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第四届中国国际金融论坛22日下午分会场一实录http://www.sina.com.cn 2007年09月22日 18:52 新浪财经
CIFF2007第四届中国国际金融论坛(简称CIFF)于2007年9月21-23日在上海浦东香格里拉大酒店隆重召开，本届活动主题：区域金融生态建设与中小企业金融服务。新浪财经独家图文直播本次会议。以下为本次会议22日下午分会场一实录。 时间：2007年9月22日下午 地点：浦东香格里拉盛事堂2厅 主题：2007年第四届中国国际金融论坛 主持人：各位朋友、先生们、女士们，凡是关心房地产的朋友，大家下午好！我们的论坛很快就要开始了，请各位把目光聚集在我们的台上，聚集在我们的嘉宾、聚集在我们的观点里。 今天是我们中国国际金融论坛2007年主论坛一个非常重要的场合！没有房地产的金融它不完整，只有金融、没有房地产永远也是一条无腿鸭，中国金融和房地产一块走路才会走得稳，走得强。 中国房地产和金融在一起是此消彼涨、共进共退的，共融供应，“具往已数风流人物还看今天朝”。今天我们的论坛邀请政府机构、金融专业的掌门人，以及我们的品牌开发商，从花钱的、用钱的，管钱的到行业的主管部门，我们的行业到底如何发展，在发展当中是我们怎么样来为金融业创造更大的机会，在金融的机会下来使得行业获得长足的发展，林林总总、点点滴滴，心中的疑问希望各位朋友通过今天下午的这一个论剑，虽然不是华山，我们叫赛华山，给大家一个启迪一个思维，今后大家的思考，达到的成就，以及我们行业的发展将给我们今天的论剑、给我们今天的向往给出一个圆满的答案！非常感谢今天各位政府官员，非常感谢国际国内关心房地产的朋友，感谢国际的同行，以及相关的基金代表，以及一线开发商朋友，凡是关注中国房地产业的朋友，凡是关注中国房地产未来产业的朋友，凡是关注发财的朋友，只要是朋友我们今天都有共同的语言，我想务虚的不谈，求真务实才是我们的方向，不管怎么样，针对中国房子的特点，针对改革开放的实践来找到完美点才是我们的梦想和需求。接下来有请组委会的主任来为我们做开头的发言。祝朋友在国际上威名赫赫，在中国大名当当。下面欢迎华伟先生为各位致词。 伊安 穆林先生：下午好！女士们、先生们，欢迎大家参加第四届中国国际金融论坛、地产金融论坛。我很荣幸受邀来为今天的论坛进行致词。今天我来到这里是代表金融家协会，也代表国际银行业联合会。 今天的地产金融论坛可以说是“第四届中国国际金融论坛”相当重要的论坛。今天的论坛汇集到了金融界和海内外嘉宾共聚一堂来探讨和合作，确实是非常有意思的论坛。金融服务业是全球服务业中不可缺少的一环。 而对于地产的人来说全球任何地产业都是需要资本和资源才可以增长的。这一点来看大家看中国就可以得到答案了，中国不仅有高度增长的经济，同时还有不断蓬勃发展的房地产市场。 上海作为FBI的绝对中心，拥有超过3百多家的金融机构。上海金融服务业的茁壮成长可以说为上海铺了一条通往国际中心的道路。显然上海也致力于成为房地产业的金融服务中心。我坚信大家一定会获得成功！ 今天的CIFF金融地产论坛为我们注入了足够的活力，为我们创造了一个平台。这是一场地产界和金融界之间的专业对话。这也象征着中国地产金融界又往前迈了一步。我要感谢主办方给我这个机会来参加今天的论坛，祝愿各位一切顺利。谢谢各位！ 主持人：既然是国际论坛，有了国际的才有咱们中国的，下面咱们热烈欢迎上海市银行同业公会秘书长李言(同音)女士。 李源：尊敬的各位嘉宾、各位专家、女士们、先生们，大家下午好！在2007年“第四届中国国际金融论坛”房地产专题论坛召开之际，我受组委会的委托，对论坛的顺利召开表示热烈的祝贺。并为在今天来光临此次大会的嘉宾表示热烈的欢迎！ 金融改革面临着新的形式，经济全球一体化，资本规模在不断地扩大，金融创新日新月异，中国金融对世界的金融在不断的增强，同时银行业的竞争也日趋激烈。本界论坛国内外的专家就金融改革以中小企业金融创新与发展，金融区域发展等进行讨论和交流，以此来分享各自的经验和优秀的研究成果，将为上海乃至全国的金融街开展区域金融建设，改善中小企业的融资环境，为全面实现发展来起到积极的推动作用。 金融生态是金融业赖以生存和发展的基础，它既包括金融机构自身的建设，金融水平的提升，也包括了外部的金融环境。中国银行业不断地改革和开放，进一步迈向国际金融市场，与此同时也加强了中国金融业的金融意识，拓宽了渠道。上海正在加快国际金融中心建设的步伐，我们要仅仅地抓住这一市场化，国际化的关键，尽快地使上海成为国际市场的中心，金融创新中心和金融人才中心，坚固上海金融中心的地位。参加本次论坛有国际国内著名的学家，他们将对中国房地产的新模式进行探讨。我相信在筹办者的精心创办下，本界论坛将会带来新的机遇，对次我相信本次论坛将取得圆满成功，谢谢大家！ 主持人：各位朋友，锣鼓开张越来越精彩，在精彩的大戏上演之前，我们热烈地欢迎本次房地产金融房地产的主办方马雨婷来给大家讲两句。 马雨婷：各位嘉宾，大家下午好！非常感谢大家来参加2007“第四届中国国际金融论坛”，房地产专题论坛，首先我来介绍一下今天邀请的贵宾。他们是： 上海社会科学院科学院与房地产研究中心主任张泓铭先生。 汉舍中国投资总部Tobish Rizvi先生。 英高投资集团懂事、中国投资银行业务主管巫沈宾先生。 维迪阿总裁吴亭亭女士。 鸿意地产集团总裁王洪飞先生。 上海新闻晨报地产总裁董旭(同音)先生。 今天有请房地产的研究中心主任华伟教授来主持今天的论坛。 再次感谢大家的到来。以国际房地产运营的经验相比，中国的房地产融资渠道仍然过分地单一。现有各种房地产的融资渠道也非常地发展得不平衡，为打通开发企业融资渠道，建立国际资本运营的经验，增强开发企业发展的核心竞争力，因此我们今天特别举办今天的论坛，希望与国内外深度交流和合作来探讨房地产开发企业，在次我预祝本论坛取得圆满的成功，谢谢大家！ 主持人：各位朋友，2007年的中国迎接2008年的辉煌，谈到中国和世界，往往谈到中国要和国际接轨，但是我们非常可喜地看到在宏观调控一声紧接一声的时候，都集中在中国的房地产行业，国际主动和中国接轨，他们没有去延安、陕北，而来到了上海、广州、北京和深圳，正在跟中国大地的上海、北京、广州、深圳等房地产进行一步加强融合，他们主动地和我们接轨。 各位朋友！今天的话题将围绕在中国可以实现的多元化融资渠道以及它如何在未来进一步加强融合，让外部基金在中国可以赚钱，中国人怎么样来分享市场份额，还有我们本土的开发商如何在今天的市场当中取得更加好的成绩，境外的资金如何跟我们的渠道，跟我们的市场、跟我们的今天共同分享中华民族增长的成果，今天我们非常容幸地邀请到了德意志银行董事总经理王仲柯先生，下面有请王先生！(全体鼓掌) 王仲柯：首先非常感谢组委会给我这样一个机会让我跟大家一起来探讨对于房地产行业融资方面的工作和探讨。我想以我十多年做经济学来看，我在这一行差不多16、7年了，做的都是比较仔细的东西，最近很多经济学家、专家们对宏观进行了跟多的分析，我想我今天还是跟大家分析一下作为同行的专业人士怎么样来为我们的企业和行业做服务。我改了一下题目，我想讲的是：拥有创新的精神、务实的作风，为房地产企业提供全面的金融服务。 基于这个主题我首先想讲一下德意志银行我们可以做什么。我想总结一下，一个呢，我想我们有几大块来提供服务： 第一个，咨询服务。就是顾问的服务。 第二个，融资的服务。融资服务是比较擅长的了，下面可以讲一些案例，讲一下如何来提供融资服务。 第三个，投资服务。也就是说我作为一个银行，我们本身有一个投资的主体，那我们直接地投入到房地产的企业当中。这是从功能性方面来说的。 具体业务方面有： 一，房地产行业的并购，我们做很多企业的并购投资，我等下也有案例来讲。 二，是我们商业银行这方面对房地产的贷款，贷款方面是非常活跃。 三，是投资银行服务业方面的融资。 这里面最具体的体现就是在建市场的融资，还有股本市场的融资。 四，就是提升到大家看得比较热烈的，最近美国做得有一点过火，做到现在有一点问题的就是资产证券化。 最后一点是风险管理和控制的服务。我们主要是从功能的角度，从业务的角度来看的。再融资这方面我们到底能够做什么呢？实际上很简单的，应该说可以看一下我们的资产负债表，作为德意志银行来说，右边是负债，左边资产，从我们早期的商业的贷款，到项目的融资，再到债券的融资，一系列的融资这一块。 从左边来看比较有一点特殊，我觉得可以为房地产企业可以做两个比较有特色的服务。一个就是刚才说的，一个是资产证券化，所谓的证券化实际上就是把这一块资产出让，那这样你企业就可以套现，这样可以使得你资产的流动性更好，速度更快。 