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图文：渣打银行直接投资公司联席全球总裁陈凡
新浪财经讯 “2009复旦大学新年讲坛暨长三角企业家年会讲坛”于2008年12月20日-21日在复旦大学召开。新浪财经独家网络支持此次论坛。图为渣打银行直接投资公司联席全球总裁陈凡发表演讲。
王小卒：由于时间的关系，我们先到这里，大家在茶歇时间也可以问单先生。接下来我们有请陈凡先生作为我们第二位嘉宾。首先我简单的介绍一下陈先生的情况。陈先生现在是任渣打银行直接投资公司联系全球总裁，大中华总裁，董事总经理，他曾经担任过中银国际投资银行部董事总经理，中国国际金融公司副总裁，富国投资基金管理公司副总裁等职务，他参加过非常多的投融资项目，包括对世茂地产，绿城地产，soho中国，以及巨人网络多家公司的投融资服务，帮助包括新浪、搜狐等公司在纳斯达克上市发行。下面我们有请陈凡先生。
陈凡：由于时间的原因，本来今天说这个会场是讲房地产的，我刚刚在一秒钟之前才知道，今天讲的是经济的课题。我准备的都是关于房地产相关的投融资课题。如果大家有兴趣我可以讲讲和非房地产有关的，其实投资这点事弄明白了，房地产和非房地产也就是行业的不同。昨天主办方跟我讲说要讲讲房地产整个国际全球的形势和中国的关系。我考虑了一下我觉得咱们国家现在经济的情况和国际经济形势确实有一定的关系。但是关系不是那么大。所以我主要讲讲咱们自己的事。我不想跟过多的外面的事瞎参合。
由于金融危机，造成了很多企业经济的环境有所变化。我的题目叫做冬天求生存，春天求发展。对于一个房地产公司而言，现在显然是冬天。我们渣打银行一共做过五个房地产项目，在直接投资部里。其中有远洋地产，有soho，有世茂，有绿城，还有一个是叫风尚，风尚地产是南京和北京的项目公司，他主要是做环保类的上市公司。目前为止，在香港上市的几家表现相对比较好的有规模的品牌公司当中，我们占其中的4家。为什么说冬天求生存，春天求发展呢？主要是现在房地产企业面临几个方面的困难，一个方面是资金比较难，另一方面融资相对来说比较难，而且负债率比较高。很多地产公司甚至面临破产和生存方面的困难。一般的大公司现在还好。房价现在普遍在下跌。但是销售的总量在下降。所以呢地价也在低，相应的地产公司的股价也在下降。现在目前为止的一些地产方面，主要是消费者的信心在下降。商品房的市场，总的来说，特别是中高端的商品房市场，现在不是特别的理想。福利房的建设，实际上最近中央和国务院的一些政策，特别是地方政府对于福利房的推荐力度还是很大的，但是不幸的是，老百姓买房子，现在基本上还是持币观望的心态。但是从银行、到相关企业、到地方政府、到农民工都普遍受到到了影响。前几天国务院一个新的国务院三条，这三条从资本市场上来看，是对房地产的一个整个国家政策有一些调整，但是还是遮遮掩掩不够彻底。
也可以理解，北京很多的部委，特别是很多科室，他们早年因为一些研究人员的误导，导致过去两年出了很多的政策，这些政策，把中国一个高速发展的房地产生产生生给打趴下了，中国的媒体也今天这么说，明天那么说，总的来说在调整当中不能调整速度过快，否则的话，信誉就出现问题了。实际上我们仔细看看房地产，我一会儿会把这张图解开来讲，由于我们过去两年多来，大概有两百条左右的政策变化，给中国的经济，特别是中国的地产经济和各行各业带来的负面的作用还是很大的，但是这些东西，其实我不想说的那么具体，或者是那么数字化，主要是想说说，这些东西是怎么造成的。其实今天大家说突然政策过去了，会不会过两天政策又翻过来了，这个是很可怕的。今天很少有人回忆这个原因是什么？实际上这个原因正是导致我们政策误导的根本原因。我们过去两年当中有很多政策都是错误的，而这些错误的政策在不断的渲染，最后误导老百姓把钱放起来不买东西了。我们中国的经济和美国经济是不一样了，美国老百姓本身就是负债花钱的，而中国老百姓本来很健康成长的，然后大家说狼来了，然后把老百姓都吓回家了，不敢出来了。最后经济不行了。
