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20年的商业实践，催生新一代企业领袖。——这是一群什么样的人？他们具有什么样的领导力？他们将塑造什么样的未来？
新浪财经讯2003年12月6-7日，由《中国企业家》主办的“2003年中国企业领袖年会”在京开幕。主题为“新领袖—决定未来的商业力量”。新浪财经将对本次会议全程图文直播。
以下为文字实录：
地产专题：地产业的竞争力
嘉宾：张树新：王伟斌：胡葆森：王石：潘石屹：黄怒波：王若雄：杨树坪：
张树新：这一场是房地产界的专场，名字叫“低产业的竞争力，是房产业的竞争力，我是房地产业的替补人士，我什么问题都敢问，也因为不是业中人，很多问题会比较好奇，可能业内大家都心知肚明但不挑明。我们就这个大主题几个方面请各位嘉宾跟大家讨论。我们设这样的规矩，第一，首先请各位嘉宾介绍自己，出身，所在的城市，做房地产界多少年，都怎么做的，每个人大概只有2—3分钟的时间简单介绍，我围绕几个方面的话题，构成中国房地产业的让这些行业发展的基本要素是什么，在不同的时间和区域是不是变化。十年前的这些要素和今天和未来不一样，在这些要素中政策面的关键程度，地域资源的关键程度。作为和房地产业公司同样有的管理、商业模式、市场的关键程度，这些程度都虽然时间轴的总变化，我们希望有三个小时的时间逐渐通过我们的讨论，为中国房地产界的商业模式，它的过去、现在、将来，获得一个相对准确完整的途径。我们是按这样的方式来讨论，规则就是主要的发言人是嘉宾，因为他们在房地产界具有权威的影响力，他们可以描述清楚，我们也希望在座的听众踊跃提问，希望所有的讨论都不要离开今天的主题。
我们都半场是一个半小时，中间有15分钟的茶歇时间。首先我们请每位嘉宾介绍自己
我是来自于广州城启集团的杨树坪：我从事房地产行业有8年多的是，本人毕业于湖南长沙铁路学院学土木工程的，对于房地产的专业技术不算外行，还是内行，对资本运营方面可能是摸着石头过河，在里面不断地学习。
张树新：房地产一定需要资本运营吗？
张树新：应该是这样的。我们这几年主要在广州，现在也发展到在广东的江门市房地产开发服务社今年年初我们收购过来了，在北京也有三个项目在进行开发，如果没有大的意外在明年三月份可以推出市场，北京目前我们的开发量是一百万平方米左右。在广州一年的销售情况大概二十个亿。整个集团每年的开发量在建的建筑面积有九十万平米左右。除了地产业我们入股了广州证券，与房地产业相关的行业，我们广州的广百股份有限公司我们也占了一些股份。我们是以房地产业为主，发展相关的行业。
河南建业集团胡葆森：前几天我在公司提了一个新的目标，是我们公司努力的目标，一句话可能说不清楚，现在达不到，可能需要用几句话。我是一个星期前11月份的时候是一个很关键的事情，很有趣的时间节点。1979年我24岁毕业于郑州大学外文系，毕业到三个月是24年，我恰好在省外贸企业干了12年，1991年我下海在香港创办一个企业，上个月正好下海12周年。82年去了香港，工作了将近10年之后下海了，92年初回到河南搞建业房地产开发有限公司。一直在做这个行业做了11年了，我们是立足于河南1亿人口的市场，利用河南中等城市群比较密集的特点，从今年开始走向中等城市，明年大家可以在河南的20个中等城市市场上进行运作。河南区域战略今年是第一年，已经做了十个城市，目前比较顺利。
我是深圳万科王石：万科是一家全国性的以城市白领阶层为对象的住宅开发商，目前在15个城市，它的特点是比较强调物业管理。像刚才胡葆森先生说的一个企业最好一句话说清楚，我们万科做到了，我们消费对象非常清楚，是城市的白领阶层，经营特点是比较强调白领。这是衡量企业成熟不成熟的重要标准，并不是说一句话说清楚了就成熟，这是最起码的标准之一，他等于是成功，但绝对是一个成功企业的标志之一。
