中国金融产业、房地产业及汽车业间的连动关系

　　中国金融产业、房地产业及汽车业间的连动关系

　　演讲人：北京大学经济学院副院长曹和平

　　我对汽车和房地产业是没有研究的，所以今天来和大家主要是交流中国金融产业、房地产业及汽车产业之间的连动关系，还有一个想法，就是从宏观经济方面来看，如果三个产 业产生互动过程的话，就能够演化出新的趋势来。

　　我国的房地产业和汽车产业、金融产业某种意义上都走到了一个历史的关节点上，在上个世纪90年代以后，世界的经济结构发生了一个比较大的变化，就是说在经济大区之间，比如说北美自由贸易区，西欧自由贸易区和东亚即将形成的中国加东盟的自由贸易区，出现了在大区内部出现了自由贸易区的整块出现，那么自由贸易区之间出现了竞争和寻找新的平衡的过程。另外一个，就是出现了从传统的大工业经济向数字化和指数化经济发展的阶段。那么，大家现在都口头说一流企业做标准，二流企业做演化，三流企业搞生产。这个标志是大工业的制造产业体系在过去世界产业体系的变革当中，从大工业的生产体系向现在的数字化经济过渡的现象。所以，我们今天讨论的这个问题某种意义上是我们处在一个历史经济机构的变革点上。

　　是必然现象不是偶合

　　其实某些时候偶合是很多的，刚才说的房地产业和汽车产业是没有什么关系的，凭什么就出现了房地产业和汽车产业能够在生活当中把大家联系在一起了呢？关键就在于汽车是流动性的房屋，房屋是静态的汽车。关键的意思就是这两个东西都和人居住某个空间里面有关系。只不过房子是人住在静态的空间里，汽车是人在动态的空间里。实际上当你要购买一辆汽车或者房子的话，两个在储蓄的周期上两个也比较相象，不象买手表和晚餐，口袋里一掏钱就拿出来了，一般都需要一个相当长的储蓄和积累时期。

　　第二个，它们在消费的结构上也比较相象，不是在一个单位时间内把汽车和房子消费完了，而是在一个相当长的时间内，分阶段把汽车和房子的价值消费完毕。在经济学家的眼光里面，这两个产品之间是耐用消费者，所以它们是一样的，所以这种偶合其实不是我们表面上的偶合，而是这两种产品在它的经济构造上，在消费者偏好的结构力上处在同一个区位当中。

　　还有一个巧合，就是今天第一个发言的是王和平，我是曹和平，为什么两个和平在会上发言，没联系吗？是有联系的，50年代是战争和和平的时代，所以我记得我刚生下来的时候是在西安的和平医院经常唱的一首歌就是“雄赳赳，气昂昂跨国鸭绿江，保和平为祖国就是保家乡”，战争与和平是那个年代的主题。

　　宏观经济概念

　　我今天要讲的题目分三个内容，第一个要讲三个产业的互动关系，起码要对宏观经济本身有一点点感觉，所以我用几分钟时间帮助大家回忆一下我们国家过去5年的宏观经济的感觉是什么样的。第一个，大家知道宏观经济太大了，不是你眼睛看得见的，那么怎么把握宏观经济呢？第一个变量就是GDP，我们把握他的时候一般从他的增长率来看宏观经济的走的是快还是慢，我们大家看我这个表上从1998年到2002年，我国的国民生产总值从7万8千亿美元，上升到了10万2千398亿美元，就是在5个时间段里面，我们的GDP增长了2万4千亿美元，所以可以预测了一下，未来每9年我国的GDP都会翻一番，因此9年以后我国的GDP可能就会达到20万亿，这是我们把握宏观经济的第一个感觉。

　　其实，我个人不认为中国的国民生产总值是只有10万个亿，因为10万个亿才折合1万3千亿美金，我觉得我国今天的GDP和美国的GDP差不多是一样大的。你去美国的网站上去看，去年年底的时候，我国的GDP按PPP算是5万7千亿美元，但是有两块没有算，一块就是我国教育的这一块，这个占美国国民经济的13%左右的GDP，那么我国只算高校有3000多所大学，我们大学生比美国的水平高，研究生和他们差不多，博士生我们差一点儿，我们小学和中学远远超过美国的水平，这个是说教育结果。那加上这1万3千亿就有7万个亿，我要是再加上美国说你口袋里有7块钱，有一块钱是被法律行业赚去了。15%的GDP，加上这两个我们就8万5千亿美元。如果加上类似的一些部门内部的旅馆和饭店那些不计入GDP的东西，中国的GDP和美国的GDP是差不多一样大的。

　　我在美国住的时候，感觉到北京市一个月收入2千块钱的夫妇，和美国当地收入2千美元夫妇生活水平差不多，除了汽车和住房的大小以外，可是他们要算一个人2万4千美元，我们一个人才3千美元，所以我认为是不合理的，所以这个引发我一点思考，就是说中国国民经济的个头、规模和美国差不多一样大，只是我们的质量没有人家的高。

　　是密切相关的产业

　　规模以上的企业实现利润创历史新高。从98年的时候是1458亿，到2002年5620亿，如果说利润为10%的话，那么产值是5万6千亿人民币，就是我国规模以上的企业大概占GDP的一半以上。然后看工业增长值的增长速度，刚才把GDP的增长速度看了一下，你想这个GDP里面有几个个头比较大，他占GDP的一半以上，在看工业增加值的增长速度，大家看红色的是重工业的增长速度，这个和我们的住宅业和房地产业是密切相关的。

　　全世界固定资产投资规模持续扩大，98年到2002年固定资产从2万8千亿到4万3千亿，就是我们在10万亿人民币的国内生产总值里面，固定资产投资大概占40%，这个说明我国的投资速度还是有点快，现在虽然没有出现泡沫，但是增长过快了，整个国民的福利在一个较长的时间里是低了而不是高了。所以生产和消费都是偏高，所以中央说防止泡沫，虽然说的不是很准确，但是从投资和需求的黄金报酬率和过去50年的经验数字积累下来去看，我们是有一点点高。

