全会议题：中国股市和房市实录

　　2007年10月28日，欧美同学2007北京论坛暨第四届中国留学人员回国创业发展与交流大会在北京隆重召开。新浪财经作为主办媒体全程直播了本次论坛的盛况。以下为“全会议题：中国股市和房市”实录。

　　湘财证券首席经济学家 金岩石

　　【主持人 金岩石】前边的讨论非常热烈，我们也受到了很大的启发。新海归新使命，我觉得海归回来最重要的是带来了一种新的思维、新的文化。所以这个论坛是以海归的角度来讨论各种问题。我先介绍一下台上的四位嘉宾。我本人是金岩石，是湘财证券首席经济学家，这个议题另外几位嘉宾有《财经》杂志特约经济学家谢国忠先生，他非常精准的预测了亚洲金融危机的爆发，一直保持着非常尖锐、非常新锐的见解。他是“雄市天下”的经济学家。首先请谢国忠讲一下他的观点，然后请中国国际金融有限公司首席经济学家哈继铭，他将在熊市之间但是偏离，他们两个是讲牛熊两市。第二个部分我们讲一下房市，房市谢国忠是代表熊派的，凯德置地北京运营总经理毛大庆先生，是代表着房地产业的卖方，搜房控股有限公司董事长兼CEO莫天全先生，是搜房网的创始人他代表买方的主要意见。我们买卖双方跟一个独立专家的对决，他们三个作为一场。第三节是股市房市我们提出的命题，中国的二元经济代表的是**经济，股市房市代表的是财富经济，股市房市是我们经济发展当中的热点。所以在这一节当中重点讲一下他看股市房市之间的关系，我们四个人来进行讨论。大家如果对这个议题感兴趣请鼓掌欢迎。

　　【主持人 金岩石】每个议题之后我会选两个人提问，但是对提问者的要求很明确，第一不许介绍你自己，第一句话你必须说的是你同意谁或者不同意谁，这是规定动作，如果你不说这句话你的发言无效。然后台上的人就直接跟你对话，我们整个三组题问希望在一个小时之内把大家想知道的东西、需要的东西，或者是不想知道的东西都说出来。我们现在先请谢国忠先生讲一下股市。

　　《财经》杂志特约经济学家

　　谢国忠

　　【谢国忠】我写了一篇文章就是中国的股市有可能进入泡沫，一般股市进入泡沫的时候，他的价格比正常的价格要至少上升一倍。在泡沫的时候这个价格是疯涨的，在涨到一定水平上他就会跑掉的。我想说一件事，中国市场里面泡沫是处于这样一个时代，这个时代还是非常敏感的时候。中国生产力比较发达、经济增长比较快，经济的基数比较低，这是一个方面。另一方面中国的消费习惯一时半会不会改变，就是他收入上升快而他的消费欲望上升很慢，这就形成了一个资金过剩的情况，这在美国、日本也有过这种情况。我们要想解决这个问题，主要是把国内市场国际化，把过剩的资金向国际市场上流，这样的话泡沫就不会有那么大。日本的走向国际化是失败的，所以是发生了金融危机，这个钱我们如果放在国内的话，是会引发更大的危机。中国的盘子这么大，中国现在市场里面40万亿左右，在中国老百姓的手里面的资金也是几十万亿。中国土地、大的公司、资产都是在政府受手里，老百姓的财富在积累，老百姓财富积累的时候，他投资可以选择的渠道是非常少的。所以中国要解决这个问题是很容易的，政府把他手里的资产卖掉就可以了。我先说到这里。

　　【主持人 金岩石】刚才谢国忠讲的观点，对此哈继铭你有什么观点？

　　【哈继铭】我表达一下我的看法，我觉得中国股票价格上升，有几个原因在里面起了重要的作用。一个是中国的基本面，二是全球流动性的问题。全球流动性如果是一杯水的话，这个水是快速的上升，无论是发达国家的上升速度，还是一些资源国家的外贸顺差，还是一些传统的外贸顺差，这个就使这杯水的水位上涨，而且这个杯子不是静止的，是动荡的，是倾斜的。尤其在美元贬值和美国一些金融系统出现问题的时候，这个杯子是会倾斜的。我们现在看到不仅是全体流动性的扩张，更多是向基金市场倾斜，哪个国家的汇率快速上升，哪个国家了流动性受到的冲击就更大。但是这个水不是永远朝一边倾斜，到一定的时间会向另外一边倾斜。在亚洲金融危机以前有很多的资金是到亚洲来的，1997年以后资金又出去了。当然我们看到1999年美元一直是在贬值的，一直到2002年才开始升值的。所以金融国家的稳健性是主导国家的资金流入留出。

