房地产的“资本时代”实录

　　由《中国企业家》杂志社主办的“2007(第六届)中国企业领袖年会”于2007年12月8—9日在北京中国大饭店举行。主题：繁荣时期的领导力。新浪财经独家网络支持。以下为房地产的“资本时代”分论坛实录。

　　主持人：各位早上好，我们的分论坛准备开始了。我们论坛的主题，按照组委会的出题，我们叫房地产的“资本时代”。也非常让大家高兴的是谈房地产，我们自然希望请到房地产中的领军人物，今天确实到了一年的岁尾，把中国的房地产领军人物、最受大家关注的人请到了台上，大家也非常熟悉，但按照惯例我们做一下介绍。

　　郁亮是中国最大的房地产上市公司总经理，他也被称为中国房地产第一经理人，大家欢迎郁总。下一位大家更加熟悉了，是房地产行业中的最有观点、最有自己心想表达、能够表示自己一些情感的一位领军人物任志强，北京市华远地产股份有限公司董事。任总经常发表非常犀利的观点，所以有一些新闻界朋友在不理解任总的观点情况下，曾经给任总一个绰号叫人民公敌。坐在中间的非常帅的是房地产界、中国企业界最具活力的、最有思想、语言文字最吸引人的冯仑万通集团董事局主席。他最大的特点是把深奥的哲学、思想问题用通俗的语言让男人听了笑哈哈，让女人听了羞答答，但是都是大家喜欢听的话题。下一位虽然头发有些白，但颜面是最青春、红光满面的王若雄，王总是猜疑双雄，大家记得去年的今天，中国企业家领袖年会的现场，王若雄亮了一手绝活，吹了一首长笛，让大家很难忘，欢迎王总。坐在最远处的在房地产界眼光中，大家想象中，房地产这个行业是搬砖头、弄水泥、盖房子，一般没什么诗情画意。但是在房地产领域中，出现了一位诗人北京中坤投资集团有限公司董事长黄怒波黄总，下面还有一位互动嘉宾姜明先生。

　　谢谢大家的光临。

　　既然我们大会主题是叫房地产的“资本时代”，我们不妨看看这是中国房地产的回顾，在我们过去的若干十几年中，中国房地产怎么发展起来的。当然随着中国的经济发展，每个公民都要解决衣食住行，现在看起来衣食行已经不是问题了，住是非常关注的大话题。在过去十几年中国房地产有一条基本的发家路线，这是网上归纳的，房地产商的花样年华的日子。房地产商通常是这样开始发家的，开发商指引拿地的计划，然后游说征服，获得买地的收费资金，走通拿地环节就可以凭土地向银行借款还清，拿到地盖房子卖。认为是爆料中国房地产，之后我又了解一下，网上统计了一下，今天中国房地产的公司和设计房地产公司大约200多家。中国大约现在有5万多家房地产公司，200多家仍然是很小的比例，为什么中国的房地产企业要进入到时代和我们房地产企业进入资本时代之后，房地产行业将会发生什么变化，今天这是我们的主要，首先请真正的领军人物解读这些方面。

　　郁亮：各位早上好，这个是房地产的“资本时代”，万科进入房地产的时候，在相当长时间内别人问，你们万科有关系么？房地产时代那时间是关系时代，到了98年我们行业才进入市场时代，真正的市场时代，土地招招标为标志，关系时代和市场时代很大的不同是什么？关系时代很多是空手套白狼，在市场时代凭实力、凭真优势建立竞争优势。总比靠关系拿地进步多的多，所以这点上上市公司感到压力，所以很多上市或者不上市都希望获得资本。我们行业获得资本渠道比较狭窄，尽管最早自己开放，对境内境外资本开放。但是随着行也的发展，很多时候地产公司利用的融资渠道并不是很多，融资工具也不是很多，大家都很想投资房地产，来买房子，只能说明我们的行业融资工具不多。如果有很好的工具，人们可以不买房子可以投资金融工具的，造成千军万马过独木桥的办法。

　　另外我们看到在今年，地产公司有很多说法，说1000多亿，但国内A股市场300多个亿，剩下的是海外市场获得的。从这里看到我们各种不同体制的发展商通过不同渠道获得资本。这个时代是我们房地产行业短短20年的进步。应该说在这点上我们可以看到我们的行业终于摆脱过去靠关系的这么一个时代，所以我想资本时代的大幕才刚刚开始拉开。这中间还会有很多未来得发展，还要看发展商、客户、社会各界在这方面的看法。

　　主持人：谢谢。郁总作为房地产行业的领军企业家，非常明晰的把中国整个房地产的发展史用时代划分了，一个是关系的时代，一个是市场时代，而且从2002年作为分水岭，在这些方面我想任总是从中国改革开放以来就一直在进入到中国的三十年的改革开放，也从事了三年的房地产事业，所以听听任总对整个时代的发展和现代资本时代的观点。谢谢。