　　现在我们来看固定资产投资今年1到2月份的情况，我最感兴趣的就是房地产开发投资占598亿，整个的投资是2000亿，所以最右边这一栏就是房地产开发占了整个投资的30%，这个怎么判断？就是房地产的投资占整个国民经济投资的30%，这确实要我们可以把房地产业作为重要的研究课题来讨论。

　　投资和消费的关系

　　我们现在看在国民经济里面，从总产值的增长速度，到大致的产业结构，再到固定资产投资的过程。那么，我们下面看消费，社会消费品零售总额去年是40911亿，那么相比于10万亿判断一下，就是它该占GDP的40%，投资和消费基本上是一样大的，这个数据按发达国家的经济比我们高出了一倍多，为什么这么高？因为有统计的原因，也还有结构的原因，应该也有发展阶段不同的原因，暂且不说多和少，但是这里面缺了一块，消费是4万亿，投资是4万亿，一共是8万亿，那两万亿到哪去了？我想就是服务业里面没有计到GDP里面的，所以就出现了2万亿的差额，但是你现在看整个经济的图象大概有了。

　　下面我们看一下外贸，我们的外贸一直是出口大于进口的。在今年一月份进口大于出口了，这个不奇怪，当经济上升到某一个阶段，进口大于出口是经济发展的好现象，表明你的消费者福利增长了。

　　我们看第二个问题，现在就是金融产业、房地产业及汽车产业的情况。我给大家一个这三个产业在过去5年中基本的变化，大家看从1998年到2002年，房地产的投资是从3500亿到7700亿，大概增长了一倍还要多，增长速度是从12.6到21.9，前年的增长速度比去年还要快，我国的国内生产总值在过去几年一直维持在增幅8%左右，那么房地产业到了25%，25%是国民经济总产值的3倍，那么可以想象一下，一个产业象一个海里的洋流，或者是我们北京的沙尘暴滚过来了，滚过来以后，其中有一部分滚的速度比其他几个速度要快3倍，但是跑的块的这一块很快就被清洁的空气稀释掉了。但是房地产业跑的速度比国民经济总产值跑的速度快这是一个不争的事实。那么看一下汽车工业的产量，刚才总产量滕老说了，我们从98年到2002年5年增长了160万辆，去年增长的速度是38%，如果国民生产总值速度增长是8的话，汽车行业的增长速度比国民经济总产值要高4倍，那可以想象一下，所以有的人说汽车产业和房地产投资业是我国国民经济在过去5年中的驱动性力量也成立。

　　金融是发展金融

　　轿车从98年的50万辆到2000年的100万辆，去年增长了55%，这个速度是国民生产总值速度的7倍，难怪去年的轿车产业那么火，那么我们想，我们看见这些数字的时候不要忙着下结论，我给了大家这几个基本概念。汽车有了，房地产有了，我们来看金融产业。金融产业人们可能比较生疏，我举两个例子，看第一栏，各项余额是18万亿，我国的国民生产总值是10万亿，存款额是18万亿。第二个看城乡居民存款是9万4千亿，下面看各项贷款，贷款是14万亿，存款是18万亿，贷款是14万亿，说明银行里面有4万亿的钱没有贷出去，这个成为国外经济学家和我们国内一大批经济学家认为中国金融体制不合理，银行存款要付利息，如果贷不出去，那么银行的利润就薄了，再加上不良贷款，14万亿里面有25%的不良贷款，那么不良贷款是吃掉利润的一只老虎，再加上还有一块闲置的资产，这两个基本的概念，很多人说我们金融体制会破产，就是根据这两个例子。

　　其实我觉得这是一种幼稚，因为中国的金融是发展金融，是寻找资金的，不是风险管理经济的，如果中国的不良资产是25%，按照美国8%大12%就破产的话，那我和你打个赌，我们今天国家到了25%，明年今天的这个时间中国的所有银行体系就和萨达姆政权一样一夜消失，那说明这个经济学家的理论对了，所以判断中国的金融体制不能用西方的标准，这就是金融业的基本情况。其实可以把存款想象为银行的资金，存款吸收进来以后相当于银行的资产，贷出去以后相当于银行的生产过程，银行的产业在生产，汽车产业生产，住宅产业生产，就形成了这三个产业的连动过程，这个过程是什么？就是第三个问题。

　　融资制度的制约

　　为什么汽车产业为什么和房地产如此巧合。变成了我们最关心的两个产业部门，除了它们增长快以外，还发现它们两个都是高速增长的，因为关键是居民的储蓄在过去5年里是不断的增长，汽车和住宅一般不算在总投资里面，是算总需求里面，如果储蓄率不断的增高，又没有新的消费亮点，恰好房地产和汽车产业的快速增长，把这块吃掉了。所以，就是说因为居民的收入增加了，需要超出日常以外的耐用消费品的存在，所以汽车产业和房地产业的火热确实和居民收入的增高是有关系的。现在看，为什么居民收入增加了以后我们的钱用不完。我举一个例子，如果在美国买一个新房子，当时是按揭贷款还30年，可是5年以后他调动工作了，还有25年的要还，他卖给了一种消费贷款的公司，他当年付的是7.8%的利息，今年国家政策变成7%的利息了，我把你剩下25年的房子一次就付给银行了，然后你重新和我签一个合同，你就可以剩下0.8%的利息，然后这个房子卖给我了，我再把这个拿大市场上卖，这个说明一个意思，就是说如果按揭贷款的这种制度在我国大力发展起来的话，那4亿美元就会找到一个产业的出口，就是说银行体制的改变会使我国原来闲置在银行里的资产能够进入汽车或者进入住宅行业循环，循环就能产生利润。所以融资制度的改革对房地产业和汽车业的关联是融资制度变革进展的越快，汽车产业和房地产业的贷款再贷款，销售再销售，汽车的一级市场和二级市场就会发展起来，不会说存在在一个很小的范围内。不是每年100万辆的汽车，因为美国是一年1700万辆汽车，大概1100万是轿车，我们城市有4亿人口，算2亿人具备买我们中国车的水平，那我们每年也应该有1000万辆汽车，可是如果融资制度不改革，那么我们汽车产业要想在消费方面把产品销售出去，就受到了一个金融变量的硬性制约，这就是融资制度与房地产业、汽车产业的关联。