　　中国国际金融有限公司

　　首席经济学家 哈继铭

　　【哈继铭】中国现在也面对很大的资金流，我们怎么面对这个问题呢？我们国家在过去三五年内采取了各种各样的措施，比如说2004年到2005年国际和平组织控制的比较好。但是2006年到现在我们货币增速更加的重视，中国的货币供给速度比较快，但是货币的需求在下降。这样货币供应上升，货币需求下岗，最后必然导致价格上涨，或者是物品的价格或者是商品的价格，我们现在看到产品价格的上涨都跟货币供给是有关系的。这个从基本面上来看，有很重要的一个问题是中国的信贷结构。中国信贷在五六十年代在社会当中是占的最高的，这些人不需要购买资产，资产都是供不应求的就把资产价格推上去。当我们五六十年代人退休的时候，子女一代在人数人是比他们少一倍的，所以那个时候资产是供大于求。将来如果父母要把房子传给下一代，下一代可能已经有房子了，然后就要把小房子卖掉买大了，我们计算这个拐点是在2010年到2015年之间出现的。所以现在牛市的话，我认为是短期的牛，长期并不牛。

　　【主持人 金岩石】莫总，他们俩人观点就是钱多人少，这个市场没有投资价值，你能不能讲一下投资市场真实的价值在哪？

　　【莫天全】我当初搞房地产的时候，和七八年以前潘石屹说他从海南到北京的时期，他当时给海南的伙伴打电话说北京现在钱多人少快来。我对于股市不是很懂，他们两位都是大经济学家，我相信经济学家。中国的股市包括香港的股市，你很难用经济学家的眼光和逻辑来决定。

　　【主持人 金岩石】也相信学家的有没有？同意他们两个，或反对他们两个的，请举手。

　　【提问】我还是相信经济学家的。

　　【毛大庆】我跟莫总一样经济学的问题看的不是很多，但是今天把房市跟这个问题放在一块，中国之所以跟其他经济学领域不一样，中国的资源分配体系是不一样的。第二个说投资钱多人少，我觉得是资源点没有激发出来的结果。

　　【主持人 金岩石】房地产的市盈率是很高的，估计在90倍到120倍，一个公司有600万平米的土地储备是300万亿，我们现在有两个价值一个是15亿的净资产，一个是300万亿的土地储备，我的问题是哪个决定的价值更多？

　　【毛大庆】这个问题非常好，土地代表了非常紧俏的资源，讲这个就要研究中国城市化的问题，城市化的问题是导致了土地资源可以变现多少很重要的原因。中国的城市化是牵制土地资源和股市的一个很重要的原因，为什么房地产企业拼命的上市、拼命的拿资金，然后使劲的囤积土地，这就是趋于对土地资源控制的动机。

　　【主持人 金岩石】中国货币发行量是30亿，实际上它是通胀的体现，你对这个观点怎么看？

　　【哈继铭】在中国这个国家里面我们人口比较多，资源是比较宝贵的，但是在有些国家里面资源是比我们更宝贵的，比如说日本。这个是一个国家的规律，是不是会发生长周期的变化？我们知道日本在七八十年代的时候储蓄是很高的，也是因为他们在战后需要人才，所以七八十年代以后也是好多人生产。但是在这波婴儿潮过去之后，就发现他们的资产很难传给下一代，就必须削价处理了。我们现在政府制定的政策是计划生育，以前是多生多育，就导致了我们也有了这种情况。但是这种周期是比较长的，所以我认为必定会出现一个观点。

　　【主持人 金岩石】谢国忠说了一句话，是说这个股市有泡沫，会跌，在这种情况下他建议政府卖资产，你能再说一下这个观点吗？

　　【谢国忠】这个是有道理的，一般是家庭收入是投资资产的4倍。中国人现在是有一定的财富但是没有到4倍，就是这个地方中国的管理是宽松的。老百姓的资产会引起资产价格大幅度上升，我说一下房地产的信息。股市还不是主要的因素，因为在股市里面上市企业都是中央企业或者是能赚大钱的企业，民营企业赚大钱的还不是很多，所以股市对经济的影响还不是很重要。影响最重要的是房地产，房地产的价值是1.5倍GDP，在亚洲是2倍左右，这个要比股市的作用大很多。中国刚才说一个是资金的问题，一个是人口的原因，但是我觉得这都不是主要的原因，中国主要的原因是政府的行为，还有就是你的收入。你要看真正买房子有多少是真正自己赚钱买房子的？这个是需求决定价格的。一个是他拆迁后他有这个需求，还有就是为了提高生活品质，这个是需求的主要方面。