第二个，就是通过房地产信托基金的形式来做，来把我们的一些存量资产证券化，通过上市的形式来实现我们的投资价值。这应该是从资产的角度来看的。除了从负债的角度我们有商业的贷款，我们有融资，比如说债券、股本、上市，还有我们本身自己的投资来作为一个股东之一，看一下可以为房地产行业做什么，这应该就是我们所做的东西了。 我想跟大家说一下我们如何做。我们最近在香港中和集团有一个方兴地产我们进行了首次的公开发行、上市，这个是直接通过股本融资的形式来做。中国房地产第一个立足于，而且是权利集中在商业房地产开发公司来上市。它的资产包括了在长安街上一些标志性的影响，上海黄浦江边的地产，通过甲级写字楼开发商的角度来给投资者提供机会。 我们去年做了一个瑞安地产，瑞安房地产是香港投资的，但是他打造的是中国长江三角洲，尤其是上海新天地这样一个标志性，非常著名的业务开发商的角度来给投资者提供机会。而我们还做了房地产信托基金，这个我们做了很多，像阳光房地产信托基金。应该说是分差上市的。 今年还做了一个香港历史第一个酒店业务，就是富豪集团下面所有的酒店业务来成为一个信托基金，然后再把信托基金来作为上市，这样就使得整个酒店数百亿的资产可以存活，这样才可以有一个新的发展。 再有一个就是国内都比较熟的，就是上市是比较熟的，房地产信托基金比较多，现在国内游一些税务上、政策上的房地产信托基金，通过私募的形式来获取信托的投资，来投资房地产。但是上市的话目前还没有，这一块以后国家相关的监管部门会探讨这个问题。 对于房地产的商业地产可以考虑，投资需求比较大，回报并不是像买卖楼盘这样立即可以实现的，但是可以考虑这种形式，这种形式应该会很快吧，在国内的地产进行房地产信托投资基金、管理基金上市的模式。这一块对以房地产企业来说应该是一个发展的机会。 再一个是国外用得非常多的，就是通过债务市场来进行发展，还有进行资本的筹措。债务市场现在在中国分得非常细，有企业融资债的市场，还有市级债券的市场，还有以资产来进行抵押的资产证券化，这个市场应该说是非常活跃的，在国外发展是非常普遍的。房地产本身的债券应该是以数倍的增长，现在已经获得了万亿美元的概念了，我离开美国的时候是几千万的概念，现在是数万亿的概念，应该说这个地产越来越规范了，使得投资者认识到房地产投资的机构是怎么样的。在投资需求产生的情况下就可以产生新的产品，这就是所谓房地产按揭的资产证券化。这一块我认为在中国随着我们信贷的提高，随着房地产业的发展我认为也很快，应该说是慢慢地开始做起来了。 那现在开始做的一般来说在国内来看就是建行开始做，这些商务的房地产按揭来进行一个资产重组化，希望企业会变得很大，本身企业可以自己把自己投资的市场来进行证券化，这是我们当时在香港的时候帮香港的九龙集团整合，把一些楼盘全部打包在一起来进行资产证券化，这些证券化过程当中有一些是3A的，有一些是2A，使得融资成本达到最经济化。 还有一个，整个市场不是太好，有一个新的产品，这个产品来说在整个房地产市场有一个新产品，是怎么样的产品呢，是一个高票性的债券，加一部分的期权，这个是在市场非常差的情况下，但是企业有很好的业绩，有很好发展的前景下可以考虑这种所谓的衍生性的，或者是结构性的融资产品。像我们中兴集团是国内的房地产开发商，我们利用这个机会来获得4亿美元的融资，这个企业在过去应该说配资配比是大家比较熟悉的，再融资，最后再做债券和股本的发行。这样对于它这样中型的房地产开发商来说可以过百亿，这样就进入了中国房地产开发的前列了。从我们投资银行的角度来看，基本上是全球各式各样的资本市场来把这些产品设计推到市场当中，为我们的房地产企业提供服务。 除了这一块再讲一下房地产的并购，就是合并，房地产的投资应该说是国外投资者尽管有很多的限制，但是从海外投资的角度来看，对中国房地产的角度来说这个温度是没有降低的，现在只是大家怎么样来通过各式各样的途径，在一个合法、合理、合规的情况下来做。 一，大家对于中国的宏观经济判断应该是比较正面的，这一点来说基于房地产开发的需求来看，大家也是非常正面的。而且应该可以看到投资中国房地产的基金兴趣，或者是投资房地产行业，投资的角度来看，过去一波实际上是亚洲的情况，尤其是香港的情况。接着再到欧洲的情况，现在可以说是全世界的情况，包括美国的资金，还有中东的资金，希望都可以涉足中国的房地产行业。这样来说呢，应该说对于资金的供给来看是非常充足的。 现在最大的困惑应该说是如何来把这个海外的资金和国内资金的需求结合在一起，同时一方面可以促进企业本身的发展，但是在宏观效果上，宏观经济上需要得到一个良性的循环，对于房地产商，对于投资者，对于银行来说这是一个比较大的挑战。据我感觉来看，最近这些房地产的企业都有很好的发展机会，而且都处于一个高速发展的阶段，需要大量基金的投入，但是在宏观调控上有一定的限制，同时对于海外资金如何进入中国的房地产市场应该说是有非常大限制的。尽管在这样的情况下，所有的，或者是大部分的国内大型投资资金也专门为房地产来组织了房地产投资资金，专门专注于中国的房地产行业。他们专注的话可以看到在不同的程度上都有体现。有的是直接投到房地产的开发，有的是跟中国的企业一起来做合资，有的是投资在项目上，在项目上来做。 大家可能都知道王石的房地产投资是不能活跃的，德意志银行提供了很多贷款给他们，这样就提高了开发商和投资商的回报。 我们跟两家基金一起来联合投资4亿美元获取了1/3的股权，这应该是非常活跃的。现在我们又结合了美国一家专门的商业地产，一个地标性的控股公司就拿到了控股权。 还有一个是在珠海，基本上当地的企业把几千亩的地拿下来，拿下来了以后进行开发、运作。国内的合作伙伴的运作模式可以说是比较畅通的。 还有一点是国外现在发展到整个一个程度上的话那整合也开始出现了，房地产的整合开始出现了。就是越来越多的企业慢慢地走向了一个整合，如果自己是中型的，或者是已经很大了，那希望进入一个市场，新的领域，很愿意通过并购、合并的模式来进行资本的运作，而且我觉得对我们在座的一些同行们，或者是在座的一些房地产发展商来看，我们从传统地区区域的发展来注入所谓全国性的，或者是区域性的开发。这样可以考虑一下是从合并的角度、并购的角度来做还是考虑一下是专门针对一个项目来开发，通过这样的运作来增强资本市场的经验，可以进行各式各样的探讨。这样总的来说就是我们现在有机会在过去几年来为国内国外的公司在中国的房地产行业做一些比较有益的尝试，有股本上市，股本投资，有债券的发行，还有我们做中国的第一个民营企业，把它的资产来进行信托、证券化，这样来进行尝试。所以这样来说对于我们现在总结下来的国际资本市场应该对中国的房地产行业是非常看好的，但是现在一线、二线、三线，甚至是对四线的城市都有兴趣，所以说发展得很快。 另外，我觉得整个也是比较厉害的，现在基本上是从投资、融资、并购，从债券，从证券化来把你盘活，这样的话都有各式各样的成功的案例，都有各式各样的基金来使得投资者愿意尝试。现在对于中国房地产行业的企业来说应该说一方面有着很多的人要给你们投钱，还有一方面就是怎么样拿到这笔钱。还有一方面发展机会很大，还有一方面会受到很多约束，那怎么样从约束性、发展性当中来获得平衡点，这个对我们融资服务也好，或者是投资服务业好，对房地产开发商来说都是一个机会和挑战，希望大家把这个机会抓住。谢谢！ 主持人 华伟：非常感谢王仲柯先生的精彩发言。中国房地产的明天是国际、国内、全人类的明天。一提到首都我们必定会到北京，但是提到房价我们一定不会忘掉上海，上海汤臣一品14万每平方，杭州的最高单价已经突破每平方米8万远，在谈到这个市场的时候，一方面是上海的良性发展，还有一方面党中央让我们地方政府发展的同时，把财富定向了一块来补贴城市的低收入家庭，穷人、富人其乐熔融，所以我想我们未来的发展将会成为房地产业和谐、良性发展的结局。下一位登场给大家介绍的朋友是我华伟的良师益友，是我们上海房地产业的领军人物张泓铭教授，大家热烈欢迎！ 张泓铭：各位朋友大家好！刚才主持人把我介绍给大家了，他很客气，也很夸张，我个人从事房地产专业，对于金融是比较陌生的，我不懂，但是我很关注，也会思考一些问题，今天我感谢我们会议的主办者给我这样的机会，让我把这几年的观察和思考来跟大家交换一下，我们中国房地产融资是多云化的融资。有几个方面： 第一个方面，是对中国房地产融资的现状进行评价，这是令人感慨的，但是这里面也有很多的无奈。简单地来说一下，我们现在国内的经济融资是长期依赖的，我们主要是银行接待，长期依赖！这个很清楚的。而且目前为止它的门槛、它的总量，它的门槛逐步地有所约束，我们说的多元化融资必将是直接融资，我们国内人认为直接融资是没有的，但是我认为是有的，我们国内的融资陷入了一个奇怪的境地。