我们看一些传统概念，第一个概念在过去的两年，我们一直讲福利房和商品房的概念。其实商品房本身和福利房是有本质的区别的，这两个本质的区别是由不同的载体负责的，一个是由市场负责的，一个是由纳税人交完税由政府负责的，福利房本身和市场就没有什么关系的。比如说地铁、公共交通，这些东西我们称之为福利。实际上公共交通也好，地铁也好，甚至火车也好，大家都是要花钱买的，但是相对来说便宜，因为政府在里面补贴。政府的钱从哪里来呢？很简单，政府的钱是从老百姓，特别是企业纳税以后来修地铁的，比如说香港，95%以上的老百姓都去坐地铁，香港的地铁是非常发达的，他很方便。我们现在包括在北京和上海我们的地铁非常不发达，政府应该玩命的修地铁，但是我们的政府鼓励老百姓买汽车，这个是方向性是错误的，因为我们的路是有限的。这是一个很核心的问题。我要提出的问题是什么呢？在过去的两年里，我们每天说一定要把宝马和奔驰的价格，一定要降到坐公共交通的价格或者是面的的价格，这是不可能的。但是这种不可能发生的事情，就在改革开放的过程当中，大家的认识混淆的过程当中就发生了。比如说，美国的天安门广场旁边的东方广场，这个地方平均一平方米的建筑面积，政府卖的地价就可以卖出2-4万/平方米，这块的房价就不可能卖到1万块，你怎么可能要求奔驰宝马的价格压到自行车的价格呢？而到现在为止，以中央电视台为首的新闻媒体，都在向老百姓归吹说东西太贵了，我们老百姓买不起， 应该把房价降下来。大家坐飞机的时候，大家都想坐头等舱，但是都想坐不见得每个人都可以坐得起，因为他的价格贵。你是根据财政收入选择不同的地方。但是我们现在就鼓励所有的老百姓在特别好的地方住经济适用房。比如说在北京二环的地方他要拆迁，他说我必须还要住在这里，因为我祖祖辈辈都住在这个地方，实际上他在任何一个发达国家都不可能发现的，任何的一个国家在拆迁的时候，都在说给低收入的人比较好的房子，但是放在比较偏远的地方。我觉得这是第一个误导，说一定要把房价降下来，不降我就不买，你爱买不买。我们说市场的力量，不是某几个人就可以把市场灭了。第二我们在过去的几年里。一直鼓励中国的老百姓所谓居者有其屋，不鼓励居者有屋住。特别是我们现在有两头，一头是普通的老百姓低收入阶层。他说我是居者所以我一定要有其屋。其实某种意义上来说并不是很现实的，我们说车的问题还好办，但是居者有其屋，特别是有好屋子。在一个发达国家当中，一般一个中产阶级的老百姓，他买一个房子要25-35年支付银行贷款，这25-35年里，他只是居者有屋住，这个房子并不是他的，只有他把贷款还完了他才真正的拥有这个房子。
另外我们现在有一些小年轻刚刚毕业，挣了2000多块钱，就要直接买一个好地点的好房子，这种东西都是不现实的，因为你对社会没有贡献，社会对你的劳动和贡献不确定的时候，你会有这个收入，你只能啃你的爹妈。这个基本的道理大家应该知道，社会的财富分配，实际上是一个阶段的分配，对于正好赶上好时候的人，他在好的时候买了这个房子，他就永远了屋了。现在在居者有屋主是比较理想的状态，包括新加坡、香港，他们都是居者有屋住而不是居者有其屋，这些房子都是政府提供的廉租房，而不是经济适用房。什么意思呢？现在我们的建设部提出拿出钱来盖经济适用房卖给老百姓，这是不对的。因为国家的土地资源是非常有限的，我们土地资源被占领以后，有70年左右的时间，不能再产生地方政府的财政收入。我们很昂贵的土地资源，不去换取税收盖更多的廉租房的话，而把这些地方卖给少数人，特别是政府的公务人员，因为地是免费的，他可能用低于市场价格的50%买到这样的房子，他们住进去。我不想说这是什么腐败，但是起码是对国家的税收或者是国家资源的浪费。所以实际上在国外这种经验是非常现实的。我给大家讲一个我自己的一个实际的例子。在加拿大读书的时候，我读MBA的时候，当时我是靠贷款生活，这个时候，因为我们学生都是可以去申请廉租房，而廉租房是特别好的房子。什么概念呢？我的街坊每个月交2000美金一个居室，我要交100美金，而要是找到工作以后，我第二个月以后，我的房子就升到2000美金了。政府把这个作为一个收入，他随时把这些房子可以租给这些有可能产生收入的人。当然我们有不同的人，有的人不能产生收入，政府就有新的项目给他们，这些人不应该拥有房子，而是拥有房子居住。不应该是居者有期屋造成政府资源的再次浪费。