北京中坤集团黄怒波：北京有一个长河湾，大钟寺城市广场，我本人是一个诗人，前一段有一个诗集的研讨会《落音》(音)，我们其实不太喜欢做企业，不幸为商，糊里糊涂做企业了。我们一般不做重复的产品，可能跟地产界的态度王总不一样。我们做了长河湾我们觉得北京就这么点地了，商业地产大钟寺已经框架了四家欧比德、麦卡滴、欧必龙等等(音)，做的都是白领那样的，五万平米的酒吧街，一切做着玩。荒山世界地产文化是我们做起来的，第二步我们扩展成别墅区。北京的中国网球学校是我们的，我们准备做北京休闲地产的体育特色的度假。我们把新疆的喀什阿哥苏还有克尔(音)，三个国际狩猎场，木什塔格、桥格塔，主要考虑到有高尔夫球场，还有以后的度假需要，作为中坤来说不是一个很正规的企业，把每个项目踏踏实实地做好，向在座的各位学习。
王若雄青岛天泰集团：张树新说要谈谈出身，我做地产做了十年，十年以前我在青岛市政府工作。第二我是专业学习音乐的，搞了十几年的音乐，我们目前做的地产是130多万，青岛是一个小地方也算是比较大的。后边我们向各位前辈学习，特别是向王石胡总学习，做专业化的地产公司，在这里同时我们两条腿走一条路，两条腿一条是目前的房地产目前的开发模式，一条是希望向房地产的经营和服务的路去走。也包括刚才黄总说的旅游地产，我们在青岛的风景旅游度假区也做了，高尔夫、温泉、马会场等等，来北京主要是来学习。
张树新：这位嘉宾进来了，鼎鼎大名的潘石屹，我们请他介绍为什么晚了，第二是请他跟大家抱歉，第三再介绍自己。
潘石屹：还没睡醒，昨天是开一个奥林匹克的残疾捐助会，说是12点钟开会，我是早上6点起来觉得还早着呢，对不起，一路上我的司机开得飞快，我说千万别翻身了，40多分钟从延庆长城赶大这儿。好在是没有堵车，对不起。
我叫潘石屹，出身是我从小的心病，我特别不愿意在简历表上填“出身”，因为出身是“地主”，我觉得跟贫下中农差着一大截，是我挺自卑的一件事情。我现在是做房地产的，一看都做房地产，在房地产的力量很大的。我做房地产做得比较晚，正规开始做91年开始做。在这之前都是帮着别人打点杂，做了12年的房地产，心理面的感觉有点疲惫了，有点厌倦了，天天在做，天天在做。如果再没有一点新的东西，天天比一年的营业额多少，一年的开工面积多少，一年赚多少钱，前几年确定很有刺激，愿意跟别人比，最近几年我觉得这东西好象不是心理面最主要的目标。前两天去开珠交会(音)，天津有一位孙胡兵(音)的，上来以后还是很有革命热情的，马上就说“明年做到两个第一，全中国代理第一，全中国开发第一”，我确实很佩服他们的激情。
我们最近用了三个月的时间想选择一个方案，因为这个项目已经是三年多了，是北京的物流港，原来选奥林匹克选剩下的一个地，我们跟北京市政府嘉里、中国大饭店、香格里拉、任志强和我，四家组建一个公司，我们开发的面积是八十万平方米，全世界招标的过程中，三天前我们就确定了这个方案。这个方案可能是一个革命性的，可能是我继续往下做房地产对我的一个动力和刺激。因为这个方案围绕一条直线……
张树新：比较简短地介绍就可以了，推销留到后面去。(众笑)
张树新：各位嘉宾介绍了一遍，我发现了一个差异，同在房地产界，地域的差异，参与时间的差异，心态的差异。比如说潘石屹已经疲惫了，我们没有发现王石有这个感觉，王石还有很多的业余时间，比如登山，看来没有显出疲惫。有很多的房地产概念与旅游文化结合，同时就在河南做不同城市的区域扩张的，有在全国做扩张的。由于参与这个行当的时间不同，应该对这个行业的本身感受不同。比如潘石屹提到孙洪兵后杀出来的黑马充满热情。潘石屹做了十年心态疲惫，是不是十年前的商业模式和十年后现在都大有不同。时间轴的变化，中国房地产业十年前发生了什么，十年后是什么样子。我们请各位嘉宾描述一下，过去十年的中国房地产业的竞争力是什么，核心竞争要素是什么。现在哪些东西变化了，未来又是什么。