我现在说的融资是房地产开发的融资，它有两种融资的方式： 第一，它在施工当中要建筑商带职施工，这是我们政府所反对的，所不愿意的，但是在房地产开发市场当中，在建设过程当中是普遍的行为。代替它实际上就是一个直接的融资行为。政府不允许的，但是又普遍存在，这是很奇怪的。 第二，就是直接融资的形式。我们房地产施工到达一定的程度以后，我们可以预售，房屋可以预售，然后卖给消费者。房子还没有盖完，消费者要付款，尤其是在房地产形式好的情况下消费者付完了款，实际上这是融资的行为。 第三，就是国际融资。国际融资现在目前有什么状况呢，我有一个评价，我的评价是明暗交叉。什么叫明暗交叉呢，就是公开的，我们政府允许资本进入我们中国，包括我们中国企业、海外市场上市，这个是明的，那还有很多暗的，个人的基金、同行完全是暗的，有的是在中国设立了分支机构，有的没有在中国设立分支机构，但是也为我们的企业做了融资，所以说是明暗交叉的。我们的企业也是如此，明暗交叉，边界游走，这是我对现状的看法。实际上它也是多元化的。 第四，维持房地产融资力量依然强劲，这个力量主要是来源于政府。 这是我们今天要说的第一个方面。我说的第二个问题：多元化的融资，这是房地产发展的必由之路。房地产多元化是国际上的一般规律，这个大家一般很清楚了。中国房地产融资的多元化在中国有它的特殊要求。那有哪些特殊要求呢，长期以来我们中国的融资 主要是银行融资，但是我们说了两种融资行为，它并没有纳入规章保证，我们纳入规章制度的就是银行融资，我们中国的银行融资在有4大银行贷款比例、余额是比较高的，我们不能说是很高的，而是比较高，作为中国来说它一定要考虑到国有银行风险的问题。这也是一种可行性。 还有一种可行性，我们国家经过04、05、06年房地产宏观调控以后，对房地产企业银行贷款的门槛提高了。我们知道资本35，项目资金35%要到位。完了以后还需要有4证，我们都知道房地产最需要基金的时候是拿土地的时候，基金应该在4证以前、3证以前需要基金，但是我们国家四大银行的要求是必须要有35%，完了以后还需要有4证，这种特殊情况在世界上是比较少有的。我们不能说绝无仅有，应该说是比较少有的。所以我们中国房地产开发的融资有着比较特殊的要求和灵活性。当然了，我刚才也说到一个建筑工程上的融资来做补充。 我第三个想法就是宏观经济的调控。05年直接说明了挑白了，房地产的宏观调控，04年主要是为了紧缩膨胀，但是05年是挑明了房地产行业。从04、05年开始我们国家的银行系统要把房地产的开发来进行规划化，而且数量上要控制，尤其是06年更要加强宏观调控，07年也没有放弃。在这种情况下房地产的多元化投资有必要吗，当然有必要了，我们不否认前年所说的问题，我们正规的渠道还是银行，还有一个是两个直接融资手段，我们没有资本来作为保证，我们国际融资游走在明暗的交叉边界上，我们也没有充分的保证。宏观经济的调控没有否定我们房地产的融资要多元化。 我们要做这个选择，这个多元化的融资有客观率的需要，这个是必然要做的。我顺便说一个观点，最近一年有人说房地产行业是不合理的，有的人还说这个房地产业的支助地位是我们持久的，我今天借这个机会我要说，他们都是房地产的专业人士，你如果说研究过美国的房地产业，研究过厦门的房地产业，研究过日本的房地产业，你一定会说房地产是永久的增值产业。 既然如此那我们房地产是可以不断发展的，而且中国往西部发展，往中部发展，房地产融资的多元化永远是需要的。但是目前是不够理想的，所以很多人有无限的感慨和无奈，但是问题是我们要进行自觉的房地产融资，还是要进行被动的房地产融资，如果用哲学的语言来表述，我们的多元化的房地产融资是自在的还是自卫的，这是哲学上的问题。 第三个方面，优先发展国内的多元化融资增长趋势。有几个理由： 一，中国房地产发展的规模越来越大。我查了一下数据，今天的时间有限，我的演讲没有数据，我讲数据的话那就太庞大了。中国房地产的发展规模越来越大，有的人说你中国房地产也不是支助产业，也不需要怎么研究，但是中国房地产业的规模，它的企业，它的资产总量，它开发的量比重会越来越大！这是第一个理由。 第二个理由，国内金融市场的能量越来越强大。这个金融市场，包括传统的银行，新型的市场，证券市场、保险市场等等各种金融市场总量是比较大的，由于它越来越强大，它有所谓的流动性过剩，实际上我们用简单的语言来描述就是货币供给过剩。 第三个理由，多元化融资渠道大家越来越了解。我们中华民族是一个很谦虚的民族，但是又是一个很时髦的民族，在国际融资上应该说我们在座的朋友们，我们房地产业的老总们了解和掌握是很快的！我们并不陌生。中国的房地产发展规模越来越大，多元化的融资工具我们越来越了解，但是为什么我们国内融资没有大发展呢，为什么不给于制度和规章的保证呢，这需要我们决策者决断的。这是我想说的第三个理由。 第四，中国房地产的国际融资也是比较忌讳。我前面说了第三个问题，就是优先发展国内的房地产多元化的融资，优先。同时我们国际融资也有必要发展，动作国内资本有机会。我将注意到我们分会场一个大会主题当中有蓝海战略的问题。蓝海战略从05年开始已经成为了管理界、企业界时髦的名词，我们会议的主办方把国际金融联系起来，我认为是很恰当的，现在中国房地产多元化的融资给国际资本的蓝海战略提供了很好的机会。 房地产金融的开发我认为是其中之一，当然了，还有特殊的需求、特殊的需要。其中最大可以理解的是，为什么房地产金融的开发是一种特殊的需要，我们要让你们知道，在这一点上我想稍说一、两句，这样的需要我们认为是对某些程度的需要，而不是对中国每一个城市、每一个地方的需要。 比如说上海，我们国家在20年以前中央已经确认了上海打造几个国际中心，到了21世纪初，我们中央确认了打造4个国际中心，其中有金融中心，你要打造金融中心，你放房地产这一大块，你的金融中心怎么打造呢。 第三个小点，我们需要对外的开放，我们需要国际资本进入，我们需要融资，这样的话我们马上就想到“风险”两个字，我个人认为金融开放两个关键是，一：加快速度。你越慢的话那国内金融从投机的角度来看，它越有机会，你的速度越快，那投机的欲望，或者是造成风险的可能性就越小。我们既要向房地产一样开放，同时也要避开风险。 第三点完善控制房地产风险的规章。这一点已经做得相当不错了。05年开始我们所谓的房地产宏观调控中，对房地产的交易我们也有很好的措施，我们希望房地产的交易买卖可以长期地持有。我们不希望是短期的操作，首先在上海实行了1年以内的房地产要收取营业税，或者是3年以内的营业税，再来是5年以内要交营业税，还有各式各样的所得税。 我认为这是市场波动、风险的重要措施。还有一个是规范外资投资，这是我们中国房地产做的规章制度。我们不要一提到国际金融就认为是有风险的，我们提到泰国金融危机首先是房地产引发的，当然了，主要是办公楼。 我们现在的国际金融、国际融资行为前面说到的是明暗交叉、边界游走，我们要按照规章制度来做，但是有一个问题要解决，就是跨国教育的合理性，合法性问题，跨国教育目前来看，按照我们去年颁布的国家规范外资房地产来看，它是不支持不鼓励跨国教育的，但是房地产的跨国教育，包括房地产金融的跨国教育这个问题是有待于解决的。好的，我发言就到这里，谢谢大家！ 主持人 华伟：各位朋友专家意见千言万语，来日方长，今天只是一个开端，上海的大地关注的是国际的眼球，上海的房势中国的房地产金融，我们巾帼不让须眉。下面有请吴亭亭总裁来交流她的意见。 吴亭亭：今天我给大家介绍的是法国房地产市场情况、房地产公司上市了以后的股票表现，法国投资者对于房地产项目的投资是喜欢短线还是长线，以及这些资讯对中国公司的借鉴。 在介绍下面的内容之前我先简单地介绍一下我们公司。 Vestasia-EFI是欧交所最大的保荐人，成功地保荐了近400家企业的上市。目前欧交所上市的第一第二家中国公司都是我们保荐上市的，年底前还有3-5家中国公司上市挂牌已经排期。 我们的优势：操作的上市的时间短3-6个月，费用低，成功率100%。我们有优秀的团队，丰富的行业经验，35年来建立的广泛的媒体资源，及良好的投资者关系。 下面我介绍下法国地产行业发展状况，我们从这张图可以看到法国别墅的销售从85年到2006年几乎没有什么增长，楼房的销售增长从4万套增长到10万套， 从85年-06年，别墅房价从7万多欧元涨到了24万欧元/平方米，楼房的价格从1000多欧元也涨到3000多欧元/平方米。 这张图是法国投资地产的基金，我们看到一年的投资回报是20%，3年的投资是100%，他们喜欢长时间投资。 