陈淮

　　1987年在中国人民大学获博士学位，1993年获研究员职称，为国家级有特殊贡献专家，曾任国务院发展研究中心市场研究所副所长，现任中国城乡建设经济研究所所长，中国社会科学院研究生院城乡建设经济系系主任，中国社科院和中国人民大学博士生导师。

　　陈淮：谢谢，很高兴参加这么一个盛会，有点诚惶诚恐，各位听众对短期买房挣不挣很感冒，但是我偏偏不研究怎么样买房子挣钱这件事情。中国的住房建设，房地产业的发展，是中国我们甚至说中华民族我们这个社会这个国家发展历史上的一件大事，大到什么程度呢？大到社会整体价值观的一场革命，在20、30年前，你们的老师也教过你们要树立无产阶级思想，政党无产阶级接班人，争取有一天坐在上海论坛里面的时候，把自己整成一无所有。以前我们以越穷越光荣，有产是作为社会的敌人打倒的对象来对待，而今天来讨论住房建设和房地产的时候，我们本质上讨论的是一个正在大踏步踏向，让更多的人民群众成为有产者，所以我说它是一个经济发展，社会发展，民族进步的大事，不是短期内什么价位买进卖出能挣钱这样一个小的意义所能解释的事情。应该说，我发言的主题关于住房保障体系这件事情，是和房地产市场发展密切相关的，人们早就知道了，当非市场化分配资源的机制越发达，越充分时候，市场经济的原则，才能贯彻到社会设备的每一个角落，这是一个非常重要的认识，美国人说人权，什么是人权，人人生而平等，有追求幸福的权利，这个是叫做人权。他是对抗中世纪的黑暗，是对抗王权和神权的势力，人人追求幸福这是对贵族实力的彻底否定，人人追求幸福是对神权的彻底否定，但是也有没有追求上幸福的人怎么办呢？人人在奥运会上都有夺金牌的权利，那没有夺金牌的人怎么样，受伤退出比赛的人怎么办呢？于是人们就提出了，人人有追求幸福的权利和享有基本保障的权利，所以我们讨论的住房保障体系和其他的保障体系都是指，不是因为你在竞争当中跑的快，社会给你分配资源，不是因为你比别人强社会多给你资源，因为你比别人弱或者是暂时弱，社会给予你关照，社会给予你保障，这是第一意见。没有住房保障体系，我们市场经济是发展不起来的，如果我们奥运会只有刘翔得奖金，有很多广告商请他做代言人，而生了病的人躺在跑道上的人，这样的人没有保障的话，在下次比赛的时候他们就更没有保障了。所以保障体系的建立，第一优化了资源，在不同人群中的配置状况，第二减少了市场发展的社会阻力，第三，缓和了人们在收入增长过程当中拥有财富之间的矛盾关系，有些人不是一辈子都买不起房子，但是在初期踏上社会的时候就是买不起房子，这个时候就需要保障。

