孙建平：销售能力和资金优势成为房地产公司焦点

　　2008年2月23日，2008年中国宏观经济预测春季年会在北京五洲皇冠假日大酒店隆重召开。本届年会由《证券市场周刊》杂志主办，新浪财经独家门户网站支持。以下为国泰君安证券房地产行业高级分析师孙建平演讲。

　　孙建平：我讲的题目是销售能力和资金优势成为公司竞争优势聚焦点。80年到06年对应的住贷需求是4.5亿平米到5.3亿平米区间。我们分析的数据表明，从06年开始，主要体现在商品房的交易额的上升。这是比较短期的数据，全国土地开发面积，07年1月份到07年11月份，增速是30%。作为交易价格平均指数可以到15%。前面讲的是中长期的投资，我们有必要跟大家汇报一下，05年到07年平均每年涨幅12.5%，销售额月平均增长41%，07年7月份到11月份是50%以上，基本上两个月翻一倍。再来看一线城市新房的成交量，这张图我认为可以记住走势，第四季度的每一增收量，住宅占85%到90%，不仅是比07年二、三季度急速下降也比06年12月份也是一个下降。这是一线城市。这是市场本身所导致的，第二层面是政策导致的。我们做一个统计，贷款占了整个投资资源的50%以上。

　　结论是我们预计08年房地产回落到8到10%的样子，增收量要看房价的表现和政策，现在国家在土地开发都有资源的减缩，有各种各样的政策，所以我们也可以看看地产商的努力。这是我们做的结论，大家可以看到报告，意思是房价的涨幅对开发商的毛利的影响是非常明显的，也就是说中长期景气可能更大程度上被分享，不会像以前一样的景象。第二是销售理念，我们给了一个选股的线索，主要是毛利率，第二是产品的多元化形态不一样，主要是上这些公司。08年、09年一二线主流的公司大概有30家左右，这是我们房地产行业的总体判断，谢谢大家！