　　任志强：欧洲二次大战之后进行重建，首先是从金融开始支持房地产，他们给的70年的无息贷款。在美国一般都说金融地产，而中国说地产金融，这是一个颠倒的关系，实际上房地产是资金密集型产业。但我们从计划经济开始，80年代开始成立房地产公司，如果你们查一下79年建设部文件的话，那时候只有国有企业拥有加入地产行业的资格，私营企业和外资不能进入，为什么是关系时代，因为国有企业当时的土地是划拨的，所以便成了关系时代。一直到92年南京讲话之后才引起非公企业进入房地产，像万通，那时候才允许土地开始有偿出让了，也允许了其他行业进入到地产。我们万科最早进入资本市场，但由于大股东没有能力支持扩张，所以股权怕被稀释，所以严格限制了资本市场的融资规模，所以前几年发展并不太好，并没有充分利用资本市场的充分融资。我们的香港华润充分利用资本市场，在93年宏观调控的时候获得大量资金，也取得了快速发展的过程。我们可以看到，恰恰是因为宏观形势对资本提出了更高的要求，才还原了地产是以金融资本为支撑的企业本质。为什么郁亮说从92年开始凸显，因为“17号文件”开始，原来可以拿到一部分钱就可以开工、滚动开发等等，2002年7月1号开始的严格制度，限定了必须全部付清，同时银行的“121”文件也限制了必须四证齐全之后才可以贷款。迫使更多的企业不得不利用资本市场充实自己的势力获取土地并取得发展。这时候基本是还原和回归了地产公司以资本为主要支撑的现象。

　　所以在美国我们可以看到更多的是地产基金上市，大部分是各种基金在上市，但中国进入WTO陆陆续续开放的过程中，还没有完全开放市场直接融资的情况。我想如果股市和市场直接融资更好的话，我们进入资本时代就真正算是进入了，而现在只有200多家进入资本市场，这个比例还是非常小的，还不能算是地产行业完全进入资本市场。上半年的讲话是进一步开放我们资本市场的直接融资，地产企业更多利用这样的市场机会进行融资。每年完成的投资额2万多亿，境内境外只有1千亿的市场融资。一千多亿相对于两万多亿的投资来说是很小的，房地产企业最有资本的增长已经超过9千亿，而这个资金量除了境内只有300多亿，大量是从境外获得，所以是境外向境内转移资本的过程中，更多的资本进入了。02年如果不能有自有资金获得土地，连贷款发展的余地都没有，迫切的要求进入资本市场。

　　今天的话题非常好，就是因为昨天央行提到增加了准备金率一个百分点，现在14.5的准备金率已经超过1993年的最高准备金率，93年只有13.5，实际上准备金率提高了，利率也提高了，还有将近13%的保值率。但今天我们的利率水平和93年相比还差很远，我们可能会想到中央经济工作会议以后，08年资金会更趋于紧张，3.5万亿还要压缩，实际上明年可能更多的体现的是地产公司如果不依赖与资本市场或者不依赖与市场融资，完全依赖于银行信贷的话，可能难以为继了，对地产公司进入资本市场提出更大的挑战。所以更多的公司在酝酿，不管境内还是境外积极上市，据说排队已经超过30家，但是既是这样，比例还很低，如果有更多地产公司能用资本市场解决资本，这个市场才真正到资本时代。

　　主持人：谢谢任总。任总短短几分钟把改革开放30年回顾了一下，下一位大家非常熟悉是万通集团董事局主席总裁冯仑，我们欢迎冯总。

　　冯仑：我觉得很有趣，今天是礼拜天，而且不到9点大家来了这么多人讨论房地产，大家一定不是追求真理的，是来窥探真相，好象想听点真经，大家可能会很失望啊。我们在这里谈这个话题已经成为公众话题，谈了很多，谈到现在还再继续谈，可见这个领域里要看到真相和追求真理是很不容易的事情。

　　我先说一下张醒生的开场白太没有历史观点了，就像郁总和任总说的，它是儿童时候的游戏，那时5岁时候已经是这样了，现在都20多岁了，5岁穿开裆裤是天真，20岁穿开裆裤是流氓。现在老是说那时候这个那个的时候，所以你要有历史观点，任何行业，加工业、制造业在5岁的时候也是随地大小便的，那时候不是儿童自己不懂要上厕所，而是家长没有把他领到厕所，家长有责任。任何行业初期的时候，如果有不成熟，不完全是企业的问题，有社会、体制各种各样的问题。到十几岁为什么不穿开裆裤了，因为家长告诉他应该上厕所。所以随着市场经济的体制不断完善，政府说不能搞这个，大家就不搞这个，于是规范了，于是由天真走向成熟，由成熟变成体面，由体面变成任总这样的偶像。包括媒体，总是说儿童时代，那就没有历史观点。现在经过三个时代，郁总讲的非常清楚，我们已经步入了青年时代，我们已经知道怎么正衣冠、怎么样走路、怎么样跟人打交道，已经20多岁了，房地产已经20多年，进入这样一个进步和成熟的时代。

