2008年12月18日，由《国企》杂志社主办的“国有企业的应对策略高层论坛”在北京召开。新浪财经独家图文直播本次会议。图为北大经济研究所副所长冯科发言。(来源：新浪财经 胡秀岩摄)

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　　2008年12月18日，由《国企》杂志社主办的“国有企业的应对策略高层论坛”在北京召开。新浪财经独家图文直播本次会议。图为北大经济研究所副所长冯科发言。

　　以下为实录：

　　主持人：下面有请北大经济研究所副所长冯科，他言的题目是“金融风暴下房地产市场的对策”。

　　冯科：非常感谢主持人的介绍，也谢谢大家的耐心，坚持了一天的论坛，非常疲惫，我想我下面讲的内容是大家非常关心的，房地产价格的趋势是怎样的？第二，什么样的产品可以买？

　　讲到房地产的话一定跟宏观经济脱不了干系，房地产行业在我们国家被放在第三产业，而金融危机一定会影响到第三产业，而第三产业还是为制造业服务的体系。而房地产在金融危机体系下怎么看待呢？大家今天讲了很多金融危机方面的事情，那么怎样判断它对实体经济的影响？如果从欧洲和美国来看，GDP每下降1个百分点，就说明金融危机变成了实体的经济危机了，那么来判断我们08年跟07年相比，从11.9%，如果按照世界银行预测下降到9.3%，这样房地产行业也会受到很大的影响。

　　因为房地产跟宏观经济的关系很密切，是什么样的关系呢？经常一个比喻就是主人和小狗的关系，如果小跑开了主人100米、200米，说明这个小狗疯了。另外房地产本身这两年也存在着泡沫，正常也该回归了。地经济增长周期不可能永远向上，目前已经是中国理事上最长的经济增长周期了。另外金融危机中国难以独善其身，所以房地产的价格必然会回调，而股市从6000点下降到1800点，已经非常厉害了，而我们房地产的指数按6000点计算还在5000点上下，还有很大的空间，那么有没有大的降幅？我们国家的调控政策是想让大的房地产发展起来，让中小的退出市场，最后的结果可能是大的倒了，中小的幸存了，这是我们对房地产趋势的一个简单判断。在这种驱使下房价价格会继续下降，尽管我们有刺激措施，这种刺激措施也不是一天形成的，房地产的价格变化一般会滞后1-2年，现在的下调是前几年累计调控的解决，这是我们对房地产价格趋势的一个判断，现在远远没有到达。

　　对于国家、对于企业、对于个人来说，在金融危机情况下如何作出对策、决策或者投资的判断呢？我想花点时间跟大家讨论，在这种情况下我们如何理由房地产行业对国民经济的重要意义，我们建议启动中低价房地产价格来应对金融危机，因为房地产行业直接拉动57个子行业，它既是消费品又是投资品。我们北京买一套房子200万，买一件衣服、买一部汽车不太可能超过它的价格，这是一个人一生当中的消费，实际上美国的今天是我们的未来，中国也是首先走出低谷的一个国家。但是我们对房地产的问题上一定要谨慎，当然我们很希望用技术创新拉动中国的经济增长，能够让中国经济更加环保，但是我们也要面对现实，我们在资本、技术、信息、劳动、土地等生存要素中，我们的技术、信息不具有优势，而我们还是劳动力很禀赋仍然是我们的比较优势，因此也规定了我们在未来一段时间里不要好高骛远，应该要让资本、技术、信息、劳动、土地等几个行业聚拢起来，哪个行业能把这些产业聚拢起来呢？那就是房地产行业，房地产企业吸纳了大量的资本，我们的金融体系不完备，金融配置资源效率很差。另外房地产的建造至少吸纳900万-1000万的劳动工人，如果市场经济能解决的问题政府没有必要把它去除掉，政府设想用铁路建设替代房地产，这里面存在一些问题和困惑，我们的投资对GDP的拉动占比已经达到45%，继续加大投资的占比会挤除消费，只有房地产这个部门才能更好的把投资转化为消费，才能把国家的行为、公司的行为和个人的行为很好的结合在一起，所以我们仍然要注重，怎么做？我认为把销售量做到最大这才是关键，08年的房地产销售大概是07年的1/3，房地产最怕是什么？拖延，因为它最大的成本是财务成本，用35%的钱贷款65%来营造一个项目，更多的企业可能20%是靠自有资金，80%是靠贷款，你拖一天你的利息是巨大的，很多房地产老总都会说，“一天不见了一套房子”。所以对于房地产企业来说就是最大限度的快速出售房子，所以他们到了一定时期只要是有利润或者是微亏损，一定要促进成效量。

