上海五合智库投资顾问公司总经理邹毅

　　　　第三届中国国际金融论坛于2006年9月1日至2日在上海浦东香格里拉大酒店隆重召开。本次论坛的主题为“全面开放后的金融创新与金融服务”。新浪财经对本次论坛进行全程图文直播，以下为上海五合智库投资顾问公司总经理邹毅精彩发言。

　　邹毅：始自上世纪末的中国的房地产黄金十年已经过去，当前中国房地产市场政策频出，价格动荡，正发展至一个微妙的局点上，中国房地产未来十年怎么变化？我们看一下未来发展趋势。

　　“十二五”开局，房地产市场面临巨变

　　首先从国际局势上来看，当前的国际经济发展时局正值国际汇率大战时期。以人民币计价的资产房地产市场发展与当前的国际汇率波动存在着千丝万缕的联系。现在以日本、美国为首的汇率博弈刚刚开始。导致汇率升值一个最快速的现象，人民币资产快速地升值。

　　再看国内的房地产政策调控。当下政策调控基调是首先确保保障性住房市场的稳定，再是进一步控制商品房市场的价格快速上涨。另外从国家宏观经济政策方面来看，当前正处于“十二五”发展规划制定和执行的初期阶段，“十二五”的经济发展战略规划执行，将对房地产市场产生一些质的影响。

　　再看当前热议的中国的房产税的问题。对于房产税的问题的讨论，从一个大的范畴上来说，是下一步“十二五”规划当中讨论最重要一个税制改革，涉及到立法完善、理清税种、优化税率等诸多环节，这些都是下一步税制改革最重要的问题，一旦完成，将对中国社会的房地产市场需求结构将形成重要的影响。

　　再看当前的中国 “十二五”区域发展规划。我计算了一下，从09年初开始，到现在中国所颁布立即出台国家级区域发展规划达到20个，都对城市发展建设及城市群的发展。整个在这个节点上，不光是中国房地产市场，整个城市发展模式都是有转型阶段。随着交通基础设施的升级，以及下游城市形态规划当中存在一些新的模式、新的思路、新的现象，因此出现了新园区、高精尖产业园区、产业转移园区、资源建设园区、物流商贸园区、文化旅游主题公园、高铁新城等一些新兴的特色发展区域，这些方面都将影响中国整个房地产企业的投资和企业的发展。这是一个房地产发展目前的现状。

　　因此，在这样的国内外环境下，咱们今天谈中国房地产金融，很大一方面是对房地产企业在复杂环境下的应对。房地产金融问题，目前最重要的还是融资渠道拓宽的问题，如何优化资本运营将是房地产企业面临非常关键的点。

　　信贷紧缩催生信托市场2010年井喷

　　看一下这个数据。这是我统计从04年开始到10年为止，作为一个非常重要的融资渠道之一的房地产信托市场发展情况。我们可以发现，近几年，从09年开始，国家新一轮宏观调控之后，金融渠道调控发生非常明显的迹象，信托市场井喷，信托资金占整个资金市场应用的份额在进一步的增长。

　　2010年整个中国房地产信托，从09年两三百亿增长到上千亿，总共规模达到两千亿左右，对国家宏观调控以及相关金融调控政策是密不可分的，这是值得进一步关注的重要现象。

　　区域规划发展模式转变带来新挑战

　　另外看看中国城市的变化。说到城市，我们就要说到中国城市发展规划和中国城市发展政策。我们看几个数据，09年开始中国城市化率达到46.6%，连续十年增长率1.4%，这是一个非常快速的一个增长过程。预计达到整个发达国家城市化率的百分之七八十，相信在未来十年内，年城市化率数据将会与之非常接近，而且以这样的速度发展下去。未来十年中国一二线城市发展模式将改变，新兴的战略性产业发展将成为改变城市发展模式的重要因素。因此未来城市发展和房地产业的发展都要关注物联网、云计算、生态智能、数码科技、新材料、生物医药、文化创意产业的发展动向。

　　再看中国城市空间发展模式出现的新变化。未来的中国城市组团，一定是以中心辐射这样的城市模式，这样的空间格局更适应人口众多、人口密度较大中国城市特色。所以相关城市规划发展模式也将出现变化。相关的政府、企业决策者，下一步在这样产业格局变革下，需要对城市布局进行重新定位。随着产业定位之后，进行产业引导、培育，形成新兴有朝气的产业园区。对地方政府来说，下一步的策略重新设计我们以往的城市发展模式。