　　第二层意思，中国的保障体系大家要求很高，为什么夹心层还买不起核心区的房子呢？人人都有自己美好的愿望是没有错的，人人都有追求幸福的权利，为什么是对神权的否定呢？你不要天天想着住大房子、吃好东西，这是资产阶级思想，你要一不怕死，二不怕苦，你要为共产主义献身，现在追求现实幸福是一种善，不是罪恶，人们应当想住好房子，应当想穿漂亮的衣服，这是社会进步的动力是文明。但是是不是大家都能在一个时点上，一个短的时间内把理想都实现呢？实现不了，我们社会有一个社会化的保障体系在中国才不过十年，我们改革开放三十年，建国六十周年，但是有保障体系才十年，中国原来有保障体系是旧体制下包含在企业当中的生老病死有依靠，这个保障体系和改革的进程不相适应，到了亚洲金融危机，到98、99年之后，大量国企职工离开劳动岗位，我们才注意到这个保障方式不适应了，企业关停产关门了，老人领不到医疗金了等等我们才开始逐步建立社会最低生活费保障体系，养老金社会统筹发放体系，最低工资制度，失业保障体系等诸多体系。在这十年当中，我们的发展速度并不慢，我们的城镇居民6.07亿人发展速度不算慢，但是我们和民众的需求有差距，我们需要加速。第二个保障体系不是一朝一夕建立起来的，到现在为止，全世界没有任何一个国家，包括发达国家社会保障体系当中取得堪称典范的，美国还有4千多万人群没有基本医疗保障，美国的住房保障体系如果没有缺陷用不到发次级债。我们认为中国的住房保障体系分四个层次，一个是过去加紧做现在加紧做的廉租房，最低端的老百姓就应当不花钱和基本不花钱有房子住，我们在前十年和前二十年的城市建设过程当中已经解决大多数人有房子住的问题，我们不是今天才解决大多数人的住房问题，现在我们不是大多数人有房子住，得是所有人都要有房子住，这就是廉租房的应保尽保，中国的难题在于，这个保障层面，美国和发达国家6%-7%的家庭，中国需要保到20%-25%的家庭，因为美国的财富形状是一个橄榄型，而中国是一个金字塔型。我们现在年纪轻轻有收入来源，但是我的工作收入和买一个商品房的差距很大，所以就有援助型的住房保障，有的人我不是一点能力也没有，但是十成里只有一成到二成，有的人是有九成、八成，他们都是在援助型的住房保障，他们会以住房补贴等诸多的办法，以及正在研究和一些地区正在尝试的公共租赁住房都属于援助型和区别于民政局管发盒饭一样的救助型，对于购房能力不足和暂时不足的人群用不同的方式给予支持。第三个层面是互助型的，公积金就是互助型的保障，公积金跟医疗保障等还是不一样的，像医疗保障在工作期间缴纳社保费，你一辈子没有生病，它跟你没有关系。住房公积金不一样，它的社会统筹属性是这个钱仍然是你的，如果你退休没有买房子，这些钱还会退给你，这是互助型的，这里有政府的参与，理论上来说，制度上来说，人人都有享有公积金的权利，从你的公积金里扣除一块钱，公积金必须要增加2块钱，假如你挣5千块钱，国家规定12%，每个月的公积金帐户就存入1200元，在1600元免个人所得税的额度之外，还有1200元免个人所得税，相当于政府在1200元补贴你购房15%-20%。公积金现有的问题是说，作为互助型的保障，真正有能力在公积金中多缴贷款的人不需要动用公积金贷款，他们已经有房子住了，而真正迫切需要买房子娶媳妇的年轻人，他的缴存余额很少，工资水平也不算高，所以公积金的贷款额度不高。另一方面，目前还有1万亿的余额出不去，一方面借不到钱买房子，他们也互助不了，这个有改善的余地，并不是说没有工具。最后一个就是自助型的，不是自己帮助自己的保障性住房，我自己帮自己怎么成了政府的政策了？这个政策很重要，只要是自助之人，首先在解决住房问题上努力自己尽到最大努力的时候，政策自然应当给予你这种努力一定的鼓励，我们目前还有没有这样的政策工具，但是在国外很多国家都有了，比如住房储蓄银行，或者叫住宅帐户，这个银行你可以资源开立帐户，你可以自愿存钱，你存到这个帐户里的钱可以免减个人所得税，但是存在帐户里面的钱不能向洗脚屋、卡拉OK，只能在住房上使用，鼓励人们尽可能多的为自己解决住房困难做出努力。这是自己帮助自己的自助型，我们说住房保障体系还有很多的细节，时间的关系就不一一细说。

　　最后说一点，保障归保障，政策归政策，这个说法不对，保障的部分能不能用市场化的办法呢？老百姓现在愿意买多大的房子就买多大的房子，为什么还要干预房价和房形呢？显而易见，20年中每年只有5%或者是5个人改善，哪5个人先改善，交给市场自然是出价最高的人先改善，在市场当中，而政府要保障住房困难的优先改善，但是要居住高档住房，你要往后退，所以政府的政策一定要合理干预的。

　　我和大家概述了住房保障体系的理论思路，和我们的政策框架。仅供大家参考谢谢大家。