圆桌对话：何力、陈淮、赵汉忠、Danny Ma、堂杰(图片来源：资料图片)

　　下面还有第二环节的圆桌讨论，首先有请参与我们圆桌环节的陈淮先生。我首先请教陈淮先生一个问题，刚才陈老师给我们讲了关于保障性住房很生动的分享，但是我也看到，也有一些开发商或者是市场人士来谈这样的观点，我们要不要有这么大规模的保障呢？比如未来几年保障性的住房规模900万套甚至是超过这个数目，也许不需要那么多人，或者说保障性住房规模也不要搞的那么高，不知道陈先生如何评价这个看法呢？

　　陈淮：开发商说把保障方都去了我们可以理解，但是肯定去不了，至于说中国的建的规模大了，这个说法也不尽然，我们要调整它的分布和结构，这是有研究余地的，上海需要的保障房和西北等一些经济落后地区，需要保障房是不一样的，我们做一个评价，上海到底需不需要保障房？他确实需要一个保障房的过渡，但是上海总体作为中国第一大开放的窗口，国际化大都市要加入世界一流甲基城市群的竞争，我们得出，中高端的比例还是比较小，低端太多，这个矛盾需要根据城市化发展来分别论证。

　　至于你说保障房能不能简单了，这是不可商量的，必须是50平也必须是成套住宅，我们再也不建工人新村那种牌坊了，这是绝对硬性的规定，没有商量了。

　　何力：下面我们有请赵汉忠先生、Danny Ma先生、堂杰先生。今天台上5位，如果陈先生代表政府政策的制定者，那边有开发商、房地产中介和咨询机构，有下游装饰装修的代表，缺一个做按揭的，缺一个消费者，我来当这个消费者。大家对于这个市场也非常的关心，因为这个市场的特殊性，在过去一段时间里面，中国的房地产的发展很好，也有人说房地产的很好发展也超出我们的预期，原来大家说是要过冬的，有的说调整会很深，有的到倒闭的，但是也没有发生这些事情，我不知道赵先生如何看待这一轮房地产市场的走势的？

　　赵汉忠：08年发生房地产调整，大家普遍的预期比现在感觉要长，实际上是美国的次贷危机救了中国的开发商，由于发生了次贷危机以后，中国政府期望中国的经济能够维持一个很好的增长，或者是在这一轮世界经济当中起到非常重要的一个角色，所以说，就出台了非常宽松的货币政策，也希望我们的地产健康的发展，因为地产的发展的的确确对于地方政府也好，对于整个国家来讲也好，经济拉动是不可小看的。实际上在08年，还没有演绎完，其实各个地方政府财政都会出现一些由于土地不能顺利挂出，所以也会产生非常拮据、消费、购买力变得下降。这次调控实际上把在08年我们看到，把一些正常购置房地产的需求抑制住了，所以我们基本判断，上海非常刚性的需求，大概就是700、800万，正常起来是有1500万-2800万的可能性。所以像是这样的城市，城市的变迁会有700万的量，其他的城市，我们也看到这种情况，一旦移植以后，一旦大家信心恢复，认为房地产不会下跌，量又上升到正常的情况，那么在09年，这个量算是正常偏高一点，因为还有对通胀的预期，投机的成份会更高，但是我认为，1800万-2000万是一个很正常的数字。对于后期房地产的市场，我认为对于上海来说，或者是长三角来说，我认为它不会有很大的波动，我认为这个平台它是站得住的，第一现在的土地成本，包括对通胀的预期和流动性，包括城市化的进程加速，包括你看到上海越来越能够集聚全国更多的人才在这里创业，包括生产财富，所以我认为，这个只会持续的上升，而不会出现下降，所以我是非常看好长三角房地产市场的发展。

　　Danny Ma：目前由于政府大力支持，所导致是一个更多国内发展商，无论是政府背景、本地发展商，在这次回暖当中，表现出非常好的反弹。相反一些相对外资的企业，比国内企业的动作更加，这主要是政府的支持和宽松的财政政策。现在的市场仍然处于稳定的状态，包括一些二线城市所过去这些年当中非常快的城市化进程当中，带来资源整合，这个资源整合不单单是人才整合，导致更多的需求引发出来。

　　何力：你如何看待我们房地产7、8月份的萎缩呢？

　　Danny Ma：量升价跌，我们认为这是一个区域性的调整，而且出现这样的情况，有两种原因，一个是由于相对来说供应的不足，包括整个政府相对有所收紧的政策，这个收紧并不是完全的打压，而是做修剪，导致投资性的需求。

　　堂杰：我们是做装修的，从我们来讲，希望房地产好，也不希望它的价格太高。从去年下半年来看，整个建材行业、家居行业随着房地产的走地日子都很难过，但是今年恢复很快，但是大家也有所担心，现在房价越来越高以后，老百姓的消费会越来越弱，也会给我们的行业未来发展带来一些隐患，消费力在下降，需求是有的。

　　何力：陈先生，我不跟你讨论房地产价格的问题，但是我有一个什么问题呢？我们刚才都讨论到总的来讲，中国有13亿人口，我们都要住上好房子，我们现在从规划标准来看，有人说房子还是要看冬至的时候，阳光能不能到窗帘底下，如果不到这个标准就不行，有学家提出，如果我们的资源这么的紧张，现在我们跟香港相比容积率还不是很高，我们能不能有更加有效率的办法去解决这个之间的矛盾呢？