　　第二点，就是房地产业和汽车产业与利率的关系最大。如果政府的利润再调节，房地产业和汽车产业就会发展的快，如果我要按揭贷款3—40年的话，你利率差1厘，在2—30年的过程中会差很多。所以，美国在2000年4月份到2001年底，连续降息11次，当时他们卖了1000多万套房子，没有什么反映，到了去年年底，连续降息12次的时候，美国今年的房地产就非常火了，就是利率的降低一定会对房地产带来一个繁荣时期，只不过是有一个时间差而已。

　　再看第一点，金融产业里面的融资制度和房地产业及汽车产业的关联从总供给方面看，假如说汽车产业在中国怎么能从100万辆很快的变成200万辆的生产能力呢？一定需要投资，投资从哪来？三个渠道，一个从银行利，一个从证券市场来，要么就从国外的投资来。那么我们想，如果我们的融资体系不完善，那么我们汽车投资行业可能受到国内的金融制度的刚性制约，那么外边的资金进来的相对的容易。就是你把国内的金融产业限制住，不让他成为发展汽车产业的一个比较深邃的产业，你的制度限制住他，外边的资金进来碰到的制度障碍就比较低，所以改革我国的融资体系相对的来说其实是支持我们两个产业的。

　　中国经济的未来

　　世界经济在过去15年当中出现了从传统大工业经济向现代数字化经济转折的历史关头。在汽车产业里面是不是这样的？是这样的。你看美国的通用汽车，现在就卖2004年的车型了，他们要始终领导你的消费趋势，用概念来推动你的消费需求的。很简单的例子，手机10几年前没有，谁会想到现在成为一个产业。所以你要是通过概念来向新的产业体系迈进的话，这个对我国的汽车产业是一个新的层次上的挑战。这个不是说让从100万辆造到200万辆，不是这个层次上的竞争，是一个占领这个行业的高端链条的竞争，要想占领高端链条就是概念领先。因为在大工业时代里面，资本是领导性的变量。可是在信息经济和数字化经济里面，是知识和概念是经济要素的粘合剂和领导力量。

　　是知识和概念把生产要素联合起来的，而不是资本。我举一个例子就是纳斯达克，纳斯达克的创业板就是资本在追逐知识的现象，人家就在市场上有创意的项目，然后要把它变成一个产业。所以就是说在知识化和信息化的时代里面，知识是粘合剂要素，我国也出现了这种管理，我们现在搞物流，物流里的低端是物流，中端是供应链系统，高端是整合信息技术，那么整合信息技术就是知识在里面起作用。

　　再看汽车产业和金融产业链。金融产业现在出现了指数经济，比如说道琼斯50，当大家不断的买他的期货的时候他就变成了一种产品，去年我去韩国，韩国就是把200个最大的企业的股票挑出来去市场上卖，很快就把股票交易所从赔钱转成了盈利性的交易所。金大中总统上台以后，要把期货放到蒲山的期货交易所，这个证券交易所就不干了，因为这是他的收入的支柱性产业。所以，他们的门口挂了一个大标语，就是坚决反对把这个项目拿到蒲山的交易所。这个就说明在韩国的金融产业里面，出现了指数金融产品。而且大家都在追逐他的利润，具体利润有多大呢？韩国的期权交易量变成了全世界第一了。那么指数产品的价值有多大呢？美国1999年发行了2340亿美元的货币，当年新增货币需求，美国经济扩张和世界经济贸易扩张世界银行估计550亿到600亿美元就够了，还有1800亿美元输出到国外去了，两次资本市场操作，一次商品市场购买，90%移出美国本土经济，就是说1800亿美元超出美国经济之外的时候，相当于当年台湾国民生产总值的一半。这1800亿美元相当于美国通用、别克加上波音加上克莱斯勒，四个当年的品牌产业的利润总和，所以我说金融产业要向高端走，他提供给中国国民经济的增长不是简单的意义上的象我们今天想象的这么大，另外如果他走到了高端，我们的汽车和房地产业也会走到高端上，当你创造概念、标准，当你变成国际金融中心，当你变成汽车中心和房地产中心的时候，那个时候中国经济的未来就来到了。谢谢诸位。

　　车、房与经典生活的梦想

　　演讲人：银信投资集团董事长张民耕

　　其实,汽车和房子不仅是如何影响人们的生活方式，实际上也在影响房地产发展的形势和汽车发展的形势,这是我一直在考虑的问题，刚才任总认为，今后房地产的发展包括城市的规划，交通的规划，是要把人们从汽车里拉出来，使人们在15分钟内就把一切都搞定了，包括上班、下班、生活这样的一种模式我觉得可能不是我们现在可以预计的模式，我觉得今后的发展趋势还是越来越多的人会钻进汽车里，然后开到外面住。所以，我认为汽车加房子都是郊区化的生活方式。

银信投资集团董事长张民耕

　　其实在座的多数人或者大多数人汽车和房子的梦想基本解决了，但是解决的还不够好，还有缺憾之处，还要发展，并且有更多的人车和房的梦还没有解决，那么在这个时候，尤其在车还没有解决的时候，你要把人们从车里拉出来，这个是不可能的。人的需要比10个大学还能推动科学的发展，比10个企业还能推动商业和经济的发展，人的需求是经济、社会发展的原动力。我相信要把人们从车里拉出来的力量要无穷大的，可能是我们下一辈或者下两辈人的历史任务。西方的经济发展有这么一个规律，就是先要绝对的城市化，然后是逐步的郊区化，最后回归城市，那么这时候的城市已经不是原来意义上的城市，所以从汽车和从房地产的发展来说，我觉得这个趋势都是非常好的，车会在我们国家尤其是在未来得5年当中有一个翻天覆地的变化和极其高速的发展。那么，房尤其是郊区的住房，会有一个突飞猛进的发展。