下面是法国增长最快企业: CBO Territoria (地产) +309%, Exonhit Therapeutics (生化制药) +253%,和 Poweo (电力) +178%. 法国增长最快行业有： 公共设施 (电力供应) +132%,， 医疗保健(生化制药) +121%,， 金融 (地产) +85%. 地产企业在二板表现强劲，至2007年6月，欧交所二板市值最大的企业 ：Poweo (电力)： 280m�，Promeo (地产)： 224m�，Exonhit Therapeutics (生化制药)： 209m� 其中，POWEO及PROMEO都由我们保荐上市。上市当天市值分别为18m�和71m�, 两家企业最初都在欧交所三板(MarchéLibre)上市转到二板做的公发。 下面我们讲讲法国的地产公司上市的情况 ALTAREA(FR0000033219)，是在欧交所主板A组上市 ，主要致力于商业地产的开发，销售及管理 。营业额的76.6%来自开发管理大型商业物业，23.4%来自开发销售住宅，94.7%的营业额在法国境内实现，当前市值：1,574,393,600 � ，当前股价：199.50 � /股 ，2006年平均市盈率：29.85倍 我们从图看到，为什么从06年的12月股价会持续飙升？因为他们对外宣布将投资国际地产市场660M的欧元，通过这个图和信息我们可以看得出来法国的基金和机构投资者他们对这个信息是非常感兴趣的。 我们再看PROMEO (FR0010254466)，目前是在欧交所二板上市公司。2005年11月16日三板上市，2006年11月30日转入二板 ，主要致力于商业地产的开发，管理及销售，营业额90%来自新房及建筑用地的销售；7.2%来运营户外旅游居住网络；2.8%的营业额来自商业及办公物业的开发及管理 ，当前市值： 179,090,384 �，当前股价：58.50 � /股 ，2006年平均市盈率：15.8倍 我们再看CBO TERRITORIA(FR0010193979)，欧交所二板上市 ，主要致力于土地管理；建筑规划；地产开发；租赁管理 ，当前市值： 108,266,176 �，当前股价： 4.39 � /股 ，2006年市盈率：60.07倍 下面我想着重讲讲SILIC( FR0000050916 )，这个公司是在欧交所主板A组上市 ，主要致力于企业不动产管理，营业额的74.1%来自不动产租赁；3.6%来自不动产管理 ，当前股价： 110.64 � /股 ，当前市值： 1,933.23 M �，2006年平均市盈率：44.76倍 这个公司对我们地产公司有一些借鉴作用，他们是90年代上市的，主要是从事大型物业的租赁管理，该集团是巴黎大区最大开发商。拥有1百万平方米的办公用房，9个产业园，占巴黎大区办公用房总面积的53%，总价值的74%。 园区内以法国、欧洲和美国的高科技、服务性企业为主：银行、保险、旅游、制药、电子、航空、贸易等。比如达能集团，欧莱雅集团, AXA保险公司，法国电信，日本东芝，麦德龙法国总部，标志公司等。 公司经营特色，选择有战略意义的核心位置设立产业园，企业高度集中，高质量的建筑设计，高质量的服务，环境舒适安全，以可持续发展的眼光设计园区，所有园区都为进一步扩建留有余地，园区内有配套服务设施(餐厅，商店，邮局，银行等)和物业管理部门。 他们在在La Defense 有190 000 平方米的办公楼，120 个公司，在巴黎北部，戴高乐机场附近有131 000 平方米的办公楼，80 个公司，在奥利机场园区有440 000 平方米的办公楼，300 家公司，在Courtaboeuf 有 95 000 平方米办公楼，120 家公司，在Evry 有57 000平方米办公楼，80 家公司。 他们是法国第一个做资产证券化的公司，把商业楼宇5年、10年，或者是50年的租约来进行资产经营化。这个公司非常聪明，他们善于应用金融工具，这个公司的发展战略对国内房地产公司有一些借鉴的作用。 由以上数据看来，法国地产发展情况来看，它是跟中国整个地产是完全不能相比的。所以，我们建议国内的地产公司尽快到欧交所上市，让法国的地产基金投资你，中国蓬勃发展的地产业对法国的投资者有足够的吸引力。 如果你们准备在欧交所上市，你们首选的保荐人就是我们，因为和第一合作你也有机会成为第一。好的，今天的演讲结束了，谢谢大家！ 主持人 华伟：下面我们有请汉舍房地产投资机构总Tobish Rizvi先生来为大家做精彩的演讲，他主要是讲地产融资和兼并收购。下面我们热烈有请。 Tobish Rizvi：非常感谢中国邀请我来参加“第四届中国国际金融论坛”，我想我们这个主题也是跟整个论坛联系在一起的，因为我们可以从中找到融资渠道。印度在去年的时候法国有一些机构就宣布了一个数据，说有2千5百亿美金，其中有10%都等待着进入亚洲市场。我想对于这个话题在座各位都是专家了。所以如果大家有问题的话欢迎大家会后与我沟通，或者是跟我的中国同事进行接洽。 可以说世界房地产的主流还是以直接投资的模式。这种直接投资仍然代表着中国房地产大量的资金流。这张图上就显示了这种模式的两个构成部分，左方法投资商，右边是资产，也就是卖方。但是我们现在发现机构投资者对于资产是比较感兴趣的。如果让一笔投资需要有竞争力，那是需要有很多精力和经验，也需要专家的经验。所以他们很多就是从单一的策略变成了一个多元化的战略，多元化这里就是我们说的四个基金方式。私募基金可以说起到了一个中介的作用，为他们的目标、项目总和来进行资产管理。大家看到在这张图表上相比较我们前面的两方又多加了一方法，就是房地产基金这一方。 接下来我将用20分钟左右的时间来给大家介绍一下到底私募基金到底是怎么样工作的，他们到底是这，他们是怎么样形成的，他们是怎么样合作的，当然了，我最想讲他们到底是怎么样赚钱的。 可以说用私募基金这个模式是可以为大家打造了一个共赢的局面。这就是为什么世界上有这么多的人感兴趣用私募基金来筹集基金。首先资本是很重要的，现在美国到目前为止通过这样的模式已经有1千亿了。 我们通常有一种说法，说金钱是一种力量，但是对房地产界来说尤其重要。无论是物业的所有者还是说买方，或者说还是卖方、资产所有方，大家都希望可以相信这些具有专家经验的人，无论是在上升的市场，还是下降的市场都是这样的。这样也可以作为我们房地产基金方面很好的机会，因为他们可以更好地关注这个机遇。 私募基金可以说是反映最为迅速、最为明确的一种房地产投资方式。在这张图片上我为大家展示了不同种类的基金。我们是通过他们的风险程度以及相应回报的程度来对他们进行分类的。大家看到最靠左边的是所谓的核心基金，他们的风险最低，他们的回报也是最低的。增值型的风险型更高一些，但是同时也可以为投资者带来一定的回报，在这里我特定地标注了这一种类型就是投资基金。 接下来我通过图表的方式来为大家简要介绍一下地产私募基金流程图，这些是构成、投资和收获，大家看到在这当中我们有一个中心就是需要有一个合适的投资战略。也就是说要从机构投资者那里到资金。当然也需要有一个管理团队。形成一个合理的投资策略，为投资者合身定做他们合适的回报。当然还需要以文件的形式来记录基金的表现情况，它的业绩，以展示这个团队的经验。我想把私募基金的过程比做一个有四条腿的板凳。这四角当中任何一条腿短一点，或者是断了那都会摔倒在地。 所以我现在想重点来讲一下投资这一块，投资这一块包括几个步骤： 首先，要找寻一个投资的项目组合。还需要指定整个投资组合的目标，以及目标风险。 这一个分析的过程除了定量以外，同时还是一个定应的分析。我在这里列出了四个步骤： 其中一个是目标和策略。 第二，就是要定义投资范围。 第三是要预测每个市场环节的回报。 最后，是建立目标投资项目的结构。 接下来我给大家举一个例子，是我们假想的一个例子，就私募基金来说他们是怎么样确认投资目标的。在这个例子当中我们假设需要在美国对于房地产市场进行一个共同化的资产组合，同时我们又要求风险较低。接下来一个步骤就是需要用到一个新的市场当中，看一下各自回报情况，以决定各自资金优化方法。这其中包括资本面的分析、持续的回归，还有其他的一些交叉分析。也就是说不是要把所有辅助的都放在一个资产类别上。基金经理需要各自的评估。也就是说基本上是在同一个细分市场当中，什么时候才是最成熟的、最佳的投资时机。 下一个是在建立目标投资组合当步骤当中会成立一个投资委员会来加快投资决策。这就是从定量转到定型的分析。那什么叫投资委员会呢，就是类似于像董事会这样的。他们一旦一个目标的投资组合决定了以后就进入了声明周期的第三种，也就是我们说的“收获”，基金经理必须要对投资组合进行分析。要设一个标尺，并且把这个标尺进行比较，在基金会最成熟的时候来进行私募。