　　陈淮：我不代表政府，我就是一个，我之所以坐在这里就是因为个人的学术见识，并不是代表政府。运动员有两种，一个是参加奥运会的运动员，他们要评个人的实力和拼搏拿金牌。另外一种运动员是残疾人，他们离开那把椅子就什么都不会，咱们还没有香港那么密，我跟你说，现在技术上造了一个能住50万人口的一座楼，是可以做的到。第二你想天天晒的到，窑洞可以做的到，你能做的到吗？关键是资源发展和技术发展的客观要求，在满足这个要求的基础上，我们要满足社会文明发展的要求，节能减排的标准，一亩地一定会有一个玉米是很大的，如果非要找到最大的玉米不吃那就饿死了，曾经有一个诺贝尔经济学奖的得主，他说我们就要找到最满意解而不是最优解。在上海这样的大城市当中，你要有一个基地，就要放弃功能齐、房形大的房子，因为房价太高了；而在一个乡下，你可以找到满足各种需求的房子，因为那里的房价低。上海是全国收入最高的城市，西部老百姓买不起房子，并不是因为他们的房价高，而是因为他们的收入太低了。

　　何力：目前看来，投资还是不足，从供给的角度来看，赵总你如何看待未来房屋供给的情况，在将来量会不会跟不上呢？

　　赵汉忠：从房地产市场来讲，后半段来看是高度垄断，土地还是很困难的，交易成本也是非常的高，大家都等着政府推地，现在政府也在推地，政府认为核算他就推，所以在这个环节上，现在政府的土地供应是非常不充分的，你没有选择的余地，因为所谓市场经济你有选择，而现在都是给你推偏远的郊区，这些都说明土地是不够的。另外，我们国家的拆迁也越来困难，包括比较偏的一些地方，建筑性的投资成本也加大了，政府很明白的知道，我们要加大土地供给，每个城市的供给都不足，所以总体来说，我们认为土地的有效供给是比较少的，每个城市都是这样的。第二，真正市场条件的又比较少，所以我认为这个结不解就不能解决这个问题。

　　何力：谢谢赵总。谈到供给的问题，赵总也表示未来一段时间的担心，这样会不会出现一种问题，成交量看上去会有减少呢？但是房价并不会下降呢？而且价格还要继续上涨呢？

　　Danny Ma：房地产在复苏发展过程当中，我们看到房价开始上升，交易量开始上升，导致市场对于经济的预期，包括土地增值的预期都有关，所以大量的资金释放对土地需求的上升，所以我认为整个房产价格的上升会带动整个土地价格的上升。相反，在整个房地产繁荣的阶段，我们可以看到房地产价格达到相对顶端的位置，我们认为地价会进一步的拉动房价的上升。市场的价格到达比较高的水准，相对于一些刚性需求退出市场，导致整个市场有价无市，从而导致房价的下跌，自然而然带来了地价的下跌。这其中带来定量定性的问题，从目前的土地供应机制来看，不同的政府有不同的土地推出量，但是这个量能不能满足市场定性的需求，当中又有一部分从政府做调整，他认为市场的供应量不足，是针对整个大市场不足还是细分市场不足，细分市场是指高端或者是低端市场，它要满足整个市场的稳定发展，它会无论是一些相对比较低价房的区域土地供应，或者是定向低收入家庭土地供应从而保证整个相对市场供应平衡。

　　何力：堂先生如何看待接下来的走势呢？

　　堂杰：我作为一个房地产产业下游者，我也可以代表客户的心里，现在房地产既是投资品也是消费品，对未来真正支撑这个价格的就是投资消费品，而不是投资品。真正构成市场价格的是真正的购买力，我们公司有很多年轻人确实是买不起房，由于房地产价格过高。我也觉得很多中国的老百姓很可怜，如果未来中国的经济发展是来自于内需的话，无论是从结构转型、改革，我们更多的投向是房地产，那在未来老百姓会更加难以买房。

　　何力：我注意到前不久在博鳌房地产论坛上，有很多房地产专家、学者展开了讨论，大家有很多的看法，但是他们在一个问题上达成一个比较高的共识，对于当下市场的稳定共识，这个市场无论是从政策的角度，还是从开发商的角度、消费者的角度，大家希望这个市场能够有一个比较平稳的发展，几位如何评价平稳这个事情呢？

　　陈淮：在过去几年来，特别是最近两三年来，在这样的波动下，中国房地产仍然是平稳上涨的，这个市场怎么可能没有起伏呢？超过了价格可以调控的范围的起伏那才是不平稳的，我们到现在为止，我们认为中国房地产是全球房地产市场平稳度最高的，也是全世界在过去几年来资产价格市场上最高的，但是我们希望它继续平稳发展，这里面要有多个方面的判断，不仅是一个价格的判断，它是否在逐步的按照我们理想的速度和规模改善中低端老百姓的住，是否在公平合理的分配社会资源，是否在进行城市化，是否有效提高我们城市资源的竞争力。

　　何力：谢谢。赵总。

　　赵汉忠：我认为实际上房地产就是给客户提供合适的住房产品，我觉得我们要用平常的心态去看待这个问题。

　　Danny Ma：我们可以把它比成一个人去就医，我们会打点滴，我们希望病可以快一点好，我们会把输液过程放快，但是在放快的过程当中，我们会发现心慌，这个时候也就是我们的政府心慌，我们的民众心慌，心慌怎么办？这个时候我们就需要把这个速度放慢。

　　卫保川：我希望我们的房地产业在今后可以有序平稳的发展。

　　何力：我们今天的论坛就到此结束，感谢各位嘉宾的参与，谢谢大家。

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