　　关于车和房的梦我觉得我一直在替别人来实现，这个梦实际上在美国是20年代到50年代的中产阶级首先实现的，他们当时的口号甚至成为总统的竞选口号，就是“每家一台车，自己有自己的房，锅里有一支鸡”。这个在美国实际上是实现了，我们怎么会去做郊区住宅，实际上并不是我们心血来潮，是看到了车和房子的结合将来必然会走到郊区住宅的路上，从那个时候开始，就是从98年99年开始我们就在呼唤郊区住宅就要来了，人们的郊区化生活方式就要来了。99年我送女儿去美国上学，给我的触动特别大，我从美国的最北面到南面，给我的一个感觉就是美国人真正的实现了他们的车和房的梦想，这样的梦想中国人能不能实现，我觉得中国人一定能实现，我们的努力会加速它的实现。当时，我降落到洛杉矶感触特别深，我往下面看，一片灯海，但是在这个灯海上飞机飞了半个小时，就是说美国的郊区化住宅比比皆是，这种生活难道只有美国人可以享受吗？中国人不能享受吗？尤其是中国白领以上的比较高收入的阶层就不能享受吗？我觉得不对。于是就研究美国的住宅郊区化的过程，看看是不是一种普遍性的规律，后来我感觉确实是这样的规律。

　　实际上我看到了美国的住宅郊区化就是由于汽车的推动。美国在1920年以前，可以叫做前郊区化时代，那时候由于美国高度的工业化，工厂需要集约化生产，需要劳动力的高度集中，需要交易场所的高度集中，降低交易成本，那么城市就非常密集了，聚集了大量的人，那时候城市的居住品质逐步的恶化，有一部分人感觉到对城市生活质量的不满，他们就开始沿着铁路线往外搬迁。

　　第二个时期是沿着电车线往外搬迁，所以在美国和英国可以看到，城区的形成是城区中间是高密度住宅，这个显然是工业化时代的产物，下一阶段就是稍微远一点的，但是还在城区，叫花园住宅，就是当年汽车和电车把他们带到那里的，再远一些就是1920年到1950年这个阶段，叫汽车郊区化时代。那个时候美国从1915年开始大批量生产汽车，1915年美国的汽车产量是150万辆，到了1920年美国的汽车产量是900万辆，到1930年美国的汽车产量是2650万辆，那时候福特车一个车型都卖到1000万辆，这个在现在都是不可想象的。

　　随着汽车的便宜和普及，人们背离城市的距离越来越远，为什么呢？首先还是经济动力，就是郊区的房子便宜，第二是人们改善居住的愿望，就是郊区的房子在同样的加强，我原来住在高密度住宅里面，到郊区以后就可以有自己的庭院和花园，郊区就成为美国的中产阶级居住的地方。

　　上个世纪50年代到80年代美国就是进入普遍的郊区化时代。那时候也是和车和交通密切的联系起来。那时候就是刚才说的艾森豪威尔新政，他模仿欧洲大量的开发高速公路，当时也是为了解决他的经济危机，政府投资来拉动经济。80年代美国已经成了世界上高速公路最密集的地方，那么这种高速公路就使车有地方跑了，然后就是美国车的成本极度的降低，和人收入的比例发生了根本性的变化，家家都买得起车了，美国家庭拥有车辆就是两辆车。有路，又有车，这时候到郊区住是非常很自然的事。80年代可以说美国已经基本上实现了郊区化。同时还有一点，实际上到郊区去人们最根本的动力还是追求性价比更好的房子，50年代到80年代美国就真正实现了住宅的工厂化生产。所以，其生产的速度和效率是非常高的，你和开发商签订一个协议以后，2个月以后就可以入住了。另外一个就是实现了住宅的平民化和低价化。我这次特意的去考察了美国住宅的价格，发现它们从绝对量上来说不低，但是和他的收入比确实是比较低。大概15万美金可以买200平方米，三个卧室，两个车库。到20万美金，家里就可以有游泳池了，这个和一个家庭的年薪收入比是5到6倍，所以说他的低价化和普及化就实现了，这时候就有如果去郊区，他的这种生活方式就实现了。象这样的生活中国是不是有一天会实现？我坚信是一定会实现的，现在种种政策上的障碍会被实践证明逐步化解。

　　所以，郊区化住宅肯定会变成一个普遍的，人人的享受得起的一种居住方式，而这些对于人们的生活品质和生活方式的影响是巨大的。诸位可以想一下，你们有多少年没有自己伺弄过自己的花草了，有多少年你没有领着自己的孩子在自己的前庭和后院里玩了，而这些是人们的基本生活要求。而且我们把房子做的越来越便宜的话，这个梦想就越来越容易实现了，这是挡不住的。关键是，第一不要把我们的郊区化住宅盖成农民房，第二就是政府要妥善的进行规划，包括交通。

　　当然，郊区化肯定有弊病，其中最大的弊病可能往往就是交通上你要花时间和钱，但是对于我们来说，尤其是我们现在的阶段来说，你是愿意在拥挤的城市街道上停车起步，还是愿意在郊区的公路上享受一种奔驰的快感，我想这些东西是不言而喻的，这说明郊区生活的魅力是非常大的。