我想讲的最后一个部分就是讲一下报酬，他们付出的和回报的方面。为了把这个问题讲得清楚，我想举一个例子来说从融资到最后是怎么样来获得回报。 进行管理了以后基金管理将会增加10%的基金。从投资组合当中它获得是现金流的净收入，也就是说要把所有的债务都撇开出去，拿到部分现金流是要进行分配的。首先我们看一下，第一个是优先回报。也就是说所有融资的人都可以拿到这部分回报。 第二部分是资本回报，也就是说最先提供资本的人，或者是到基金的人。 余下这部分余额我们称之为鼓励的利益，也就是说余下的现金流会按照七三开的比例来在资金之间进行分配。这一部分的余额、这部分的鼓励利益可以说是对奖励基金管理的需求，来使他们的资产超过一定的限额。这同样是我刚才举的例子。在这里我以中等回报来给大家解释一下，在这里的回报率是15%。 如果说我们是按照60、40的比例来说，那60这么一个负债水平来说我们可以看到贷债的回报率是64%。拿到的这部分回报了以后我们可以按照优先的，或者是鼓励的利益来做。但是如果是余额的话，那所有剩下的部分就可以给基金了，大家从这个例子看到有45%。这就是整个私募基金一个激励机制。 我要再次感谢汉舍(中国)邀请我到中国来做这个演讲。谢谢！ 主持人 华伟：非常感谢我们Tobish Rizvi先生的精彩演讲！下面我们更有一位重量级的嘉宾，有请纳斯达克原中国的总裁，美国国际资产顾问的总在王华国先生来讲一下“如何拥抱美国的资本市场”。 王华国(音)：各位下午好！我不是房地产行业的，我主要是在资本市场工作，现在在美国基本市场顾问有限公司工作。公司在马里兰洲总裁是纳斯达克的创始人。我因为不是这个领域里的人物，所以就不好对房地产多加指责，或者是多加表扬，我想最近出现的问题是比较明显的房地产问题。就是按揭美国刺激贷款的问题。美国的房地产行业主要是在纽约交易所上市的，在纳斯达克上市的基本说很少，特别是大家知道美国房地产行业当中有一些证券化的公司，就是房地产证券化，所有的公司大部分是纽约交易所上市，所以作为房地产行业这种实业的资本、这种大的融资金额应该比较注意纽约交易所，看一下同类型的公司在纽约交易所是怎么样表现。首先也是在纽约交易所出来的。大概是在两个礼拜以前，连续两个礼拜纽交所大跌，第一次跌幅大概250点，差不多离350点，有近1百点之差。现在有一些回升，因为华尔街和美国政府关于刺激贷款的问题是否会影响美国经济和影响全球经济有不同的看法。华尔街认为美国政府必须要降息，而美国政府认为没有必要，美国经济还是非常地强劲。最后是华尔街的专家认为这个看法是对的。美国政府降息挽回了资本市场的形成。但是并不是最后的结果，因为大家知道一个降息、升息对市场的反映往往需要3到6个月，那到底这个降息、升息是否对市场有很好的表现，我们还需要看3到6个月以后的情况，具体来说就是美国新房的买卖是否能够恢复，这个问题很重要，如果说不能恢复，那就说明这个灾难会影响到其他的国家。实际上英国的银行已经影响到了，它出现了问题，这个问题是比较重要的，希望在座的注意。希望这个刺激贷款的问题没有影响到中国，但是中国有6个银行已经参与到刺激贷款的买卖当中了，所以估计也会有1百亿的损失。 美国刺激贷款反映了一个问题，就是从实力资本向虚拟资本转换的过程当中出现了泡沫，专卖给投资者，完了以后再到美国资本市场上去上市，在交易的当中又利用对冲资金的杠杆作用来使得这个泡沫越来越大，这个问题就是风险没有控制好的问题。 我想美国房地产行业将会带来一些还不能够满足购房人。他们的出发点是好的，但是在这个刚才当中没有很好地去监管，也没有做一个很好的计算，就像97年金融风暴出现的问题一样，实际上还是一个理论上对于实际过程当中计算不能全面估计到这个问题，所以就出现了金融风暴，这次刺激贷款实际上夜袭同样的问题。泡沫在实业资本当中已经产生，通过了蓄意资本的放大，最后造成了市场大跌。所以说关于这一个刺激贷款产品的问题是需要值得认真研究的。对于中国是否有影响，中国是否有类似这样的贷款，会对将来中国的经济有所影响，是需要认真研究的，也是需要认真防范的，我有讲这些。谢谢！ 主持人 华伟：各位朋友大家好！听了各位嘉宾的精彩发言，还有更加精彩的内容后面，我们对中国的房势明天的成长信心百倍，谁主沉浮还得看我们自己。下面我们有请莲花国际信托投资有限公司总裁李晓东先生来给演讲，下面有请李先生。我觉得中国的房地产实际上成长性是非常好的。管于是乎行业和诸多的评价和购并，在这个行业为这个社会做贡献的时候，当行业出现一些贩私的时候，我们把种种的购并、其中的关怀来授予给了房地产，而我认为房地产这个行业最大的问题不是来自于发展，最大的瓶颈而是来自于两点，一个是制度环境，还有一个是来自于金融行业的发展。我个人认为就我们金融行业拖了我们房地产发展的后路，君不见银行靠什么生活呢，靠利息，我们房地产开发贷款难道没有给我们金融行业、尤其是商业银行提供充分的利息吗，当我们连续加息贷款利率达到连息7.5%的时候，我们百货行业一年的毛利不超过3%，这时候再继续加息，我们的百货行业就算有银行的信贷业务，那借得越多，亏得越多，没有人做亏本的买卖，所以中国的大卖场纷纷据改道了供应商，向供应商融资，所以在中国的市场上加息并不意味着额度的减少，反而给我们房地产行业留下了更多的空间。所以我认为经验非常地重要，中国国情不可缺少，两条腿走路，左腿、右腿一般长，这样走出来可以赶上刘翔的速度。 下面我们请李总裁来讲讲他最真心的话语。最真挚的结论。掌声鼓励。 李晓东：各位大家好！不好意思刚才最关键的时刻人不见了。今天很高兴感谢组委会的邀请来到房地产金融论坛，大家也知道做房地产的我服务于联华国际信托，房地产金融是我们的核心业务，在这个领域当中进行了一些探索，今天跟大家回报的也是我们近期在房地产金融领域创新的探索。由于一个本土型房地产基金的构架来跟大家做一些交流。 在开始这个介绍之前想把几方面的心得来跟大家进行回报一下，一个是房地产金融方面的情况，就是房地产直接融资现在存在迅猛的发展。整个房地产行业目前在产生一些新的变化，最近随着金融、土地、信贷、政策的变化，然后宏观调控的深入，现在房地产行业其中度在迅速地提高，居于北京市的例子在99年的时候整个北京市有4千家房地产开发商，到2006年底的时候只剩下了8百家，也就是说有将近80%的房地产企业推出了这个市场，因为有可能是由于土地的门槛提高了，资金的门槛提高了，很多房地产公司把所创的项目做完了，那这样后续项目就很难做，也许北京一些城市还转到了二线、三线城市，下乡了，不管怎么说，整个业内的并购是非常频繁的，另外房地产开发从开发模式向投资模式在转变，资本的力量也逐渐在增强。行业的分工也逐步在细化。现在有一些专门的房地产投资机构在逐渐地活跃。部分的房地产开发商实际上已经变为，或者是逐步地变为房地产投资的角色，大量地跟投资基金合作，或者是接受一些基金来替投资商来管理房地产看法的基金，进行房地产开发。 另外，就是在金融系统单纯依靠投资途径业面临了调整，很多开发商认为银行贷款仅仅是宏观调控造成的短期问题，实际上这当中也有银行业的改革，逐步地把原来收益和风险不匹配的情况来扭转过来。所以说直接投资就成为了主流。在房地产行业并购、竞争、大量企业被淘汰出局的过程当中，谁最后能够取得胜利，我认为取决于房地产开发商的资本能力，获取资本的能力，上市是最好的途径，来迅壮大自己的资本，或者是获得私募基金来进行合作，或者是再发展一些信托的基金。 房地产金融另外一个方面就是现在资本大量地进入房地产行业。我们一直也在讲实际上在国际的产业分类里面，房地产业是金融的范畴。所以说也是一个必然的趋势，一年来我们可以看到资本市场的迅猛发展也为有实力的房地产企业打开了机会之门，从原来上市的万科不断地通过资本市场来获得基金，同时一些有势力的地产商也在上市，或者是准备上市，去年新财富4百强当中，前10名当中有7个都是做房地产的，当然了，今年最高的时候到了1千4百亿，等等这样的东西，所以说上市已经是房地产的潮流了。 第二，企业债券这一块，公司债现在由证券会来接过来，原来在发改委发行很少，现在逐步地进入市场了，另外行业的并购也不用讲了。特别是是一个大的开发商不断地并购一些项目。 我们现在正在非常紧张地做瑞士推出前的准备工作，现在也在做一些法律法规来配合政府，包括在跟财政部在进行一系列的沟通，根据上面的安排希望在2008年上半年能够把产品推出来，另外中间也有一而产品在准备。 结论就是房地产的直接融资将会成为市场的主流。第二私募基金在这个进程当中也逐渐地成为非常重要的力量。很多中国企业都是在PE的培养下发展起来的。