秦老师说，二线城市或者是中西边很大量的发展，但是从事实、从投资角度我们看到，因为一线城市，他们的物业的质量，他们收入，所谓租金的回报比较稳定，在金融风暴的状态下，再加上，一线城市的房价地价，在这段时间相对以前有所回落。所以一线城市集中把这些资本重新集中。

　　大家可以看一下，上海2008、2009年，北京08、09年，这两个对比，相对其他城市很明显的涨优。上海这个图上面很明显是一个机构投资很活跃的城市，刚刚讲到了，因为他在不同的板块上面，商业、办公、住宅、公寓，他都有很成熟的产品和很强的现金流项目做收购的对象。在板块上面，我们可以看到什么不同的东西呢？大家可以看到酒店在08、09的区别是有所下调的。给大家收购的时候兴趣低了。因为金融风暴，比如说陆家久，上海金融风暴之后租金下降了30%。北京的CBD总部地区，租金也一样，主要是跨国公司他们扩张计划给停止了。所以在租赁上面比较慢，形成到了办公楼并不是一个最垂青的项目。还有就是住宅，因为宏观调控的影响，同时也有一个因素，也没有很多保存好的整幢的住宅去卖。但是相反的有趣的是，商业在2009年金融风暴还没有结束，市场微型反弹变成了一个售后对象。我跟他们讨论，因为他们相信中国国策是推动内需长时间做。变成商业是一个很基本的东西。

　　作为商业房地产来讲，也因此在几个板块里面可能是相对稳定的。而且有一个，它的特性，二线和三线城市甚至是四线城市，都可以找到类似的品牌。它的稳定性很强，办公楼做不到这样的。好的办公楼都在北京和上海可以找的到。别的地方，从区域角度来讲最多是乙级办公楼。在上海和北京有甲级的。19%的增长是综合体，综合体以前是很少很少收购的。综合体就是两到三不同的板块放到同一个项目上面，有些是办公楼有一些是酒店，因为我们发现在市场越成熟这样一个发展理念，如果是综合体的话，更有协同效应。大家共同发挥互补，所以我们看到了综合性的项目在这段时间特别受重视。有两个信息告诉大家，一线城市在这段时间里面重新成为一个集中资本的地方。商业和综合体是我们机构性投资者追捧的对象。

　　我刚讲到了机构性投资者在中国大陆里面三分天下，外资大家很熟悉，个人是一个新发展，还有一个内资机构性投资者。在这些这么宽松的环境下，银行的信贷还是比较宽松的。支撑的局面里面有私募基金的募集，在国外非常流行，但是国内针对这个房地产私募基金的法律法规不算太完善，还是有很多公司的方式作为一个PE的运作方式。现在看起来，会很快发展一个正统的去主导PE在国内房地产市场运作的法规出来。领先的比如说一个是美国的黑石，不久前在陆家嘴公司成立一个私募基金。他的名字叫“百事通中国发展投资基金”。50个亿，他们组成后，收购我们这些刚才讲的物业，作为一个长线投资，是一个很清楚的发展。

　　10月1号会出台保险业怎么动用内部基金来做房地产业投资。我在北京访谈了很多保险业，他们非常强烈整合这快活动。保险业可以提供给房地产金额，我的数据是1000个亿。这种的资本力量是非常非常厉害的，其实是远远超越了我们这些外资机构性投资者的份额的。这些加起来的话，是不是我们将来房地产在中国投资的整个地貌会天翻地覆的变化。

　　中国本身国产机构性投资者他们的主导性我觉得是非常强的。这个是我们新风向里面第三个。

　　谈了一段时间关于机构性投资直接收购以后我们也做了一些调查，关于土地方面的。最近如果说从土地获取这个角度，我们也还是发现了北京、上海在这段时间应该还是比较受欢迎的。我估计因为他们的参与者比较多。我跟一些开发商讨论的时候，他们说最重要的，他现金流快不快。为什么北京、上海这些地方速度快，因为他的客源多。有本地人，外省市的人，还有港澳台的人，还有华侨老外，等等有五类。他们特别喜欢集中在北京上海做。北京上海特别受重视。