　　如果我们有足够好的性能价格比的房子，有足够好的性能价格比的汽车，我想我们房子加上车的最后的结构是郊区化的住宅和郊区化的生活方式，这种趋势是不可阻挡的。谢谢各位。

　　两大体系支撑产业发展

　　演讲人：北京通润房地产公司总经理刘军

　　刚才几位嘉宾的演讲非常精辟，他们给我们描述了一个财富创造经典生活的美好前景，这也是我们主办这次活动的意义之一。

　　作为汽车和住宅这两个支柱产业的关联点，我想通过这次活动做一个有益的尝试，实际上汽车和住宅都是要靠两大体系来支撑的，一个体系就是服务体系，一个体系就是质量体系。作为一个开发商，我觉得相比起我们汽车产业的两大体系来讲，我觉得我们确实是落后了，因为汽车产业是一个技术领先的行业，技术的领先决定了它必须要不断的更新。那么我们房地产行业的质量和服务体系有没有？这点是作为我们房地产人要考虑的，是值得我们深思的。

　　实际上，汽车产业走过的这10年，从100万辆到200万辆，不只是一个量上的变化，质的变化我们大家都切身体会得到，从过去的普桑、北京212吉普，到现在汽车市场的五彩缤纷。而我们房地产市场过去一直在说的都是李嘉诚先生所说的名言“地段、地段还是地段”，这个名言在我们地产界是金科玉律。但是，地产界的黄金地段，特别是在我们北京，大家回头看一下地产界走过的路程，在我们寸土寸金的黄金地段，依然不断在产生着一些好无美感，设计平庸的一些建筑，所以我们现在确确实实需要冷静，因为现在我觉得地产界普遍比较浮躁，过去在抗日战争的时候曾经说过“华北之大安不下一张书桌”，那么我觉得现在就是“地产界之大也确确实实放不下一张书桌”，没有更多的人在潜心研究地产界的产品，没有人潜心研究地产界的行业主线、发展的走向和规律，据说任总最近要成立一个建筑研究院要研究一些问题，我作为一个地产人是要向任总表示敬意的，因为现在大家都在讲要在卖房子的基础上有所升华，是要创作一种产品，因为每个城市都是由不同的元素来组成，每一个建筑实际上是城市的基本要素或者结点，但是有些建筑开发商是在没有责任感地信手涂鸦，不是在确确实实的精雕细琢。所以，我想作为地产界来讲，确确实实现在应该到了冷静思考、拒绝浮躁的时候了。谢谢大家。

　　如何实现汽车、房地产、交通三大产业的发展联动

　　演讲人：首创集团总经理刘晓光

　　谈到汽车、房地产两大产业的交合，我认为还应该再加上一个交通产业，因为交通产业对住房产业影响很大。我简单说一下我的观点，首先从综合资本上看，住房产业与汽车产业的发展趋向是非常好的，大家知道，住房产业现在的发展趋向越来越明显，比如将来的分区化，比如自己投资、第一投资、第二投资，作为投资品的趋向。

　　而作为汽车产业来讲，这是一个大产业，随着住房产业发展势头的强劲，汽车产业也会越来越强劲，比如北京的亚运村一带是北京最繁华的地区之一，虽然人们不是最有钱，但是基本上都有汽车。我粗略统计了一下，亚运村1020个餐馆都很火，这说明住房和汽车产业在这个区域肯定是紧密相连的了。可能在未来5年中，大批的家庭要购买汽车，这个概念不一定是富人了，可能月收入几千元的都可以买汽车，因为可以按揭，有消费贷款。所以这两个产业是紧密结合在一起的。

　　那么，发展这两个产业关键的地方在哪呢？就是在于金融，比如说消费信贷，在于房地产的发展基金，在于房地产的其他的金融问题，包括汽车信贷，那么这个结合点如果找好了，我们这两个产业可以共同发展，可以发展的更大。因为，第一：这两个产业有高度的关联性；第二：只有用一种金融的模式、金融的产品能够把他们有机的结合起来，当然还有一种新的生活模式可能把他连接起来。

　　昨天我和英国人谈设计概念的时候，他说不但给你设计房子，我要给你设计一套新的生活方式和新的生活模式，所以说汽车和住房两大产业怎么能够结合起来创造一种更大、更新的模式，这与两个产业相互促进发展有很大关系。

　　那么，地产界和汽车界怎么对话？怎么能够结合起来？我想用金融的杠杆力量是非常重要的。我在卖房的时候怎么卖你的车，你在卖车的时候怎么卖我的房，这个是有很多的课题需要研究的。

　　首创置业卖的房子都是7000元以上的，基本上都是可以买得起车的，在买车的过程中怎么结合，这个是值得要深入研究的问题。但是，以前基本上这两个产业是分开的，你卖你的车，我卖我的房，没有什么对话，所以我认为要达成两大产业的合作其切合点关键在于，其一，要有金融服务，要动用更好的金融产品来把这两个结合点找到。

　　其二，可能要不断地选择创造中国人民新的生活模式，这个可能把汽车和房地产结合的更加紧密。另外，从金融角度来看这两个产业，这里也有很多题目可能研究，做金融你只能做证券、基金、保险、期货，做证券的过程中只能做经销、承售、经济，二级市场都不让做，那么我要做住房和汽车的消费信贷。

　　所以，从资本市场看汽车和房地产这两个产业的结合，我觉得非常有意义，这两个产业相关性非常强，就跟买房要装修，买车也要装饰一样。从金融角度看，住房业和汽车业的发展趋向结合点都是有很大的发展空间的，那么关键是我们用什么样的金融产品来使这两个产业更好的结合起来，所以要建立这两个产业界对话的通道和对话的模式。

　　在个别的楼盘中，已经出现买我的房子送你一辆什么车，这只是个简单的合作方式，更深入的合作还没有人探讨和研究，这说明汽车界和地产界的结合还不紧密，所以举办今天这样的论坛峰会很有必要。

　　实际上从金融角度讲，金融怎么对房地产和汽车共同促进的我们还没有更深入的研究，今天来讲两大产业的互动发展这样的课题是非常有意义的，他给我们提出了一个更深远的课题，就是汽车与地产，汽车、地产与金融之间的关系，所以，今天的论坛非常有意义，谢谢各位。

