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图文：观点交锋对话冯仑
2009年4月14日，由第一财经传媒有限公司主办的“第一财经中国经济论坛”在上海隆重召开。图为观点交锋环节对话冯仑。
罗振宇：各位来宾，欢迎回到第一财经中国经济论坛的现场，下面我们就开始今天上午论坛的第二个环节，圆桌对话，首先有请我们的嘉宾，首先有请主讲嘉宾冯仑先生上台。然后还要请出两位跟冯仑先生PK的来宾，首先为大家介绍的是陈立民先生，他是仲量联行亚太区的董事，他在上海也算是名人。有请。还有一位嘉宾是金岩石先生，PPT上有他详细的介绍，他也是我们著名的“电视明星”。
下面就是我们第一财经中国经济论坛的圆桌环节。刚才我们有幸倾听了冯仑先生一个多小时的演讲，但是在演讲的过程当中他给大家留下两个悬念，第一个关于经济危机虽然他讲了很多，换了很多角度让我们眼界大开，但是有一个核心问题他在躲避，就是一个很俗的问题，现在的金融危机见底了吗？我们可以买房了吗？这一定是他被人经常问到，很无奈的问题，但是我必须要问。第二个悬念，把他经济学家也骂了，把各种各样的分析师、专家、教授、媒体都骂了，所以下面有仇的报仇。有请嘉宾提问。
陈立民：刚才冯总说过，一个男人经历4个步骤，你认为你现在是哪个步骤？
罗振宇：能人？英雄、伟人和圣人。
冯仑：可能，我在90后人眼里是英雄，20后的眼里是能人，所以我个人觉得，我算是一个小小的英雄。
陈立民：这个答案我不满意，你作为开发商算是什么呢？
冯仑：其实我更多的角色是董事长，其实我们是做一个专业的房地产投资公司，并不是简单开发商的角色，如果仍然要这样来看，我认为就是一个能人和开发商的角色，因为我们做了将近20年，会做的时间也就4、5年，之前全叫折腾，不叫做开发，比如在海南，我们今天说炒房、炒地，那不是开发商做的，后来处理遗留问题，这个也是开发商的问题，所以真正的就是2000年开始，我认为我们刚刚起步，并没有比别人好太多。
罗振宇：陈先生你问这个问题有什么深意吗？
陈立民：我们应该向他学习。如果你算能人的话，我们算什么呢？
冯仑：你算老师，所以你可以教育能人，是导师。
金岩石：我是代表上海交大海外学院来的，只能说正确的话。你讲的是金融危机，我刚刚从美国回来，美国两大房地产商正在合并，这是金融危机带来的一个非常合乎逻辑的结果。在前四大房地产公司两大合并，这是美国房地产业。
冯仑：准确的来说是住宅公司。
金岩石：对。在美国房地产业应对金融危机的现象，你能不能告诉我，中国为什么没有发生这样的现象呢？
冯仑：这个并购重组效率和成功可能性，实际上在商学院你们都学过，特别依赖一个治理基础，在中国能够规范透明按照市场方法来管的并不是说特别大，大部分作为一个纯商业机构他的发育还不够，为什么？中国6万家所谓房地产公司，真正上市A股150家，综合类还有50家，在境外、大陆做房地产的还有40、50家，准备上市的还有40、50家，加起来是300家，最可能发生故事的是这300家，但这其中的障碍是非常多的，比如跨境就不太容易成功，国内的地产公司即使是A股本上市公司，做重组也有很复杂的审批程序，由于我们的市场经济没有进入到一个完全竞争的状态和良好的交易制度和法制环境，以及政府与企业之间，如果鱼都不能自由游泳的时候，他们之间拥抱的机会非常少。
金岩石：就在两年前经济非常好的时候，王石代表万科收购南都，在经济繁荣的时候出现过兼并，但是为什么在经济萧条的时候，反而没有兼并，是不是房地产商之间存在落井下石呢市？
冯仑：娶媳妇的目标都是为了幸福，因为萧条以后对娶媳妇能不能幸福带来疑虑，所以现在在结婚登记的比例已经在降低了。
罗振宇：刚才冯先生用的比喻说他比经济学家等通俗说这样一场金融危机，金先生你代表经济学家说的比他更通俗一点？
金岩石：经济危机刚才冯仑讲的都不是主要原因。其实经济学家有两个解读，一个是比较流行的，是少数人策划的一场阴谋，而且到现在这个策划人还没有找到，比找本拉登还难。另外一个就是我们比较相信的，这个世界变了，如果世界财富比喻成四条腿的桌子，一个是实体经济，另外三条是三张纸，它构成了基本架构，出现问题是出现在这三张上，他的背后有一半就是房地产。
罗振宇：有人说格林斯潘是罪魁祸首，金老师说是房地产商是罪魁祸首。
冯仑：地产商自己称自己是三陪小姐，比如说扫黄的时候，没有人心疼你，比如说金博士。
陈立民：你做开发商明显是利润非常高的，你如何面对老百姓的拷问呢？
冯仑：所有的媒体包括消费者大家看地产商赚钱多，其实很有意思，只看见嫁女儿，没有看见养女儿。刚才我已经讲到，如果你研究这个报表，万科去年全球最大住宅公司政府拿走70亿，投资者、股东只有40亿，如果你放到10-15年来看这个行业的净资产收益率只有在5%以内。养女儿的时候你没有看见，嫁女儿的时候正好是繁荣的时候，大家都看到了，经济再不景气就没有人再说房地产行业是暴利行业了。
陈立民：我觉得你往美国发展都是房地产，商业中心，准备把中国的企业都带过去。
冯仑：包括仲量联行等他们在研究房地产行业，就是我刚才讲的在GDP8千美金以内的时候，住宅是一个明星，所有的房地产市场都围绕住宅做，GDP8千美金以后，实际明星逐步会转到商业不动产，正是因为这样一些已经和200年来我们看到的变化，在这个区域内我们认为适时转移比较的恰当。从万通来讲我们也不放弃短期住宅市场，我们只是适当减少量，加大住宅的差异化，用商业不动产来配合中国经济的发展。加上现在的投资环境发生了变化，包括现在银行动商用不动产可以重新化，3、5年都可以，拿物业抵押可以贷到10年，这样的环境变化都会导致发生变化。李嘉诚就是用25年时间左右完成了三分之二是住宅，三分之一是非住宅。新宏基也用了20-30年完成了自己的转型，一半住宅和一半商用。所以这是规律，跟道德没有关系。
陈立民：美国金融海啸以后，办公楼的价格就掉了一半，你现在签这个合同后不后悔呢？
冯仑：我后悔，我的工作是看别人看不到的地方，算别人算不到的帐，我们是在看2013年，不是今天，如果你今天看到一个孩子摔倒，从今以后就不要再走路，不是这样的。所以我们今天签约我们是在看2013年以后，而今天全球的经济学家不管对和错和市场人士都是判断到明年年底或者是后年会有起色。
陈立民：你为什么要到美国去做这件事情呢？
冯仑：美国经济在扩张的时候，他在全球很多地方建了美国中心，他叫做美国汇，韩国人经济在亚洲成长的时候，在中国北京建了韩国中心，德国人在中国投资多了以后，北京还有德国中心，所以中国经济的成长和跟美国的经贸关系的密切，而且中国商人现在去的最多的是纽约，而且中国政府部门的代表团每年有500批次去，所以我们创造这样一个商务活动空间是市场的需要和过去30年资本流动和房地产之间的变化关系是一致的。所以我做的大量工作就是看这些别人不看的地方。
陈立民：你是不是认为自己导演加制片像张艺谋一样呢？
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