图文：易居房地产上海研究院杨红旭演讲
6月21日下午，由新浪财经和《新沪商》主办的“新浪金麒麟主题沙龙-激活后世博商机”在上海召开。图为易居房地产上海研究院综合研究部部长杨红旭。
杨红旭：各位嘉宾，各位朋友大家下午好。非常荣幸有这样的机会和大家分享我对整个世博后上海房地产的一些体会。我觉得整个上海是一个传奇的城市，应该说有三次传奇经历，第一次就是上世纪30年代，第二次就是我们浦东开发，第三次我认为就是世博，以及世博之后。第一次传奇是外国列强强加给我们的，强暴我们的民意。第二次传奇是中央赠送给上海的。第三个传奇我认为是我们上海自己争取的，三次传奇的经历也表明了整个上海城市发展的三次飞跃，而且一次都比一次精彩，每一次都是上海自身的能量在一步步提高。第二次浦东开发之后上海的城建业发展的非常迅速，目前小陆家嘴成为整个上海的一个地标，现在是东方明珠、金茂大厦、上海金融中心，未来还会有一个地标建筑，小陆家嘴就成为整个上海的一个建筑方面，房地产开发的标志，世博之后这样一次整个城市经济建设发展之后，我认为会有新的投资商机，也会有新的城市地标出现，并且将长期造福于上海人民的发展。
今天大概有四个方面的内容，第一个是城市让生活更美好，而房地产业最美好。城市让生活更美好，无外乎关注两个方面的东西，一个方面就是城市建设，另外一方面就是人均生活，城市建设和人均生活都跟房地产业密切相关，所以世博有多美好，房地产业就有多美好。第二点，我们世博花了很多时间很多精力投了很多财力，因为第一次世博会在一个城市中心社区，跟旧城改造相结合。我们上海就是在几个平方公里范围之内进行动拆迁，把世博跟城市动拆迁建设的案例将是空前绝后的。第三个交通等基础设施建设提前十年，目前我们看到上海到处在堵车，正是因为轨道建设，本来应该延后建设因为世博提前了。第四个方面，因为世博动拆迁，所以动拆迁1.8万户居民，272家企业，为了这些动拆迁户有200万平米的商业建设直接拉动了上海房地产建设。近几年整个上海的住房里面配套商品房。最后一个，世博的前期效应早就已经体现了，我们做房地产的一直关注这个事情。02年世博当天宣布世博周边的楼盘利马封盘，不卖了，因为地价升值了。三林板块成为上海楼市板块中最热的板块，受世博的影响很大。
然后再讲后发效应先发效应，我们认为对房地产而言世博的后发效应要明显大于先发效应。动拆迁也好，配套房建设也好都是先发效应。后发，我们知道世博之后这里面的场馆大部分要拆除的，拆除之后兴建的建筑将有几百万平米。我们这边是5.25个平方公里，就算有些建筑保留4、5个平方公里可以兴建，兴建高档商务、住宅是必然的，有钱的企业已经计划打算以后拿这些地盘。第二，轨道交通建设，公共环境极为改善。我们知道整个房地产潜力跟基建有关系，房子本身价值上涨是必然的。2010年最后建好的一些轨道，大概有13个轨道到时会建好。我们发现世博区域可以说是在外患和内环之间区域轨道最密集，未来将有5条线，就是6、7、8、11、13，这将成为轨道交通配套最好区域。轨道交通配套这么好，地价能不涨吗？这是必然的。第三，我们认为这个区域将成为上海的一张新名片，不仅仅是有很多公共建筑群，而且也有很多新的地标建筑。简单做个比较，世博中心14万，演艺中心13万，世博轴25万，比如说大剧院7万，博物馆3.8万，金茂大厦也不过29万，想不成为上海的新地标新名片也难。
第四个我们认为要经过举办世博，应该是整个上海房地产开发和建筑业的环保生态水平大幅提高，很多以前没利用过没采用的新技术都将在这里采用，我们知道开发商在采用新技术方面比较滞后，经过这轮之后会给开发商上一堂课，会有利于整个上海房地产开发商的新材料新工艺的提升。还有大胆的设想，按照现在常规思维，世博举办之后可能成为上海新的会展中心、旅游中心，但是我们认为这有点大材小用，我们认为这个区域还会有更高级别的定位，一个是国际中心，一个是国际贸易中心。这个是整个上海市的大的规划分布图，有四个城市分中心，小陆家嘴(25.83,-0.05,-0.19%)1.7平方公里，目前这1.7平方公里陆家嘴已经没有空地了，但是上海要加速建造金融中心，必然要建很多的高端甲级写字但是没地了。小陆家嘴向东扩0.7平方公里，大约困难重重，动拆迁很难，稍微实验了一下，结果拆不了，居民漫天要价。如果说再发展，我认为世博区是很好的一个选择，可能成为整个国际中心配套服务的地方，因为这个区域有5.28平方公里，在其他地方很难用地清下这地方可能有机会，另外就是国际贸易中心。国际贸易中心现在在虹桥枢纽可能是国际贸易的一个点，但是要想建设像香港这样的国际贸易中心，必须有高端领域配套服务，比如金融，金融服务不可能放在虹桥，有可能放在小陆家嘴，三林居住区未来必将会一军突起，三林将配套世博会。
最后就讲两句话，世博将推动黄埔江的改造，黄埔江改造早就已经宣布了，但是近几年推动非常慢，我们认为世博的成功举办将会大力度地推进黄埔江改造，而黄埔江改造的话商机无限。对很多企业来讲，黄金段条就是商机。今天因为时间关系，暂且讲这么多。
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