　　【主持人 金岩石】现在推动改革的主要理论家在这，我建议李青原女士也说上两句。

　　【李青原】中国的资产真正的价值被压制了很多年，这个我认为是第一点。第二个至于它到多少就没有泡沫或者说泡沫就少了，我觉得这个是市场制度决定的。但是有一点是肯定的，你说中国人傻我觉得也不尽然，我们老说要对中国经济有一定的认识。如果没有泡沫的话就没有资产价值了，至于说泡沫的多少这个已经超出了我的能力范围。

　　【主持人 金岩石】其实李青原女士说了一个重要的观点，就是中国股市不仅仅是钱多人少，资产泡沫，他确实有内在的价值，这个需要我们去发现。既然经济这么好，数字背后的价值我们也是应该考虑的。下面我们讲第二个议题就是房市，房市现在也是上行的。我想先让谢国忠先生讲讲房市什么时候跌？

　　【谢国忠】在美国房市出事了以后，美国的央行整个不行了，所以房价上升太高美国受不了，所以他要通胀帮老百姓承担一些负担。所以他就采取一些通胀的措施，就是把资金的流向调整一下。所以中国的楼市要做调整以后，也可能学发达国家的经验。另外奥运会的话，发展中国家把奥运会看作一个转折点，所以大家的情绪也很高涨。韩国就是在奥运会之后发展起来的，中国也希望可以在奥运会之后发展起来。

　　【主持人 金岩石】请莫总说一下网上人们买房的热情。

　　搜房控股有限公司董事长兼CEO

　　莫天全

　　【莫天全】我从几个方面来说一下。实际上我们都很感谢我们现在的股市？好像很少不感谢，股民要感谢、我们的基金行业要感谢，我们的政府也感谢，因为政府一下子把经济资产做大做强。而且因为股市的高涨，我们的农产品价格也上涨，我们的商品价格也上涨了。所以股市的上升，我认为是经济也活跃了。

　　【莫天全】但是房地产是不是每个人都感谢房地产价格的持续上涨？相当中国人不高兴。现在不管是富人还是穷人得有不高兴的，高兴的人是已经有房产的，我们的开发商也高兴，搜房网也会很高兴。

　　【莫天全】另外一个政府是既高兴又担忧，因为有相当一大部分的人买不起房子。但是房地产价格上涨以后对国民经济的推动也是很重要的，因为房地产业是国民经济支柱产业，对国民经济有很大的贡献，这个对我们产业来说是很大的贡献。但是房价的上涨又带来了很多的问题，所以这个政府也是既高兴又担忧。我们现在搜房网也在担忧，如果你不好的话我们搜房网这一块就不太好，你要好的话给我们的广告费也多了，所以我们也是担心和高兴是并存的。我们有中国最大的房地产研究机构是做了相当多的研究，说房地产价格会跌吗？房地产价格是不会跌的，因为以现在的物价水平来看，房地产不大会跌？

　　【主持人 金岩石】谢国忠从美元找到了因素，你现在找物价做比照认为房价只涨不跌，确定吗？

　　【莫天全】我觉得房价在以后的十年、二十年之内应该是只涨不跌的。

　　【主持人 金岩石】毛大庆先后作为卖方说一下自己的看法吧。

　　凯德置地北京运营总经理 毛大庆

　　【毛大庆】我想大家说了国际的视野，中国的问题，我想还要把这个问题摆在中国来看。我简单谈四个看法。第一个我想用几个数字来说一下，首先要了解中国城市化的状态。我走了中国70多个城市，中国有667个城市，现在有45%的城市化率，这667个城市中80%以上在爱辉腾冲线东南。有94%的人也在腾冲线的这边，而667个城市里面只有10%不到的城市能叫做真正的城市化，就是中国的城市化跟国际的城市化概念是不一样的。而这少数城市承载着中国近6~7亿人口胡城市化诉求。

　　【主持人 金岩石】咱们城市人口是多是少？

　　【毛大庆】中国城市人口在不断的增加，每年产生英国人口总量的城市人口。10%不到的城市，37个城市承载了将近5、6亿城市人口的需求。这个问题刚才哈博士讲了人口的问题，只是推动房地产需要的一个发动机，而另一个则是不断产生的移民。导致了房产资源、股市资源真正拐点的，还是城市化发展均衡的问题。

　　【哈继铭】城市化和人口结构的变化是两大规模隐性的问题。第二个城市化可以有不同的形式，一个是让农民移民到城市，一个是把农村变成城市，就是建设农村让它配合城市，我们到底使用哪一种形式我们要现在想清楚了。如果是移到城市的话，对将来房价可能出现的下降制造了一种向上的动力。如果我们把农村变成城市的话，这个对抑制城市房价下降起不到作用。