　　我们今天讲到的资本市场，资本市场是什么？相当于大姑娘出嫁，就是把你最美好的拿去给人家看，让婆婆看，过去在家里早上不起来没人看，老娘还会给你煮早饭。但婆婆就不可以了，就站在门口喊，要收拾干净。基本是资本时代，即使是大姑娘出嫁也未必生儿子。现在所有上市公司都收拾干净了，到各种地方经受投资者的眼光挑剔，经过政府部门的审核、经过客户包括网上不断的批评，最后上市了。上市以后是否意味着幸福呢？就像所有在座的男人女人出嫁、娶媳妇了幸福了么？大部分应该是“日子”，而不是“幸福”，日子就是活着，上市房地产公司依然如此。举个例子来说，大陆主业务为房地产的A股的这些公司，大概100家，今年再融资有多少呢？不到10家，不到10家融资的份额是380亿，2/3集中在三家公司身上，那也就是说100出嫁的

新娘生儿子的不到10个，生大胖小子的是3个，你的分额非常小。

　　所以事实上这么多年回过头来看去年，甚至看明年，明年我估计还要少，政策又有调整，为什么调整呢？最近在前段时间网上、媒体上提出一个非常有趣的小问题，但是现在变成大话题了。我最近老开玩笑说现实生活中的确很热闹，有很多小问题变成大话题，有很多大问题变成小话题。比如某女明星走光了，全国人民像过年一样天天议论，这就是小话题变成大话题，成为报纸的头条。老太太吃不上饭，多大的问题啊，却成了小话题。比如有一两家公司再融资超过100亿，于是有记者或者其他热心人描绘了一下，就说资本市场上圈钱、捂地、囤地、捂盘、涨价，涨价以后暴利、暴利以后资本市场再圈钱，这就是典型的小问题大话题，为什么呢？刚才任总讲了，再融资1000亿，在整个房地产投资当中不到10%，不到5%。在这个5%里能够按照刚才说的可能就是个别是不是有，占多小的份额，典型的小问题变成大话题，大话题以后明年房地产再融资基本上不能嫁了，已婚青年要计划生育了，已经怀孕的要做流产了。整个的日子要进入资本市场现在也是小荷才露尖尖角，刚才开始的时候，不能变成大话题，都是小问题。刚才讲了几个数字，明年即使是进入资本市场的企业本身可能的再融资机会也微乎其微在A股，A股市场部好反应在香港也会反映，最近碧桂园在上市，所以很快便成了所谓进入资本市场无非是上市的地产公司，实际上明年也都要计划生育。主要是明年练身材，结构性调整就是练身材，生儿子明年要慢了。

　　青年20多岁了，已经知道怎么文明来做房地产、怎么知道规范进入市场参与合理、理性的竞争，我们都懂了，而且我们在资本市场也经历了各种投资者的教育，经过了政府的监管提示和督促，这方面都有很大进步。即使这样，我也提醒大家，也未必结婚了一定能生儿子，一定还是要锻炼身体，保住自己的容颜，争取以后的机会，慢慢把日子过下去。

　　主持人：感谢冯总用大家都懂的原则，我要澄清一下，我说的是网上说的。

　　冯仑：我讲现在一个现象，“未婚女青年推动房价上涨”，是统计局没有统计进去的事情。我们现在房价上涨跟需求有很大的关系，至少少算了50%，如果政府说有100个人要买房，实际要买房至少有150个。我做过很多随机的调查，不完全统计，年轻女孩，没有房子嫁不嫁，90%的女性没有房子是不嫁的，待嫁的年龄25岁到30岁，把买方的年龄大大提前了。另外现在是独生子女，这些女性也是独生子女，最后6个人凑首付，两个人供房贷，是中国目前的现实，所以给待娶的男孩子压力非常大。几个小姑娘说最低最低男孩要有首付能力。

　　主持人：是不是意味着提高首付的支付标准会造成更多人找不到对象？

　　冯仑：的确如此，但适婚人群有话语权，所以给市场感觉巨大的不满，这个东西也是小问题大话题。如果说我们假定政府强制规定35岁才能买房，这个问题就解决了，25岁要买房，在全世界都很难，而按照25岁收入的统计，他们是买不起房的。第二中国人的财产关系不是以个人为单位做