王石：过去十年上溯到上个世纪的1993年，恰好那年是第一轮的房地产热的宏观调控，主要针对两个行业，一个是证券行业，一个是房产行业。当时把房地产行业作为暴利，影响社会经济正常发展进行打压，这个阶段一直持续到98年，低谷是97年。98年地第四季度才开始舆论上有关经济学家研究，中国经济要进行增长靠什么，当时之前是搞钢铁或者搞汽车，最后发现紧缩还持续，朱容基总理说除了汽车就是房子才是经济增长点。朱容基总理是从98年开始组建新一届的国务院班子。朱容基对两个是非常反感的，一个是证券，一个是房地产，叫形势比人强。
张树新：在99年之前，中国的宏观政策和中国政府都不看好房地产是主流行业的？
王石：本来也不是。是作为一个经济增长点的比喻。形势比人强，朱容基总理对两个很反感的行业采取了两个对策，第一是鼓励证券大型国有经营企业再解套，大型的国营企业一节节上造成现在的情况。房地产却是从98年开始发生的根本的变化，当时很大的变化我认为是两点，第一是取消福利分房的政策，各地不同，有的会延迟一点时间。第二，金融种种对房地产的限制开了绿灯。
最主要的还是福利房分配以后成为一个主流的商品，这种趋势一直发展到2001年，经济学家和有关的媒体惊呼房地产业的发展势头。
张树新：宏观政策改变解放了巨大的消费需求，而从需求促进了这个行业的增长。
王石：最大的变化是取消了福利分房的政策。1997年的房地产业市场，福利分房占了66%，商品房占了34%，主流市场是从98年以后转变的。现在是商品房占到了92、93%的比例，还有不到10%搞福利分房和微利房的政策。第二是谈对未来十年的变化。影响未来五年的政策已经定局，政策就是2002年土地转让的公式，这是国土资源部的文件。第二个文件，央行的121号文件。第三以国务院名义下发的18号文件，这是影响房地产业未来五年的走向确定的。
第一是房地产最重要的，刚才张女士说了，我们到底说是地产还是房地产，其实这是一个说法，没有严格的界定。如果我们较真区别的话，严格来讲，中国从法律来讲，没有地产的市场。
张树新：因为中国所有的地产在所属都是国家。
王石：问题不在这里，他是不允许发展商进行一级市场的经营。比如香港使用权99年。
张树新：严格意义上是房产业的竞争力。
王石：一级市场是国家所垄断的。国土资源部关于土地的转让，这个决定很重要的一点在未来的五年内，土地私有是不可能的。在第二个五年内，土地私有也是不可能的，这是中国办房地产一个特色。土地既是国家所有的，一定要通过公式，它的交易和过去完全不同。由于是国家的，土地资源的交易黑箱操作交易的概念是完全不同的。2002年国土资源部的文件是非常重要的。第二，今年的央行的121文件，我觉得相当不错，虽然其中很多的规定不是得已而为之，但是它是非常重要的，如果它不能执行，或者是18号文件下来把它取消了，那就是它有问题。按照下面的细则来讲职能具体的计划，如果不这样中国房地产问题大。121文件将决定未来五年房地产的走向。一个是土地，一个是金融政策。第三，很也的行规管理，相对前两个文件，18号文件的作用是有限的，它的作用只是心理方面，除了让发商认为自己是支柱产业，有一个心理安慰之外看不到什么具体的作为。一个市场好不好，不要一个行业来确定，只要有消费者，只要有需求一定会很好。但是既然是广大的发展商18号文件都举双手欢呼，我不认为它是可有可无的，它也是对这个行业的规范走向上也同样有重要的作用，土地政策、金融政策和行业管理上对它正面的一些提法，这三个文件对未来中国的房地产起了作用。
张树新：由于不同的时期和不同的政策出台，导致房地产业在中国的生存环境发生了巨大的变化，不同的时期大家一定采取了不同的生存发展模式，不同时期的竞争要素是不是不一样？
王石：我刚才是对过去十年未来十年的一个看法，将来的政策会影响的看法，我谈了我的看法。关于这点我想还是请胡先生来说一下。