　　【毛大庆】这个从宏观的走势是对的，但是今天我们谈的问题是什么时候会出现这个问题？我们如果谈一个阶段性问题的话，这个问题是对的。

　　【谢国忠】我觉得这个地都在政府手里，你说这个房价该不该高是另外一回事，这个房地产如果不是市场经济这个这个土地就不会收益。中国的房价跟日本、台湾、美国的房价是不一样的。现在有大部分人买不起房子的，但是过了一段时间之后，确实房价会调整一些，有些老百姓可以买的起，但是老百姓攒了一辈子的钱全部就被套在这个房子里面了。在中国还有一个廉价房，这个廉价房中国是50%，但是在中国认为应该是搞廉租房。为什么要搞廉租房呢？就是说你买不起房子的话应该租，我觉得这种观点是很错误的，因为中国的土地理论上是老百姓的，所以这个土地你不转变成老百姓的房子的话，这以后会有很大的问题。

　　【毛大庆】非常对，土地资源是政府的，我恰恰认为资源短缺的国家土地资源国家应该控制。但是中国现在的问题是政府拿到土地，应该把土地合理分配给低收入群体解决居住需要。我们看到香港、新加坡这些土地资源紧缺的国家，恰恰国家把土地的利润牺牲或补偿给城市低收入群体，而不是留给自己。所以刚才谢博士讲的廉租房是一个过渡的结论。政府应该系统考虑城市保障性住房，而消费性住房应该让市场去解决。

　　【主持人 金岩石】你们两个是一样的观点。大家对这个问题同意的请举手。

　　【哈继铭】我认为如果是大城市，让所有的人进入大城市，因为现在有很多人有11个月是生活在城市里面的，但是如果他的医疗保障、小孩的教育这些问题的不到解决，他也不会把自己当做是城市人的。但是如果说我们允许他进来，在他的子女教育、医疗保障问题上都解决了，并且城市都接纳他了，这样的话我觉得是对未来房价有推动作用的。但是如果我们把周边的农村变成城市的话，他还会待在这，你房价会降还是不会降。

　　【提问】这个道路恐怕是规模化非常重要，因为城市化的好处是非常大的，如果你永远是农村的话你就永远发展不起来。

　　【主持人 金岩石】搞倡导的新农村运动不行吗？

　　【提问】他说的是国家的经验，他实际上是以市场化推行的，而不是以政府来推动，所以说中国的经济不是完全的市场经济。像美国房地产当初的价格很高，在2000年以前翻了一倍以上，但是连续的调息马上该下来了。但是在中国你加了很多次息也没有用，根本没有起到效果，这就是政府的作用，政府在经济里面起到了很大的作用，你的利率并不是反映你资金的价值。

　　【主持人 金岩石】大家提出城市化推动发展，哈继铭讲城市化可以赚钱去回乡盖房，这怎么会对于房价呢？他搞农村运动、搞农村金融，就是让农民在农村买房子。

　　【提问】已经搞了20多年没有成功。

　　【提问】我觉得对中国这个大国来说既要城市化，也要建设我们的新农村。尽管我们有一两亿的农民进入城市，我们还有五六亿的农民在农村。第二个是现在看了小城镇的方式效率也很高，包括各大中等城市都要得力的发展这个。

　　【谢国忠】中国小城市里面有很多人是没有工作的，小城市的工资跟大城市的工资是差很多的，这就是硅谷效应影响的。但是问题是说大城市里面大家都扎堆，这个房价就会上去。如果是配套了相应政策的话，这个又会有地位的体现。比如说你工作在这个城市里面，中国如果不搞廉价房的话，这个房地产肯定是会不行的。

　　【毛大庆】所以我认为是要文明的城市化，我看现在有很多叫城市的城市很难把人口固化在那里，吸引不到有持续发展能力的人口，就是这些城市的文明城市化程度没有真正的做到。我觉得新农村建设肯定是能分流城市人口压力，但我们如果有更多的城市能实现文明城市化的标准，则大城市病才会有所好转。

　　【主持人 金岩石】15个城市每天晚上9点到10点用录像把景象录下来，算黑灯率。中国人是最高的，澳洲是其次，但是一调查澳洲的那些黑房子一半是我们中国人买的。

　　【毛大庆】这个不同城市的黑房率是不一样的。北京大部分的黑房，是北京周边省市的有一点资本的人要在北京占有一席资产，上海的黑房率反映的操作因素相对多些。研究不同城市的空置率这就是要把它放在不同的经济圈里面来看。