理财的，而是以家庭，家族。一个人在中国，只要一个家族挣钱买几套房，至少买3到5套，给你老娘买了，能不给丈母娘买么？而这些人统计上都是买不起房的，但事实上都买了。这样特殊的财产管理和西方不一样，西方不可能给子女买房。所以这些东西都是统计局报表上不统计的，所以我叫“未婚女青年推动房价上涨”，我们要看中国社会的情况以及我们的文化、传统，以及当年计划经济的政策造成今天需求结构，而不是按统计数据看的，需求比统计数据至少多一半，还是非常善意关心未婚男女青年的。

　　任志强：已购商品房的人口年龄调查里，29岁以下占33%，30岁到39岁占37%。

　　主持人：下面我们请王总青岛天泰集团股份有限公司董事长，我们今天看到房地产的领军人物都是具有思想、才华具有很远的战略眼光，所以王总是我们房地产行业中最有才华的领军人物之一。去年他的音乐演奏才能，因此今天谈到房地产的“资本时代”，我们听听王总用音乐般的语言来描述未来房地产的雄伟乐章。

　　王若雄：大家早上好，我进入商界就是一个误会，再用音乐语言描绘资本实在太痛苦、太困难了。我还是谈谈资本和时代。今年企业家年会还是有一个主题叫“繁荣时期的

领导力”。

　　今天的话题我听刚才几位大老说了都离不开时代，我琢磨资本时代还是有点问题，在这之前按照冯仑说是开裆裤时代，这算是幼年，资本时代算是正常的时代了，就是正常人的时代，未来还有资本市场之后的时代。所谓资本时代是房地产的一个必然，就像刚才说的叫做金融地产而非地产金融，所以资本和地产是永远相连的，是一对孪生兄弟。

　　第二关于房地产的资本时代，房地产我们今天所讨论的，大家都是定义一个概念，就是房地产开发，其实房地产我想想可能和铁路有点类似。建铁路，然后经营铁路，铁路总有一天会建完的，房子也差不多是这个意思，总有一边会建完的。在欧洲、伦敦、巴黎新建的房子非常少。现在的就是房地产的经营、持有、物业管理等等，所以他们都转行做了这些东西。所谓百年企业当中房地产企业是非常罕见的，从房地产开发到房地产持有经营我觉得等应该是房地产的内容，也都应该是房地产的所谓资本时代的主要内容。我们今天是不是把房地产开发作为唯一内容是有点问题，未来特别是有想法做百年企业的公司，可能未来会把对持有经营型的物业作为主项。

　　昨天马云讲说繁荣时期和寒冷的冬天，说到一个观点说20年是一瞬间，大家公认说中国房地产开发繁荣期或者好的时候差不多有10到20年时期，10、20年以后是不是像铁路一样都建完了。这些企业是不是就都消失了？刚才郁总讨论的时候说到万科今年的市值是美国前四大房地产市值得1.5倍，美国那样高速发展企业的国家，房地产发展量和中国相比真的是不可以相提并论，万科是5万多套，全球最大的住房开发商了。所以在资本时代繁荣时期，我们要想，未来的房地产企业怎么个走法。说到繁荣、时代，我们要看资本的特制，资本的特制就是蜜月期。当修铁路结束的时候，是不是房地产的蜜月期将消失，是不是这些企业也将消失，这是一个问题。

　　我个人的看法是今天讨论房地产开发，应该有房地产持有、经营这样的概念，我掌握的资料中，在中国房地产企业当中，持有性物业作为主要营业收益的还是非常少的，可能没有，特别是房地产上市企业。所以我在想，我们都想做一个长久的企业，做一个好公司，在繁荣时期是不是想想未来持久继续下去，如果能的话将怎么走，也是很有趣的话题。

　　主持人：王总提出了一个命题，未来房地产开发和经营、持续发展，就像一个交响乐，有前奏、主题，房地产其实大家听到这里，又有理论家、音乐家、第一经理人，下面出场的是黄总，他13岁发表过大作，第一篇诗作叫《眼睛》，今天大家希望您用房地产的眼睛看看房地产市场资本时代的发展，用您的眼睛告诉我们未来房地产的发展是什么样的？