　　任志强：住房和汽车对于中国人生活方式的影响

　　演讲人：华远集团总裁任志强

　　从现在的情况看，汽车给我们带来的是缩短了交通距离和时间的距离，使城市的边缘在迅速扩大。但实际上我们现在沿用的是美国在80年代之前的一种规划方式，那个时候美国主要是依赖交通来解决城市规划和居住的问题，艾森豪威尔在二战中获得的收益是当了总统以后修建了大量的高速公路，因为欧洲的高速公路网给联军的作战产生了很深远的影响。所以，当时美国的高速公路网已经超过了欧洲，因此也在解决住房问题上起到了巨大的作用。

　　但是在80年代之后，美国现在新提出的城市规划概念是把人们的生活从汽车里拉出来，要求美国人最好是脱离汽车而生活，其原因是他们认为，汽车最终给我们带来了城市的灾难和污染。而且产生了一个消费的扭曲行为。所以，我们前一段时间专门请哥伦比亚大学的房地产专家来谈的时候，他们重点提出了就是现在所有的城市都在考虑，在城市规划中尽可能地回避汽车，回避汽车不等于回避交通，可能发达城市会逐渐的用轨道或者其他交通方式来解决城市规划和连接问题，在城市的局部规划里面，美国人提出了新城镇计划，就是提出在一个社区中把就业和配套的生活教育等等相关问题在一个区域中解决，这样就有利于减少交通的距离，使人们在生活的范围之内用15分钟的步行距离完全解决到，现在看来这个是一种比较好的城镇规划方式，但是在国内目前还有很大的差距，特别是中国现在正在延续的是小城镇的规划和卫星城的规划，而小城镇、卫星城的规划里面又不能使城市的基础设施迅速的满足于这种小城市的连接问题，轨道交通、公路交通虽然北京市在加强，各个城市也提出了用地铁和轻轨来解决交通的问题，但是目前看来，还没有完全做到，还依赖于汽车。

　　我想从另外一个角度谈汽车。美国人虽然从家庭生活中希望把人们从汽车中拉下来，特别是私人轿车上，但是同时他又提出另外一个理论，就是住房和汽车是人们的生活的必需品，过去我们的必需品停留在吃穿上，但是现在生活的必需品是要解决住房和汽车的问题。就是汽车不再是一种奢侈品，而变成一种生活的必需品，这个对美国人来说是两种生活方式，就是日常性生活的时候可能不依赖于汽车的交通，但是我的消费性生活，享受性生活可能要更多的依赖于汽车，组成的是另外的一种新的生活方式。

　　从世界上看，去年增长率最高的是精神消费品，不管是美国也好，还是南韩也好，他们的出口增加值里面，增长速度最快的就是那些“胡思乱想”东西，实际上这代表着一种精神消费。房子和汽车在中国目前都属于物质消费的一种，但是与一般的物质消费不同的就在于他同时是一种精神消费品，比如说什么牌子的汽车，好与坏之间可能显示了一个人的身份和他是不是有更多的钱，当人们拥有财富的时候一定会转换为物质和精神生活双重消费的标准，比如说我们过去卖房子是解决居住问题，后来卖房子是扩大的居住问题，再后来卖房子就是解决精神消费的问题，人们不在满足于室内，而且要求有环境，要求有配套，要求有更能显示自己身份和地位的象征，汽车也同样在这样的发展过程中，这两者之间可能组成了一个特殊的关系。第一个，他们都是在中国经济的发展中总量在极具加大的部分；第二个，就是两大产业在中国经济发展中增长速度最快的，去年大概汽车增长率70%，房地产已经连续四年保持20%以上了，这个增长已经很明显地体现在我们中国的经济生活中的转化，人们消费观念的转化。这两者又是相互支撑的关系，住房和汽车相互并联。

　　所以，在城市规划上我们过去从来不讲汽车问题，以前小区里面没有停车场，但是这几年城市规划的要求已经发生了巨大的变化，比如说从5%、10%、30%、50%到100%，或者超过100%的车库配置量，这个速度增长是非常快的，交通部门在城市规划修改停车位的时候几乎每年在变更，前年大型商场可能要求每万米配置20辆，现在已经要求配制50辆到100辆，豪华别墅已经要求1比1以上了，这个就恰恰说明这两者之间的互补关系，逐渐的发展过程中已经成为生活中的一种标志，他改变了生活的一种习惯，所以说——财富创造经典生活，最早的时候可能是说穿一个名牌的时装，这个西服很贵，显示一个人怎么样，但是逐渐的生活中发现，这些已经在很大成分上不能在代表人们的一种生活标志了，而住房和汽车可能更多去实现这样的转换过程。

　　那么，从城市目前的情况看，我个人觉得房子还是很贵的东西，汽车也同样很贵。如果按照我们的房价比，在大家认为很高的情况下，我们汽车的价格比更高，而实际上现在的汽车消费是远远高于了住房的消费，美国人说我的收入是6万美金，我的房子可能是18万到20万美金，这个房价比是1：3到1：4之间，但是6万美金可能买2、3辆汽车，而中国人现在的收入是虽然房价收入比是1比5或者更高，但是汽车收入比也同样有一个很大的差距，他一年的工资并不能买一辆或者两辆汽车，在这样一种情况下，这两者之间可能还有一个差距，这个差距造成目前的消费水平还不能使它们变成生活的必需品，而逐渐发展的过程中一定要让这两种东西变成生活的必需品。

　　另外，我们的养护性消费还很高。一辆汽车一年可能要花1万多块钱去养护。那么，按房子可以使用70年来计算，这个汽车可能只能用10年。这样就使汽车处于一个很高的消费过程，所以可能房地产和汽车业同样做一个努力，就是尽可能使他能被我们更多的家庭所接受，这个是两方面都需要共同考虑的问题。