房地产企业为什么需要呢，首先PE能为房地产企业提供新的融资渠道，改善融资结构，刚才也讲了我们的直接融资太少了，间接融资过多，当前的房地产企业比率确实是直接融资过少，在国外应该占到70%以上，而且成熟的市场中间需要融资，不光是上市公司，还有一些大量的中小企业也需要基金的支持。 刚才还讲了资本证券化，资产证券化的步伐都在加快，一些企业需要上市，这样的话他们就需要上市之前来壮大自身的实力，也需要满足快速增长带来的基金需求，所以说房地产恰恰可以结合市场，来投资于高增长的企业，既可以分流股市的基金，同时又可以为股市培养更多优秀的企业，提高股票供给。这样对房市和股市两方面的泡沫都可以起到积极的作用。 另外房地产企业随着PE也可以积聚行业内分散、闲散的基金，追求项目和资本两个方面的回报。现在房地产开发企业的资金门槛越来越高，中小企业寻找后续项目的难度加大，大家看到一些土地拍卖都是一些大的房地产开发商所垄断，动辄几十亿，上次苏宁拿到地达到了6万多，这样的格局小的开发商逐渐被排挤，这样他们的企业前期积累的基金需要寻找出路，有一些企业规模太小，他做房地产也只能享利润，而不是通过上市来获得价值体现。也就是说原来大家都觉得不起眼的房地产企业，像在国内最多排中等规模，但是这样的企业只要在资本市场上市，那他在短短一年内就可以达到1百亿的项目，所以说利润是需要在资本市场来上才可以实现价值。 另外就是外贸顺差居高临下，人民币的预期导致流动性过剩，资金普遍宽裕，同时推动资产价格不断上涨的情况下，大量的基金看好中国的房地产市场，却缺乏有效的融资渠道，所以追求项目和基金两个方面的回报，实现收益的成熟效应这个是比较重要的。到现在为止产业基金的立法了以后，去年有一个渤海产业基金的事业，后来由于方方面面的原因陷入了停顿，现在新的试点没有进一步的动作。第二，现在6月1号重新修改了以后，有限合伙的制度逐渐被大家所重视。大规模的募集也存在一些障碍。 另外，就是原来的监管政策比较复杂，限制很多，所以都出现了一些问题。现在信托行业的监管政策发生了变化，这样也为PE的推出带来了新的机会。有新的两规重新颁布，原油的两规废止。人民银行银监会下发了一系列的文件来进行了清理，原来说时政不能贷款，很多文件都进行了废止。爱情了以后现在很多信托就是在投资者数量上有了比较大的区别，原来的是投资人加起来不能超过2百个，现在是合格的投资人当中自然人不能超过50个，机构投资人几千几万都可以，再就是在发行上，原来最多是在异地城市，而且是需要审批资格的，当时我们联华信托每次只是在一些城市进行发行，现在可以在全国范围内进行发行了，再就是更加可以保证大家的资金、安全，还有资金限制非常小，尤其是在房地产方面的限制比原来少了很多。 依据信托法和新闻颁布的两规就为本土的私募、资金的设立提供了一些新的形式，我我们在上个月的8月17号，在博鳌房地产论坛上，我们联合全国房地产商会，签署了基金信托计划的合作意向书，正式开始推出一个面向全行业的私募股权基金，这些方案介绍，设立的目的来看，刚才业介绍了很多，主要还是想引导行业健康、稳健发展，为这个行业探索出一条项目资金新的通路。 还有一个比较重要的是，我们这次强调的是发展绿色地产，我本身也是商会的副会长，我们跟国家环保总局在合作，进行绿色地产认证，现在很多地方政府房地产土地的招标因引进了绿色地产的认证。环保的标大概占到了5百分，真正的商业标才3百分，有了这样的渠道就可以拿到比较好的低成本的项目。 牧师产品的一个主要一些要素是什么呢，我们首期是20个亿，这个基本上额度已经满了。后续的目标规模是2百个亿，我们已经要选择一个大型国内排在前两名这么一个商业银行来做我们的保管银行。另外，起点是1百万，自然人，我们的起点是各百万，委托人中间分为两类，一类可以参加到投资委员会，或者是管理公司来发展他们的秩序，还需要发展他们的资金和管理业务，还有一个是作为普通的委托人，整个这个基金的架构是这样的。 也就是说在受益人或者是投资人下面来投资设立这么一个基金、信托计划，主要的项目主要是三类，还有一些少量的融资。在这个刚才当中联华扮演的是受托人的角色，投到项目上获得的投资回报，包括这些投资企业上市来实现推出，投资的目标是在三类，有上市潜力的房地产企业的股权投资，还有一些项目公司的股权收购，另外就是一些优秀房地产企业的投资需求。 组织发起人是我们全国工商联商会，目前的会员有2千多家分布在全国各地，他们跟环保总局协作，在这里也有一些绿色项目的储备，包括商会的会员也有很多的房地产企业，房地产优胜的项目，他们也有一些将要上市的企业，都是跟资金信托来进行合作。 第二，联华信托一直致力于打造专业的房地产信托企业。我们在2004年面向开发商推出了这么一个品牌，另外我们前几年发行了一个系列的计划，在原来的前提下这也是一种突破。我们也希望通过这样的合作来跟中国的房地产企业共同成长，我们这一次在博鳌签约的十家首批发起委员会大概是招商地产，华远，还有天鸿，中国融安，还有国际投资集团等十家，目前发起委托人对舞台在不断扩大还有一线的房地产纷纷要求加入进来，我们现在把它作为整个房地产行业的驾驭，在有项目寻找基金，或者是需要私募的时候可以跟我们商量，另外在有一些闲置基金，在短期内不能应用的时候也可以放到这个基金来，我们会竭尽全力地获取最大的回报。谢谢！ 主持人 华伟：非常感谢李晓东的精彩发言。人们常说一个人有学问叫学贯中西，但是中国的房地产行业一定要洋为中用。下面的嘉宾取得了会计事物落的会员，他在外从事投融资企业融资资产的经验，中国的房地产蒸蒸日上，让这位学贯中西的金融人士来为我们发展真知灼见。我们要洗耳恭听。希望有请XXX先生。 XXX先生：尊敬的主持人，尊敬的是主办方，尊敬的嘉宾，女士们、先生们，大家好！首先感谢主办方给我这个机会来跟大家讲一些话。 我们主要是想介绍一下我们在帮助中国企业提供融资服务，特别是帮助中国的房地产企业走向国际、走向国际以外市场的经验来跟大家分享一下。我这次讲的内容结构主要是这样的，就是私募在创建过程当中的情况，还有在国内来看什么样的企业，包括房地产企业在整个私募当中应该注意什么问题。其他一些银行在投资服务的时候需要有一些财务顾问，这些财务顾问所起的作用是什么。下面就是简单地来介绍一下整个投资银行的情况。 刚才一些专家也讲了，首先企业在进行资本运作的时候需要一些私募啊，股权融资啊。大凡是需要跟一些机构来进行合作。中国的企业如何跟世界的资本接轨，在这里面包括投资银行，还包括有一些专业的会计师。在整个运作刚才当中财务顾问，国内的企业要拿国外的钱来做。它是在整个企业的层面上来帮助企业如何来体现企业的价值，为企业的价值提供最大化的服务。 也就是说在整个企业的私募也好，境外上市过程当中也好，企业在私募、在用海外钱的时候，在用基金的时候这个企业其中有一个关键性的问题，就是你怎么样让你的投资者认识，它为什么要让你投资，这个是非常重要的方面。也是第一个概念，在投资者这里要体现出来的。 我们投资的话有的是房地产，要看是你商业地产，工业地产，还是住宅地产，一个企业在主营业务最突出，或者是相对突出的时候这个投资过程是非常重要的。而且对于一个者来说经验告诉我们外面的投资者对哪一部分是最重要的，这个都是我们需要注意的问题。 还有看一下怎么样来体现这个投资过程的吸引性，实际上就是企业的融资方式，这个对投资者来说价值意味着什么，这些都是于是重视的。所以国内的企业在进行私募的时候需要面临的问题。 第三个问题就是税务问题。我们企业在外面整合和私募基金接触的时候总有一个准备过程，以前的房地产有一个主流的业务，还有其他的方面会有介入。原来集团是一个独立核算的市场，那跟这些税务之间有什么联系，剥离得不好可能会带来一些负面的影响。所以说在会计处理上我们在准备工作开始的时候，整个过程当中这个问题是非常重要的。 下一个问题就是在私募和引进外资的情况下，或者是外部的基本在转换过程当中有一些法律法规的问题，需要有一些资质。有的时候你是下面的子公司，但是它的资质有可能是集团里的，集团拿到的资质，那怎么样剥离这一块，政府法规主要是针对有关资质的获得，这个是在上市的时候需要考虑的问题。 最后一个问题是在准备过程当中，国内有游国内的法规，境外有境外的游戏规则，那境外的游戏规则在上市也好，在怎么样也好，要统一起来，这个是非常重要的。 同时在整个进行私募当中，还有在境外合作过程当中也遇到一个资产剥离的问题，资产剥离有很多问题是反映在一个国家资产投入当中。以前的债权债务，包括银行的贷款，有的时候这笔钱直接给集团了，把这个债转到跟别人合资的方面，而对银行来讲你先把还了，旧债还了以后你再来做，或者银行你把钱借了以后，旧的钱还了以后，那还牵扯到一个第三方的问题。这也是需要考虑的。 最后一点需要考虑的就是时间性，有的时间快了以后那企业价值没有最大化没有体现出来，时间和价值要可以很好地搭配。