　　黄怒波：我首先说今天有一个大背景，我们今天这个会是繁荣时代的背景下召开的企业领袖年会。

　　我们今天所有抱怨是繁荣时代的小资情调的抱怨，为什么呢？我前天为开这个会从日本赶回来就是中日诗歌两国交流，他们的诗人都是领军人物，今年中国诗人过去了，去了以后有一个很深的感受，我们接触的大量日本青年都是30岁左右，我没想到那么多漂亮的日本女孩90%多没有结婚，为什么？他们工资你们不想不到，有一个美女月薪20多万日元，2000多美金的水平，是我们部门经理副职的薪资水平，他租一个小的公寓一个月大概6、7万日元，他们没有办法结婚，有一个年轻人给我看他的皮鞋裂着嘴。他们看到所有中国人都认为我们有钱，相比之下，日本经济的这个箫条，我在日本就讨论，想想我们30岁的年轻人比他们幸福多了，我们可以经常跳槽。在日本他们找到正式的工作相当不容易，所以说，今天讨论是买多大的房子，以至于政府限制你不能买大不能买小，在日本是你能不能租的起房子。日本有一个70多年的诗歌杂志社，在我去的前几天倒闭了，欠600多万美元，我说不行我来给他，他说不行了，这个主编在头一天42岁脑溢血死掉了。

　　第二个观点，再讲个例子，我们的总裁到美国去，有一个房地产项目。昨天下午给我汇报很兴奋，说黄总，在美国房地产我们看了一个项目，跟中国的程序差不多，我说这就对了。所以大家讨论房地产资本时代，在市场经济下，哪一个不是资本时代？哪一个行业？比如IT烧钱比房地产烧的多，完全依靠市场和银行，没有现代社会经济，没有一个行业离得开资本。讨论我们的资本时代，很简单，我们的房地产资本时代是不可回避的阶段，这个时代的到来也象征着房地产在发展完善。房地产的资本时代一定不只是上市，要伴随着我们国家的其他体制完善。比如金融体制的革新、金融产品不是银行就是上市，一定有很多社保基金，按照合法的渠道进来。在美国就这样，美国做房地产很大一部分资金还是靠银行，每个银行都有房地产部门。所以这个情况下，房地产行业未必只是上市这一个独木桥，只不过中国的金融产品太死，没有别的出路可走。

　　第三，房地产上市是扎堆上市，有一个共性问题，房地产企业都比较雷同，产品雷同，但也有问题，再大不可能超过万科，已经形成这么大的规模和一套经验程序了。如果大家都做住宅，相反你们看北京有一个报道，2020年北京人口将到2200万人，现在是1700万人。按这个城市化发展速度看，住宅是一方面，还有别的产品，比如休闲、度假的兴起，大城市的郊区度假产品都是满的，你可以做大也可以做小。如果拿休闲度假的产品上市，一定在中国是一个非常好的产品，所以我的想法是说要走向资本市场，首先要把产品按自己的特性细化、分化，未必都跟着万科。

　　主持人：黄总确实热爱诗歌，从诗歌谈到房地产并且对未来北京的发展提出了一些见解，我们下面有一位互动嘉宾，是天明集团董事长姜明先生姜总，被大家认为是道德之上的理想主义者，姜总在下面认真的记录每一个老总的发言，请姜总互动一下。

　　姜明：刚才几位嘉宾讲的非常好，我有一个问题，几天前中央经济会议货币从紧的政策，昨天准备金率又上调了1%。请问台上几位嘉宾，08年房地产的趋势，具体来说，根据一、二线城市，地价会升还是会降，多拿地还是保守前进，是快卖房还是慢卖房。

　　郁亮：回答你的问题。我们从万科角度讲，别无选择，从来都是快速开发的道路。对万科，未来15年左右时间由于城市化增加7千万户的家庭，相当于日本现有全部家庭的总合，相当于英国、德国、法国三个国家的总合，这么家庭的数量是非常庞大的，作为行业主流发展商，盖住宅还是主要任务。现在盖住宅也做了一些客户的研究，中国主要城市结婚年龄提到29岁，20岁左右有孩子了。在这个年龄段，应该说如果有效的增加住宅供应量，小户型是很好的选择。万科是第一个积极响应90、70米问题的，所以并不是说90、70米不合理，而是小型化是行业发展的必然趋势，万科把提供更多的、有效的方法提供更多的住宅作为行业责任，不管行业历来有什么变化，都是这个开发的策略。万科目前为止项目储备，1到10月份卖出的房子都不够我们两年开发的，所以下面我们会坚持策略，不管怎么变都是这个策略。

　　主持人：明年从今的情况下采取什么策略，从您快速开发的战略讲，现在拥有的地只够开发1.7年，越快速开发地消耗的越快，下一步怎么办法？

　　郁亮：我们是说快速开发有大量的资金回笼，这点快速开发我们知道，地的供应量政府也在增加土地的供应，未来可能会增加政府性用房，要建立住宅保护体系。所以对于我们开发商来说也会把产品线往下拉，也增加经济适用房、双限房快速开发的策略，跟这个结合在一块。