　　在这样的背景下，我们认为整个城市发展将有这么几大变化。从我们接触中国目前相关的产业地产和房地产出现新的项目来看的话，新型园区，以往高新技术园区或者开发园区作为主要发展区域。但是现在我们发现单纯地方政府以经济开发区为粗放型发展方式，已经不适应现在发展模式，一定是出现一种新的更专业化园区的出现。我们发现各种高新技术产业园区，资源性的园区，随着消费的主体升级以后带来物流商贸区，随着人民生活质量提高以后带来的主题公园，以及高铁新成，都会成为未来重要的变化和一个城市重要发展的亮点。这都为城市发展规划带来新的挑战。

　　住宅地产高利润时代远去，商业地产迎来新的春天

　　住宅市场的变化体现在两大方面，第一是成本在提高。第二是政策风险在加大。我们的价格我们的销售速度在受到进一步非常大的调控。第三方面是政府对开发周期的要求提高，开发节奏将进一步加快。同时，土地增值税清算政策下一步将更加强化执行，这又降低了企业利润水平，将进一步降低我们企业利润的水平，导致现在当前政策调控之下，像住宅地产销售去化率以及现金流风险正在加大。

　　在这种情况下商业地产带来很大的机会。这种大的机会有这么几大方面。第一，人民币升值，住宅地产调控。第二，中国老百姓真正在富裕，我们人民币GDP和人均可支配收入都在存在两位数的增长，这将导致城市下一步升级，以及商业硬件环境升级。第三，从当前商业地产现象来看有这么几个方面的现象，签约火爆、成交量成交价格有进一步的提升。

　　对商业地产运作的话，实际上有一个相当大的困扰，整个商业金融环境还不够，我们商业租金，和我们相关品牌租赁市场，并不能随着火爆的市场达到租赁市场环境改善。从长期投资和短期来看都需要利弊的过程。我们商业地产领域将进入一个新的发展机遇期。

　　企业竞争战略转型重提上日程

　　从企业战略方面来看的话，在这个结点上，企业竞争战略转型已经成为必须。

　　第一种类型是万科为主这样产品线，他用标准化的模式，采用高周转战略，使他在短期内有效规避价格快速上涨、政策调控风险。

　　第二种类型是类似世茂股份或者新世界地产，这些在香港在中国内地非常老牌的公司实施综合性的开发，他们通过把相关的投资和现金集中在不同的地区、不同的物业种类上，以形成有效的资产组合，降低运营管理风险。

　　第三种类型，现在越来越多的外行，相当于制造业领头羊公司，他们在制造业这个行业做的非常厉害，所以各地政府纷纷优惠的土地资源作为条件以引进其进入进行产业投资，这样反而成为了这些企业独特的拿地模式，具备了在房地产业做大做强的基础。

　　第四种类型，做资源型的发展策略。目前有相当一部分企业通过获得较大土地储备资源进行中长期用地的拓展，因此出现了各种各样的造城、造镇、造园、造区的战略，这些都逐渐成为了市场常规的方式。

　　第五种类型，产品领先战略。当前市场有相当数量的优秀中小企业，他们企业可能并不知名，但是一直深耕于产品领域，将单一种类产品做得非常精细甚至相当出彩，销售得同样很成功，因为他们抓住有针对性的细分市场。

　　当前情况下，企业转型的模式应该是：划分市场、构建新商业模式、重组企业资源、设计战略性新业务、规模化配置团队，实现产品创新。

　　资本筹划提速商业综合类物业开发

　　在一些综合性房地产当中，刚才我们所说的商品房领域存在很多的机会，也是现在人民币基金和房地产基金所投资的，实际上把商业房地产拆细的话，我们发现酒店、购物中心、商业综合体、物流园区、商贸城，甚至于现在相关的一些养老地产，都成为当前专业化房地产基金的目标锁定，他们在开发过程中所取的功能和特色都各不相同，但是他们都成为当前行业资本的重点。资本都在这个领域，我觉得有非常多的机会。

　　这种情况下，资本需求的重点是运营管理成熟期追求现金回笼、开发建设期，需要战略性融资、做企业的战略性资产布局与资本运营。

　　大型综合项目开发需前瞻性的战略设计

　　最后说一下，对于一些大型的综合型开发项目，很多开发商不是做一个单个项目，而是做一个地块，更多是跟政府谈判，做大的区域建设，解决城市的大的发展的问题。这就涉及到拿地模式设计、产业布局规划、金融筹划，战略模式设计，招商及运营模式设计等诸多的复杂环节上的问题。这样的大型项目操作，可能一个大的项目，未来都会成为一个上市公司，成为上百亿的稳定发展的企业，这样的情况之下，需要更加多样化、国际化的战略设计和资源整合。现在这种项目越来越多都成为一个市场我觉得现在一个新的时间点上，很多企业作为一个主要需求的热点。

　　今天简单说这么几大方面，主要是跟各位嘉宾共享一下当前房地产市场的信息，贡献一下当前的思考。谢谢！