徐杰：愿意投资有成长确定性的房地产企业

　　2008年2月23日，2008年中国宏观经济预测春季年会在北京五洲皇冠假日大酒店隆重召开。本届年会由《证券市场周刊》杂志主办，新浪财经独家门户网站支持。以下为建信优势动力基金经理徐杰点评国泰君安证券房地产行业高级分析师孙建平演讲。

　　徐杰：房地产行业是一个最众说纷纭的行业，我相信大多数人都有自己自成一套的逻辑对整个房地产行业有一个很严谨的阐述，换一个角度或者和旁边另外一个人PK一下，发现结论是完全相反的，所以我提出我们的逻辑，跟大家分享交流，看地产是一个什么行业。

　　首先分析两各方面，能够去做的大体框架就是两个，一个是基本面，一个是估值，从以下几个方面阐述。第一对于整个行业供需角度，有4亿多平米的供给，可以看很多报告可以看到，对于中国这样的国家简单用大的格局下做分析是有一些数据上的问题的，我们可能会看到比如人口红利、城市化进程、大的宏观经济，能看到刚性需求很旺盛，但供给角度，我们最早大家开始谈的是18亿农田，但数据本身存在这样那样的统计问题，所以我们对供给的关系在反复论证后会发现很难，因此只能从各个城市做逐一的分析，我们看到的是在周围可能在一线城市应该说供给是非常紧张的，这我想似乎不用太多的论证。从这样的基本面，从供需角度可以看出，长期趋势，这个行业还是很好的行业。第二来分析房地产本身的资产和资本属性，房地产行业本身会作为众多资金的投资对象。这也支撑了国内房地产的趋势。第三条比较要讨论的，也是所有人讨论的就是调控，调控从很早很早就开始，到现在还在进行中，我们发现不断的调控会出新的东西，然后又不断的修正，我们认为是为了稳固中国宏观经济健康平稳的发展，这个调子似乎有点大，但前两个月所做的政策不是这样的。调控本身更强调和谐两字，这次有点动摇了对房价关注的论调，但是如果我们看到调控对房地产格局的调整，现在看其实每次调控政策都是对前一次的进步，现在我们清楚的发现，现在的调控基本是把商品房和经济适用房结合起来，分别加以扶持，对经济适用房提高供给看的很清楚。商品房会面临更多的压力，在一定经济承受力的情况下可能住到更好的房子。所以并不是把这个行业打压下去，所以必须强调健康平稳的发展。也要强调资产属性过快，可能对宏观经济实体有很大的冲击。

　　分析之后，基本面可以讨论的还有很多，但只讨论这些。估值无权讨论有多好或者有多不好，目前来说房地产行业的平均估值是20以下，回顾过去，2005年9月到10月，万科的绝对折价估值在44%，去年大半年是100%，背后数据差别提醒了什么？我现在回去想体现了对未来预期的确定性，在最高的时候大家都认为万科未来100%的增长是没有问题的，但现在对于企业的盈利的增速有一些动摇，所以很难说好还是不好，确实有很多因素。

　　从这两点来看，我们的结论是成长的确定性的情况下我愿意投资，因为如果看清某一个企业未来两年盈利增长达到70%以上，那我只能选择这样的企业，当然在整个房地产的阐述下必须看清楚眼下的问题，首先不得不回到房价，目前信息来看，我们看到作出房价下降是非常大胆的结论，我们很难作出这样的结论。但增速是在下降的这只是趋势性的，最起码是一年或者两年，这个结论似乎有点看清楚了，这里有一点担心一个问题，也就是说实际上大家以后到房地产公司，07年的净利润增长每股收益可能有30%的比重都是来自于房价的增长。如果这个速度降下来，如果房地产公司大幅度融资必须保持原来的增速，他必须在规模上用掉一块，弥补房价的部分。另外一个问题，如果在极端的其他下直接融资和间接融资都在长期的情况下，那可能目前为止对于主流地产公司的结论就要动摇了，因为07年预收帐款可能慢慢释放在未来几年，所以我们认为半年内甚至更短时间内有所放开，当然这是一个观点而已。在看好房地产的大的格局下，我们更愿意选找其中自身的竞争力，实现确定性的高增长的企业，我们给予坚决的买入，当然也包括了孙建平所提出的很多品种！