2009年2月9日下午，中国企业家论坛第九届亚布力年会在黑龙江亚布力继续举行。新浪财经独家全程直播此次会议。图为北京华远集团董事长任志强。(来源：新浪财经 白鹏辉摄)

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　　2009年2月9日下午，中国企业家论坛第九届亚布力年会在黑龙江亚布力继续举行。此次论坛的主题是“大变局时代下的中国企业”。新浪财经独家全程直播此次会议。图为北京华远集团董事长任志强在“平行论坛：大变局时代，房地产行业的发展趋势”上。

　　任志强：我觉得世界经济危机和实体经济比例失调，虚拟经济和实体经济比例失调之后比重过大，会影响世界经济。中国的问题本来和美国没有什么关系，如果有关系两万亿就没了，大家都指望那两万亿活着呢。那么为什么我们也出现了经济的下滑？我们的经济下滑就是刚才冯总说的去市场化问题。

　　大家都觉得，很多人在指责政府救市，不应该用看的见的手拯救市场。理论是对的，但是中国的特殊性是什么？我们在看得见的时候市场被搅乱了，现在是要斩断这个看的见的手，但是没有人去斩，所以要用看的见的手再去搅和，我们很典型的市场化，大家可能都注重于保障，其实我们保障的是什么？保障的是居住权利，但是现在我们政策要做的是分清财产权利。计划经济了这么多年，我们就做了一条，分配财产。你要分房子要经过我，要给我送礼。他现在不涨了，但是仍然想着这些，我给你保障住房，你还得继续找我。如果完全市场化就不需要了。所以他们在拼命的强调不去保障居住权利，所以所有的政府都不愿意见到这种现象。因为这是一个财产权利，但是住房永远是居住权利，这就对保障什么东西产生了疑问。

　　第二，我们现在所有的动作都延续了奥巴马救市政策中提出的方法，中国政府也是这样做的，所以我们这么多年一直在强调，投机性就是市场化，我只保留自住，自住是什么概念？美国人的钱只能买美国的钢材，中国人是自己盖的房子只能自己住，要是把它变成商品交易不行，那就没有市场化了，如果所有人都是自住房子怎么会有市场化呢？深圳是市场化程度最高的城市。如果从居住在房子里的人来看，没有多少，只有70%左右是住用，反过来，我们再看乌鲁木齐，乌鲁木齐从人住的房子情况看自有化率达到97%，因为几乎没有外来人口，所以外地人只能住酒店，但是恰恰是他的市场化程度有强烈的反差。如果按照现在的户籍人口算，他的缩小化率是最高的。但是恰恰因为他的市场化程度用120万的户籍人口保证了1000多万的流动人口的居住权利，解决了居住问题。本来是一个好事，可是我们不行，我们最怕的是世界贸易保护主义在经济危机后出现。但是我们现在最强调的是各省的地方保护主义和我们的小农意识，这是完全去市场化的东西。

　　这个问题出在哪里呢？我们要生产自住的房子就给你银行贷款，给你支持，给你鼓励，要是生产商品性的，对不起，限制你的银行贷款。从消费上来看，只要是自住型的，贷款的利率，给你首付和低利率，但是如果是投资型的，商品化型的，不行，必须给你高额利率。这就和我们所说的贸易中的贸易关税的壁垒是一样的道理。也就是说，你买外国人的东西就给你加税，买自己的东西就减税。所以这种去市场的程度所有的地方都可以看到，几乎所有的东西都是按照去市场化办理的。倒过来说，我们改革30年最成功的是什么？也就是说，现在我们要做的就是恰恰把改革30年的最成功的去掉，回到计划经济，所以9000多万套房子，名义上的保障。真正需要保障的只有5%，北京不到2%，我们户籍人口是4万，常住人口是1600万。我们根据2005年的人口调查情况看不到5%，1.5%，三年以上的农民工需要保障，那么我们9000万套是什么概念？2亿户城市居民，这个900万套住房，这个比例还在不断增加，像北京，北京如果把所有的保障性住房加起来远远超过20%，那么要保障谁？我们的市场，而且很多市场都在说，我们一个月的工资买不起一平米的房子，我们的第一财经报上连续登房地产刊报，很多教授都说，我们的房价太高了，计算基础是什么？一个人一个月的工资买不起一平米的房子，我说他们愚昧，愚昧到什么程度？如果房价是2000块钱，房价的收入比就在1：6以下，没有人可以想像，你为什么要买一平米的房子？如果你的工资买得起一平米的房子，哪有那么便宜的房子？所以我们的政府官员拼命号召一个月的工资一定要买一平米的房子，现在是68平米，如果一个人一个月能买得起半平米的房子，一年就是36平米，已经超过了一个家庭的收入。假如这个城市的工资买得起一平米房子，就是可交易房，一个人4000块钱的工资，这是一个国际的基本常识，但是所有的政府官员都不知道，所有的媒体都不懂，所有的学者都瞎引用。

　　我们现在还有很多1000块钱的房子，其实我们用的只是70个城市的物价指数，但是全国因为11个城市房价上涨，但是很多地区的房价下降根本没有人知道，还有很多不纳入指数统计的房价已经低得不能再低的，房价已经在1：4以下，还是买不起。那么这个房价到底解决了什么问题？我们从2005年的统计中来看，总的私有住房比例37%，非常非常高，我们现在最少30%的人住不了房子，你要买这个房子，在解决自己住房的同时还要解决其他人的住房。我就没有想到这个成本里还有这么大的水分，我们还解决了北京市2块钱的车票问题，那么这面你要享受2块钱的车票，那边你还要享受房子，我不知道政府都在想什么，我觉得市场一定会萎缩。前年我们大概是7.7亿平方米的销售量。今年的预期都很乐观，但是我觉得今年会超过6亿平方米，就是有些地区降价，经济适用房的供应量加大了，指数也会从最低向上升，我们最担心的并不是这一轮政府采取的措施会让股票上涨，表面上看来是V型，但是会有第二和第三个V型不断进来，因为非市场化的因素没有取消，会掉下来，可能发9000亿的债，过两天可能实体经济又掉下来了。