张树新：我们大家都很甘心，如果政策面的变化，导致生存环境有这么大的变化。比如我们清晰看到房地产业受到几个重要的政策的影响。首先在历史上宏观确定了房地产业的位置。从国家计划体制中的一块，福利分房是供给制变成的由市场的需求促动形成了房地产业蓬勃生长，还有土地政策和金融政策。过去十年是什么样子呢？导致我们采取什么样的商业模式。今天又在怎么样变化，未来十年又怎么样。可以看清楚房地产业业者靠什么生存了。
胡葆森：刚才王总对过去五年中国的房地产做了一个精确地概括，五年之后国家的政策会发生什么样的变化看不到，王总一般比较务实。我完全同意王总所说的对中国房地产业概括的总结。我想补充一点，从企业的层面上看，过去的十年分为两个阶段，一是在90年代初期中国房地产业作为一个起步阶段操作很不规范，包括政府，对一级市场和二级市场的控制没有经验，那段时间恰好是不规范的阶段。作为企业来讲，那个时期主要是以竞争力主要是看关系，谁跟政府的关系、农民的关系比较紧密就可以拿到土地，利用关系拿地是前几年非常重要竞争的特征。97年的北戴河会议把城市居民的住宅开发作为新的国民经济增长点，福利分房的提到以后，98年以后还是在比营销，谁的营销手段高，谁的楼盘在这个时期操作得比较红火。这个时期还是看对项目的控制能力，包括对成本、营销具体的控制能力在比拼这个。你谈到的三个文件共同的特点就是要规范一个行业，这个行业从起步到现在十年左右时间了，从政府、企业、消费者都希望这个市场规范，这些东西顺应了市场的需求。今后的房地产行业面对这样的总的趋势，刚才开会之前跟王总也在交流，今后大家进入的一个公司时代。
张树新：今后进入公司时代？过去十年是不是公司时代？
胡葆森：过去十年是项目时代。在有一些企业。比如万科，过去很多年以前，因为他91年上市，按照公司规范化的操作，万科比较超前。我们跟万科交流比较早，从95年下半年就开始向万科学习交流，这方面的意识有了几年，但是从整体上而言，中国现在的两三万家房地产行业的群体来讲，大家基本上趋于理性了，面对这么多的重要的文件，大家下一步应该怎么做，把主要的注意力集中在企业的层面上比较多了，今后的时间上在比谁的公司层面的问题解决得比较好，比如定位、战略、规划的问题，谁解决得好就会在市场上表现出比较强的竞争力。
张树新：我们在其他的行业讲到的词汇，公司的战略、定位、管理、模式，都是今天开始以后我们在房地产公司要谈到的。
胡葆森：主流群体来讲更多的是注意力向这些层面的问题开始集中了。
杨树坪：对于前面的看法，两位前辈讲了很多，我非常赞同，后面一段时期他们把大框架都说了。由于国家对这个行业的规范管理，特别是经营政策和土地政策的改变以后，项目时代跟公司的时代我们前辈总结得比较概括。原来很多的项目公司，或者一个城市一千或者几百家房地产公司，在未来的四五年时间每个城市剩下一百几十家。
张树新：不只是公司时代，还是大公司时代。
杨树坪：很可能在房地产业里面出现整合，出现大浪淘沙的局面。你没有资金的实力拿不到贷款，都是阳光下作业。对于中国消费者、发展商来说，对大多数人来说这是一个福音。我们深圳、广州在全国应该是早先一步，我觉得广州的市场比较规范，过去的三年时间里已经是这么走了，只不过是金融市场没有走，土地市场已经走了。明年1月1号开始广州的土地出样金都是一次缴(音)，这也是全国的最先，淘汰的力度和速度比较大，相对来说，市场上的烂尾楼会相对减少，北京烂尾楼少，所以房价一直在涨，广州前几年没有涨，一直走下坡路，今年有反弹。未来的大浪淘沙里面，原来比较规范的操作有一定的实力公司一定会在未来的时间里面发展得更加好。这个品牌是由项目的品牌变为公司的品牌。
张树新：未来的五年，大家不敢说是十年。过去准备好了在未来行当中具有竞争力的一些公司，他逐步的竞争力会体现出来，积累了品牌、管理、很多战略上的优势，包括他独特的定位。潘总如何看过去十年？未来五年？刚才你讲到，过去积累的品牌管理模式，未来新的项目当中是不是延续？