　　【主持人 金岩石】莫天全，买房子是投资还是住的，你那有没有一百多人研究？

　　【莫天全】谢谢大家的掌声。研究人员是有的，但是这个数字的准确度，跟我们经济学研究的准确率是一样的。刚才说黑灯瞎火，还有就是水电费有没有交，实际上是大家在判断空置率到底有多大？这个其实挺简单的，你只要把这个统计出来，马上可以知道这个有多大。

　　【主持人 金岩石】有多大？

　　【莫天全】这个不是我们能查的，是政府要查的。

　　【主持人 金岩石】一个重要的事是灰色收入，我把股票卖了买房子这应该是好事，这叫做灰色收入吗？

　　【毛大庆】股价跟房价在中国市场是密不可分的，一般是同起是肯定的，但是同落是不一定的。楼价的上涨60%是跟股价的上涨是有关的，而且中国的文化就是对土地、房产比较重视，澳洲都有中国人在炒的房子。中国人在股市里面赚的钱，往往不认为钱是实在的利益，但是他认为土地和房子是可以保值的利益。有一种古董商的意识，这和西方人的价值观很不一样。所以说中国的股市上涨肯定会引发房价也涨。

　　【谢国忠】这一拨的股市从2005年开始，今年是有很多的钱跑出来去买房子，中国的股市已经变成了一个买房子的机器，你买不起房子可以炒股票，赚了钱就可以去买房子，但是这个长期是维持不了的。中国的房子是很重的，这跟西方不一样，这就是为什么房价可以维持高价这么长时间的原因。中国的灰色收入其实也是非常有限的，比如说我这次去看房地产开发商，我问他房子是谁买的？他说是警察、教师、医生、公务员。这些人在中国现在有很多，他的钱都是很多的。

　　【哈继铭】我写过一个股价和房价的问题，你在股市上赚了钱之后，有一些人是对于高档消费品，不仅是在房子上、在汽车上、珠宝上面都会产生一定的效应。所以我的感觉是股价如果下降，房价在短期内不一定下跌，但是房价如果下跌股价一定会受到影响。因为股市里面包含很多的房地产企业，而且还有很多的相关产业，像钢材、金融产业、建筑材料等等。

　　【主持人 金岩石】现在我们是提问的时间，你想问谁就直接问。

　　【提问】中国现在买房子的人都是一些受过毛泽东教育的，为什么我们这些人里面可以根深蒂固这个思想呢？

　　【毛大庆】这个来源于对资源的恐慌。第一个问题为什么现在大量的房地产企业闯到股市上寻求资本，然后大量取得土地，其实是在取得资源，这就是资源稀缺性的力量。第二个问题是说哪个年代的人对房产观念会不一样，东方文化在这个问题是一脉相承的。从来都认为钱是不安全、肯定不稳定的资源，我占有了一块土地、占有了一个房子是最安全的，这里亦强烈的文化色彩。第三个中国的教育、医疗保障体系、文化设施，全部集中在一少部分土地的城市资源里，他能不往这个地方挤吗？我在外地碰到一个老板，他说我很想买一个北京最好的房子，最好在天安门旁边。我说为什么啊？他说我一辈子赚的血汗钱就为了给我孩子在天安门旁边买一个房子，就是为了让他受到比较好的教育。

　　【提问】我想代表不太懂经济问题的老百姓问一下各位专家一个问题。刚才各位讲房价和股价的问题，你能不能解释一下单价和总价的问题？还有一个是不管是涨还是跌，作为一个建房子开发商来说没有人买的时候我就不建房子了，我减少供给量。老百姓是这么一个心理，就是单价高我买小房子。

　　【莫天全】我有钱肯定买大房子，因为这个目的是不一样的。比如说政府旗下有小户型，我们可以买小户型，我觉得公务员、政府机关的人是完全可以够住了。如果说从个人的角度来说的话，要找一个比较好的房子，我觉得要找一个好的地段的小户型。

　　【主持人 金岩石】他的意思是不要到天安门去找。

　　【哈继铭】我觉得你的钱如果既可以买小房子也可以买大房子的话，我建议是买大的。因为将来你如果是大房子传下来的话，你的后代会留一个，将来房价的下跌小房子的压力更大。

　　【主持人 金岩石】中国股市、楼市目前的真正的国情是人多地少，产生的原因是钱多地少、通货膨胀，在这种情况下

资本市场起来了。是做聪明人呢还是做傻子呢，大家自己决定。本议题就到这里，谢谢大家！