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图文：海港城置业有限公司高级经理谭嘉莹
2009年8月15日，由《经济观察报》社、香港管理专业协会联合主办的“第七届中国杰出营销奖”总决赛暨颁奖典礼在上海举行，新浪财经全程直播本次活动盛况。图为海港城置业有限公司高级经理谭嘉莹进行案例陈述。
谭嘉莹：今天很荣幸可以来到上海和各位分享海港城在过去五年的奋斗历程。我们的管理层在过去几年凭着自强不息，勤奋和不断突破的精神，在经济环境波动的情况下，创造了业界五年之内三倍增长。海港城在过去的40年和香港一起成长，在今天众多的购物中心当中，我们依然是排名第一位。
现在我和大家分享一下我们所面对的三大挑战。第一、空间的竞争。香港是一个弹丸之地，具有相当规模的购物中心就有40个，在过去五年又有60个购物中心落成。香港的本地市场接近饱和，我们必须要开拓海外市场。
第二、消费者爱时尚，追潮流。在信息超速发展的年代，消费者的选择太多了。我们喜新厌旧，不断追求新的刺激和突破。新的购物中心他们在硬件上占有优势，所以我们为了保持竞争力，我们还要做工程改造，必须要在商场继续进行的过程当中举行，要不然我们会流失顾客。而且在重新开业的时候，还要费力重新吸引顾客，而且租金收入也会减少。海港城包括700多家店铺，50多家餐厅，2家电影院，3家星级酒店。五六年前香港经济持续低迷，而且本地市场接近饱和。03年的时候，我们遭遇了非典袭击，零售业已经跌到了最大的浩劫。有幸的是同年的7月份，中国政府首次开放个人游，海港城抓紧这个千载难逢的机遇，我们制定五年的发展计划，开拓内地市场成为我们的重点宣传策略。
我们的目标在03—08年的时候，把营业额增长不低于8%，还要成为内地和海外游客必到之地，而且要成为最受内地游客欢迎的购物中心。我们面对自己本身的限制，究竟是固守传统思维还是创造新的策略？海港城运用中国儒家哲学，结合西方科学管理，重新诠释智、仁、勇。我们覆盖的顾客层面最广，一家大小，潮流达人，美食家还有运动爱好者，我们还要面对海外和内地游客。
海港城的目的在不同档次消费品当中，把佼佼者引进来，希望真正打造一个和谐和真正的精品中心。这个就是我们所指的既广且精的策略。我们在过去五年不断的招新的品牌进来，已经有超过300个，就是要丰富消费者的选择。新的购物中心硬件很好，我们硬件上有很大的缺憾。所以我们就不断的要改造新的空间，我们在06年的时候，就把一层停车场改为奢侈品中心。07年的时候把一家老饭店改成海景平台，效果很好，吸引很多顾客。每个大都市都有一条代表性的街道，香港就是广东道。我们过去几年不断经营招商，把广东道打造成为全球品牌旗舰店集中地，包括香奈儿、爱马仕等等旗舰店。我们通过一系列的推广策略把高端消费者吸引过来，很多店在广东道他们的营业都是全球排名头几位。我们也要求广东道的店很有创意的概念，希望他们互相争奇斗艳，顾客 来到广东道就可以在同一个地方体验世界各地的品牌。
海港城以人为本，持续为顾客带来很多第一体验。我们在03年的时候打造一个广告口号，一个海港只有一个海港城，这凸显了海港城在香港独有的特殊地位，而且体现了我们的差异性和唯一性，我们把同一句口号也会放在不同的广告上。
海港城露天顶层停车场，可以看到香港维多利亚海景，也可以举办一些文艺活动。我们还会善用自己的码头设备，有大船停靠在海港城的时候，我们都会邀请顾客到船参观。为了满足顾客求心求变的心态，例如暑假我们有儿童时装休，在圣诞节我们在海港城正门商场，圣诞布置被公认为全香港最华丽的。我们每年都有不同的主题，我们邀请不同的明星为我们主持亮灯仪式，刘德华就是其中的一位。
每年平安夜我们把广东道封闭，举行大型歌星演唱会。我们一直很希望可以把艺术融入顾客的生活当中，所以在07年的时候，我们首次开设一个在商场里面的美术馆，我们希望顾客在逛街的同时，也可以体验到来自世界各地的艺术作品。我们每个周末在商场里面邀请来自不同的音乐人，在我们的中庭举办现场音乐演奏，这个不但可以推动本地的音乐发展，而且还可以为顾客带来听觉上的享受。海港城在过去不断邀请来自世界各地的艺术家为我们设计不同的精品，例如雨伞、红包等等，就是希望找到我们商品的时候，可以想到海港城，有一次感情的联系。
我们在过去五年不断跟不同的第三方合作，举办了超过900多个不同的展示活动，还有展览，就是希望把海港城的顾客群拉广。我们又在过去五年邀请来自世界各地的媒体超过500多家，希望他们参观海港城，而且从不同的角度介绍我们。我们更和香港旅游发展局既香港贸易发展局合作，希望利用他们不同的网络和资源宣传海港城。我们通过一次港旅局的活动，认识了银联机构，发现了很大的商机，主动和他们接触，办一系列的推广活动，结果非常成功。我们在去年特别和携程旅行网和南方航空合作，希望从不同的渠道介绍海港城，还主动接触来自内地不同的发展商，希望多一点对于内地的了解。
银联卡在海港城的签帐在三年内有六倍的增长，到08年的时候达到32亿，这个银联卡占全香港的签帐10%。另外海港城的总营业额03年有47亿，当年是非典后。在过去几年，因为我们不断努力，我们的营业额到08年的时候，已经达到了134个亿，在五年当中，每年都有三位数字的增长。134亿的营业额，占08年全香港的34.9%。09年全球面对金融风暴和猪流感，香港的总零售金额，1—5月下降5%，但是海港城不跌反升，我们的涨幅是7%，总零售金额从1—5月是56亿，这占了全香港的5.1%。另外我们的客流量从06年的6000万增长到08年8000万，升幅33%。海港城在过去得了很多的奖项，我们得到过福布斯旅行者杂志选为亚洲十大商场。
现在我想通过以下的短片给大家看一下不同的人怎么样看海港城的。非常感谢主办单位给我们这个机会来到上海和大家分享我们的案例，我们希望海港城到今天做了40年，还是可以在行业里面有领导的位置，确实不容易。我们在以后会不断的求新，求突破，希望给大家带来惊喜，也希望在座的各位有机会来到海港城体验一下，给我们多一点经验，非常感谢大家。
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