　　如果说在这段时间，他们买些什么物业是最受欢迎的。我们也是看红颜色的。这个红色的就包括刚才说的综合体，就是让他们将来以后发展成为一个综合体，我觉得有点方向性，是什么道理呢？我们内资开发商过去做的大部分项目，就是盖好了之后就卖拿现金流。综合性都是交给外资来做。现在如果54%说明一个什么呢，他们思维上面转变，他们看，我现在要长时间的营运我这样项目了，因为他可能发现，他发现把整体性的项目可能跟我现在散售更有力量。可以跟其他的投资者合作。整体性强。现在大家都来做综合性的项目，因为我觉得看到往后整体性是非常重要的。这个也是新的趋势。

　　综合了刚刚讲了，基本上关于外资“三分天下”、一线城市重新受到重视、商业和综合体是追捧的对象、上海北京这些大城市土地获取来讲是涨优，投资市场金融风暴以后引起的一些现象。

　　我是香港人，对香港开发商或者是新加坡的开发商，对外资这块比较多接触。外资开发商主要是在一线城市里面做。尤其是欧美的开发商。因为二线三线城市，从语言到法规他们掌握的不是很好。相反在外资里面，香港的开发商新加坡开发商，他们愿意到二线和三线城市去做。大家明白必须要全面拓展。

　　在过去一段时间里面，香港外资开发商发生什么事呢？我觉得是错过了复苏的机会。这是我个人的判断。包括我自己，在金融风暴最严重的时候，大概2008年11月份，12月份。大家都忙着预测市场会怎么去变化。冬天什么时候过？大家那时候都在推断，我把香港或者大陆过去20年，整个周期做了一个模型推论，也要到2010年第一季度，才会有一个回暖的迹象。甚至有些稍微悲观一点是2010年的第二个季度，没想到今年第二季度有一个V型的反弹。香港的开发商也好，2009年碰到他，都说，我们看六个月再说吧。这段时间完全没办法预计的情况下，都没有参与前三个月征求土地的动作。当然有另外的声音，他们其实是很谨慎，他们看到不理智的土地价格的增长，他们其实很聪明躲在后面，让其他开发商去抢。我看到同时间里面，他们在香港新加坡用很高的价格去获取土地，收购楼房，为什么在大陆不去这么做呢？我觉得他们对市场的敏感度或者能接受的风险，没有内资房地产有优势。因为房地产本身就是很地道的东西。你没办法感受。   

　　最后一个环节，我谈谈第三代城市，我去做了很多挖掘，成功的案例不多。大家都明白第三代城市通过生态性的，在资源配对上面有非常合理的城市，是住的很舒服的这样的环境，这样叫第三代城市，环保的元素在里面含量是非常高，这个绝对是国家要推动的一个方向，也是全球发展的方向，但是从房地产开发商今天在看这个东西，很简单我这个面粉什么价格进来，我的面包卖多少钱，一个很清楚的道理。所以要这样产品成功的话，政府必须要站出来，给一个更优惠的土地价格，给税务的安排上面也要有一个优惠。但是严格执行环保的含量是足够的，千万不要把他作为一个纯粹的房地产运作，而是作为扶持，这样的产品去做才有可能，完全教给市场的话我觉得是很难，最后还是我可以买高多少钱，我们在不同的地方都看见。比如说天津，我们看到一两个项目他环境做的好，是有号召力，但是到目前为止，不仅是中国地区，我找了很多其他的，可相比性的项目也不一定很明确的因为环保原因促使你的价格高。政府要扶持，才有机会从房产收益这个角度使价格合理化。我跟大家分享就谈到这里。非常感谢！

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