潘石屹：前面几位老前辈谈得很好，我同意的就不谈了，90%我都同意。我谈一点不一样的地方。过去中国不光房地产一条真理，只要市场化的守住进步，人们就吃得好穿得好，只要不市场化，搞计划经济就退步。中国搞房地产业进一步地证明了只要市场化我们社会才会进步，未来的五年十年也好，都是一样的，只要我们继续实现市场化就能够进步，如果不实行市场化我们就会落后，我们住的房子会一天比一天差。121号文件从某种程度上来说是带有一个很明显的计划经济的特点。121号文件有8条，6条我非常同意，6条全是旧的，原来下发过的，只有两条，一是4，一是8，这是对房地产的贷款做了具体的限制，一个是限房，一定是多大的比例等等，这些东西中国很大，中国的城市很多，每一个城市的房地产发展商很多，每一个房地产发展商的好坏程度不一样，对同一个房地产发展商有好项目，也有差项目，用这样一些具体的数字一刀切的办法管理，银行和金融在中国的商业银行只能够失去他们的生意。真正的做法应该是银行市场化，这个城市做得好可以放宽，这个城市过热了，出现风险了可以卡得严一点。对于同一个城市来说，好的房地产业发展商应该鼓励，差的要控制。好的应该要支持，应该把现代的人缘培养得火眼晶晶，能够看到收益、风险在哪里，如果人民银行总行的文件能够代表全中国的人的事情都做了这是很好的事情。121号文件下发当天晚上我写了《121号文件对中国经济带来的20个可能性》，市场经济是优胜劣汰的，要支持好的，淘汰坏的。18号文件有一句话说“今后最大限度发挥市场在房地产资源配制的积极作用”。我们说了多少年，什么是市场经济，就是拿着钱买东西，就是鼓励大家要交易，18号文件“任何单位不能擅自设置公房上市的障碍”，如果一个市场有200万套房子不能交易，这个市场化就不完全了，如果这个市场化交易了，我们用的东西对你是宝贝。
张树新：政策对于房地产的作用左右巨大。
潘石屹：刚刚前几位说的，公开交易的问题。这是好啊！土地公开交易是好啊！
张树新：金融政策你认为这中间有很多非市场化的东西。
王若雄：前面几位前辈都说得很好！(众笑，因为他的头发白)前辈不是按年龄算的，我想从阅历算的，更不是从头发看的(他是白头发，众笑)。从另外一个角度来谈谈前十年和后十年。
对于前十年是一句话，我同意宝森的意见，从主流上说，不是指个别企业。前十年大家在做地产，或者是做地产秀或者是地产概念，通过这些东西推动我们地产的发展，或者地产的前进。后边有五年也好、十年也好，我们这拨人如果还想五年十年以后还在这里露脸坐在这儿，我们还是要去做企业。
什么叫做企业，主要强调两个概念，一个是均衡，一个是和谐。一惊一咋可能不能长久，还是要温火的发展是比较健康和可持续的。去年我斗胆写了一本企业管理的书《推开这扇窗》，谈到一个概念，三线，业务线、管理线和品牌线加上一个企业文化。你的业务线、管理线、品牌线要均衡和谐地成长，这条线要被这个企业文化包容。前十年我们对品牌强调得比较重，也做得比较成功。业务线增量上做得比较成功，质量值得商榷。管理上普遍较弱，万科除外，我是说主流的企业，在管理上比较弱。
企业文化在某些地产企业基本上是空白的，今后在这方面应该多下点功夫。如果均衡和和谐做好了，未来五年和十年我们将会产生一大批令人尊敬的房地产企业，同时这个产业也可能会成为像其他产业一样成为令人尊敬的产业。我们这些所谓的企业家、明星可能会令人尊敬的企业家。
倒过来说，我们是先去做令人尊敬的企业家后是明星，而不是与此相反，谢谢！
张树新：一直没有发言的黄总请发表你的观点。
黄怒波：我也讲讲我的看法。跳出企业圈的看法，在中国做企业每个人都是戴着镣铐跳舞，中国的政府是强势政府，企业是处于弱势。要考虑中国的国情。
张树新：这是转轨经济的特点。
