年会笔记：房地产调控用药之辩

　　2007年中国房地产政策重心转向保障房，楼市涨跌众说纷纭，看法不一

　　【网络版专稿/《财经》杂志记者 赵剑飞】12月11日，在《财经》年会“2008：战略与预测”关于房地产的讨论中，建设部政策研究中心主任陈淮、北京华远地产股份有限公司董事长任志强、《财经》特约经济学家谢国忠和恒隆集团有限公司董事长陈启宗四人，就中国房地产市场调控以及房价等热点问题展开了精彩纷呈的讨论。

　　2007年重心转向保障房

　　陈淮首先以“四件事”简单回顾了2007年中国房地产市场：一是地价高涨，地王不断涌现；二是央行提高首付比例；三是物业税讨论；四是防止偏快转向过热。不过，陈淮随即表示，这四个方面全都不归建设部管，“土地价格归

国土资源部管，首付归央行管，物业税归

财政部管，而紧缩投资规模归发改委。”

　　陈淮表示，2007年“最大的房

地产政策”是国务院出台《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(下称24号文)。“这一文件的主旨不是管房价，而是管保障。最大的调整是把政策重心和资源的主要指向放在了公共政策上。至少从长远看，是一个符合中国城镇化道路的非常好的选择。”陈淮说。

　　对于未来两年，陈淮表示，建设部将主抓两件工作：一是坚决落实24号文，完善住房保障体系，在县级以上城市全部建立廉租房，保障基本住房需求，并且严格准入制度及流转制度；二是落实城乡统筹规划房，加强村镇住房建设。

　　陈淮表示，在力所能及范围内，建设部将一方面加强供给，建低收入群体急需的小户型；另一方面合理引导消费，并做好市场规范工作。

　　陈淮认为，保障和市场不是截然分开的，完善住房保障体系，一定要在相当大的范围借助市场。反过来，市场一定要有带有保障政策的产品推出。“中国正在从农村居住为主转变为城镇居住为主，普遍存在改善住房的需求，但是得有一个先后次序。如果仅仅交给市场，一定是出价最高的人先得到改善，政策主要是保证仅仅依靠市场选择不能改善的人优先得到改善。”陈淮说。

　　陈淮表示，对于享受型住房需求，政府不禁止也不鼓励；对于奢侈型需求，政府一定严格限制。

　　“现在得先捂棉袄”

　　发改委公布的房价统计显示，10月全国房价同比增长9.5%，环比下降0.1%，这是否意味着中国房价将盘整，并且下降？

　　对于这一目前普遍关心的热点问题，任志强表示，房价走势需要多看几个月。“如果市中心比重降低，房价一定会下降。”任志强说，“从宏观上看，到底是否会出现下跌，现在是否有问题？不知道。”

　　不过，任志强认为，“从金融来说，明年肯定是紧的，是冬天，现在得先捂棉袄。是房地产先垮，还是其它行业先垮。我们也不知道。”

　　对于中国房地产的宏观调控政策，任志强引述莫里哀的话称，“大部分人是死于治疗，而不是死于病本身。”

　　恒隆集团有限公司董事长陈启宗则认为，中国的整体经济，特别是房地产行业，处于过渡期——从政府控制转向自由市场，很多问题无法在短短数十年内解决，争论必然存在。他认为，房地产在全世界都是支柱产业，并且事关民生，即使在最自由的美国也受到政府一定的管制。

　　“药方不一定完全正确，但不治一定死。有时候用错药，以后还可以再平衡。”陈启宗说，“不过，如果药用得不好，药杀的人比本来死的人要多。”

　　《财经》特约经济学家、玫瑰石顾问有限公司董事谢国忠从更为宏观的视角对中国房地产面临的问题进行了解读。他表示，房地产的短期宏观现象与结构性问题要分开看，中国现在很多调控是针对短期过热现象。对于当前针对房地产的宏观调控政策，谢国忠认为，在地价很高的情况下，调控力度这么大，需要警惕出现经济硬着陆风险。

　　谢国忠同时表示，中国房价上涨的根本原因之一在于美元走势。“一般来讲，在美元升降值以后，发展中国家的资产一般会有很大的周期性调整。”不过，谢认为，美元触底很可能是2009年以后的事。

　　另一方面，中国的房价问题与地方财政息息相关。谢国忠表示，由于中国地方政府不能发债，无法获得建设需要的长期资金，地方政府通过“地价—房地产高价”变相达到税收效果。这是一种“最低效率的收税”。

　　谢国忠认为，最终中国要学习美国的做法，允许发展地方债市场，解决地方财政来源与投资的问题。“最终中国房地产市场改革取决于中国地方财政的改革。否则过十年，中国房地产市场还是老样子。”谢国忠说。