第三，大家都知道，我们投资股票，投资企业，投资各种各样的东西，甚至投资古玩这都是正确的事，但是如果我们投资地产，大家就会突然认为这是一个投机行为，甚至我们认为这是不好的。有很多新闻媒体，大家一讲到投资地产就是犯罪。我给大家举两个例子，第一现在我们的中央政府，特别是银行货币政策，对于买第二、第三、第四房仍然采取的是歧视性政策，而这个出发点是什么呢？认为老百姓连住的房子都没有，你怎么能拿银行的贷款做投资呢？这是政府官员从消灭贫富差距的想法，他的出发点是对的，是好的。但是他忽略了一个重要的问题，你可以把钱借给企业生产，做给挣钱公司去投资，但是不能借给个人做房地产投资呢？任何一个居住的地产，或者是商业地产，他既有居住的属性又有被投资的属性，如果把这两个东西对立起来。比如说我们买一个珠宝，珠宝有一个装饰的属性，但是也有一些是有保留的属性的。我们说邮票有一个邮费的属性同时又有一个集邮的属性，你把这些东西对立起来是不妥的。老百姓买贵房子，他买4万块钱的房子跟你贷款买房子，这样是好事，因为这些人的收入也是相应的。而这些房子，穷人买房子，你就是把贷款贷给他，他也没有能力去买4万/平方米的房子。我发现中央电视台在这方面他的新闻记者，由于自己专业上的不思考，他就大量的误导这种概念，这样的结果是导致了我们这些坐在办公室里面的这些小科员和政府官员，因为他的收入阶层也可以特别体会到低层老百姓的真正的想法，所以他制订政策的时候，他没有别的新闻信息，他只能靠中央电视台，和新闻报纸。这些新闻的来源都是大学老师和研究单位，很少有生产一线的企业家，导致了这种误导形成了一种循环，过去的两年当中，就把一些特别简单的概念弄的非常的糊涂。我的儿子10岁了，他都跟我讲，他们怎么那么糊涂呢？我说不是他们糊涂，主要是你爹糊涂。
再接下来我讲一下开发商和投资商的概念。大家都知道，现在大家一提到开发商牙根就痒痒，一提到任志强、潘石屹，恨不得把他吃了。我觉得这种愤青也好，或者是这样的东西也好，这都是这么多年被忽悠的原因。当然我会讲，这种东西是怎么来的，为什么会产生这样的东西，这和我们的文化根基有关，当你们设想开发商是什么东西？开发商只是一个资源配置的咨询公司，这个咨询公司左手是土地，右手是贷款，然后承包公司，然后销售给老百姓，我们能不能这么想一个问题，假如我们回到30年前，我们大家住的房子怎么样，我们文化大革命的时候我们的校舍能不能这么好。这些东西是谁做的呢？没有开发商作为一个制片人的话，我不知道导演怎么样可以拍出电影。没有一个总的人作为一个总调度，总指挥是不行的。你们看交响乐的时候，他108个人，他的指挥是非常重要的。开发商也是一个劳动力者，不要把开发商看成牟取暴利的吸人民血的刽子手。大家一说开发商就想到他们如何榨取人民的血汗。他们盖的房子很贵，但谁让你买了，这是一个商品社会，你买一杯水15块钱，我也买了，因为我口渴。但是你既然买了，你就不能骂人家。投资商也是，我们投资什么都行，但是一投资地产，我们就觉得他应该捱揍。我就不明白。其实外国投资者对中国投资，他第一步主要是对贸易上的投资，因为他对你的法律不熟悉，第二是他投资实业，因为他放心你的环境，然后他投股票，最后他才投不动产。因为这些东西在那里是不能走的，你要是把他轰出去他是没有办法的。他只有相信你的法律环境非常健全了，他才会跟你玩。一个国家改革开放30年实际上是表明了我们社会的进步、国际化和稳定的象征，而不是一个倒退，所以不要把投资地产认为是十恶不赦。