　　冯仑：的确这几年房地产的政策，实际上每年都有一些调整，总体来说，有两个方向的调整非常清楚，特别是最近两三年，怎么样解决中低收入住宅，这个问题一直是最近两年政策的焦点。而政策的焦点实际上最后会回归到政府管70%的事情，30%的人群留给高收入人群管理，70%的问题现在中央政府和地方政府的一部分，而30%变成市场化中、高收入人群。所以这个市场已经被分成两部分，或者房地产的问题焦点更清楚了。在这种情况下，每一个企业按照这样的方针来制定自己完全在30%的市场，30%的市场怎么做，还是在70%这部分，有两个档次的问题可以是市场化的，一个是郁总说的双限房，还可以卖。经济适用房也是可以卖的。这样根据政策确定企业是在哪个空间里活。

　　第二个问题，从整个外部环境特别是资本市场和金融服务，我个人看法是比较乐观的，不管经济工作会议现在谈到整个宏观经济中，在不动产的金融创新包括各种投资工具不断的创新和提供，这部分还是在放。比如最近人民银行关于试点、不动产投资信托，一次都可以30亿，这部分也瞄准70%里面的上面这一点，这部分我觉得应该根据你的企业情况来看，我认为是比较乐观的，能在政策变化当中找到自己发展的策略。第二每个企业制定战略的时候要根据身体情况，不是刘翔能这么跑你也这么跑，你可能会撞到树上。从99年，我们自己很清楚，叫反周期，我们工作都是瞄准周期波动来做的，我们从海南发展到北京到其他地方，经历很大的波动。我们对周期波动带来的企业的死亡情况太有体会了，所以强调反周期，实际上减少负债、加大现金，同时制定精准的公司战略，稳步的提升。所以对我们来说特别希望别人办丧事自己办喜事。

　　看到市场不好有问题的时候我们都比较高兴，从现在开始是一个相对快的发展，这就是用了7、8年时间把结构调到比较舒服的状态，比如负债情况，我们从上市公司来看，我们公司负债一分钱都没有，现金在A股市场排第四位，你的状况调的比较好就可以调的快一点，如果不够好可能只能卖了。锻炼身体，男人健身强身，女人塑身美身，今后日子才能过下去。我跟万科王总有时候爬山，最大的体会就是按自己的能力和节奏走路，不要在意别人怎么走，比你天天看别人更重要，这事就乱了。

　　主持人：我在想他们谈到市场要分化，政府要管70%，经济适用房房、两限房，市场进入到走市场的路，这时候我想起任总，您多少年前一直讲这个观点的时候被封“人民公敌”，政府现在用的观点好象跟您当年鼓吹的理论特别相象，我在想人民公敌是不是还挺为人民的？现在政策是不是在按您的理论走？

　　任志强：在1998年23号文件出台的时候，建议把商品房市场和社会保障或者公共住房政策市场两者分开，两者之间不打架。当时发展经济是主要矛盾还是建立住房保障制度。比如说刚才郁亮说在城市化发展中还要有7千万家庭，还要增加这么多，这个数字非常大。

　　就是我们可以从人口学、市场经济发展角度研究出未来的可能产生的需求，但是我们永远不可能知道总理在想什么。最近九部委要下去派人检查24号文件的落实情况，大家认识到确实是两个市场，要政府承担一个市场，商人或者市场经济承担另外一个市场，这是世界各国发展的必然规律。

　　我们还有很多已经产生的市场上的必然规定是需要我们引起警惕的，比如说郁亮说我们现在的需求就是小户型，我认为是对的，现实需求更多的需要是小户型。但是有一个特殊现象值得我们警惕，1956年苏联很多人住在地下室、窝棚，所以在苏联有一个特殊的叫法“赫鲁晓夫楼”，在1956年在欧洲看完二次大战的恢复情况就在苏联建小户型，四、五十平米左右，“赫鲁晓夫楼”到了59年，有人提出意见，他说现在大家不是有房子住了么？如果不盖房子有多少财力让大家做大房子呢？其实他们不缺地，于是盖了大量小楼，本来预计30年以后拆掉，重新盖新的，但他下台之后没人管了，这部分楼大部分是90年代拆了，因为50年代的经济情况只能满足到这个程度，就足够了，但30年后发展之后不能满足人们的基本需求，但是现在我们看看这些“赫鲁晓夫楼”已经成为苏联建筑史上的最大败笔，而且基本上已经被拆的稀里哗啦，没有拆除的都在骂赫鲁晓夫。现在莫斯科一般的房子，多少钱呢？6千美元一平米，因为俄罗斯1亿4千万的人，莫斯科占了2400万人，占到5、6%的样子，都集中在莫斯科，所以房价已经到8千美元，稍微好点一万美元一平米。

