城市宜居：不光是房地产好不好那点事

　　零点研究咨询集团 袁岳

　　“宜居”的口号正在为更多的地方政府、房地产开发商和普通公众所重视。面对众多语焉不详的宜居口号，由零点研究咨询集团与《商务周刊》杂志联合编制发布的“中国城市宜居2005年度指数”首次直接显示了公众认可的城市宜居标准和各城市在城市宜居建设上取得的得到公众认可的成就，很可以为各地城市管理者提供参考。很明显，根据这项独立的研 究成果，一些高举宜居建设大旗的城市的宜居水平的确还不够高；而且房地产很火的一些城市也未必真的就是在公众宜居标准上表现上佳的城市。

　　对宜居感受的普遍的同城差异

　　附表 同城居民宜居感受差异(%)

		个人居家环境	绿色生态环境	生活便利设施与服务	城市人文环境	城市经济环境	总指数
沈阳	2000元以下	55.9	58.3	65.4	65.6	57.6	60.5
	2000-3999元	61.9	61.2	67.8	66.5	59.1	63.5
	4000元以上	73.4	63.7	71.0	69.0	59.4	68.0
北京	2000元以下	50.8	63.6	61.5	68.8	61.0	60.6
	2000-3999元	60.1	64.0	66.2	67.9	64.3	64.3
	4000元以上	64.5	63.6	68.1	69.3	64.7	65.9
上海	2000元以下	45.5	66.1	66.5	73.7	68.6	62.9
	2000-3999元	59.6	67.6	69.6	77.2	65.3	67.4
	4000元以上	62.9	68.1	72.0	74.8	71.2	69.3
青岛	2000元以下	44.2	64.9	67.5	68.2	57.3	60.3
	2000-3999元	47.7	67.9	68.8	70.2	60.9	62.9
	4000元以上	66.0	70.5	70.0	74.3	60.7	68.6
武汉	2000元以下	59.8	62.1	67.2	61.5	51.8	61.4
	2000-3999元	68.2	71.7	74.6	66.5	55.3	68.7
	4000元以上	58.0	72.6	78.9	75.4	58.0	69.3
深圳	2000元以下	49.6	67.5	66.3	66.5	52.6	61.0
	2000-3999元	47.5	70.5	67.3	71.6	62.4	63.5
	4000元以上	53.5	70.0	68.2	70.8	61.2	64.7

　　数据来源：零点研究咨询集团与《商务周刊》杂志联合编制发布的《2005中国城市宜居指数报告》，基于2005年对全国31个城市3434名普通居民的入户问卷调查和15个城市1607名投资者的电话调查。

　　在许多受评城市同城居住的不同社会阶层群体，对宜居感受表现出一致的分布特征，即同一城市高收入群体对宜居的高满意度和低收入群体对宜居的低满意度并存。检验各项具体因素发现，不同居民群体对本城在经济发展、人文特点、自然条件方面的差异认知差异有限，而突出的差异集中在个人住居空间水平和社区条件上。这显示，城市内不同富有程度居民的居住社区的板块分割已经初步形成，也就是说各城市内不同社会阶层分区而住的格局大致底定。空间及其中的建筑物和生活设施本身既是社会关系的产物，也还是社会关系的生成机制，它不仅提供了人们具像的追求与选择的符号，同时也为同类居民群体提供了简单而明确的居住汇聚方向。城市本身是不同社会群体居住空间的聚合物，而人们一向并将继续争议着的一个重要话题是，社会意义上的主流群体即社会一般公众，是否是一个城市最为核心和有价值地段内居住着的社会群体呢？而现在的回答通常就是否定的。而一个城市空间的变化活力也可以因为这种多样化的同城差异而得到加强，这种活力显示着一个城市动态的进取能力，即使这些进取的现实成果不是一般公众的，但是至少给更多的人以一种奋斗的目标感和希望感。

