大连万达集团李耀汉：中国不动产的运营与投资

　　

　　2007年9月22日下午，华夏机构投资者论坛在浙江宁波召开，图为大连万达集团副总裁李耀汉。(新浪财经 赵镜波摄)

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　　新浪财经讯 2007年9月22日下午，华夏机构投资者论坛在浙江宁波召开，新浪财经直播了本次论坛的盛况。大连万达集团副总裁李耀汉就中国不动产的运营与投资发表了自己的观点。以下为李耀汉先生的观点。

　　李耀汉：大家下午好，在坐的各位人士，都关注着，资本的运营，关注着自己的资产投降，特别是刚才几位专家学者，从不同的角度，分析了中国的经过走势，未来的资本发展状况，做好很好的讲演我作为一个在企业经经营有着经营经经理我们就这么个会议机会，谈一点我们自己的体会，大家知道我们万达房地产集团就是已经营不动产起步的，也是从住宅地产走到了商业地产还有我们的五星级酒店，在19年的发展当中我们现在经过最近7年的调整，逐渐朝着一个不动产的经营物业次优经营运营这么一个企业发展来发展，所以下面我首先跟大家谈一谈万达为什么朝着这个方面发展，我们的一些体会，第一，我想跟大家共同分享一下，犹太人在上海也就是上个世纪初100多年前，如何做一个著名的不动产经营商，创造了神话，有这么一个故事，在民国初年，上海滩出现了家喻户晓的房地产商，是一位英国籍的犹太人，他是1874年来到中国的，刚到中国的时候，他也是一位打工的，后来到了上海的房地产商，1931年的时候，在上海去世，留下了天价遗产。这位犹太人在上海的第一桶金取之于1885年的中法战争，当时法国在中国的亲民击败，上海法租界的一些法国人，惊慌失措，感觉情况不妙，纷纷举家外迁，引起租界地价一路下跌，这个时候的哈桶在一个公司做，他向主管直言说这种状况，不会直接下去，应该趁机买地产。

　　上海的租界重新繁荣，地产价格也重新上升，同时自己在中发战斗前后，贱人九价收购的地皮有涨了数十倍记。犹太人最终敏锐的眼光很早就使我们清醒地认识到，历史的上海作为远东经济的发展中心，和今天土地资源的稀缺依然为土地投资者带来了很好的商机，这也就是说一直到今天大家在市场的波动当中除了股市和房市是两大市场的根本热点的原因，在这里也就是发生我身边朋友的故事，也就是去年的这个时候，他要到北京买房，他想选一栋比较时尚高档的住宅，结果选来选去也没有选一套自己中意的房子，结果有人劝他投入到股市当中来，今年在股市赚了百分之百还要多，但是他今年想拿这个钱依然没有选种符合自己标准的房产。也就是说五房地产的价格也在上涨。也就是说投资在今天不是说我跟上三位专家学者说的不一样，不是今天股市给大家带来了很好的预期，就是股市在今天有很好的机会。

　　第二个就是不可错失的时代，我们投资

理财早已经不是近代人那么单调，手中的钱如果不想存银行，也可以投资收藏品，也就是说投资理财的渠道越来越宽，不动产的投资依靠什么吸引那么多的人群和资本参与呢？从情况来看，不动产不会像股票一样大起大落，是稳健型方式的首选方式，不动产市场由于供求不平衡升值的幅度非常可观。从去年的6月份沪深股市刚到1600点的只有，只有少数人敢想突破5000点今年广东的

房价8月份涨到了7000多元，今天我们讨论不动产投资，一些蛛丝马迹都证明，不动产这一块，包括高端的写字楼都是在被低估的市场，我们要做的就是及时跟进，最近广东省社科院研究院对地下钱庄做了一些问卷调查，特的问卷调查面访了30多万地下钱庄的操盘者。地下钱庄至少有3000多亿美元从外资流入我们国内，相当大的比例放弃了股市，专项了楼市，其中广东、上海、深圳是这些热钱的主要流向。到底有多少国外的钱通过灰色的钱流入到国内，目前还没有准确的数据，但是我们可以分析出来的是这么多的钱不远万里来到中国，他们看到了中国的楼市的发展空间，我还了解到目前国外的一些机构，直接收购物业，或者从事土地的开发项目等，聘请了很多港澳的操盘手，今年上半年以上海市场为例，就有四处高端的住宅为外国投资者机构收购，收购面积达到25.34万平方米，这些收购包括摩根士丹利收购的××楼，香港永兴国际收购淡水万花园等等。上海