　　如果北京还是这种方法的话，房子也是满足不了需求，但不知会不会出现类似于“赫鲁晓夫楼”的情况，因为新加坡经历过，新加坡在50年代60年代盖了，在70年代统统拆了，现在将近80%是公共住宅，最后出台一个法律，70%的人同意拆除，就拆除，所以他们现在的商品房是20万一平米，不管工资多少，工资收入也高了，为什么不管？新加坡是唯一不管住房的政府，80%是政府解决了买房的问题，所以故意把地价搞的高高的，因为只对极少数人群。我们这次国家也想体解决70%、到80%的住宅问题，因为我们房改房解决了56%-62%的公共住宅，解决了一部分。

　　如果按这样算还有10%到20%的人许多政府的公共住宅解决，剩下就可以用市场化办法解决。我们生产量大概6、到7亿平方量，加上二手房5%，万科再扩大规模，拼命盖，一年增加一万套到头了，对1亿5千万家庭来说是很少的。现状是有一亿套是80平米以下的小住宅，2%有热水，还有相当一部分是没有公共卫生间或者只有一个小厕所的概念的住房，这些可能都要拆了重来，北京已经拆除了80年代的房子了。

　　主持人：谢谢任总，我们今天可以给大家再一起鼓掌，人民公敌却是是为人民的。咱们论坛既要有发挥，也要有八股文命题的作文。最后一个问题就是虽然中国的房地产发展，除了领军人物带领的房地产主力军以外，大量非专业的房地产领域企业也进入到房地产，我们每个嘉宾今天房地产市场可能发展下去么？

　　黄怒波：我们在座的这些人出道都不是做房地产的，做过其他的行业，从非专业进入到专业领域，这个时代永远会有，但现在的形式不一样了。在目前的形式下，敢于进房地产行业的都是财大气粗的，都志在必得，不是我们当年不知不觉的没有办法地去做，最最后觉得这个好就站了起来。其实倒下的也有很多很多，但目前情况下，这是一个主力时代，美国时代也有很多房产企业也随时进来随时退出，这个时刻这些财大气粗的进来，对房地产市场有很大的冲击，至少有人会像郁总挑战，只要规则在那个地方，市场就需要有一个竞争的游戏在里面，所以我的观点可能会过一两年尤其在明年的调控严格的情况下，会有一批新的大鳄代替我们。

　　主持人：黄总的观点是今天要进，要不然腰缠万贯、财大气粗，要不要小心点。

　　王若雄：上个月中国企业家俱乐部到海尔做了一次互访，当时和张瑞敏谈房地产的问题，海尔这几年做房地产也进入很早，但规模没有做起来，大家很好奇是不是张总带领海尔要做出规模来？大家还记得前几年张瑞敏曾经说过，海尔不受诱惑，不去进入，但基本还是按照这个观点说的，意思是说海尔进入房地产主要还是为了主业，家居集成进入的，可能这个说法是张瑞敏的一个解释。其实如果真的为了家居集成也不必做的规模多少大，也不用惊天动地找这么多人、出这么多资本。但我们也看到很多很多外行，黄总说所谓每一个人都是从外行转过来的，但是我觉得这个问题主要的驱动力还是利益驱动，在这个行业里，大家认为有高回报的，所以才进入，当产业平均利润率低到某个点的时候，也会自动撤出，所以我觉得这个话题不必特别地拿出来展开讨论。到了时候就来了，到了一定时候又走了。我是这么看的。

　　主持人：郁总。

　　郁亮：外来很多进入的行业，我确实统一黄总的说法，我们当年都是外行，再次说明我们的行业是彻底完全对外开放的行业。第二点有实力有品牌的业外企业加入这个行业，对这个行业健康发展是有好处的，唯一提醒的是很多人说家电制造业长虹进入房地产行业，说是我们太苦了没什么钱赚。这个问题要提醒，我们可以看到，从毛利率来说房地产是比较高的。但资本回报来说房地产和制造业没什么区别，差距主要在资金周转率方面，我们房地产行业两年周转一次，而很多家行业一年周转好几次。所以回报来说差不多，一个行业、一个社会如果是对外开放的不允许这个行业平均水平高于社会平均水平，这是经济上必然的规律，如果大家说做房地产赚过多钱，我们附带率远低于制造业的，这也是说用资本做这个事情不一样的，所以从资本回报率来说，也就是世界平均水平，总的来说有实力、品牌的企业加入我们行业是我们这个行业的好事。