　　住房成了一种必需品，这个是我们取消福利分房制度之后使人们不得不去独立购买住房了，另外一个就是高人口出生率和我们的家庭组合速度在加大和加快，这两者就迫使租房需求在大的增高，而且这些并不能对汽车业产生一个同等的作用，人们就需要在车和房之间作出选择，而逐渐的选择过程是因为一些人因为消费能力低先选择了汽车，而另外一些人先选择了住房，但是这两者之间还是不成比例的关系。我们现在的住房消费是5千多亿，而汽车消费现在还处于一个比较低的水平，住房已经在按亿在计算平方米，而汽车现在最多是百万级的，还没有到上亿的数量级。所以这个差距也同时显示着一种希望，如果美国人平均一个家庭拥有2.3辆汽车的话，我们中国人的发展余地还很大，过去我们认为手机很贵，发展速度可能会很慢，实际上现在的发展速度已经超过了我国的所有研究机构和经济学家作出的判断，这个发展速度是非常快的，而汽车工业和住房产业都可能会出现超出我们经济学家所预想的结果而迅速增长。因为人们的收入在高速增长，这两者之间的差异在大大缩小，汽车在降价，房子在降价，或者说尽管涨价，但是涨价的速度也没有高于我们的收入增长速度，去年我们收入增长是12%，今年一季度是13%，如果按照这样的速度增长，也许两年以后，我们的房价收入比和汽车收入比都会发生一个巨大的变化，而那个时候可能会让我们的住房和汽车在我们的市场中占有更重要的地位。谢谢各位。

　　主持人：非常感谢几位嘉宾的精采发言，下面进入互动交流阶段，请在座的嘉宾和记者朋友进行提问。

　　问：最近很多媒体在报道中央可能会有新的金融政策出台，这个政策的出台对于房地产下一步的走势会有哪些方面的影响？

　　刘晓光：这些政策包括房地产项目到了封顶才可以做按揭，只给五成的按揭等等，确实对于房地产业的发展有很大的影响，但是现在我们了解的情况是这样，第一个这个政策到底出不出台还没有最后确定，第二个我觉得即便出台是对于中小房地产公司影响较大，而对于大的的房地产公司影响会小一些。

　　任志强：我个人觉得如果这个政策出台，对中国的经济会有重大的影响，但是我的看法可能和各位不一样，我想中央的领导不会轻易的作出一个不利于中国经济发展的决策，这个是第一个。第二个这届政府可能会更多的去支持房地产业和汽车业的增长，比如说在税收的改革上会有利于房地产的一些发展，比如说减免个人所得税，减免交易契税，从目前各个城市来说，各个城市的主要管理者可能也不太赞同用这样的方法。

　　比如北京市已经明文规定，由经委用财政奖励的方式给予退税补贴，现在享受的范围虽然很少，只对中外合资企业、高科技企业、软件企业的管理人员实施了这样的奖励，去年经委奖励了大概有1200万，因为我们现在这个范围还没有放开到所有人都能享受，但是这个头开了以后，可能就刹不住，下一步可能有越来越多的政策会支持对房屋和汽车的购买，这样的政策里面还包括了对汽车的减免个人所得税，所以我想对汽车产业来说也是一个重大的支持，但是这个政策的实施细则不知道发放到哪一级了，可能很多人根本不知道这项政策，所以他根本就没有去申报减免税费。如果到2005年对境外银行一打破以后，国内的这些银行再用这种金融管理办法已经不行了，比如说不动产基金，用信托基金的方式马上可以转换和替代，比如说境外银行进入以后保证你的钱按揭款发放的时候必须投在抵押物上，不会被发展商弄走了。

　　第二个就是诚信制度问题，如果可以批准发不动产基金的时候，美国政府是由联邦政府担保的，所有人购买是没有任何信誉问题的，因此他就不存在这个问题，在美国银行贷款只占30%，而不动产基金占70%的抵押贷款，我们目前就是因为金融没有开放，所以资金压力都在银行上，但是我想这个局面没有几年好日子了，一定会被打破，而变成于更有利于市场的发展。

　　刘晓光：北京的投资环境中房地产还是不错的，其它的环境并不乐观，如果把这个环境再破了对于发展是不利的。第二个就是“非典”对咱们也有好处，因为贸易出现逆差了，旅游业受到重大影响，零售业下一步也有不确定性，然后就是民航和火车，所以房地产业是有力的支撑点。现在基本上北京的二环封闭了，那么现在那里谁有楼做谁就有发展。

　　问：请问任总近两年房地产业虽然发展迅速，但是面临的一个问题就是现在整个市场运作有一点点艰难，市场上暂时出现了供大于求的状况，所以有人说现在房地产业有泡沫的情况出现，您认为现在的房地产业发展过速吗？

　　任志强：我从来不承认有泡沫，从任何数字上我都没有分析出有泡沫，谁来证明供过于求？去年住宅开工是6亿4，竣工是2亿4左右，实际销售是2亿2千9，一共就没有剩多少房子，那么总共的空置量也就1%都不到，非常低，没有任何可以证明的，去年我们销售5千3百亿，投资额是5千2百亿，销售额大于投资额，开发商没有掏一分钱全都是消费者买的，其中有六省市是投资和消费的关系是大于100的，北京的投资额500多亿，销售额是800多亿，上海是132%或者更多，所以没有任何一个迹象表明是泡沫。就是从目前的经济因素看，去年开始说有泡沫，今年一季度1、2月份增长32.8%，房地产投资增长37%，比去年高的多，要有困难发展商就不盖房子了，没人投了，从目前的情况看，没有数字可以表明。我们以国防指数的统计为准，房价收入比不超过1：5。其中有18个省市在1：3.5之内，低于国际上发达国家水平的房价收入比，所以没有任何理由说我们国家已经出现泡沫了。