　　而对于个人来讲我们应该怎么做？在什么样的时机买什么样的房子？这个问题相当复杂。第一，中国房价趋势受很多因素的影响。我们再来看房地产本身是一个区域细分市场，在北京不同的区域就会不一样，很难一概而论是涨还是跌。从大的角度来看房地产价格趋势要看所在区域的稀缺程度，房地产跟民航业的区别在哪呢？它是一种具有垄断不可替代性的产业，比如我旅游可以不坐飞机去，但你不可能说住在街边，就不住房子了，所以它具有不可替代性，所以这种特性又决定了它具有投资性。

　　房地产政策是短期继续面临挑战，而对我们个人来说怎么办呢？大家都很想知道。对于个人来讲房地产这个产品确实是好的投资产品，在1973-2004年这段时间在美国所有的投资中，唯一只有房地产投资是正数，其它的都出现了负数。所以假定我们的对外管制不放弃的话，价格就会很快上来，但一旦管制放开，允许到欧洲、美国、澳大利亚买房子的时候，有一个比较，发现他们的价格比我们更便宜，也许我们的价格会面临下降的趋势。这取决于这个假设，而没有这个假设要看几个因素，中国的工业化只完成了47%，跟发达国家相比只走了一半的路，工业化一定会带动城镇化。而如果讲工业化的进程的指数设定为100的话，我们大概工业化的进程只有31.6%，还有很大的发展空间，这是长期看好的趋势。再从土地价格升值的趋势来看，土地价格作为房地产的一个成本，长期价格看涨，为什么？因为征收土地建房子就要给农民更多的补偿，随着农村土地流转的推进，农村土地补偿费用会上升，这样来看房地产市场问题不大，但短期来看它存在着泡沫，存在着企业基本面的恶化，存在着金融危机的冲击，它一定会面临往下调整的趋势。因此大家要有耐心，要多看、少动手，成思危委员长的乐观判断是至少到2010年才开始碰，我个人没有那么乐观，因为这次金融危机不像上次金融危机是小面积的国家出现了问题，而这次是我们的“客户”出现了问题，最具有购买力的美国和欧洲出现了问题，所以我不那么乐观的认为危机那么快就结束了，而房地产市场大家一定要有耐心，再看一看。

　　这大概就是我对金融危机下的房地产市场前景的展望。最后讲一点我们的政策恰不恰当？我觉得是值得商榷的，建设部讲要投入9000亿建设经济适用房。我觉得这里面存在两个问题：第一，如果我们的存量2/3拖的太长容易引起金融的坏账，应该迅速的消化，只要房子卖出去完成经商的一跃，把一切的问题就会解决掉，如果卖出去就会拖延形成坏账，如果政府投资把民间的投资挤掉这未必是好事。第二，我们建的经济适用房并不是给了最需要的人，往往是跟政府有各种各样关系的人才能拿到这样的房子，不能保证这个公正性。

　　所以我更赞成把这9000亿投到廉租房上。从这个意义上讲我们要非常的谨慎，这9000亿的启动要非常谨慎。廉租房我更赞成，只要把持你的压力才会挣钱，我们远远没到福利国家，我们要防范掉进中等收入国家的发展陷井，也就是拉美国家30年前的问题，他们那时候政府要向企业提供更多的公共产品，向企业收更多的税，从此拉美国家进入了经济停滞增长的状态，所以我们要让大部分人都有生存的压力才能发展，仍然用小平那句话：发展才能硬道理。如果中国的就业率和增长率维持稳定的水平，中国不可能获得平稳增长。所以我们要非常清楚的认识到这些问题，最后我把我的观点总结为三句话：

　　第一，要把启动中低价格的房地产市场作为应对金融危机的首要策略。

　　第二，我们要在实现产业升级的时候不要丢弃劳动密集型产业。

　　第三，我们实现经济增长的战略方向应该是以充分就业为第一前提。

　　谢谢大家！