　　城市宜居不等同于城市宜资

　　附图：典型城市宜居感受与宜资感受的区别

　　数据来源：零点研究咨询集团与《商务周刊》杂志联合编制发布的《2005中国城市宜居指数报告》，基于2005年对全国31个城市3434名普通居民的入户问卷调查和15个城市1607名投资者的电话调查。

　　宜居与宜资(适宜投资)这两者之间并不能划等号，因为宜资城市在很大程度上与城市的经济性水平有关，相当部分城市因经济发展水平较高及地产投资价值提高，而使其生活花费水平整体提高，对一般居民形成更大的生活压力；宜资意味着是城市营造的对应于有投资能力群体的条件，而这样的群体在整个城市居民群体中的比重还十分有限，而相反宜居则是一个对更广泛的居民群体适用的概念，一般城市居民尤其是为数甚大的城市中低收入阶层对于城市宜居的要求，比如实现不同社会群体错居、共享高端服务条件等，和重视城市宜资的群体的需要(更强调隔离、凸现与众不同的社会地位和占据特殊的社会高端服务)正好相反。但从另一方面来说，宜居与宜资概念也有关联的地方：开发商和投资者在其进行房地产投资的时候也越来越考虑和采纳居住者的宜居意见，而居民在选择住房的时候，即使纯属自己居住，也更多考虑住房和社区的升值机会及投资价值。

　　宜居的均衡理想与偏差现实

	大城市		中等城市		小城市
	三级指标	分数	三级指标	分数	三级指标	分数
表现最好的八个方面	人均 GDP	93.9	人之间和谐程度	80.5	人之间和谐程度	77.0
	人之间和谐程度	80.3	购物方便性	76.8	城市扩张能力	76.3
	人才吸引力	78.8	餐饮方便性及多样性	76.8	城市绿化面积	75.8
	城市特点鲜明性	78.5	市场秩序有序性	75.7	空气质量	75.1
	餐饮方便性及多样性	75.9	银行网点布局合理性	75.3	出行便利性	73.9
	社会诚信度	75.8	城市扩张能力	74.1	人才吸引力	73.7
	购物方便性	75.2	周边自然条件	74.0	市场秩序有序性	73.5
	出行便利性	74.6	社会诚信度	73.6	社会诚信度	73.1
表现最差的八个方面	居住密度 (住房档次)	59.6	个人发展及创业机会	59.9	就业状况	58.9
	个人发展及创业机会	59.1	污水处理情况	59.3	住宅设计新技术的应用	57.3
	交通畅通性	58.6	住宅设计新技术的应用	57.0	文化及文明设施状况	57.3
	住宅设计新技术的应用	55.5	就业状况	55.0	噪音污染程度	55.0
	光污染	54.9	拥有情况	54.0	拥有情况	54.8
	拥有情况	53.8	光污染	50.9	光污染	45.8
	就业状况	53.4	人均 GDP	47.3	人均 GDP	40.6
	信息化程度	26.3	信息化程度	29.3	信息化程度	30.1

　　数据来源：零点研究咨询集团与《商务周刊》杂志联合编制发布的《2005中国城市宜居指数报告》，基于2005年对全国31个城市3434名普通居民的入户问卷调查和15个城市1607名投资者的电话调查。

　　人们在理想状态下的城市宜居因素是均衡的——涵括了对于经济发展、社会保障、人文条件和自然环境的所有主要方面，并且希望能够有面面俱到的良好发展。但是居民实际上可以获得的宜居环境可能只能在某些方面较强，而在许多其他方面却表现较弱，从而形成了所谓特色城市，而这些特色很可能意味着经济比较好的城市环境不太好，而环境比较好的城市在经济和人文方面都还比较落后。在总体得分只有65.7分(百分制)的年度城市宜居得分水平上，这就意味着大部分城市的整体得分水平不高或者得分分布差异很大，某个具体的城市可因某些强项而列名较宜居的城市，但这可能与我们心目中想到的宜居的全景因素并不吻合，尤其宜居条件研究是以本城居民作为评价主体时，也可能与外地居民得到的城市印象并不吻合。在零点的初期探索性研究阶段就已经发现，一些在宜居条件方面得到本地居民高认可的城市，却为不少其他城市的网民非议。但是有一点我们也可以看得很清楚，如果从现有各项宜居因素的均衡度水平及社会差异的和缓度来说，中等城市显然具有相对较优的宜居条件。