豪宅市场表现低迷，直到今年才出现了回笼的现象。正是在这样一个背景下，外资冲破了限外政策，随着交易量的上升，上海豪宅的平均售价上升了2.7%，达到21.70美元/平方米，也有专家看到，在上海众多的投资者开始把从股市收益的资金重新回到了房地产市场。

　　第三如何挖到不动产的金矿。以上说明只是买不动产的赚，那么如何买到最赚钱的不动产，首先要知道哪些不动产可以赚钱，随着商业的开发产品越来越多，我们做不动产的手段也越来越多，也可以买市区的豪宅，买购物广场的商铺，产权酒店等等，取决于个人的兴趣，我想在座的各位可能最感兴趣的就是写字楼的投资。

　　有人说温州人在北京广州等地炒房，后来又到了重庆社直辖市后又去了西南，但是就是没有在宁波停留，不是他们不想，进来才发现宁波的房子早就被宁波人买了，这一方面体现了本地强大的消费能力，也反映了宁波人做住宅投资的意识，对于房价趋于须知上涨的趋势，越早买越好，这是一个简单法则，但是对于一个住宅的楼盘环境和周边设施是一个重点考虑的因素。但是比如观察附近是否有地铁交通，周边是否有商业区，甚至是否可以成为未来城市的中心发展规划。

　　鄞州区作为一个新兴的商业地区也在一天天的聚拢人气，而政府也正在主导南部的商务区建设，下一步也可能引入大量的企业来这里办公，商务氛围也越来越浓，今年上半年重庆的房价在短期内高涨，引来了不少的广州北京投资商。浙江人数进入到重庆炒房的人数也不少，目前看来汽车很普通。但是仅仅凭政策做并不完整，对当地的经济状况以及整个市场的供求情况要有一个全面的了解，我们以北京的写字楼开始，招商引资的大手笔，北京有大量的写字楼。同时也奠定了目前几大商务区的实行，但是与启动的商品房相比，写字楼市场则一直处于不温不火的状况，北京万达广场的写字楼按目前的价格是23000元/平方米左右，而周边的高档住宅已经达到了20000元/平方米左右。写字楼和住宅出现了价格倒挂的现象，在北京一些区域市场上，房屋售价租金比已经超过了写字楼，这也意味着房产收按益将下滑，投资性买房高位踏空的现象也增加。北京在售写字楼当中在上半年很多一部分都迎来了热销，这种现象值得我们投资者的重视。写字楼对区域环境的要求更高，操作过程更复杂，额投资回报依赖于出租资金的回报。俗话说，一步养三代。事实上现在阶段一些上市的房地产公司，都开始增加次优性物业的比例，以获得长期稳定的现金流回报。

　　第四将风险最化，全国性房价上升的今天，赚了钱的人都认为房价一天比一天高，投资不动产的风险藏在哪里，证监会曾经发过短讯给大家，说股市有风险。证监会的短讯很多人都能理解，没有只涨不跌的股市。不动产的涨跌比股市更难琢磨。政治气侯给不动产带来的风险最大。政变和战争往往可以对不动产造成毁灭性的打击，当年日本侵占上海，中国遭屠杀，犹太人被软禁，一些不动产都被侵略者洗劫，再聪明的投资者也套不过战争的劫难。

　　2014年冬季奥运会，因为各方面都认为成功的可能性很大，很多韩国人都认为房价会上涨，所以一些韩国商人都开发民用住宅，圈地修别墅，建游乐场、渡假村。可是去年谁知道韩国败给了俄罗斯，整个平昌地产市场，价格一路低迷。使平昌的人哭声一片。就是我们万达企业，今年不动产的投资，我们说的只是向大家介绍一下当前可能影响不动产大势的一些情况，选择不动产这个话题，和万达的企业北京有一些关联，因为万达本身就是商业低产的投资和运营商，万达是一个和中国四万多家房地产企业有明显区别的公司，现在万达已不只是一个开发商，宁波万达广场北京万达广场相继在去年底开业，已经转型为经营型物业开发为辅的来源的不动产企业，进入商业地产比较早，万达现在持有的商业面积达到4220多万平方米，万达做不动产投资每年可以收到稳定的租金，同时能够享受到商业物业的资产价格升值和土地升值的双重利润，若干年之后可能大赚一笔，万达还有一支2000多人的跨地区经营的商业管理团队，是中国唯一的商业物业的企业，也是核心竞争力所在，各位来宾上面就是我用我们万达在发展过程当中，调整的经营思路，结合着企业的发展，对于不动产的投资谈了一些体会。有部队的地方请大家包涵。