“2008第七届中国企业领袖年会”2008年12月6日-7日在北京召开。新浪财经独家全程直播此次大会。图为北京市双全房地产开发公司总经理于焱志。（来源：新浪财经 陈鑫摄）

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　　新浪财经讯 2008年12月6日-7日，由中国企业家杂志社主办的“2008第七届中国企业领袖年会”在北京召开，本次年会的主题是“开启新的三十年”。新浪财经独家全程直播此次大会。图为北京市双全房地产开发公司总经理于焱志在论坛“地产图存——寻求良性博弈之道”上发言。

　　于焱志：

　　谈的主题一直说政府、开发商以及公众三者之间的博弈，既然说到博弈不可避免谈到政府的需求，过去政府的宏观调控更多针对开发商，实际上我们认真分析一下整个市场的构成，是有三种：第一种是普通公众的自住房，商品房的更新换代的需求。买来之后，我用来解决自己住宅问题的，这类需求一个特点，它是滞后于市场的，在市场整个经济周期高峰的时候，它对经济需求所牵引，往往是跟风的，往往房价起来以后，属于被提前释放的，在低谷的时候，相当于一种囚徒的困境，这样无形给市场构成一个压力，政策调控的关键点针对这部分需求，应该是提前释放，有利于市场的走稳。

　　第二种是住宅的资本需求所决定的。买了住房之后有保值的需求。我们可以看看，像92年上海房价的上涨，每一次房价上涨背后，都会或多或少有一些金融资本是现行注入的，针对这部分需求来讲，应该是区别对待的，它不同于传统的住房硬性的，必须的需求，它是有它的资本属性。

　　第三种是由于中国城市化进程和发展速度非常快，各地政府超越了正常的城市化进程以及城市改造所提出的一些需求，现在从南走到北，尤其在二线城市，包括部分一线城市，大家去看，不难发现每个城市都有自己的旧城改造计划，新建新城的计划。

　　戴亦一：

　　你讲的这三种客观是存在，但是任总讲到现在需求不出来，主要是预期，政策是不确定的，这个预期房价要下跌的话，他就不会采取购买行动，您认为怎么样改变老百姓的消极预期？

　　于焱志：

　　跑的最快的做投资的，房价的下跌部分原因是由于二手房市场走低，导致了房地产价格往下行，目前要采取一些措施，有效激发用于自住的，包括第二套住房也好，包括住房的升级换代也好，来有效提前释放这部分的需求。

　　戴亦一：

　　其实现在也有一部分人，市场的预期也不能说完全消极，我们学校的一些老师，最近都纷纷来找我说，我现在准备买房了，因为厦门的房价大概有百分之二三十的跌幅，所以他们已经开始询问是不是该买，最近包括南京、上海、成都，成都买房可以入户，这些减税，买房入户，地方政府的救市行为，深圳11月份的交易量大幅度上升，创了今年的新高，说明一部分老百姓的预期已经开始改变，已经开始抄底。

　　于焱志：

　　因为各地市场的情况是不一样的，房地产本身来讲，有非常明显的地域属性，各地政府应该和自身相结合的措施。我认为，相关的税收措施和方案的提早出台，是有助于打破目前的困境，开发商也好，购房人也好，这种困境是政策预期的困境，谈到博弈的话就要谈到困境，困境解决了自然达到一个新的平衡。