　　冯仑：我是这么看，在最近两年，这个行业的最重要的特征是四个字，一是集中，二是转型。集中体现在三个方面，一个是向大公司、好公司、上市公司集中，最近万科对市场占有率已经到了2%，比前几年有一个比较大的增加。另外现在资本市场的融资也支持了刚才我说的判断，最近几年包括保利上市，中信也在计划上，还有很多大企业上市，规模越来越集中，行业也能看到集中度。第二表现是向国企集中，如果从A股看，前十年不会有民营了，主要是国企或者万科这种混合经济。第三向发达地区集中，这个行业市场包括前十位、前二十位大部分都在发达地区，营业额、客户主要都在集中，集中度非常高。面对转型不企业有不同选择，相对来说有规模的企业无非在战略上做一个选择，因为这样的集中，资源配置就会出现问题，目前稍微大一点的公司大概有三种战略，第一种是单一产品全国化复制，快速成长、产业化经营。单一产品就是住宅，住宅万科还要集中，主流产品60、70%做，这样可以支持产业化，可以快速成为全球最大的公司。第二多地区、多产品多样化的产品公司，包括富力、合生这些。第三区域集中，适度的产品多样化，像万通这样一些公司。那么这三种战略无非是资源有限的情况下做出的不同选择。另外进入资本时代想办法上市，通过不动产金融创新、跟社保、保险等等不断扩张，而不仅仅依赖于银行。

　　作为小企业也有两种办法在转型当中求生存。第一，找缝隙市场，也就是大公司不做的，这种缝隙市场遍布全国，万科都不会跟你竞争的。另外小公司可以逐步的在一个区域市场跟大公司服务，我觉得这也是一个。比如我们现在也开始转型跟大公司结合，在区域上有很大的优势，做成战略合作，也有很大的生存空间。集中和转型将会是房地产最主要关注的趋势，所以每个公司制定不同的战略就可以了，至于原来做什么不用管它。包括海尔，从我们公司来说，我们不去研究太多他会对我们有什么影响，因为规模大的企业优势就是资源集中度高，爆发力强，只要政策给了，16家国企主业是房地产。但他们跟我们不竞争的是第一中国市场太大，第二他们的战略往往是没有的，为什么大型国企很难制定战略，因为领导人是经常换的，没有人对这个企业会负责。我们都对自己的一辈子在讨论，我们的战略，不仅制定还要很执著，国企没有，就是很胖的人，但不一定能伤害到你，这跟其他的零售、保险、消费品不一样，竞争格局不会感觉他对你的压力，相反如果研究自己的战略，把企业治理结构、产品、服务这些调整好，管他外行内行进来，大个小个进来问题都不大，与其关心这个话题，不如把自己家里收拾收拾更重要的。

　　主持人：留一点时间做一点互动。

　　提问：由于国家经济工作会议确定了金融从紧的政策，昨天的有的经济学家提到国家的大的经济形势即将发生变化，一些比较对银行依赖性的行业或公司会受到很大的影响，我想请问任总，这样是不是意味着房地产业也即将进入寒冬，谢谢。

　　任志强：这种事发生过很多次，88年调控经历过了，93年调控我们也经历过，97年紧缩我们也经历过，经历过的企业没当回事儿，房地产企业无论如何一定会服从政府政策。就像冯仑说的，当你让他穿开裆裤就要穿开裆裤，因为他不知道，告诉他要去男女厕所之后他就去厕所，所以无论如何会服从，每个企业按照自己的战略考虑是进入还是退出是快速发展还是拖拖拉拉、暂时回避一下。房地产行业死亡率很多，最多时候一年死掉两万家，不代表投资者死了，而是项目死掉了。比如万科收购了轴轻质，成了万科大股东之一了，你说是进入房地产还是退出房地产，只是换了一个方式，每个企业采取不同的战略决定，如果说冬天全死掉了，如果还有不断的房子冒出来，大树底下总要死几棵草。

　　提问：很多员工找我们说老板加工资吧，物价上涨，再干一年还不如房价涨的部分。我想作为民营企业里的中层干部，那些可能是车间主管、高级技工，他们的房谁来建？

　　任志强：你来给他建房，你当他老板当然给他买房了，否则一定没尽到企业责任。最好不要问谁盖房子，我们也盖廉租房、也盖两限房、销售房，而是盖房子的人。第一是买得起房子的人，一类是完全买不起房的人，中低地收入的家庭，他只能让政府解决，再低的房价也买不起，生活费都要让政府补贴，需要政府对他贴息、贴租。另外靠政府帮助才能买起房子的人，任何社会里和国家里都占多数，这在各个国家用长期信贷租金或者公开金融政策来支持大量发展商建只能租的房子，新加坡有、香港也有，这种房子是要解决你说的这些人。比如天津开发区已经有了这类房子，为了解决当地非户籍人口的人，告诉你只能租不能买卖，要有这套配套措施。我们社会保障制度最缺的不是给老百姓的廉租房，而是解决中间这块的长期可以租用的房子，所以要改变消费预期从买到租是很难的。当然当老板的要提高工资，让他买的起房子。

　　主持人：我们再次以热烈掌声感谢我们嘉宾的精采演讲，谢谢大家的光临。