　　在整个的发展过程中所有人都认为房地产商主要解决的是民工问题，钢材问题，其实他们错了，房地产在中国的GDP增量中占22%的比重，大概有1.8个百分点是房地产提供的，那么对于第三产业的拉动比重大概要超过60%，银行保险业各个方面的比重，房地产占的比例非常大，你可以想想，全国只有房地产这样的行业，其他任何行业有这样的比重吗？汽车行业有多少？所有其他的单个行业不可能找到有5万多亿的第三产业比重，达不到，所以它的第三产业比重调整，政府现在做的是什么？名义上打着是结构调整的旗帜，总的生产量还在增加，电力也一样，我们要增加5600亿的投资，所有的工业对于中国经济和世界经济来说，所有人都不投资了，既然没有人投资，没有人消费，最后钱贬值了，最后损失是什么？损失是所有的经济都在不断的下滑。靠国有的这点投资，或者政府的财政投资，搞一个小V型，又掉下去了。今年发9000亿国债，明年还能发9000亿吗？今年可能有6600亿的收入，因为房地产只要投资，今年必须是下降的。如果要是掉下去变成负增长，意味着今年的1.8个百分点就没了。但是我并不是特别悲观。政府可能还会出台相应的政策，就是我们企业能干的很多，你说服不了我的时候是拿不到消费和投资的。所以在政府和投资者的博弈里，大不了不投了，反过来投资者来说，也可以不投在中国，投在外国，那么对于中国政府来说是巨大的投资损失，所以他如果不出台相关的政策，最后他可能预想的这些都不太可能实现。

　　我们说要取消去市场化的所有限制性条件，不要像小脚老太太似的。放松一点还留一点，如果都是李莲英在管这个东西一定不好，一定要让男子汉来管，比如让李鸿章来管。今年我们大概是3.5亿到4亿，听起来都很可怕。北京去年是1400多万，销售就是800万左右，大家觉得一算帐，按照去年的1400多万大概要24个月才能消化掉，但是2005年，如果回复到2005年的水平，把1400万控制在1年内，关键是能不能把消费启动，消费需求是巨大的，去年我们增加了9000多万，就是增长了，去年比前年增长了1500，这900多万户家庭，不管是政府盖房子还是开发商盖房子。很多人说开发商不降价我就不买房子。不买房子就不买房子吧，你就回去种地吧，跟父母在一起生活，自己独立开发，要不就为了租房子今天搬到这里明天搬到那里，或者没有房子结不了婚，最后老婆也跑了，不买我有什么损失？买了房子是救开发商，如果这样倒过来的话是不是所有人不买东西，买东西就是为了救生产商？你重新回到非市场经济的小农经济。我自己养个猪，自己养个鸡，下个鸡蛋自己吃。现在我们的商业经济逻辑实际上就是这样的，你不降价我就不买房子，真正开发商说资金有问题了，我觉得也是，但是有一个问题，如果是他自己的钱，没有银行贷款，一个月就卖一套房子，就够我吃够我喝了，我举个最简单的例子，大家可能想不到，我这个房子如果是1万块钱，8000块钱就卖，那么降了2000块钱，我得交3000块钱的税，但是如果银行拍卖是8000块钱的话，一分钱都不赚，本来剩5000块钱，拍卖了7000，我为什么要这么傻呢？我自然不会还银行钱。因为他减少了很重很重的税。4.9%的契税都没有了，我为什么还要还银行钱？

　　万科不干。这个楼盘亏了也得卖。但是一个小开发商，就是一个项目，我就忍吧，所以你别以为你跟开发商对着干。一定会以市场化决定价格，可能有升，也可能有降。但是如果用政府看不见的手去硬性介入，就未必了。如果要是在这种情况下，对于我们中国经济，政府别以为减那点税就能亏了，政府说今年1200个亿，今年经济不好，大家不买设备，1200亿是不能兑现的，只有买了设备才会扣除那个，那是骗老百姓。房地产也同样，如果大家在投资下降，销售下降，各方面下降，政府的税收就会下降，北京去年是500多亿的房地产收入，今年估计200亿都不到。那么这个损失，如果拿出200亿用于免税，北京的房地产会反转过来，因为实际上这个退税是非常非常少的，大家可能没算过帐，如果不上所得税的人买得起房子，那个房子就不值钱了，大城市来说，一定是需要纳税人买房子，但是3000块钱能上多少税？这样的话，在6000块钱房子里收到的税比个人所得税多几百倍，我们算了，大概多了120倍，根本不用担心由于退税的影响，而且如果退税是按利息退的话，那是必然的，你要退十年或者二十年，是定额的，今年你买不起房子，明年大学生毕业了，我想，社会上现在这些理论是最后的市场化，如果没有市场化中国不会有今天，中国也不会有未来，市场化如果到今天，为什么我们的制度留不住这些名人？能人？一个国家不照顾穷人是不行的，但是不保护富人这个国家也一定不行，不能说因为有房子，你就是富人，而是有房子，不管这个房子是谁，我要保证你的居住条件，这样我们才能有市场经济，才能有我们今后的未来，但是总的城市化人口一定要注意，全球平均49%的水平，我们想房地产的未来还是有希望的，也许谁下台之后就换了一个新的思维，变成新的市场化。

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