大家知道我们每年有2.8万亿房地产总投资额，这里面外资投资总额不到1.7%，这还是新法规出来之前的，在新法规出来之后，基本上他们都洗洗睡了。
在这样的情况下，你想想有多少钱是国外的热钱呢？因为人民银行的人大多数来自五道口研究院的，当然我不是说五道口研究院不好，我觉得他们应该具体研究具体分析，能不能看看这些钱那里来的，到哪里去了。如果你连韭菜和麦子都分不清楚的话，你就不要在农业大学教书，否则你会误人子弟的。
现在我们说房价高不高？确实是高。首先房价高对购买房子的人不利，但是你要看什么样的人买。如果说他是对房价不敏感的人，他并不觉得很贵，这个东西对他来说是奢侈品，高了以后，各种各样的税收都来了，这些钱给政府了，政府拿这些钱盖福利房，修铁路，修公路。这对地方政府来说是好处，房价1/3来自于地价，高的地价，像北京、上海、杭州这样的地方，前几年都是高地价，这有什么坏处呢？这没有坏处。
我们不能说老百姓既要好的房子又要房价最低，这是违反客观规律的事情，而这种事情我们在中央电视台上，各大报纸上，频频的没完没了的说，这是我们在误导我们的消费者，这就是我们的经济走到今天的一个原因。你误导消费者的话，我也喜欢占便宜，但是这种东西可能实现吗？你就等吧，你等到最后房子没弄到，钱还贬值了。
其实房价和地价是一个相对的东西，所谓的商品房不存在所谓的房价高低，只存在你是不是愿意买，我们拿出一些数字来说，我们中国的商品房房价是不是高。我们做了全球12个城市的房价比较。我们现在在上海、北京平均房价是2000美金，这是2006年的数字分析。我们做投资了时候，我们做了一个100万美金的报告，专门把全球很多的数字，包括消费、收入，各种各样的相关数字做了比较，我们发现北京2000多美金/平方米，像纽约地区是1.2万美金/平方米，实际上在同档的房子来说，我们还是可以接受的。
我同事讲到另外一个房地产泡沫和福利房泡沫的问题。我认为泡沫这个概念是属于一个非常不科学的定义。这样的一个定义其实是不负责的，什么叫泡沫，当你的供大于需的时候，而且这个东西最后没办法的时候，产生泡沫，现在房子卖不出去是有泡沫了，这个泡沫是人为的，因为我们的货币在口袋里。我们中国的老百姓，我们当时为什么做房地产投资，我们是基于两个基本的出发点。
第一个是中国的城市化，城市化的过程一定有住新房的概念，这个概念80%-90%是住福利廉租房，也有一部分少数的逐渐富起来的少数人，这些人可能就要住我们所说的商品房，这样的话，商品房的新房，像万科这样的房子盖中低档房子的，他们的市场在这儿，量非常大。第二类，我们认为我们的老百姓随着收入的增加，随着GDP每年的增加，现在已经是1.3万多一年了，这个时候一定有相当一部分人是要住好房子的，要改善自己的居住条件。
我们知道7500万的中国老百姓是个人资产100万人民币以上的。这些人是要改善房子的，他们的收入增长速度在25%以上，远远高于GDP，这些人就是要住好房子。中国还有第三个房地产发展的动力就是投资，因为中国的老百姓可以投资的东西不多，你说做期货现在不敢做，你说衍生产品，我们连一般做股票都被套在那里了。实际上房地产投资是我们中国很重要的生产动力。
所以有了第四个误区，我们现在中央政府鼓励你买新房，但是不鼓励你买好房，这实际上也是错误的。你们会发现银行贷款做房子，当然中国人民银行在紧缩贷款，最近刚刚开始放开。但是股本投资就不行，银行信贷就行。我就觉得这几年做房地产的人，他们真是不容易。
出口企业我也总结了类似的东西，有7个让大家感觉困惑的地方，你会发现这些东西来源于那呢？就是来源于两个基本的东西，第一，我们认为出发点是好的，但是选择了错误的路径或者是方法。因为他坐在办公室里不了解实际的情况。当制订政策的人在制订这200多条政策的时候，他的出发点就是一条，就是消灭贫富差距，希望广大的老百姓住上好房子，有房子住。但是他没有想到，90%老百姓有房子住，第一他只能住福利房，这个活只能是政府干，你不能说是因为开发商不干。那么应该政府干这个钱从哪里来？只能从纳税来，你如果把开发商和企业卡死了，他没有钱纳税了，你不卖地，没有土地出让金就会出现这些问题。