　　房市水平与宜居水平存在反差

　　附图 宜居水平、房价水平、房地产交易量排行榜

　　宜居指数排行(总体)房价排行榜交易量排行

　　宜居排名 城市 宜居指数 房价排名城市每平方米商品房平均房价(元) 交易量排名城市年交易量 (万平方米)

　　1大连69.91温州92781北京1739

　　2厦门69.92上海86272上海 1600

　　3绵阳69.53杭州72103天津 1022

　　4成都69.54北京62324广州960

　　5武汉69.25深圳60375南京913

　　6杭州68.86宁波59006沈阳730

　　7上海687广州56607青岛 697

　　8南京67.58厦门51568杭州约600

　　9青岛66.79南京49609武汉约500

　　10重庆66.510天津476010厦门约330

　　数据来源：零点研究咨询集团与《商务周刊》杂志联合编制发布的《2005中国城市宜居指数报告》，基于2005年对全国31个城市3434名普通居民的入户问卷调查和15个城市1607名投资者的电话调查。城市房价与交易量来源于各城市统计年鉴。

　　宜居感受和对宜居条件要求虽然有社会群体之别，但在整体上反映的是一个城市之内居民(还应该包括外来的常住居民)对居住环境的均衡的话语表达权，相反房市则更多反映房产购买者尤其是强势购买者的选择趋向。我们的公众宜居指数因为是面向整体城市居民，从人口结构而言，在金字塔式的收入分布图上，属于较底层的人群因规模较大而对这一指数有较大的发言权；而从房产价值分布结构图上看，居于较低层的人群既不是开发商的最大目标用户群，也不是最有盈利价值的用户群，他们对于房市指数的影响力反而比较小。在这个意义上，房市指数与宜居指数之间的意含上存在着较大的自然差异。另一个影响到房市水平的因素是异地房地产投资者群体的影响。零点公司的其他专项调查显示，包括北京、上海、深圳、大连、杭州、青岛、厦门这样的城市已日益成为异地投资者热买的房地产集中地，这些投资者看中这些城市当前房地产的升值空间，且多集中于中高端、休闲及顶级房产，在一定程度上恰可进一步拉大房市指数与宜居指数之间的差距。当然，房市发展本身可以导致特定城市房地产市场的多样化发展，提升城市房地产产业水平，增强供应能力，改善城市

社区配套水平和推动消费升级，从而在规模经济意义上对城市整体宜居水平的长线发展会有帮助，但这既需要一定产业规模拐点，也需要一定的政策驱动。

　　一个城市让人们觉得不适宜居住可能和自然环境条件的恶化、交通堵塞和公共服务条件太差有关，而且部分还会与这个城市人文条件多元化和就业保障条件的水平关联。但是在今天，其实很多居民还顾不上对于这些因素有太多的抱怨，相反现在住的房子太小太旧、社区破旧而且社区服务落后才是感觉不适宜居住的重要因素，很多居民希望能在不远的将来能够改善自己的个体居住空间。我们从这里得到的基本结论是，在城市公共管理意义上提出的宜居建设定义的确不同于开发商们提出的

宜居城市建设目标，前者更着眼于相对购买力有限的社会群体的居住条件改善问题，而后者会发现为强势买家提供升级的休闲居所、升级居所和投资物业会更加有利可图。我们对开发商作为生意人的选择并没有责备之意，但是却在那些号称建设着宜居城市的城市管理者考虑资源投放趋向时，明确是在建设一个多元公众均认可的宜居城市，还是建设一个其宜居条件主要得到中高端房地产购买者和投资者认同的城市。