　　问：我想问一下张(民耕)总，住宅郊区化是一个非常美丽的前景，但是不得不承认北京现在交通的状况是越来越严峻，堵车的问题是大家都有目共睹的事实，那么在美国现在也是一个郊区化原来的情况，现在又再次回归城市化了，你觉得象咱们北京这么大的城市，这个住宅郊区化大概能够流行多少年？多少年以后我们北京人会回到城市？

　　张民耕：美国住宅郊区化的发展本身就经历了两代人，现在他回归城市其实也只是一个苗头，美国的新市政主义在推行的过程当中带有很多理想主义的色彩，在新市政主义里面有一个是一种非经济学的观点，他觉得我们现在远离了城市，远离了生活基层的人，我们要回去，我们要和生活基层的这些人逐步的融合。另外就是走新市政主义的道路还有一个很大的困难就是成本上算不过来的问题。我们其实在城区搞拆迁，从某种意义上是一种新市政主义的现象，就是把老的住宅拆掉，做成适合人群生活的新的街区，这个实践证明在中国他的土地成本是非常高，为什么在芝加哥他能够实行呢？因为随着人逐渐的搬空，城区的地已经非常不值钱了，他的前提就是城市空心化是成为真正的空心化，真正空心化以后地价降的非常低，这时候才有可能做新市政主义，现在在美国实践发现，就是这种新市政主义是非常困难的，他们现在造新城的过程当中，推行这个新市政主义，造新城就是把住宅和环境和不同文化的柔和，把居住和各个基层的融合，把居住和就业机会的结合，这实际上是新市政主义原来的意义已经荡然无存了。

　　所以我们搞郊区化，也注意实行美国的那种方法，我们也可以在郊区制造这样的新城，总之回到城市去恐怕要解决的并不是地理位置上的单一问题，而是为了解决更好的一种居住质量和水平。其实美国从80年代以后到现在，实际上美国的居住郊区化到了新的阶段，这个叫做郊区城市化的阶段，美国对于一个城市是不是形成有若干个指标，这个指标里面有一个很重要的指标就是在新的城市里产生新的就业机会，这个城市从此就开始有自己的财政，人们在这个地方的居住就会更稳定，生活质量也会更高，所以我想我们走的路就是住宅郊区化之后，郊区城市化，那时候这种城镇从规模，从交通，从就业机会，可能会比原来的中心城市有很多优越的地方。

　　问：刚才听刘(军)总发言的谈到一个理念，就是开发商不要太急躁，作为现在北京市豪宅市场竞争这么激烈的情况下，通润房地产公司在这种理念上是怎么做的？

　　刘军：我想作为地产和相关的行业进行一种互动的讨论是有公益色彩的。我就把我们的开发理念做一个简单的介绍，因为“通用时代”这个项目是我们公司的第一个项目，所以无论是从投入还是从我们自身的压力来讲都很大，应该说我们心情比其他同行更着急把这个投资收回来，更着急做下一个项目，但是我在研究整个北京房地产市场的时候，我们把客户细分的时候定位在高端客户群体，那么相应对你开发商就提出比较高的标准和要求，你就只有用你这种高质量的服务和高品质的产品去满足和迎合高端客户需求，才能够得到市场的认可和业主的认同。实际上你真正用心去做一件事才能赢得人家的回报，才能引领消费者跟你走。我们现在企业努力去做的就是要树立自己企业的品牌形象。

　　问：在什么状况下住房消费和汽车消费会互相拉动？

　　曹和平：在经济产品当中，有一些产品是共生性的，有一些产品是竞争性的。那么共生性的产品是什么，比如说咖啡和咖啡伴侣，如果说咖啡卖的火，咖啡伴侣一定会卖的火，那么茶叶和咖啡两个是竞争性产品，茶卖的多了咖啡就少，所以刚才我就举一个例子就是说天生的住宅业和汽车业是共生当中的互补性产品。所以什么情况下这两个产业能够共同发展，我想就是这两个产业任何一个产业需要的经济大环境好了，一定会拉动另一个产业。

　　问：刚才听张总说住宅郊区化，我想问今年都知道别墅项目停批，那么请问张总随着人民收入的增加，别墅在未来得2、3年内他的消费需求是增加还是萎缩？

　　张民耕：我说自己的感觉，就是应该增加的。因为我知道有许多人有这个愿望，而且他在积累这样的经济能力，我觉得用行政的办法来解决经济问题可能是最蠢的办法。最后肯定是市场的力量会极其强大的，不信咱们拭目以待。

　　曹和平：其实住宅郊区化不是十全十美的，我给你举几个例子，美国的芝加哥，他的城市市中心到了晚上6点种以后就非常的萧条，下来是底特律的市中心晚上9点以后就是鬼城了，然后就是纽约，在帝国大厦上一看下面全是贫民窟，而东方的城市都是不夜城。美国就是郊区非常的发达，可是城市中心非常的箫条，结果就是那个城市的扩展外面发展起来了，里面就变成贫民窟，这个就是一个宏观经济上的浪费。另外一个，为什么美国所有的大城市会出现中心在萎缩边缘在发展呢？因为他有一个非常大的制度漏洞，因为我是一个市政税收的话，你要在郊区建了一个住宅，政府就收一份税，所以他鼓励企业去郊区建住宅。所以我想就是郊区经济和东方的经济结合起来，我觉得可能是一条途径。

　　主持人：我们非常感谢诸位到场的嘉宾和新闻界的朋友们，而且我们期待着新闻界的朋友们能把我们今天的峰会能够广泛的传播出去，利用我们这样研讨的机会，使那些拥有了财富但是还没有创造出美好的生活的人们创造美好生活，让那些还没有拥有足够的财富的人们去努力的创造财富，然后再去创造美好的生活。另外通过我们这样的活动也促使业界能够有更多的思考，促使我们的政府给我们的业界营造更好的经营环境，非常感谢大家，对于大家在这样特殊的时期能够在这里共聚一下午的时间，我再一次代表主办各方对大家的光临和坚持表示感谢。