我们仍然要采取大家靠劳动致富，不要说富人是可耻的，而应该说致富是光荣的。这次胡锦涛报告当中也讲了这一条。我们共同致富有两条道路，一个是杀富济贫，还有一条是走邓小平的道路，让大家共同富裕起来，而不是打土豪分田地，那样的路已经行不通了。再一个我们要鼓励人勤奋致富，这是很重要的。
因为在过去的一年里，有一亿多网民在网上骂。他们收入低，她们没什么事，就有时间上网，很多制订政策的人，他们居然把这些人看成是所谓的老百姓，每天根据网上的人投票决定政策，这就很可怕了。我觉得像中国的社会，不要学习所谓美国的民主，因为根据教育程度的不同，我始终认为在这个社会当中还是应该有一个阶层的人他们是真正带动我们这个社会向前领头的，这就是我们伟大的中国共产党，他们是我们劳动人民的先进份子，他们的智商和情商要更高，这样制定出来的政策才可以更符合实际。
我这里有一张图，这里特别要命的就是专家和学者。我给大家讲一个实际的情况，我认为我们中央各个部门的人，如果有可能的话，每一个人跑到地方去，到杭州市或者是到杭州市某个区做五年区长，主管开发业务，再回到主管部门去做，这样才可以更加贴近我们的企业，了解当地政府的需求，而不要闭门造车。
最近中央电视台也在不断的说和不断了讲，在逐渐的调整这些概念。我们再看开发方面，第一是开发商本身要受到一些影响，投资要泡汤了。建材行业要受到影响，同时我们的融资、投资负债率非常高。同时资不抵债的情况也开始发生了。现在美国的三大巨头，直接的影响就是一个公司有10几万的工人，他们的间接影响就是几百万工人。如果中国的开发商不行了，他们自己的公司，再加上相关的行业公司的工人将有多少人失业。这将是多大的事。由于我们整个行业崩盘会导致一系列的问题，我相信我们经过两年的探讨以后，大家终于把一些特别简单的问题逐渐想明白了，只不过现在还需要一段时间，我个人比较悲观，我觉得我们的政策完全到位要等到2010年下半年。
09年上半年仍然要处在一个大家要不断的讨论的。比如说这次二手房贷款放松，他这个政策大家仔细的琢磨一下，我听了新闻他的意思是说，如果你没有买够一手房平均面积差额那块，那块的联系按照一手房的利息贷给你。我觉得你既然要做那就大大方方的，你不要扭扭捏捏。一个真正的爷们要勇于承担自己的错误，因为人非圣贤，一定会犯错误的，犯了错误没有关系，改了就是好同志嘛。
所以我认为我们现在贷款的政策是一定要到位的，另外一个要把整个环境调整过来，其实并不是一件特别难的事，其实就是要中央电视台组织一些讨论，要把这些概念澄清了。因为老百姓觉得现在房地产还可以降，觉得我们的房子买贵了。但是他不知道你出什么钱只能买什么房子，你不可能出6000块买6万块钱的房子。我觉得到明年的下半年，房地产市场会逐渐的回来。
但是现在有两个特别重要的事情，一个是给地产公司松绑贷款的问题，我觉得这个问题应该走向正常的过程，第二，其实上海曾经做过一段时间，就是你购买房子可以抵消一定程度的个人所得税。其实为什么要有房地产的REIT，就是买REIT的人可以拿额度冲抵所得税。国家一定会鼓励老百姓购买房地产投资的。
正常一个房地产应该是50%是贷款，50%是股本投资。这个时候应该鼓励老百姓买房子免税。另外要鼓励开发商从银行贷款，一旦他四证全了。
从某种意义来说，我们可以把房地产这件事情也作为我们过去几年的学习过程，我们有不熟悉的经济规律和市场情况，我们讨论的过程当中要吸取教训。特别是要汲取左的教训。
因为左的思想是特别有市场的，大家一定要动脑子，当年打土豪分田地是为什么？为什么最后又人民公社好了，这和互联网的商业模式特别像，其实很多东西就怕往深里想，一想明白了，还是觉得可能现在趁着低谷买房子很合适。有一些开发商是奸商直接送到班房里吃窝窝头是没错。但是凡是负责的开发商是值得我们尊敬的。