所以对于一个境内企业它想走出去经常会遇到一些问题，这些问题我们看起来是正常的，但是实际遭到的时候就不对了，这些都是需要注意的问题。 但是这些准备过程当中对一个房地产企业来说它很难在这个准备刚才当中来把所有的是都进行强化。我们最好的是在做这个的时候需要考虑到专业性。这样才可以达到事半功倍的效果。 实际上对于私募企业来说它也是一个产品提供给买方，它作为一个投资者来说，实际上也是一个投资机会，你这个投资机会是由谁来实施的，或者是由谁怎么样做的。现在国内所有的投资房地产的开发商他们走向国际成功了，基本上都是投资银行来做的。所以说就得出了这样一个结论。 再一个是财务顾问他也有各式各样的财务顾问。比如福利啊，工种啊。实际上从财务顾问的角度来看，他们就是把企业的投资机会推销给海外的私募基金，或者是海外上市的投资者，实际上我们是这样的，我们把国内的投资机会提升了，等于说这个质量发生了本质的变化，它的过程实际上是一种加工的过程。所以说这是需要引起国内的注意。 下一个：既然是财务顾问在这方面起了这么多关键的作用，那财务顾问、各式各样的投资银行怎么样来组合呢，我认为这个答案非常简单，选择合适的，并不一定要选择最大的。第二个，就是在现在这个行业里的经验。但是最重要的是要又理解国外，又理解国内。有的时候跟理解的价值观都不同，所以财务顾问要土洋结合，这样是考核顾问比较重要的方面。我主要是负责一些投资银行的业务，包括一些在中国做一些私募基金的投资，我们公司在香港是一个独立的机构，是说证监会监管的。英高不良资产投资公司，或我们是全方位的。是在香港注册的，公司的股东是英国人，立足于香港，面向于英国，主要是在私募市场。同时英高主要是做中小型的，我指的中小型是几十个亿，1百个亿以下，几个亿这样的。我们有基金的，还有项目的，基本上是在资产这一块。这是我们英高服务的方向和市场的定位。 英高在整个公司的资本运作上面不像其他的投资银行，它把资本分得很细，一个企业有再私募，或者是第二次再做购并和配比。英高主要是结合这个团队，都是由一个团队来做，中小企业的市场它各自的特点会体现出来，它的资产大概是在10个亿啊，10几个亿啊，各个公司的特点不一样，我们公司的特点是量体裁衣，根据各个公司的情况来做。是综合性的投资银行产品和服务。 公司1988年成立，从01年到现在的话它整个的企业大概超过了5百个亿港币。地产在我们这个行业里也会体现出来。下面介绍一下房地产行业里几家国内的地产上市是英高比较关注的方面之一，英高以前也做过业绩非常突出的行业。因为今天的时间短暂，所以只能跟大家分享一些经验，从理论上和将来对房地产业的资本项目进行讨论，再次感谢组委会，再次感谢各位嘉宾给我这样一个机会。希望我们在接下来的时间里可以保持联系，谢谢大家！ 主持人 华伟：非常感谢我们各位嘉宾的精彩演讲，浪花之后更有激情，各位朋友嘉宾的演讲到此结束，下面是嘉宾对话环节，讨论的主题是围绕开发商如何在资本市场实现多元化的融资，下面我们有请德意志银行银行亚洲的董事总经理王仲柯先生，纳斯达克原中国区总裁黄华国先生。李晓东先生，鸿意地产集团总裁王洪飞先生，还有上海鸿基企业发展公司的总裁上场来给各位嘉宾做一个精彩的交流。各位嘉宾朋友敬请上台，千万不要像羞答答的玫瑰，该开还得开。各位来宾，各位朋友我们的华山论剑正式开始，现在是“真刀真枪”的时候到了。如果各位朋友有什么问题尽情提问。实际上我们说中国也不缺钱，像以前都为认宁要浦西一张床，不要浦西一间房，现在这些哥们亏死了。浙江的朋友啥事都没干，现在蒋琬城12.6个亿，开出了一个天价。对上海的市场来说更加兴旺，我们认为开放上海需要各路资金。本地的开发商单打，但是胆大并不是硬道理，我们相信随着港资、英资看好中国的房市，更好看好中国房市有本土，又有融资渠道的开发商，所以我认为一旦中国的房地产业插了房地产融资的翅膀，那它的力量不可估量。大家是不是可以把他们的独特武功对中国房市未来先交流一二，场下有“真刀真枪”的也可以立马起来。 嘉宾：谈到土地的多元化方面，刚才听了这么多专家的讨论，我认为要抓住几个时机，一个是融资这一块，这一块来说除了要限制在50个亿这样，其他的机构没有限制，这样的话可以作为开放式的信托，在这个过程当中如果你作为投资者也好，或者是开发商作为被投资的对象，应该是被争取、理解这样的信托基金，它会有什么样的项目，什么样的机会，开发商要抓住这样的资源，这是非常重要的。 第二点就是直接投资的形式。现在我感觉人民币基金应该说口子打开了，有很多的机会，我估计一开始政策没有限制的话，那很多人也会利用人民币来成立基金。作为我们的行业内的人也应该认识到这个问题，这也是一个基金的来源。 还有第三点，就是刚才听到李总讲了中国的证券市场有可能是比较简单、简化的，过去我们感觉企业发债比等天都难，现在看把天上的东西放低下来看了，这样就可以抓住机会，房地产的开发发展肯定就是债务市场和股本市场不断地交错，然后来形成滚动性地发展，这样才可以抓住世纪，没有资本的话那很快在未来2到3年内，应该说房地产的排名也好，或者是整个组合也好，这个实力应该有很大的变化，所以说要把房地产的企业做大、做好的话我认为这些过去是靠基金，靠一个银行的贷款，我们现在看到贷款越来越紧了，这个是宏观上面的问题，基金的滚动发展也可能会认为你在滚动过程当中不够用，在这个过程当中私募的，信托的、债券的，这一块运作好了以后，那我想国内的专家在这个市场当中可以做得更多。他们不断地设计这个产品，还需要找到投资者来把产品送过去，我们在国外做的是相对有益的亿我们唯一做的是一些结构比较复杂一点，其他的倒没有什么问题。 主持人：各位朋友房地产一定是跟基金共生的。今年2月份城乡居民储蓄余额突破了5万亿大关，我们的外汇储备超过了1亿5千亿美元，我们不缺钱啊，买中国的写字楼毛租金还是8%到10，没准中国上个月通货膨胀，比美国高了5、6个百分点，但是我们是我们缺欠，还是缺少投资机会，中国人能不能有自己的睿智。我想多元化融资一定少不了这个话，两条腿才跑得稳，心里才踏实。我想李总在这方面应该会给大家一个非常交心的心路坦诚。 李晓东：讲到私募的问题，我想是否可以再深入一点。单纯地讲私募的话它的流动性不太好，私募可以流通，那只要按照144的规划那这个私募是可以流通的，这个私募再引申下去，我们讲的IPO实际上是公务IPO，公务在发行版年在1念之间，这样对整个公司本身也好，对整个产业也好，对上司以后的表现也好，就有很好的意义，所以说在这方面我建议大家要做好“144A”的交换，我想这个对中国的房地产是比较有益的。 还有在这个领域里海外表现最好的投资银行是哪些呢，最好的包括瑞士也好，包括144做得比较好的大概只有这么一家，叫做FBR，这是一家美国的投资银行，是FBR，不是FBI，这个要特别跟大家说明，它的表现大概增长了7.2%，剩下的一些大行，比如说摩根。另外FBR已经开始跟北京中国人民银行开始培训。 这些问题今天好像很多都提出来了，但是要怎么样深入下去，对中国的房地产有什么好处，有可能还需要做一些深入的研究，把这些国外用得比较熟的，非常常规的东西要结合中国的情况拿进来，对中国的房地产行业做一个补充，我想是有意义的。 嘉宾：今天既然是探讨房地产的融资基金，在当天的中国钱进去，一方面实际上国家可能还是很犯愁这个事的，就是钱太多了，股票有泡沫，房地产也有泡沫，这些都是钱多的表现。 另外一方面融资难是不是项目不好，房地产的项目不好呢，也不是，你看到同行业好，房地产基金也好，大家在这里都是看好房地产的，既然有好的项目，又有大量的钱，那为什么还叫融资难，我认为无非就是缺乏工具，尤其是投资工具，所以房地产金融融资发展滞后于整个行业发展的方面。整个广大的开发商也缺乏这些工具，我在很多场合讲只要友好的项目，绝对不可能没有基金。这里有很多心态需要调整，因为很多开发商用惯了银行的钱，原来银行几乎把房地产开发商都包了，银行拿了最高的利润，这些几乎是一去不复返，他也要给他的股东回报，境外投资者也需要他降低风险，所以说以前的房地产在初期阶段是需要一手搞定市场，这样房地产就可以干了，搞定行长可以拿钱，但是现在局面变了，所以说使用工具的习惯和心态也是很重要的。 主持人：非常感谢嘉宾的发言，对李总的发言我同意99%，但是有1%想探讨一下，有这么多的贪官污吏，我利息给你，你还了，如果个别人不还，那银行拍卖，我们开发商并不一定都是老手，没有开发商的话那买谁的房子啊，关键是不能指望开发商的良心发现，开发商、房地产和金融之间是良性的交易，因为我们缺乏融资，除了上市融资以外，向银行借钱不借白不借，借钱就是硬道理，借到钱就可以玩利息，又可以为政府纳税，就可以支付土地租让金，我想符合中国的房地产行业，不能说是银行和房地产之间互相打情骂俏，各干各的事，我认为缺乏直接融资，正是需要导入我们国内的经验，除了银行以外更需要的多元化来解决融资，一个巴掌拍不响，我们还有三位嘉宾都是来自于一线的朋友，我看了一下，好像除了一线以外，一线的2/3都是从江苏来的，像鸿意地产，正大集团跟我们南通有千丝万缕的不了情，到底是上海辐射江苏，还是江苏挺进上海，我们想听听他们的话语。 