吴立范：我们知道今年是我国改革开放三十周年，经济改革三十周年相比，住房的改革实际上是从过去的十年当中才取得了一些突破性的进展，当然我们在解脱了长期以来福利分房的束缚之下，住房的改革随着经济改革的发展，已经成为当前经济社会生活中重要的一个方面，在这样的指导思想下，今年六月份中山大学黄达人校长直接关怀领导下，由岭南学院、法学院、公共关系政治学院和房地产学院各位老师组成了政府的主导作用和房地产社会责任的专题组，经过几个月的研究、调查，初步形成了自己的看法和研究的成果，研究的成果集中体现在这本书上，大家有机会的可以看一下。

　　具体的内容会在书里反应出来，因为时间的关系，在这里只是大概、简要的介绍自己和同事在这些方面研究的结果，今天所讨论的问题是“从国际的视角看我国的住房政策”，主要是讨论三个方面的问题。

　　一、住房政策的目标

　　目标的选择可以说是整个政府住房政策一系列具体的措施、模式及基本出发点，也是理论的基础。

　　二、模式的选择

　　主要是讨论政府和企业在房地产行业当中各自的定位和作用。

　　三、最后简单的谈一下有关房地产政策、措施选择的问题。

　　房地产行业在政府的作用上，西方尤其是美国、英国、欧洲等国家长期以来已经形成自己一套完整的理论和政策，这些理论和政策会对我们当前制定自己的政策，自己的措施会起到借鉴的作用。

　　住房政策的目标选择：我提出的观点是：住房是否应作为社会福利？

　　住房跟卫生、教育一样是人类基本的需求和基本的要求之一，从政府的角度作为社会福利来看，这是有长期的争论。

　　美国的情况来看，美国的政府在制定房地产政策的时候，考虑的是几个因素，基本的观点是，个人家庭应当对其生命、发展、事业负有基本责任，不应该由政府取代。

　　政府的责任是确保全民、家庭在社会发展中的平等机会，简单的说，举一个例子，从教育的角度来说，政府将教育作为公民个人或者是家庭发展的必要条件，为什么这么说？

　　教育是提供社会、个人发展机会的平等必要条件，免费的小学教育、免费的初中教育、高中教育，义务教育目的是为了提供机会的平等。

　　住房是否会成为公民的权利，该问题在美国认为，不是基本的权利，只有当个人或者是家庭经过自身的努力，仍然无法达到自己条件的时候，而且要经过某种形式财产的测试，因为市场经济规律是强者获胜，有一部分群体和个人、家庭，即使经过自己的努力也很难达到基本的生活条件，这种情况下，政府有责任，有义务帮助这部分人得到基本的生活条件。

　　这部分人得到政府帮助的同时，他们的标准应该是比较低的生活标准，如果现在有两部分群体，一部分群体如果是处于不利的社会条件下，经过自己的努力无法实现自己的基本生活条件，另一部分群体经过自己的努力达到了基本满足的住房或者是医疗、教育条件，这种情况下，得到政府帮助的群体，他们的生活水准不应当超过经过自己努力达到基本生活条件的群体。

　　这是美国讨论的内容，并不是说大家没有争议，政府如何在住房问题上起到应有的责任，刚才说的是基本的哲学性的观点。

　　英国对住房哲学和理念有不同的观点，他们认为住房和教育一样，应该成为公民的某种权利，政府不仅仅是要提供机会的均等，所有的公民在社会上公平竞争，而且强调结果的公平，大家经过努力后，是否可以达到公平的结果。

　　住房问题上，英国政府在战后尤其是二次世界大战后，朝着福利社会的方向发展，也经过了很多的讨论，例如对贫困法的废弃，认为住房的基本生活条件是公民人生存的基本需求，应该得到保障，该保障不一定要经过某种财产或者是某种经济条件的测试。

　　这跟美国政府的观点是不同的，得到政府帮助和保障的标准不一定是最低的标准，可以达到或者是超过经过自己努力获得住房的标准，这两种观点代表了当今世界住房保障的两种观点。

　　对于我国来说，改革开放三十多年来，我们的做法类似于英国的模式，也就是说，政府承担着居民生活，尤其是住房问题上的基本保险和基本责任，住房是采取福利分房的状态，这种福利分房可以说是比较低水平的模式，当时的经济环境下所能达到的标准。