比如说我们风尚地产，他是中国第一个全环保低能耗的房子，他是从北欧学来的，它的房子实际上就把地热埋到墙里和地板里了，当时是01年的时候，他用了三个月做广告，说冬天告别空调、暖气，这个听着多好？最后都卖掉了。
他到南京卖房子的时候，他说我的房子可以卖7500一平方米，人家都说你别下车了，JSC是一个特别可以编故事的，他非常的会投资，一定要买便宜的，他使劲压企业的预测，他把企业预测压到5500，企业不跟他玩了，然后美林和我们进去了，他说我们可以预测7500一平方米，最后他卖掉23500一平方米。买这个房子的人都要写申请，要有保人，要写你对风尚企业的认识是什么？你为什么要买这个房子。这个成了宣誓了，大家都在抢，因为他就有50套，大家都在抢。为什么？老百姓是要住好房子的，要住环保的房子，要住这种非常非常好的房子，对健康和节能有好处。
接下来的时间大家可以提两个问题。
提问：未来的房价走势如何？
陈凡：我觉得我今天的课讲的非常的失败，您问了我这个话就等于我没讲。房价的走势，第一，谁要告诉你他可以预测房价走势，基本上这个人就是忽悠你。第二，如果你问我个人的观点这个房价是什么走势，但是我觉得房价还需要一个低谷和平稳。随着我刚刚说的八个问题，大家逐渐的从一个“明白人”变成“傻子”都认识到的时候，到那个时候，当大家都取得共识的时候，房价会回到一个正常的状态。什么叫正常状态，付的起的时候，那个房价就是合理的。你说未来宝马的走势，奇瑞汽车走势怎么样，夏利汽车走势怎么样？这个价格和你未来所需要的产品是有关的。
提问：你今天的题目是房地产企业冬天求生存，春天求发展，春天在什么时候？
陈凡：现在房地产冬天的三九已经过去了，已经开始要立春了。因为最近国务院的政策是一个信号，但是还没有到立春，什么时候二套房解套了按照，就立春了。大概最早在明年下半年最晚到后年春天就要来了。春天要做三个事，第一要锻炼身体，第二是学习，这年代什么都是下车，多到复旦大学来学习这是很重要的。学习是思考，为什么很多人弄不明白，因为他不学习。第三要把内功好好练练，企业内部现在还存在很多的问题，而这些问题你不趁着冬天解决，春天来了你就忙着干活去了。你要把各个方面的问题好好的梳理一下，东北一般冬天的时候都是不干活了，而在在家里好好和老婆谈谈家里的事。
提问：你能不能评论一下万科在这次房地产泡沫当中他的策略状况？
陈凡：万科的问题比较敏感。我不愿意触及任何上市公司的股票，这个不合适。关于泡沫的问题，我讲的很失败，讲了半天的问题，你还在问我，政府什么时候把它刺破。首先问您一个问题，什么叫房地产泡沫呢？
提问：所谓的泡沫就是大多数人不能承受这个价格了，当然还要看通胀的指数了。但是还有另外一个就是有需求的泡沫和供给的泡沫。我觉得这个泡沫是双重的。
陈凡：首先您第一个概念是说，您说泡沫是大多数人买不起的时候就是泡沫。这个东西是两说的，你比如说福利房，大多数人都应该住福利房，而不应该买4万块的房子，你告诉我一下，中国老百姓猴年马月可以大多数人买得起房价在2万块钱以上的房子，可能要二十三十四十年，但是你不能说这一段时间我们都在泡沫当中洗澡。
这个泡沫是分层级的，比如说100万年收入以上的人，就不一样了。我们现在定义泡沫的时候，都是把两个完全不相干的事情混在一起了，一个是载体，一方面是95%的老百姓，另一方面是5%不到的中高档商品房。你不要把两个不同数学空间的问题混到一起来讲，因为你取得样品不一样，你就无法做统计。
第二你说供需两个不同的泡沫作用。实际上我们如果给泡沫做定义，我至少可以拿出12种定义来，但是我觉得泡沫对我来说最实际的，特别是更多买房子人更实际的，首先政府是扎不破这个泡沫的，政府可以把这个市场打没了，比如说用非常强硬的干预的手段，但是那不是打破泡沫，而是把市场打没了，因为泡沫是市场的行为。
比如说你买房子，你收入已经够了，这个房子在够的层面上，但是这个房子特别多，这个叫泡沫，而且房价普遍让你接受的情况下，房子供大于求，这个叫泡沫。而不是说你接受不了房价的情况下是泡沫，那个是混淆是非。不知道回答你的问题没有。