黄怒波：跟中国的政治体制有关系。作为一个企业不要政府解读什么，政府的行为明天不知道他会作出什么样的规则。中国的政府不是一个重复的政府，在市场经济中。中国的社会环境也不是一个成熟的环境，都是在成长的环境。做企业要有自己的生存之道。在地产的方面，我有几个方面。这么文件我都没有看，我也没有办法左右它，明天不知道政府又要出什么，这样的话企业怎么办？你要永远意识到明天不知道发生什么。你做一个项目的时候，我观点不要做得战线不要太长了。在一个行业里面，我不太认为地产界能做大公司时代。这是很可怕的。全世界很少有一个百年老店做地产很大的，香港是特殊的情况，我对香港有看法的，这种资源某种是一种不公平的现象，这是香港特殊环境形成的。中国社会下一步要均衡要公平，未必求大，大家做得有特色不就挺好吗？很多的企业在互相竞争，你开了一百万平米，我就四百万平米，这离开了做企业原来的目标价值，我们做企业是做什么的？首先我们要创造，创造的过程获利，不是非争几百强。王总做得龙头老大，是因为这么多年经过了很多的磨难走到这个位置上，我替王总也捏着一把汗，比如明天跟台湾打仗了，首先谁的资金链占得最多，地产业全部倒霉。
第二，地产业需要竞争，不要想着整合，小的是美好的，现在求大。我觉得生物界、企业界有自己的规律，也许你就是最大，我就小，但是我也活得挺好。这是另类的观点。
第一，企业界不要去替政府解读什么，最严重的是不要企图去影响政府，政府的行为太难预测了。你要想好好地活就把自己的企业，资金的链条项目做出特色来。地产界是文化的内涵相当深的，安徽的地产做徽派民居跟北京、新疆完全不一样，我就不明白怎么用生产线的方式，我到日本看过他们的房子没法住，地板全部用生产线做的。中国这么大，每个人住的地方文化要求也不一样，天气也不一样。我就不太理解。我觉得地产很重要的因素，以后的竞争应该是特色时代，我不看重公司时代。你是不是造出了那个地方的特色，消费者是否才接受你。作为一个企业来说，可以探讨过去，但是我对企业的看法是这样的，我们的公司不实行公司制，企业永远没有昨天，昨天过去就过去了，你永远不知道明天发生什么，你应该往前看。在地产的竞争上有点烂盘，也有换手，都是一帆风顺的不可能，社会需要竞争，也需要过热，也需要点烂盘，要市场自身的机制调整它比较合适。
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张树新：各位嘉宾给了我们的基本概念，过去十年主要的竞争力不是我们首读的公司管理的方方面面，也不是我们和其他行业看来有差异，因为核心要素土地金融政策，由于去年今年土地和金融政策的逐渐规范，中国地产业也开始面临讲，或者已经开始准备作为所有不同行业的企业都要具备的从战略管理、品牌、产品诸多要素，然后是竞争。这里有很多不同的观点，是不是我们地产界随着政府对这个行当认识的成熟和政府决策的逐渐成熟，中国地产界也在成熟中。假如我们未来是公司时代或者是特色时代，未来五年主要的竞争要素是什么？这些竞争要素是不是今天的中国房地产界公司都准好了？中国的房地产业有一个标杆“学习万科好榜样”，我们回到王总，从王总的角度怎么看未来五年作为公司之间的竞争，你的产品的竞争。我们刚才听到只有王总非常准确地讲“我的产品特色定位于白领，城市，物业管理”，他是怎么来这样做定位的，会不会还有其他的变化？
王石：主持人展开的要谈过去的十年和未来的十年，预测的未来的五年。我刚才谈的观点想再细化一下。为什么三个关键是影响未来的关键，我也认为18号文件不是很主要的，主要的121文件和土地政策。
我认为土地政策，第一，我们不能忽略中国是发展中的经济，中国是社会主义向市场经济过渡特殊的经济。我们看看国家所有的土地转让出现一个趋势，在三年前我曾经谈的对中国房地产业的看法，第一个观点土地圈地有泡沫，我记得我当时说过这样的一句话。真正的泡沫是什么？对发展商的圈地运动已经停止。国土资源部的文件非常有效地遏制了这一点，这之前，发展商最大的是12平方公里，这是最大的项目。这不是做发展商小区，而是在做城市了。国土资源下文以后这是不可能的，按照公司，这种圈地是不可能的。