　　随着，改革开放后，福利分房制度得到了否认，我们做了180度的转变，从九十年代初开始，打破过去的传统，由单位负责居民的住房分配改为由市场调节和供应。

　　九十年代后，住房改革确实取得了非常大的进展，而且使居民生活、住房条件得到了相当大的改善，同时我们也看到市场经济并不是完善的分配机制，市场经济这只看不见的手也带来了弊病，因为房价的上涨和居民收入的不同带来了不同的问题，对住房的要求，对政府在住房政策上的要求，也提出了新的观点，对我们来说，政府提出的是居者有其房，这是长远的目标，长远的目标在当前如何体现，政府应当充分的利用市场向居民提供住房，同时向低收入家庭提供住房保障，同时利用市场，政府也要在市场机制出现失灵的条件下，提供居民基本的社会保障。

　　住房政策目标的选择

　　政府和市场在住房领域中如何定位的问题，从美国来看，美国政府基本的观点是，住房应该是家庭经过自己努力，只是对经过努力后不能解决的群体提供保障，因此美国政府的住房模式是大市场，小政府。

　　大市场是说整个居民的住房95%是由市场解决的，政府只是提供不到5%的住房，美国一亿多的家庭中7000多万个家庭是通过市场购买和租赁房屋的，政府的作用可以说是剩余的作用或者是解决低收入家庭的住房。

　　美国政府在保障居民住房作用上，基本上是由地方政府具体管理。政府只是对最低收入家庭提供各种类型的补贴，最低收入家庭的标准，根据该地区中位收入的水平下低于中位收入的比例，例如低于80%或者是70%，这样的家庭就是贫困的家庭，根据政府的资源和财力提供各种各样的帮助。

　　美国是联邦制的国家，地方政府有很大的自治权，实际上在住房问题上，美国政府是中央政府指导或者是主导着作用。

　　目标是每个家庭都可以住上可以支付得起的住房，手段，提高家庭的住房支付能力和增加住房的供给。

　　英国是讲究福利，政府的责任承担的更大，英国是市场和政府并行，政府提供更大范围的住房福利，不仅仅是对最低收入家庭，中等收入家庭也可以享受到政府的福利。

　　我国是二元二级住房发展体系，要充分的利用现有的资源，让房地产公司发挥功能，同时运用各种手段，帮助提高低收入家庭对住房购买能力和居住的水平。

　　住房政策措施的选择：补人头还是补砖头，补人头的含义就是补充需求还是补充供给，政府的政策无非是两种，一种是需求范围，一种是供给，从美国来说，从三十年代到六十年代，政府的作用就是补砖头，主要的做法是提供各种帮助，对公司、企业和房地产商提供各种优惠的条件，使他们导向于经济适用房或者是廉租适用房的建设，从七十年代后政府逐渐帮助低收入家庭。

　　二次大战后，英国七十年代是英国政府大力发展公共住房的时期，政府的公屋已经占到全部住房的1/3，公共住房的建设比例超过了人口增长的速度。七十年代末保守党上台后，实行了住房私有化，将公房出售，让居民自己购买。

　　我国主要是补砖头，强调住房供给，需求考虑不足。

　　现在政府采取了廉租房和经济适用房的政策，包括70%的双限政策，希望在供给上大比例的增加经济适用房和廉租适用房，我们对需求的考虑并不是很充分的，现在市场上的很多政策，例如税收政策、房地产的交易等等都是抑制了需求，虽然从出发点来说是抑制投资需求，实际上会一直到基本的住房需求，尤其是二级市场。

　　政府应该切实增加低收入者对住房需求的实际支付能力，尤其是税收、住房融资方面给予优惠。我们的政策包括地方政府政策，具有直接的干预，由于是价格方面的干预应该检讨，不应该在价格上进行干涉。

　　住房政策是一定社会政治和经济环境的产物，而这种环境的产物又因为革命国家的人文、地理、文化背景的不同而不同，政策的制定可以适应一定时期，可以帮助我们开拓视野，吸取经验，为我所用，通过借鉴可以对今后国家住房政策起到帮助的作用，使住房业可以健康的发展，谢谢大家。

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