居培成(音)：大家好！我是以前正大集团的副总裁。我们可以回顾一下中国整个房地产行业，实际上房地产行业真正成为市场时间并不长，伴随96、97年取消了福利分房制度到现在也就是10年左右的时间。这十年左右时间在房地产商还没有被妖魔化之前，我曾经看到中央电视台有一个标题：居住改变中国。我们可以看到当前的城市面貌、城市形象，我们的居住环境没有房地产开发是根本不可能做到的。 我举一个简单的例子，同济大学有一个老师到教授级别差不多要到5、60岁才可以分房，但是现在租房条件得到了非常好的改善。而且从总的来看中国国际化的程度是有非常大的农业人口在占着相当高的比例。包括我们人民币的增值，包括我们城市化过程当中人们对于空间的需求增加，对房地产都有一个长期的看好。 这个长期的看好来讲，我觉得房地产行业以前是资源性的行业，一个是基金，还有人脉，土地的资源现在进程太慢了。所以说生存环境来说对地产商应该是竞争越来越激烈了。面粉都卖到了面包的价格，那你想面包还怎么做啊。所以我想提一点自己的看法： 一个对于大型企业或者是中型企业来讲要充分利用各种金融手段来应用金融工具。 对于中小型的企业我也要讲一下，我觉得中国房地产企业没有真正地做到一个细分市场的目的。从品牌来讲，说明汽车大家说一个品牌，什么类型的车、什么类型的人开、适合什么服装，可以说出很多来，但是房地产商，中国做写字楼最好的房地产商，没有，专门做酒店的没有，做各种细分市场的生产商没有，还包括专门做拉面的也没有上市。所以我认为房地产真正地要把企业做好，一方面是需要充分利用多元和的融资渠道，同时要把自己企业本身的工作做好，这是非常重要的。谢谢！ 王鸿飞：今天很高兴可以遇到很多投资银行的朋友，因为我们是做房地产开发的开发商，我们一年要做20多个亿。从去年以来到今年我们发现了一个非常大的变化，就是房价涨了这么多，但是现在每个城市的房子都还很好卖，都是打电话问能不能帮我留一个房子，我们到现在开盘都不敢做广告，因为做广告的话会引起几天起就排队了，这样引起社会的混乱，所以说开盘就开盘了，出现这方面的变化，我们都应该来更深入地关心这一点，就是我们的房地产行业到底怎么了。 我最近参加了几次拍卖，我发现现在不要说面粉的钱比面包贵，现在连小麦的钱都比面包贵。也就是说你没有办法预算以后卖什么价，你没有办法想象，这个是给我一个很大的促动。说明什么呢，说明我们的土地资源可能太稀有了，我们的货币流动性过剩，比我们想象的还要差。也就是说稀有资源的追逐，货币流动性过剩对稀有资源的追逐表现在房地产行业太强盛了。房地产不进是居住的功能，存在的功能比我们想象还要多。 我们到2020年还有18亿3千多挖土地，十几年当中光高速公路，大桥，南水北调这些大的工程就需要花掉很多亩，光是公路建设，铁路建设，大江、大河的治理，还有退耕还林都会超过很多。所以这对我们来说就会面临这样的局面。所以说资本市场怎么样来跟市场结合，从更深一个层次来讲，我认为现在什么样的价格拿土地都是不贵的。谢谢！ 主持人：只要好，该拿利就拿利，掏钱也是硬道理，今天掏得多，明天就赚得多。 宋捷：很高兴能够参加今天的论坛，实际上这两天大会的主题是国际金融，而今天是一个房地产的分会，我觉得实际上房地产和金融、资本的联系是越来越紧密的。我认为今天主要探讨的话题是多元化的融资，实际上我们房地产主要是在专业房地产领域来运作、开发多元化的企业。我们从99年开始做徐家汇宏基广场，到现在在其他城市也有相同的项目。但是我们现在有很多的金融机构在沟通、在接触。实际上像人民币开发了以后，我们也跟一些商家进行沟通，但是总的来说我们觉得外资银行和内资银行竞争没有特别的优势，但是总体来说我认为跟国内的银行比较起来没有什么差别，而一些新兴的月外来机构，他们的模式更为灵活，包括对一些物业抵押以后的残值部分，这些跟美国的刺激贷款比较类似，他们会做这方面的贷款。他们可能会通过一些专业租赁公司的形式来经营。我们现在的形式就像前面王总讲的房地产在这一块的整个发展是非常迅猛的，整个盈利模式是非常好的。我们的合作基金是20年，但是回本的时间是4到5年，而这一块来讲我觉得就是房地产细分这一块有好的项目，但是我们缺乏一些资金的支持，所以说说是否可以把融资变成投资，我认为这样的话角色的互换，利益的捆绑，借开发企业来有一些要求，回报上的要求，类似于这样平台的搭建，那我们一般都会选择大量持有，大部分是做持有、做运营、做经营，所以我认为这一块是比较难的，因为住宅市场和商业市场有很大的差异，传统的住宅主要是开发商直接面对消费者，但是商业地产当中还有一个是商家，还有一个是投资人，整个机构比较复杂，所以说我觉得商业这一块需要有一些金融机构介入的话，那我觉得这个对长期持久有非常大的帮助。为什么有一些企业选择商用用地不管是淮海路，还是哪里，不管是金融风暴，还是现在到多少人民币，都是走强线的，它就是有比较强的金融资本来做支持，所以我们希望在台下也有一些相应的金融机构来跟我们开发商联系起来。 主持人：掌声代表了一切，各位朋友下面我们还有一些时间，如果是场下来宾有什么问题，尽可以向厂商的来宾来进行提问和交流。 提问：主持人、各位专家大家好！我目前开发几个项目，根据我公司的发展，上海浦江生态林的项目是02年市政府的重点项目，它主要是要完成园林绿化城市再浦江，当时推出的是9千亩，当时是6千亩，建设是又我们来建设的，当初市政府对整个项目分成三个阶段，第一阶段要求开发商完成生态林的建设，第二个阶段给了我们30%，0.2的融资率，第三个，搞一些休闲娱乐项目处理。 这三个阶段我们从建设到现在真正有5年了，这5年当中的周期比较长，根据我们公司现有的资金流的话这样可能不充足，所以说这个项目早了一些。原来市政府也需要这些银行来进行优惠，我也找了一些金融开发商来合作，找了一些开发商他们是比较简单的，它是一个生态林的开发建设，所以对项目来说，凡是看的人不会说这个位置不好，人民广场整个高架下去，带上海这么好的地方有6千亩的林，无论是现在来看，还是从以前来看并斗争不是说不好，但是整个项目起动的资金量比较大，所以这个项目能不能出来，那这个可能性是比较重要的。谢谢！ 李晓东：这种是前期需要融资，后面逐步体现的。这个前面也有一些林权的改革，也有一些人在探讨能不能在这个过程当中通过信托的方式来实现未来现金流证券化的东西，正好也有其他的企业在探讨这个问题，所以说国际上对这个项目有更好的经验，还是请王总来讲一下 王仲柯：我们感觉上上这有一点公益性，是带有工艺性的东西。基于这种东西像美国对这种感觉有一点公益性，但是又不是纯公益的性的东西，用地方政府的债券来做。这样的好处作什么地方呢，一个是通过半政府的机构，或者地方政府的融资机构，以这样的平台来发地方政府债券，或者是项目债券，这个债券在当地是“三重”和“免税”，基于这样的话你的融资成本是5亿多，要看的话就需要看这些东西。在国外比较喜欢民营企业、合资企业，就是有民营的成份，，也有国营的成份，这样来做多重投资结构，在政府投资的基础上来进行企业投资，所以说企业作为一个民营就好一点。出去你总的项目达不到这个情况，那政府只要6到7，或者是7到8，剩下的给私营企业就可以了，通过这样的话政府通过一部分的钱来达到整个城市改造的事。单一一个企业纯粹这样去投，就像你这个树是大家共享的树，而不是说谁可以占有这个树。所以说民营企业搞高尔夫也好，或者之在公园旁边开一个房地产也好，我们说这一块是垃圾处理的地方，你帮我清理干净，做比较好的绿化，旁边这块地划给你了，可以做楼盘。原来有一块是垃圾场，太脏了，所以政府不出一分钱，实际上原来是一个很差的环境，这样的运作上是需要协调的。当然了，这个有可能不是银行给你，是从城市发展来作为一个专款、专用，应该这样来看。谢谢。 提问：有可能我这一块没有讲清楚，因为政府对这块地的首先是定性的，政府贴款，根据我们企业想要启用这个项目。 主持人：中国的房地产很多受益于政策，但是成功路径是曲线救国，声东击西，但是声东击西还需要有一个过程，有了中国房地产市场以后，那有什么话不能说呢，所以我相信房产和金融携手并肩，剩下我们就可以得出一个共同的结论：买房有理，赚钱无罪。谢谢各位朋友！今天的论坛就到这里。 (完)
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