张树新：你说到这样圈地是有泡沫有问题的，但是从国际资本问题来看，是否国有土地资产储备是不是你的要素，你怎么解决这个问题？
王石：土地里得买，没钱还全这是泡沫。(没钱全得到吗)这当然了，有钱全就是实力的现象。问题是上有政策，下有对策，开始不同的开发，比如物流开发区是一个新的圈地的方法。我不是针对潘总来说的，比如说大学城、高科技开发区、生态园等等。真正的圈地刚才讲了，真正的圈地是政府。有人问了怎么是政府，这就是中央政府和地方政府。
张树新：地方政府本身是一个利益主体。
王石：根据国土资源部调查的一个资料，全国圈的开发区的综合全部大于全国行政区的综合，真正的圈地不是发展商。如果我们现在把愤怒的对象对着发展商，告诉你，同志你把目标弄错了。(众笑)
张树新：国土资源部的政策在对发展商很大程度上是对各地的政府的？
王石：没对住。最大的违规是地方政府。我无意进一步对政府的批判。土地方面对发展商是止住了，规范我们发展商，对于发展商带有泡沫性的圈地很明显是遏制了。我也不同意将来从事就是光明交易了，职能说这种交易大大降低了权钱交易的方法，这种还是有的。我们的拍卖公式制度只是一个工具，不可能解决制度的问题，大大降低了这个方法，一定要和121文件联系在一起。
张树新：过去十年中共的干部因为腐败贪污出现问题6、70%与土地转让有关。
王石：我不同意，80%和建公路有关系，20%和发展商有关系。国有规范局出问题的也有，但是肯定比建公路的少。现在有一种误解，一说就说发展商怎么样，其实不是这样的，100个当中的发展商有99%都是清白的，包括我们在座的包括我们台下的。如果我有问题，我觉得心虚我不敢说这句话。土地的规范真正不规范不在发展商，这个文件不能孤立地看，要看121。我们发现一个有意思的现象，两个问题，一个是发展商的问题，我们房地产业的特殊行业是资金密集型的，但是现在土地一方面规定拍卖必须要在很短的时间内把钱拿出来，第二121文件有严格的限制，不允许你贷款买地，这是121文件的问题。我不是说你喜欢不喜欢它是你看的现状，这样制约了你出现什么情况呢？第一，门槛提高了。
张树新：空手套白狼变得很难。
王石：门槛提高了对谁有好处？对消费者。你不能盲目地弄起来，你没钱弄了地，风险是银行的，你要赶快建房子赶快卖，这质量能保证吗？这对消费者有好处，不管发展商受什么样的影响，发展要去适应。主要是土地转让的规定和121的文件们抗提高了，对消费者有好处，他按照这两个文件寻找出路出现市场的优化组合，很多的发展商会淘汰的，500家变成100家的预测我是完全不同意的。未免对很多的想进入这个行业的发展商未免太悲观了，想做大的发展商未免太乐观了。不像家电行业。五年之后就剩下一些大的企业。
张树新：为什么？
王石：你指望一个政策一下子变得很公平很透明是不可能的。
张树新：政策的执行和操作是有折扣的。
王石：房地产有特殊的属性。我们真正影响的是需求，需求是非常旺盛的，为什么圈地有那么多的方法，他最后一定有这么多的品种。品种来讲SOHO的概念是非常好的概念，也白领先导、新锐、有钱的、年轻的消费阶层。物流又是一种地产，包括商业地产各种地产，它的特殊属性决定我们现在刚进入的、准备进入的或者是进入时间不长的不用担心。
张树新：房地产的特性是非工业化的。是个性化的。
王石：另外一个概念，个性一定有非常多的机会，机会非常多，我相信在未来的五、十年内想进入这个市场发展的机会是很大的，你更多的看的是单兵操练，靠自己的能耐想杀出这个天地比较难，比把自己的聪明才智组合起来。下一步发展一定要选择自己的品种，专业化发展，和优化组合是必然的趋势，这个趋势是渐进的趋势。在未来的三到五年之内看到很明显，应该不可能淘汰多少。你想发展大有大的做法，中有中的做法，小有小的做法，都有机会。
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